Refinanțarea cash-out pe o proprietate de închiriat: 2021 rate și linii directoare

Este un moment bun pentru a scoate bani din proprietatea dvs. de investiții

Prețurile caselor sunt în sus – mult mai sus.

Potrivit Agenției Federale de Finanțare a Locuințelor, valorile caselor au crescut cu aproximativ 100.000 de dolari din 2012.

Acest lucru face ca acesta să fie un moment excelent pentru investitorii imobiliari pentru a „scoate bani” din capitalul propriu al proprietăților lor locative. Banii pot fi folosiți pentru:

• Cumpăra o altă proprietate de închiriat
• Realizați îmbunătățiri la domiciliu
• Plătiți alte împrumuturi imobiliare
• Reduceți datoriile personale
• Puneți deoparte bani de urgență

Cu ratele la creditele ipotecare aproape de minimele record, ar putea fi momentul ca proprietarii de proprietăți de închiriat să își pună capitalurile proprii la lucru.

Verificați dacă sunteți eligibil pentru refinanțarea cu numerar (24 martie 2021)

În acest articol (Skip to…)

• How to get cash out on an investment property
• Investment property refinance rates
• When to use a cash out refinance
• Maximum LTV for rental property refinances
• Minimum credit score and cash reserves
• Cash-out refinance waiting periods
• Refinancing a rental property you bought with cash
• Cash-out refinance alternative: Personal loans
• FAQ

How to get a cash out refinance on an investment property

Because investment properties are „non-owner-occupied,” there are special rules about refinancing and taking cash out.

For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.

And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.

In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.

Acest lucru înseamnă că nu veți putea refinanța folosind niciun împrumut garantat de guvern, cum ar fi FHA, VA sau USDA.

În schimb, veți avea nevoie de un împrumut garantat de Fannie Mae sau Freddie Mac – cele două agenții majore care stabilesc regulile pentru majoritatea creditelor ipotecare din SUA.

Din fericire, regulile de refinanțare convenționale sunt destul de permisive, ceea ce face posibil ca mulți proprietari cu capital de investiții să încaseze bani pentru proprietățile lor locative.

Verificați-vă eligibilitatea pentru refinanțare cash out (24 martie 2021)

Ratele de refinanțare pentru proprietăți de investiții

Ratele pentru un împrumut cash out pentru proprietăți de investiții tind să se situeze la limita superioară a ratelor ipotecare.

De ce? Pentru că ratele pentru proprietățile de investiții sunt mai mari pentru început – în medie cu aproximativ 0,5% până la 0,75% peste ratele pentru reședința principală.

Și dacă scoateți numerar la refinanțare, ratele sunt, de obicei, puțin mai mari și mai mari. Acest lucru se datorează faptului că creditorii își asumă un risc mai mare atunci când un proprietar de locuință scoate capital din proprietatea sa.

Găsiți o rată scăzută de refinanțare cu retragere de numerar (24 martie 2021)

Când să folosiți o refinanțare cu retragere de numerar pentru proprietatea dvs. de investiții

Remiterea capitalului este una dintre cele mai bune modalități de a profita de pe urma proprietății dvs. de investiții.

Capitalul neutilizat în locuință poate arăta bine pe hârtie, iar pentru mulți investitori, acest lucru este bine. Aceștia au flux de numerar și nu doresc să își mărească soldul și plata împrumutului.

Dar un împrumut de refinanțare a proprietății de închiriat poate pune la treabă o bună parte din valoarea locuinței.

De exemplu, ați putea folosi capitalul încasat pentru a face îmbunătățiri la o proprietate de închiriat.

Ambunătățirile locuinței pot aduce un randament dublu. Ele măresc valoarea locuinței și, în același timp, justifică o chirie mai mare. Și, chiriașii se simt foarte bine că rămân în proprietate pe termen lung.

Poate cea mai bună utilizare – și cel mai mare randament – pentru fondurile încasate este extinderea unui portofoliu imobiliar.

Dar poate că cea mai bună utilizare – și cea mai mare rentabilitate – pentru fondurile de retragere este extinderea unui portofoliu imobiliar.

De exemplu, să spunem că aveți o proprietate în valoare de 250.000 de dolari cu un împrumut de 150.000 de dolari.

Puteți obține un împrumut cash-out de până la 75% din valoarea actuală, obținând un net de aproximativ 37.000 de dolari. Acești bani ar putea fi folosiți pentru a da un avans de 20% pentru o altă casă de închiriat în valoare de aproximativ 200.000 de dolari.

În acest fel, un împrumut pentru proprietăți de investiții cash out poate ajuta la construirea portofoliului dvs. imobiliar și a puterii dvs. de câștig prin noi oportunități de închiriere.

LTV maxim pentru refinanțarea proprietăților locative

LTV-ul dvs. – sau „raportul dintre împrumut și valoare” – determină eligibilitatea dvs. pentru o refinanțare cash out pentru o proprietate locativă. You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits

Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.

The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.

Fannie Mae rental property refinance max LTV

	Units	Fixed-Rate	ARM
No-Cash Refinance	1-4 unit	75% LTV	75% LTV
Cash-Out Refinance	1-unit	75% LTV	75% LTV
	2-4 unit	70% LTV	70% LTV

Freddie Mac rental property refinance max LTV

	Units	Fixed-Rate	ARM
No-Cash Refinance	1-unit	85% LTV	85% LTV
	2-4 unit	75% LTV	75% LTV
Cash-Out Refinance	1-unit	75% LTV	75% LTV
	2-4 unit	70% LTV	70% LTV

If you are „on the line” as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.

Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both. Faceți cumpărături până când găsiți creditorul potrivit pentru situația dumneavoastră.

