Anfänglich fragte ich mich, ob ich meine Lizenz erhalten sollte. Mein erstes Immobiliengeschäft habe ich 2005 abgeschlossen, und als Investor wusste ich, dass ich keine Immobilienlizenz brauchte. Jeder Investmentguru sagte, dass es keine gute Idee sei, einen lizenzierten Makler zu werden – ich würde an einen anderen Standard gehalten werden.
Aber ich widersetzte mich dieser „konventionellen Weisheit“ und erhielt meine Lizenz im Jahr 2009; ich generierte sowieso Leads und vermittelte sie weiter, also dachte ich mir, dass ich genauso gut davon profitieren könnte.
Viele Immobilieninvestoren befinden sich in dieser Situation: Lizenz erwerben oder nicht? Im Folgenden finden Sie eine Liste mit Vor- und Nachteilen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen kann.
Es gibt drei Gründe, warum Sie eine Immobilienlizenz erwerben sollten: Provision, MLS und Marktwachstum durch Beziehungen und Wissen.
Provision
Die Erteilung einer Lizenz bedeutet, dass Sie eine Provision für Ihre Käufe und Verkäufe erhalten können. Die Maklerprovision beträgt 6 Prozent.
Sie wird hälftig zwischen dem Makler des Käufers und dem Makler des Verkäufers aufgeteilt. Ihr Makler behält einen Teil der Provision, die Sie verdienen.
Auch wenn der Gewinn, den Sie erzielen wollen, viel höher ist als Ihre Provision für die Immobilie, sind die zusätzlichen Einnahmen nichts, worüber Sie die Nase rümpfen sollten.
Die Provision ist besonders wichtig für junge Berufstätige, die in den Investmentbereich einsteigen wollen.
Zugang zum Multiple Listing Service (MLS)
Als Immobilienmakler haben Sie direkten Zugang zum MLS-System, in dem die Immobilien von allen Maklerfirmen angeboten werden. Dadurch haben Sie Zugang zu einem größeren Pool, aus dem Sie auswählen können, als ein Makler Ihnen normalerweise präsentieren würde.
Wenn Sie keinen Zugang haben und Ihr Makler auch ein Investor ist, kann es sein, dass er oder sie die besten Immobilien behält und Ihnen die zweitklassigen Objekte überlässt.
Das MLS verfügt über historische Daten zu jeder Immobilie, die Ihre Investitionsentscheidung beeinflussen könnten. Die Daten umfassen den Preis, für den das Haus in der Vergangenheit verkauft wurde, vergleichbare Immobilien und wie schnell diese vergleichbaren Häuser verkauft wurden.
Marktwachstum, Wissen und Beziehungen
Mit einer Lizenz können Sie Beziehungen aufbauen, die Ihnen später helfen werden. Ein anderer Makler, mit dem Sie zu tun haben, findet vielleicht etwas, von dem er glaubt, dass es Sie interessieren könnte, und leitet den Hinweis an Sie weiter. Sie lernen, wie man ein Immobiliengeschäft betreibt und wie man sein Team einstellt und strukturiert.
Ihr Makler kann Sie vor rechtlichen Problemen schützen. Außerdem kann Ihnen Ihr Makler (und die Ausbildung, die Sie erhalten, um Ihre Lizenz zu erwerben) das Wichtigste über Verträge beibringen, damit Sie nicht in ein Schlupfloch geraten.
Ihr Makler hat Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Vermessungsingenieuren und Inspektoren und kann Ihnen die besten empfehlen.
Nachdem ich meine Lizenz erhalten und angefangen hatte, die Systeme zu studieren, nahm mein Geschäft richtig Fahrt auf. Ich war in der Lage, mehrere Transaktionen pro Monat zu tätigen, anstatt nur hier und da ein Geschäft abzuschließen.
Ich war mit Leuten vernetzt, die 750 Immobilien pro Jahr verkauften. Es gibt nur sehr wenige Leute, die so ein konstantes Volumen haben. Ich konnte mein Investmentgeschäft nach den bewährten Methoden dieser sehr erfolgreichen Leute gestalten.
