08.07.2019 Noțiuni de bază privind avizarea titlului de proprietateDe: Elizabeth Hodge Carr
Asigurarea titlului de proprietate este emisă folosind formulare standardizate de polițe și avize. Cele mai frecvent utilizate formulare pentru proprietățile comerciale sunt cele promulgate de American Land Title Association (ALTA), un grup industrial de asigurări de titlu la nivel național. Un endorsement de titlu este o completare sau o limitare a acoperirii asigurării de titlu care este atașată la o poliță de asigurare de titlu. Îndatoriile oferă o acoperire care adaptează polița la nevoile asiguratului pentru o anumită tranzacție. Există aproximativ 80 de formulare de avizare aprobate de ALTA, din care asiguratul poate alege o acoperire suplimentară. În timp ce formularele de endorsement sunt standard, cerințele pentru fiecare variază.
Pentru a asigura o acoperire adecvată, este important să cunoașteți cerințele specifice ale subscriitorului pentru a emite un anumit endorsement și să vă asigurați un timp de așteptare suficient pentru a îndeplini aceste cerințe. Acoperirea dvs. este la fel de bună ca și avizarea dvs. Unele avize nu necesită depuneri suplimentare la subscriitor și pot fi de interes în cazul în care calendarul și bugetul dvs. permit acest lucru.
Avizele de bază:
În continuare sunt prezentate unele dintre cele mai frecvent emise avize, o explicație de bază a acoperirii pe care o oferă și cerințele necesare pentru emitere.
Seria ALTA 3
Adorsiile din seria 3 ALTA, respectiv „Zonarea”, la o poliță de împrumut sau de proprietar oferă asigurare în ceea ce privește clasificarea zonală aplicabilă și utilizarea autorizată a terenului.
Adormentul ALTA 3-06, Zonarea terenurilor neamenajate, este conceput pentru terenuri libere. Acesta oferă asigurare împotriva pierderilor sau daunelor suferite ca urmare a faptului că terenul nu deține o anumită clasificare zonală și împotriva anumitor utilizări specificate care nu sunt permise în conformitate cu ordonanța (ordonanțele) de zonare în vigoare. Cerințele de subscriere pot include următoarele: revizuirea hărților și a ordonanțelor de zonare, raport de zonare, scrisoare de conformitate cu zonarea, opinia unui avocat sau declarația pe proprie răspundere a proprietarului cu privire la utilizarea actuală și la faptul că nu are cunoștință de încălcări.
Adormentul ALTA 3.1-06, Zonare-Structură finalizată, este conceput pentru proprietăți îmbunătățite și asigură clasificarea zonală și utilizările autorizate în cadrul acestei clasificări. Acest endorsement asigură, de asemenea, împotriva unei hotărâri judecătorești definitive prin care se interzice structura actuală și se solicită îndepărtarea sau modificarea structurii actuale, din cauza încălcării ordonanței de zonare în ceea ce privește suprafața, lățimea sau adâncimea terenului ca amplasament pentru construcții, suprafața utilă a structurii, retragerea structurii, înălțimea structurii sau numărul de locuri de parcare. Cerințele de subscriere le includ, în general, pe cele cerute pentru ALTA 3-06, precum și dovada emiterii unei autorizații de ocupare în cazul unei construcții recente.
Adormentul ALTA 3.2-06, Zonare – Teren în curs de dezvoltare, este conceput pentru terenuri neamenajate, cu contemplarea unor îmbunătățiri care vor fi construite conform unor planuri și specificații specifice. Cerințele de subscriere includ prezentarea planurilor de amplasare și a specificațiilor în vederea revizuirii.
