- 19 octombrie 2008
- De: Bloomberg
-
-
MINS
-
Investitorii șocați care caută refugiu în urma prăbușirii prețurilor acțiunilor ar putea lua în considerare anumite trusturi de investiții imobiliare care oferă randamente ale dividendelor de peste 10% la acțiunile ordinare – și chiar mai mult la acțiunile preferențiale.
Cu toate acestea, au avertizat managerii de fonduri și analiștii, este esențial ca investitorii să analizeze fluxul de numerar, gradul de îndatorare, scadența contractelor de leasing și ratingul de credit al fiecărui REIT pentru a se asigura că dividendele nu riscă să fie reduse.
„Există o mulțime de oportunități bune”, a declarat Larry Antonatos, manager de portofoliu la Heitman LLC din Chicago.
În prezent, REIT-urile de capital oferă randamente ale dividendelor de 7,3% în medie, în timp ce randamentele REIT-urilor ipotecare sunt în medie de 19,9%, potrivit Asociației Naționale a Trusturilor de Investiții Imobiliare din Washington.
Certe sectoare imobiliare oferă randamente și mai mari, REIT-urile ipotecare comerciale generând 30,6% și REIT-urile de cazare producând în medie 14,7%. Randamentele REIT-urilor individuale variază de la un minim de 3,0% la Public Storage Inc. (PSA) din Glendale, California, până la 48% la RAIT Financial Trust (RAS) din Philadelphia.
„Motivul pentru care unele dintre randamente sunt atât de ridicate este acela că există un risc perceput pe piață că unele dintre ele nu vor putea plăti dividendele”, a declarat Sam Lieber, director executiv al Alpine Woods Capital Investors LLC din Purchase, N.Y.
De fapt, o decizie din această lună a General Growth Properties Inc. de a-și suspenda dividendele a zguduit investitorii, care au început să se întrebe cu nervozitate ce REIT ar putea fi următorul.
Dar proprietarul de centre comerciale cu sediul în Chicago, care s-a confruntat cu o datorie de 27 de miliarde de dolari, cu plecarea recentă a directorului său financiar și cu o acțiune care a pierdut peste 90% din valoarea sa în ultimul an, este o anomalie în lumea REIT, au declarat experții din industrie.
General Growth a acumulat datoriile în timp ce se afla în plină campanie de achiziții în timpul boom-ului imobiliar amețitor din ultimii șapte ani. A încercat în mod frenetic să găsească modalități de refinanțare a datoriei de 22 de miliarde de dolari care urmează să ajungă la scadență până la sfârșitul anului 2012, a declarat într-o notă de cercetare Jim Sullivan, analist buy-side la Green Street Advisors Inc. din Newport Beach, California.
Compania a declarat că își explorează opțiunile, iar în industrie se vorbește despre faptul că este de vânzare.
Maguire Properties Inc., un REIT de birouri din Los Angeles care se confruntă cu probleme similare legate de datorii, și-a destituit fondatorul și directorul general și și-a suspendat dividendele în luna mai.
Ceaiul de cumpărături
Dar majoritatea REIT-urilor nu se confruntă cu aceste provocări legate de datorii, au spus experții.
„Marea majoritate a dividendelor imobiliare sunt sigure” în următorul an, a declarat Joe Smith, director general și manager de portofoliu la ING Clarion Real Estate Securities LP din Radnor, Pa. REIT-urile de cazare sunt o excepție, a spus el, deoarece se confruntă cu riscul de deteriorare a fluxurilor de numerar din cauza încetinirii călătoriilor de afaceri.
Directorii de fonduri consideră că REIT-urile de apartamente, de auto-stocare și de îngrijire a sănătății oferă cele mai sigure pariuri în ceea ce privește dividendele, deoarece cele trei sectoare au supraviețuit în mare parte nevătămați turbulențelor economice. Dar acțiunile lor s-au redresat, ceea ce a dus la contractarea randamentelor dividendelor: randamentele sunt în medie de 6,5% pentru REIT-urile de apartamente, de 6,4% pentru REIT-urile din domeniul sănătății și de numai 3,8% pentru numele de self-storage.
Cercetarea REIT-urilor este esențială pentru a maximiza siguranța și randamentele, au declarat experții din industrie. Dl Lieber și dl Antonatos văd CBL & Associates Properties Inc. din Chattanooga, Tennessee, ca pe un bun joc de dividende.
Deși compania se confruntă cu riscuri din cauza expunerii sale la piețele slabe din sud-estul țării și la unele datorii, dl Lieber crede că dividendul său, care generează un randament de 22,9%, este sigur cel puțin pentru următoarele șase luni. El a remarcat faptul că directorul general și directorul de operațiuni al companiei au cumpărat recent acțiuni la CBL, ceea ce „este un semn destul de bun că nu sunt îngrijorați de nimic pe termen imediat”.
Atât dl Lieber, cât și dl Smith văd Mack-Cali Realty Corp. (CLI) din Edison, N.J., un REIT de birouri care se concentrează pe zona metropolitană din New York, ca un bun pariu pe dividende cu randamentul său de 10,8%.
Alte companii cu randamente ale dividendelor la nord de 9% care este puțin probabil să își reducă dividendele includ Kite Realty Group Trust (KRG) din Indianapolis, Liberty PropertyTrust (LRY) din Malvern, Pa., Macerich Co. din Santa Monica, California, și Weingarten Realty Investors (WRI) din Houston, potrivit dlui Smith.
Domnului Lieber îi plac chiar și câteva REIT-uri ipotecare, ale căror acțiuni au fost afectate puternic de sentimentul de scârbă față de tot ceea ce este legat de ipoteci pe piețele de credit. El a numit Annaly Capital Management Inc. cu sediul în New York. (NLY), care are un randament de 18,6%, și MFA Mortgage Investments Inc. (MFA) din New York, cu un randament de 17,2%, ca fiind pariuri bune pentru dividende, deoarece ambele dețin titluri de valoare susținute de Fannie Mae din Washington și Freddie Mac din McLean, Va.
Din moment ce guvernul a salvat recent Fannie și Freddie, obligațiunile acestora sunt relativ sigure, a spus dl Lieber. Cu toate acestea, el nu recomandă REIT-urile ipotecare comerciale ca un joc de dividende, chiar dacă randamentul mediu în acest grup este de 30,6%.
„Dacă marile bănci încep să își vândă portofoliile de credite neperformante, vom vedea presiune pe piața creditelor ipotecare comerciale”, a spus dl Lieber.
Câteva dintre aceste REIT-uri, cum ar fi Gramercy Capital Corp. și iStar Financial Inc. ambele din New York, nu au plătit dividende în trimestrul al treilea.
Investitorii interesați de nume sigure de REIT de tip bellwether, precum AMB Property Corp. (AMB) din San Francisco, Kimco Realty Corp. din New Hyde Park, N.Y., Public Storage Inc. din Glendale, California, Simon Property Group Inc. din Indianapolis și Vornado Realty Trust (VNO) din New York, ar putea urca în structura de capital către dividendele preferențiale pentru a obține randamente mai mari, a declarat Michael Torres, director executiv al Adelante Capital Management LLC din Oakland, California.
Ca exemplu, acțiunile preferențiale O ale AMB au un randament de 10,9%, în timp ce acțiunile sale ordinare au un randament de doar 7,4%, iar acțiunile preferențiale G ale Vornado au un randament de 10,62%, în timp ce acțiunile ordinare ale companiei au un randament de 5,8%, a spus el.
E-mail Janet Morrissey la [email protected].