Bevor ich meine Lizenz hatte, kaufte ich Häuser von Leuten, die kurz vor der Zwangsvollstreckung standen, für weniger, als sie wert waren, sanierte sie und verkaufte sie dann zu einem höheren Preis. Wenn sie nicht von mir kaufen wollten, legten sie den Hörer auf und riefen einen zugelassenen Makler an.
Als Makler kann ich diesen Leuten helfen, die Immobilie zu einem besseren Preis zu verkaufen, und dafür eine Provision erhalten. Ich würde diese Einnahmen nicht mehr verlieren. Diese Strategie hat mir geholfen, einen größeren Markt zu generieren und das ganze Geld zu kassieren, das auf dem Tisch lag.
Nachteile einer Immobilienlizenz
Die längste Zeit habe ich aus den folgenden drei Gründen keine Lizenz erworben. Diese waren in der Branche „allgemein bekannt“, aber ich fand sie größtenteils falsch.
Provision an den Makler und Jahresgebühren zahlen
Sie müssen Ihrem Makler eine Provision zahlen oder Jahresgebühren für die Nutzung des MLS entrichten, aber der Vorteil ist, dass das MLS Ihnen hilft, eine echte Schätzung des Wertes einer Immobilie zu erhalten, wie es andere Investoren nicht können.
Die zusätzliche Arbeit und das Geld schrecken viele Investoren ab, aber all das zahlt sich aus, weil Sie in Ihrem Geschäft besser werden als sie.
Loyalität gegenüber Ihrem Makler
Viele glauben, dass Makler verpflichtet sind, an andere Makler innerhalb ihrer Maklerfirma zu verkaufen. Die meisten Makler und Agenten sind jedoch auf den schnellsten Verkauf aus.
Auch wenn es für den Makler bequem ist, die doppelte Provision zu verdienen, würde es viel länger dauern, auf einen Agenten innerhalb des Maklerbüros zu warten, um einen Käufer zu finden, als das Geschäft auf dem Tisch zu akzeptieren.
Es ist in jedermanns Interesse, die Provision zu bekommen. Wenn eine Immobilie im MLS steht, können Sie sie kaufen, auch wenn sie von einem anderen Maklerunternehmen angeboten wird.
Auskunft des Maklers
Wenn ich sage, dass ich ein Immobilieninvestor bin, nehmen die Leute an, dass ich ein Makler bin, ob ich einer bin oder nicht.
Der Nachteil ist, dass ein Verkäufer vielleicht keine Provision zahlen will und deshalb die Zusammenarbeit mit einem Makler vermeidet.
Wenn man jedoch bereits davon ausgeht, dass Sie ein Makler sind, werden Sie so oder so den Verlust hinnehmen müssen. Sie müssen offenlegen, dass Sie ein Makler sind, und Sie werden als Makler auch als verantwortungsvoller angesehen.
Sie haben eine Verantwortung gegenüber der Person, die Sie vertreten. Wenn Sie das Haus jedoch als Investor kaufen, handeln Sie als Auftraggeber und nicht als Makler, so dass Sie keine Angaben machen müssen.
Direktwerbung und Marketing sind schwieriger, weil Sie auf dem Marketingmaterial Angaben machen müssen, auch wenn Sie als Auftraggeber handeln. Vor Gericht können Sie nicht beweisen, dass Sie als Auftraggeber und nicht als Vermittler gehandelt haben.
Die Entscheidung, Vermittler zu werden, ist eine persönliche Entscheidung, und ich hoffe, dass diese Liste der Vor- und Nachteile Ihnen bei Ihrer Entscheidung hilft.
Martin Orefice ist der Gründer von Rent to Own Labs in Orlando, Florida. Folgen Sie ihm auf Facebook oder verbinden Sie sich mit ihm auf LinkedIn.