Amenda de protecție a mediului
Amendulele ALTA 8.1-06 și 8.2-06 sunt denumite în mod obișnuit „Environmental Protection Lien” și, respectiv, „Commercial Environmental Protection Lien”. Aceste adeverințe asigură împotriva pierderilor sau a daunelor suferite din cauza oricăror privilegii de mediu înregistrate care nu sunt indicate altfel ca excepție la titlu în anexa B a poliței. Anexa 8.1-06 este disponibilă numai pentru polițele de împrumut care acoperă proprietăți rezidențiale și necesită o căutare obișnuită în registrele funciare. Amendamentul 8.2-06, pe de altă parte, este disponibil pentru polițele de împrumut sau de proprietar, se aplică numai proprietăților comerciale și nu necesită cerințe suplimentare de subscriere.
Restricții, Îngrădiri, Minerale
Seria ALTA 9 oferă o varietate de acoperiri legate de dezinvestirea privilegiilor ipotecare, încălcări ale restricțiilor și îngrădiri. Această anexă este cunoscută în mod obișnuit sub denumirea de „Comprehensive Endorsement”, deoarece a fost concepută pentru a consolida într-o singură anexă multe dintre diferitele acoperiri solicitate sau cerute adesea de creditorii instituționali.
Anexele ALTA 9-06 și 9.7-06, Restrictions, Encroachments, Minerals – Loan Policy, sunt disponibile numai pentru polițele de împrumut. Aceste adeverințe se referă la încălcări ale clauzelor, condițiilor, limitărilor sau restricțiilor, la încrucișările existente, la daunele rezultate din exercitarea drepturilor minerale și la o hotărâre judecătorească definitivă care impune îndepărtarea unei încrucișări din cauza încălcării liniilor de retragere. Anexa ALTA 9.7-06 este concepută special pentru terenurile în curs de dezvoltare și adaugă o acoperire referitoare la îmbunătățirile care urmează să fie construite pe teren pe baza planurilor și a specificațiilor. Mai mult, ALTA Endorsement 9.10-06, denumit în mod obișnuit Restrictions, Encroachments, Minerals – Current Violations – Loan Policy, oferă aceeași acoperire ca și ALTA 9-06, cu excepția faptului că acoperirea include încălcările curente la data poliței, „în funcție de necesități”.
Adormentul ALTA 9.3-06, Covenants, Conditions and Restrictions – Loan Policy, este similar cu ALTA 9-06 și se aplică numai la polițele de împrumut. Cu toate acestea, nu se asigură împotriva încrucișărilor sau a daunelor care rezultă din exercitarea viitoare a oricărui drept de utilizare a suprafeței terenului pentru extragerea sau dezvoltarea de minerale.
Aplicațiile ALTA 9.1-06 și 9.2-06, Convenții, condiții și restricții – Polița proprietarului, sunt disponibile numai pentru polițele proprietarului. Andosamentul 9.1-06 se aplică numai proprietăților neîmbunătățite, iar Andosamentul 9.2-06 se aplică terenurilor îmbunătățite. Acestea asigură împotriva încălcărilor oricărei convenții, condiții sau restricții, altele decât cele menționate în anexa B a poliței. Încheierea 9.2-06 adaugă, de asemenea, o acoperire împotriva îndepărtării forțate a unei îmbunătățiri care rezultă din încălcarea unei linii de retragere. În plus, ALTA Endorsement 9.8-06 este similar cu 9.1-06 și 9.2-06, cu excepția faptului că adaugă o acoperire pentru îmbunătățirile preconizate pe teren, așa cum se arată în planurile și specificațiile specifice. Anexa ALTA 9.8-06 este denumită în mod obișnuit „Convenții, condiții și restricții – terenuri în curs de dezvoltare – polița proprietarului”.
Cerințele pentru emiterea anexelor de mai sus variază de la o jurisdicție la alta și pot include un studiu acceptabil și dovezi că nu se încalcă nicio convenție care afectează proprietatea.
Anexa ALTA 9.6-06, Drepturi private – evaluări curente – poliță de împrumut, este disponibilă numai pentru polițele de împrumut. Acest accesoriu oferă acoperire împotriva taxelor sau evaluărilor private, a opțiunilor de cumpărare, a drepturilor de prim refuz sau a unui drept de aprobare prealabilă de către un viitor cumpărător/ocupant, dar se limitează la pierderile sau pagubele care rezultă dintr-o taxă sau evaluare privată datorată și plătibilă la data poliței.
