Aflați despre procesul de vânzare a proprietăților imobiliare prin succesiune
Procesul de vânzare a proprietăților imobiliare (bunuri imobile) prin succesiune sau trust este o serie de etape reglementate de instanță care trebuie monitorizate și gestionate cu atenție. Termenele limită sunt neiertătoare, documentația este specializată, iar supravegherea instanței trebuie onorată pe tot parcursul comercializării, ofertelor, negocierilor și vânzării proprietății.
Pe lângă personalul instanței, vânzarea implică, în general, executorul sau administratorul succesoral, avocatul care reprezintă succesiunea, un agent imobiliar care reprezintă vânzătorul (succesiunea), unul sau mai mulți cumpărători care depun oferte la instanță și agenții imobiliari ai cumpărătorilor. Fiecare dintre aceste persoane trebuie să respecte liniile directoare și termenele limită ale instanței.
Din cauza implicării instanței, vânzările succesorale și cele fiduciare au un vocabular propriu (a se vedea glosarul). Ele implică, de asemenea, diverse documente de informare și contracte care nu sunt utilizate în alte tranzacții imobiliare.
Dacă vindeți sau cumpărați proprietăți imobiliare printr-o astfel de tranzacție, agentul dvs. imobiliar ar trebui să aibă experiență în vânzări de succesiuni și trusturi și să fie capabil să vă explice limbajul, documentația și etapele procesului. Comunicarea clară este vitală.
Pentru a vă ajuta să înțelegeți procesul de succesiune și de vânzare fiduciară, iată o listă a câtorva dintre etapele implicate într-o tranzacție tipică:
Numirea administratorului sau a executorului succesoral. În majoritatea cazurilor, testamentul defunctului numește un executor care este desemnat să se ocupe de distribuirea activelor, inclusiv a bunurilor imobiliare. În cazul în care nu este numit niciun executor, dacă executorul numit nu dorește să servească sau dacă nu există un testament, instanța numește un administrator pentru a îndeplini aceste sarcini. Executorul sau administratorul este persoana care are autoritatea de a lista și de a vinde bunurile; vânzarea nu poate avea loc până când această persoană nu a fost identificată.
Cum se prevede în Legea privind administrarea independentă a bunurilor (Independent Administration of Estates Act – IAEA), executorul stabilește un preț de listă pentru bunurile imobiliare. Prețul ia în considerare evaluarea efectuată de către arbitrul de succesiune și este, de obicei, stabilit cu ajutorul unui agent imobiliar cu experiență în vânzări de succesiuni și trusturi. Proprietatea este apoi listată pentru vânzare prin intermediul acelui agent/coordonator.
Agentul imobiliar comercializează proprietatea imobiliară către public cât mai agresiv posibil pentru a atrage cea mai mare ofertă. Acest lucru implică, în general, o serie de abordări, inclusiv semnalizarea, publicitatea în ziare, listarea pe unul sau mai multe site-uri web imobiliare și găzduirea de case deschise pentru alți agenți imobiliari și potențiali cumpărători de locuințe. Agentul imobiliar va programa, de asemenea, întâlniri pentru a arăta proprietatea părților interesate care se interesează direct.
În timp ce cumpărătorii de bunuri imobiliare succesorale și fiduciare pot fi în căutarea unui chilipir, gama lor de oferte este limitată de instanță. O ofertă acceptată trebuie să fie de cel puțin 90 % din valoarea evaluată de arbitrul de succesiune. Odată ce se găsește un cumpărător, agentul imobiliar asistă vânzătorul în negocierea termenilor care sunt satisfăcători pentru ambele părți.
Când proprietatea are o ofertă acceptată, se trimite prin poștă o Notificare de acțiune propusă tuturor moștenitorilor, în care se precizează pur și simplu termenii vânzării propuse. Moștenitorii au la dispoziție 15 zile pentru a analiza notificarea și a formula orice obiecții. Dacă nu există obiecții, vânzarea poate avea loc fără o audiere în instanță.
Dacă executorul/administratorul nu are puteri independente depline în temeiul AIEA sau dacă unul dintre moștenitori formulează o obiecție la notificarea privind acțiunea propusă, notificarea vânzării trebuie publicată într-un ziar local cu difuzare generală (cu excepția cazului în care testamentul nu impune o astfel de acțiune).
Avocatul pentru succesiune solicită apoi o dată în instanță („audiere de confirmare”) la care vânzarea va fi executată. Data instanței este, de obicei, între 30 și 45 de zile de la data depunerii cererii. O copie a cererii și detaliile privind vânzarea sunt trimise prin poștă tuturor părților interesate.
Chiar și după stabilirea datei de judecată, brokerul imobiliar ar trebui să continue să prezinte proprietatea și să facă reclamă locuinței potențialilor cumpărători în speranța de a obține un „supraofertant” și, astfel, de a crește prețul de vânzare.
În timpul ședinței de confirmare a instanței, oferta acceptată anterior poate fi suprasolicitată de o altă parte interesată. În acest caz, partea care supralicitează trebuie să se prezinte la audiere cu un cec de casierie (nu se acceptă cecuri personale!) în valoare totală de cel puțin 10 % din prețul minim de supralicitare pentru a reuși să supraliciteze. Prețul minim al supraofertei este determinat de următoarea formulă: 10% din primii 10.000 de dolari plus 5% din soldul ofertei acceptate.
EXEMPLU: O proprietate este listată la 200.000 de dolari. Oferta acceptată este de 175.000 de dolari.
Supraoferta minimă se calculează după cum urmează:
Ofertă acceptată = 175.000 de dolari
+ 0,10 x 10.000 de dolari = 1.000 de dolari
+ 0,05 x 165.000 de dolari = 8.250 de dolari
Supraofertă minimă = 184.250 de dolari
x 0,10 = 18.425 de dolari valoarea cecului de casierie
Dacă există mai mulți ofertanți care au făcut o supraofertă, cea mai mare ofertă „câștigă”. Ofertantul câștigător dă un cec de casierie executorului/administratorului și se deschide escrow-ul. Escrow-ul se va închide la aproximativ 30 până la 45 de zile de la audierea în instanță.
Vezi tabelul practic al echipei Sanborn Team privind gestionarea procesului de succesiune sau vezi întrebările frecvente pentru vânzătorii de proprietăți succesorale.
Dacă aveți nevoie de asistență pentru vânzarea de proprietăți imobiliare prin succesiune, trust sau curatelă, sunați astăzi la Sanborn Team la 310-777-2858.
.