Rețineți, de asemenea, că mulți creditori oferă împrumuturi în afara normelor Fannie/Freddie. Aceștia își creează propriile programe care sunt mai permisive în ceea ce privește LTV, cash-out, creditul și multe altele.

Dacă scenariul dvs. nu se încadrează în „cutia” Fannie/Freddie, unul dintre acești creditori ar putea să vă ajute.

Scoring minim de credit și rezerve de numerar pentru a se califica

Subscrierea este mai strictă pentru o refinanțare cu numerar a unei proprietăți de investiții. Cu alte cuvinte, este mai greu să te califici pentru acest tip de împrumut.

Pentru început, Fannie Mae spune că scorul FICO minim permis este de 620. Dar mulți creditori își stabilesc propriul minim la fel de mare ca 680 sau 700.

Dacă aveți un scor de credit scăzut, faceți câteva cumpărături. Unii creditori vor avea minime mai mici decât alții.

Solicitanții de credite cash-out pentru proprietăți de investiții trebuie, de asemenea, să aibă rezerve de numerar adecvate, fără a include orice numerar primit din tranzacție.

Rezervile minime sunt determinate pe baza plății propuse pentru proprietate și dacă sunt deținute și alte proprietăți. Așteptați-vă să aveți între zero și 12 luni din viitoarea plată a proprietății într-un cont de active verificabil.

Se poate, de asemenea, să vi se ceară să păstrați în rezervă între 2-6% din orice solduri de împrumut neplătite pentru orice proprietate în afară de proprietatea în cauză și de reședința dvs. principală.

Perioadele de așteptare pentru refinanțarea de tip cash-out

Mulți investitori imobiliari cumpără o proprietate degradată cu planuri de a o repara. Este posibil să plănuiți să faceți fix-and-flip folosind o refinanțare cash-out pentru a finanța îmbunătățirile aduse locuinței.

În timp ce acest lucru este permis, se aplică perioade de așteptare.

Trebuie să așteptați cel puțin șase luni între încheierea vânzării locuinței și data la care puteți încheia o refinanțare cash-out.

Excepțiile de la această regulă sunt următoarele.

• Proprietatea a fost moștenită
• Casa a fost atribuită în mod legal prin divorț sau alt ordin de separare
• Refinanțarea cash-out se califică pentru excepția de finanțare întârziată

În plus, casele care au fost pe piață în ultimele șase luni au un LTV admisibil mai mic pentru refinanțarea cash-out, care se ridică la maximum 70 %.

Refinanțarea unei proprietăți de închiriat pe care ați cumpărat-o cu bani lichizi

„Finanțarea întârziată” se referă la practica de a cumpăra o locuință cu bani lichizi, apoi de a rambursa achiziția cu o refinanțare.

Pentru că nu există împrumuturi la o achiziție de locuință exclusiv cu bani lichizi, orice refinanțare ulterioară este, din punct de vedere tehnic, o refinanțare cu bani lichizi.

În mod normal, cumpărătorul de locuințe cu proprietăți de închiriat ar trebui să aștepte 6 luni pentru a fi rambursat conform regulilor standard de rambursare cu bani lichizi. Acest lucru blochează o mulțime de bani pentru o perioadă lungă de timp – nu este situația ideală pentru un investitor isteț care dorește să își pună banii la treabă în altă parte.

Atunci, la mijlocul anului 2011, Fannie Mae a lansat „excepția de finanțare întârziată”. Investitorii de locuințe pot primi acum o refinanțare cash-out la câteva zile – nu luni – după închidere.

Legitimările pentru finanțarea întârziată sunt următoarele.

• Cumpărătorul a plătit totul în numerar pentru locuință
• Cumpărătorul trebuie să documenteze sursa fondurilor pentru achiziție
• Împrumuturile sau privilegiile deschise pentru cumpărarea locuinței trebuie să fie achitate odată cu noul împrumut
• O cercetare a titlului de proprietate trebuie să confirme că nu există finanțare pentru locuința achiziționată

Păstrați toată documentația pentru cumpărarea locuinței dacă intenționați să utilizați excepția de finanțare întârziată. Cel mai important, păstrați un Closing Disclosure final.

Acesta este documentul uniform utilizat din 2015 care a înlocuit HUD-1. Acesta detaliază comisioanele de închidere, plus orice împrumuturi, contractate pe proprietate.

Verificați eligibilitatea refinanțării în numerar (24 martie 2021)

Primire personală: O alternativă la refinanțarea cash-out

Când începeți să vă uitați la refinanțările cash-out, veți descoperi probabil că există costuri de închidere implicate și că acestea durează 30-45 de zile pentru a fi finalizate.

O alternativă este un împrumut personal. Acestea vin cu câteva avantaje:

• În unele cazuri, primiți fondurile în mai puțin de o săptămână
• Evitați costurile de închidere, cum ar fi titlul, escrow, evaluarea și multe comisioane ale creditorului
• Nu trebuie să vă atingeți de împrumutul existent pe proprietate

Dacă sunteți în căutarea de numerar mai mic de 50.000 de dolari, uitați-vă la un împrumut personal. De exemplu, dacă plătiți 5.000 de dolari în costuri de închidere cu o refinanțare cash-out și obțineți doar 25.000 de dolari, înseamnă o suprataxă de 20 % pentru a primi aceste fonduri.

În plus, vă resetați ipoteca existentă, plătind potențial mai mult în dobânzi pe durata de viață a împrumutului.

Primii împrumuturi personale pot fi mai ieftine pe termen lung, în ciuda ratelor mai mari.

Cash out refinanțare pe o proprietate de investiții FAQ