Adormentul ALTA 9.9-06, Drept privat – Polița proprietarului, este disponibil numai pentru polițele proprietarilor și oferă acoperire împotriva pierderilor sau daunelor suferite ca urmare a aplicării oricărui drept privat dintr-o convenție, cum ar fi opțiunile, drepturile de prim refuz sau aprobarea prealabilă, care cauzează o pierdere a titlului asigurat.
Acces și intrare
Aplicația ALTA 17-06, Acces și intrare, și Anexa ALTA 17.1-06, Acces și intrare indirectă, sunt denumite în mod obișnuit „Acces”. Ambele aceste adeverințe sunt disponibile pentru polițele de proprietar și de împrumut. Anexa ALTA 17-06 oferă acoperire împotriva pierderilor sau daunelor suferite ca urmare a faptului că terenul asigurat nu are acces fizic la o cale publică de acces prin intermediul unei servituți de acces indicate în poliță ca interes asigurat sau suferite ca urmare a limitării dreptului de acces prin intermediul curbelor sau intrărilor existente la o cale publică de acces. Amendamentul ALTA 17.1-06, pe de altă parte, prevede o acoperire împotriva pierderilor sau a daunelor suferite ca urmare a faptului că terenul asigurat nu este învecinat cu o cale de acces publică, că nu are acces fizic la o cale de acces publică și că nu are acces fizic la o cale de acces publică, precum și a limitării dreptului de acces prin intermediul curbelor sau intrărilor existente la o cale de acces publică. Aceste adeverințe pot fi emise la prezentarea unui studiu actual al terenului asigurat care să arate că terenul se învecinează cu o cale de acces publică, cu borduri și intrări pe aceasta, sau că este învecinat cu o servitute de acces asigurată care se învecinează cu o cale de acces publică. Anexa poate fi satisfăcută, de asemenea, printr-o cercetare a titlului de proprietate.
Parcela fiscală
Anexa ALTA 18-06, Parcelă fiscală unică, și anexa ALTA 18.1-06, Parcelă fiscală multiplă, sunt disponibile pentru polițele de proprietar și de împrumut. Aceste adeverințe oferă acoperire în cazul în care terenul descris în poliță și asigurat prin aceasta nu constituie o parcelă sau mai multe parcele fiscale distincte în scopuri de impozitare imobiliară, separate și separate de alte proprietăți. Acest lucru nu va fi probabil disponibil în cazul în care subdivizați proprietatea sau creați o nouă parcelă în cadrul unei tranzacții, deoarece nu va fi fost emis un număr de parcelă fiscală. Nu sunt necesare cerințe suplimentare de subscriere, în afară de o cercetare a titlului de proprietate, pentru a emite acest endorsement.
Contiguity
Adormentul ALTA 19-06, Contiguity – Multiple Parcels (Contiguitate – mai multe parcele), precum și endorsementul ALTA 19.1-06, Contiguity – Single Parcel (Contiguitate – o singură parcelă), sunt disponibile pentru polițele de proprietar și de împrumut. Aceste adeverințe sunt cel mai frecvent solicitate atunci când imobilul este descris ca fiind mai mult de o parcelă în poliță. Anexa asigură că nu există parcele intermediare, goluri sau goluri. Pentru a emite acest aviz, compania de titluri de proprietate trebuie, de obicei, să examineze un studiu fiabil care să confirme contiguitatea parcelelor, în funcție de complexitate. Multe locații solicită ca studiul să fie întocmit în conformitate cu standardele ALTA și să fie certificat pentru compania de titluri de proprietate.
