Vergleich ARMs vs. Festzins-Hypotheken | NextAdvisor mit TIME

Die Auswahl einer Hypothek ist kompliziert. Eine der ersten Entscheidungen, die Sie treffen, ist auch eine der folgenreichsten – fester Zinssatz oder variabler Zinssatz?

Ihre Entscheidung wird sich nicht nur auf Ihre monatliche Rate auswirken, sondern auch darauf, wie lange es dauert, bis Sie Ihre Hypothek abbezahlt haben, und wie viel Zinsen Sie auf dem Weg dorthin zahlen werden.

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) kann unter ganz bestimmten Umständen die bessere Wahl sein, aber da die Zinssätze in diesem Jahr auf einem Rekordtief liegen, ist eine Hypothek mit festem Zinssatz für die meisten Kreditnehmer im Moment der klare Gewinner.

Der Prozentsatz der ARM-Anträge ist seit Ende März 2020 um 50 % gesunken und macht nach Angaben der Mortgage Bankers Association nur noch 3 % aller Hypothekenanträge für Wohngebäude aus.

Unterschiede zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Hypotheken

Der wichtigste Unterschied zwischen festverzinslichen Hypotheken und ARMs ist einfach. Eine Festhypothek hat einen Zinssatz, der sich nicht ändert. Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz ändert sich der Zinssatz zu vorher festgelegten Zeitpunkten bis zu den im Kleingedruckten des Kredits angegebenen Grenzen.

Bei einem ARM wird der Zinssatz je nach Kredit zu unterschiedlichen Zeitpunkten angepasst. Der Zeitplan für die Zinsanpassung wird in Form eines Bruchs dargestellt. Die erste Zahl des Bruches gibt an, wann der Zinssatz zum ersten Mal angepasst wird, und die zweite Zahl gibt an, wie häufig er sich nach der ersten Anpassung ändert. Bei einem 5/1 ARM ist der Zinssatz also fünf Jahre lang festgeschrieben und wird danach jährlich angepasst. Ein ARM ist in der Regel eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren.

Eine Hypothek mit festem Zinssatz ist unkomplizierter als ihr Pendant mit variablem Zinssatz. Der Hauptunterschied bei Festzinskrediten liegt im Tilgungsplan oder in den Kreditbedingungen. Genau wie bei den ARMs gibt es 30-jährige Festzinskredite. Sie können aber auch kürzere Laufzeiten wählen, etwa 10 oder 15 Jahre.

Warum ARMs im Moment keinen Sinn machen

Die Entscheidung zwischen einem ARM und einer Festhypothek ist eine Frage des Risikos und des Ertrags. Bei einer Hypothek mit festem Zinssatz bindet sich der Kreditnehmer an einen Zinssatz für die gesamte Laufzeit der Hypothek. Bei einem variablen Zinssatz geht der Kreditnehmer das Risiko ein, dass sein Zinssatz in Zukunft steigt. Im Gegenzug für das erhöhte Risiko erhält der Kreditnehmer in der Regel einen niedrigeren Anfangszinssatz.

Im Moment ist der Unterschied bei den Anfangssätzen für anpassbare Hypotheken im Vergleich zu einem Darlehen mit festem Zinssatz minimal bis nicht vorhanden, erklärt Greg McBride, leitender Finanzanalyst bei Bankrate.com. „Wenn man keinen Vorteil hat, aber trotzdem das gleiche Risiko trägt, warum sollte man sich die Mühe machen?“

Die derzeitigen wirtschaftlichen Aussichten tragen nur dazu bei, dass ARMs an Attraktivität verlieren. Eine Situation, in der ARMs traditionell sinnvoll sind, ist, wenn man plant, die Immobilie zu verkaufen, bevor der Zinssatz zurückgesetzt wird. Diese Strategie setzt voraus, dass die Immobilienpreise steigen oder zumindest stabil bleiben.