Similare cu studiul
Adormentul ALTA 25-06 este denumit în mod obișnuit „Same as Survey”. Acest endorsement este disponibil pentru polițele de împrumut și de proprietar și oferă acoperire în cazul în care terenul identificat pe sondajul descris în endorsement nu este același teren cu cel descris în poliță. Această anexă este disponibilă la primirea și examinarea unui studiu actual și fiabil. În funcție de circumstanțe, unii asigurători pot elibera acest endorsement cu o expertiză anterioară și o declarație pe proprie răspundere din partea proprietarului proprietății care indică faptul că nu au avut loc modificări ale proprietății care să afecteze acuratețea expertizei.
Subdivizare
Adormentul ALTA 26-06 oferă acoperire pentru orice pierdere care rezultă din faptul că terenul descris în poliță și asigurat prin aceasta nu este o parcelă de teren separată și creată în mod legal în conformitate cu legile locale și de stat aplicabile. Acest endorsement este disponibil la primirea și examinarea unui studiu actual și fiabil împreună cu cerințele de lotizare de stat și locale.
Adorsiile speciale:
Acoperirea de bază oferită de o poliță de asigurare de titlu ALTA standard abordează multe dintre nevoile dvs. comune de asigurare de titlu.
Deseori, totuși, anumite tranzacții pot prezenta riscuri speciale care ar putea necesita o autorizare sau cerințe suplimentare, altele decât cele discutate mai jos.
Condominii
Adormentul ALTA 4-06, Condominium – Poliță de împrumut, este disponibil numai pentru polițele de împrumut. Acesta oferă acoperire unui creditor ipotecar al cărui împrumut este garantat de o unitate de condominiu. Amendamentul asigură faptul că proiectul de condominiu a fost creat în conformitate cu legislația statului, că nu există privilegii de întreținere sau dispoziții de decădere cu prioritate față de privilegiul ipotecii asigurate și că nu se poate exercita un drept de preempțiune în legătură cu tranzacții curente sau anterioare. Subscriitorul va solicita dovezi satisfăcătoare că nu există privilegii neplătite pentru taxe sau evaluări de condominiu și că s-a renunțat la orice drept de preemțiune care ar fi putut fi exercitat.
Adormentul ALTA 4.1-06, Condominium, este disponibil atât pentru polițele proprietarilor, cât și pentru polițele de împrumut. Acesta oferă acoperire pentru proprietarii de unități de condominiu și pentru creditorii ipotecari ai acestora. Acest accesoriu oferă aceleași acoperiri de asigurare de bază ca și accesoriul 4-06, cu excepția faptului că 4.1-06 nu asigură prioritatea privilegiului ipotecii asigurate sau a actului de fiducie asupra evaluărilor viitoare ale condominiului. Mai degrabă, acesta asigură împotriva pierderilor sau daunelor din cauza priorității oricărui drept de retenție pentru taxele și evaluările condominiului care există la data poliței. Cerințele de subscriere le includ, în general, pe cele necesare pentru Anexa 4-06.
Planned Unit Development
Anexa ALTA 5-06, Planned Unit Development – Polița de împrumut, este disponibilă numai pentru polițele de împrumut. Deși acest endorsement este destinat utilizării în cazul în care terenul face parte dintr-un Planned Unit Development (PUD), cum ar fi locuințe, centre de recreere, centre comerciale și parcuri industriale, acesta poate fi utilizat și în orice situație în care există o asociație de proprietari sau orice alt tip de acord cadru. Această anexă oferă acoperire împotriva pierderilor cauzate de o încălcare prezentă a anumitor restricții, a pierderilor cauzate de lipsa de prioritate a ipotecii asigurate față de un drept de retenție pentru evaluările asociației de proprietari, a pierderilor cauzate de îndepărtarea forțată a unei structuri existente din cauza unei încrucișări și a pierderilor cauzate de lipsa titlului de proprietate ca urmare a exercitării unui drept de preemțiune. Din nou, subscriitorul va solicita dovezi satisfăcătoare că nu există sarcini neplătite pentru evaluările scadente și că s-a renunțat sau a încetat orice drept de prim refuz care ar fi putut fi exercitat.
Adormentul ALTA 5.1-06, Planned Unit Development, oferă aceeași acoperire de asigurare de bază ca și Adermentul 5-06, cu excepția faptului că Adermentul 5.1-06 este disponibil atât pentru polițele de proprietar, cât și pentru polițele de împrumut, și nu asigură prioritatea privilegiului ipotecii asigurate asupra evaluărilor viitoare ale proprietarilor de locuințe. Acest accesoriu este adesea utilizat în statele în care, în conformitate cu legislația statului, evaluările asociației de proprietari au prioritate față de ipoteca asigurată. Cerințele de subscriere le includ, în general, pe cele cerute pentru Amendamentul 5-06.
Primăria
Adormentul ALTA 13-06, Leasehold – Polița proprietarului, și Amendamentul ALTA 13.1-06, Leasehold – Polița de împrumut, se aplică atunci când tot sau o parte din terenul asigurat este închiriat chiriașului asigurat. Anexa 13-06 se aplică polițelor pentru proprietari, iar anexa 13.1-06 se aplică polițelor de împrumut. Aceste adeverințe implică mai multe definiții suplimentare referitoare la o „proprietate locativă”, care este definită ca fiind dreptul de posesiune acordat în contractul de închiriere pentru perioada de închiriere stabilită. Aceste avize modifică, de asemenea, calculul daunelor și definesc evaluarea proprietății.
Nu-imputație
Avizul ALTA 15-06 (Non-Imputation – Full Equity Transfer), Aderarea ALTA 15.1-05 (Neimputarea – Asigurat suplimentar) și Anexa ALTA 15.2-06 (Neimputarea – Transfer parțial de capital) sunt disponibile numai pentru polițele proprietarilor. În cazul unui transfer de proprietate, cunoașterea unei părți poate fi imputată prin lege cesionarului. De exemplu, o entitate care achiziționează toate participațiile de membru într-o societate cu răspundere limitată care deține bunuri asigurate va dori să obțină un aviz de neimputare în ceea ce privește noul proprietar al participațiilor de membru, astfel încât cunoștințele proprietarului anterior să nu fie imputate societății. Un efect al acestei cunoașteri imputate este că, în cazul unei cereri de despăgubire în temeiul unei polițe de asigurare a titlului de proprietate, asigurătorul titlului de proprietate poate fi în măsură să refuze răspunderea pe baza faptului că problema respectivă era cunoscută de asigurat, dar nu era cunoscută de subscriitor și nu a fost dezvăluită de documentele publice. Cu toate acestea, anexa 15.1-05 nu protejează entitatea desemnată ca asigurat în polița de asigurare, ci mai degrabă „asiguratul suplimentar” desemnat. În plus, anexa 15.2-06 este utilizată în cazul în care un partener sau un membru nou-venit achiziționează o participație în entitatea înregistrată, iar partenerul sau membrul nou-venit este numit ca asigurat în poliță. În fiecare caz, un subscriitor va solicita dovezi satisfăcătoare că nu există astfel de aspecte cunoscute de părțile cărora li se poate imputa cunoașterea, de obicei sub forma unei declarații sub jurământ împreună cu o indemnizație.
Localizare
Adormentul ALTA 22-06, Localizare, și Adermentul ALTA 22.1-06, Localizare și hartă, sunt ambele disponibile pentru polițele de proprietar și pentru polițele de împrumut; cu toate acestea, 22.1-06 este în mod normal solicitat numai pentru polițele de împrumut. Aceste avize oferă o asigurare împotriva pierderilor sau daunelor cauzate de faptul că terenul nu este îmbunătățit așa cum este descris în aviz și de faptul că nu este identificat cu adresa stradală identificată în aviz. Îndatoriul 22.1-06 include, de asemenea, o trimitere la o hartă atașată la poliță.
Servitutea
Adormentul ALTA 28-06, Servitutea – daune, este disponibil atât pentru polițele proprietarilor, cât și pentru polițele de împrumut. Acesta oferă acoperire pentru daunele suferite de asigurat ca urmare a invadării unei servituți de către orice clădire situată pe teren. De exemplu, în cazul în care o clădire de pe proprietatea asigurată se află în limitele unei servituți de utilitate publică care interzice construirea de îmbunătățiri pe zona de servitute (sau permite titularului servituții să îndepărteze orice îmbunătățiri de pe zona de servitute), Amendamentul 28-06 oferă acoperire proprietarului proprietății asigurate dacă titularul servituții de utilitate publică își exercită aceste drepturi pentru a îndepărta clădirea din zona de servitute.
Encroachments
Adormentul ALTA 28.1-06, Encroachments – Boundaries and Easements, și ALTA Endorsement 28.2-06, Encroachments – Boundaries and Easements – Described Improvements, sunt disponibile pentru polițele proprietarilor și pentru polițele de împrumut. Acestea oferă acoperire pentru pierderile suferite ca urmare a îndepărtării forțate a îmbunătățirilor care încalcă un teren adiacent sau care încalcă o servitute. Anexa 28.2-06 permite, de asemenea, excluderea oricărei încrucișări specifice.
Minerale și alte substanțe de subsol
Anexa ALTA 35-06 (Minerale și alte substanțe de subsol – Clădiri), Anexa ALTA 35.1-06 (Minerale și alte substanțe de subsol – Îmbunătățiri) și Anexa ALTA 35.2-06 (Minerale și alte substanțe de subsol – Îmbunătățiri descrise) sunt toate disponibile pentru polițele proprietarilor și polițele de împrumut. Amendamentul 35-06 oferă acoperire împotriva pierderilor sau daunelor rezultate din îndepărtarea sau modificarea forțată a clădirilor situate pe teren, în timp ce amendamentul 35.1-06 se deosebește de amendamentul 35-06 prin faptul că oferă acoperire împotriva daunelor rezultate din îndepărtarea îmbunătățirilor (așa cum sunt definite în acest amendament) situate pe teren. În plus, anexa 35.2-06 oferă o despăgubire mai limitată împotriva îndepărtării sau modificării forțate a unor îmbunătățiri specifice enumerate, situate pe teren. În fiecare caz, acoperirea include doar modificările aflate pe teren la data încheierii poliței, ca urmare a exercitării unui drept existent de utilizare a suprafeței terenului pentru extragerea sau dezvoltarea de minerale sau orice alte substanțe din subsol. Aceste adeverințe sunt mai frecvent utilizate în statele în care mineritul este obișnuit.
Adormentul ALTA 35.3-06, Minerale și alte substanțe de subsol – Terenuri în curs de dezvoltare, prevede despăgubiri împotriva îndepărtării sau modificării forțate a îmbunătățirilor aflate pe teren la data poliței și a îmbunătățirilor viitoare care vor fi amplasate pe teren după data poliței din cauza exercitării unui drept existent de a utiliza suprafața terenului pentru extragerea sau dezvoltarea de minerale sau orice alte substanțe de subsol. Planurile și specificațiile pentru astfel de îmbunătățiri viitoare vor trebui să fie prezentate subscriitorului dvs. pentru a fi analizate.
Endatoriile vă pot oferi dvs. sau clientului dvs. o acoperire suplimentară foarte necesară, în funcție de circumstanțe. Este important să vă asigurați că avizele sunt complete și exacte, deoarece acoperirea dvs. este la fel de bună ca și termenii avizelor. În plus, este important să aveți în vedere care dintre aceste avize necesită livrări suplimentare către subscriitor, ceea ce implică un timp de așteptare suplimentar, și care dintre aceste avize nu au cerințe de subscriere. Asigurați-vă că luați în considerare aceste cerințe de subscriere, precum și costurile asociate și timpul necesar pentru emiterea fiecăruia dintre avizele discutate mai sus atunci când vă pregătiți pentru tranzacția dumneavoastră.
Contactați-ne | 1-804-420-6288