Die Immobilienpreise sind zwar in vielen Gebieten gestiegen, was auf die rekordverdächtig niedrigen Hypothekenzinsen und den geringen Wohnungsbestand zurückzuführen ist, aber niemand kann garantieren, dass dies langfristig so bleibt. Wie viele Experten sagten schließlich im Januar 2020 einen Rückgang der Weltwirtschaft um mehrere Billionen Dollar voraus? Und da die Arbeitslosigkeit immer noch zweistellig ist und COVID-19 in vielen Teilen Amerikas bis in den Spätsommer hinein ansteigt, ist es wichtig, für künftige Ungewissheit vorzusorgen.

Nachdem die Hypothekenzinsen seit den 80er Jahren stetig gesunken sind, haben sie nicht mehr viel Spielraum nach unten. Wenn Sie sich also ein Haus leisten oder refinanzieren wollen, sollten Sie einen festen Zinssatz vereinbaren.

Mit einer Festhypothek haben Sie außerdem die Möglichkeit, eine kürzere Kreditlaufzeit zu wählen, z. B. ein Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit. Im Vergleich zu einer 30-jährigen Hypothek hat ein 15-jähriges Darlehen einen niedrigeren Zinssatz, aber höhere monatliche Raten. Sie zahlen möglicherweise mehr pro Monat, aber die Kreditnehmer sind bereit, dies in Kauf zu nehmen, um die Schulden schneller zu tilgen und über die gesamte Laufzeit des Kredits Tausende von Dollar an Zinszahlungen zu sparen, sagt Nadia Alcide, eine Hypothekenfachfrau bei Mortgage Biz of Florida. Und die Option, eine Hypothek mit kürzerer Laufzeit aufzunehmen, gibt es bei einem ARM in der Regel nicht.

Was muss sich ändern, damit ein ARM Sinn macht?

Damit ARMs für die Menschen sinnvoller werden, müsste die Spanne zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Hypotheken zunehmen, was wahrscheinlicher ist, wenn die Zinssätze insgesamt steigen.

Auf jeden Fall werden ARMs nur für eine kleine Gruppe von Hauskäufern und für diejenigen, die eine Refinanzierung anstreben, sinnvoll sein. Hier sind einige Situationen, in denen ein ARM sinnvoll sein kann, wenn er im Vergleich zu einem Darlehen mit festem Zinssatz eine erhebliche Ersparnis bringt.

Sie werden das Darlehen definitiv nicht langfristig behalten

Viele Menschen haben aufgrund ihrer beruflichen Laufbahn die Möglichkeit, von Zeit zu Zeit umzuziehen. Für Menschen in dieser Situation könnte ein ARM eine günstigere Option sein als eine Festhypothek. Vor allem, wenn Sie wissen, dass Sie in den nächsten 5-10 Jahren umziehen müssen.

Aber auch in diesem Fall sollten Sie die Zahlen überprüfen. Bei einem ARM sind Sie immer noch für die Abschlusskosten verantwortlich. Die Abschlusskosten können 2 % bis 6 % des Kreditbetrags betragen, und bei einem durchschnittlichen Haus sind das Tausende von Dollar, die Sie im Voraus zahlen müssen. Wenn Sie nur ein oder zwei Jahre in dem Haus wohnen werden, kann es billiger sein, es zu mieten, als es mit einer Hypothek zu kaufen.

Sie können die zusätzlichen Ersparnisse für sich arbeiten lassen

Wenn die monatlichen Einsparungen bei einem ARM beträchtlich sind, können Sie die zusätzlichen Ersparnisse für sich arbeiten lassen.

Die Einführungsphase einer Hypothek mit variablem Zinssatz – wenn der Zinssatz am niedrigsten ist – kann eine Gelegenheit sein, Ihre Ersparnisse für den Ruhestand zu erhöhen oder Ihren Notfallfonds aufzubauen. Sie können das Geld, das Sie sparen, auch für die Tilgung Ihrer Hypothek verwenden.

Wenn Sie vorhaben, Ihre Hypothek in 10 Jahren abzubezahlen, könnte Ihnen ein ARM mit einem 10-jährigen Einführungssatz dabei helfen, dies leichter zu erreichen. Das zusätzliche Eigenkapital, das Sie aufbauen, kann Ihnen die Refinanzierung oder das Sparen erleichtern, indem Sie früher auf Ihre private Hypothekenversicherung verzichten.

Dieser Ansatz hat allerdings einen Haken: Sie müssen sich in einer Situation befinden, in der Sie sich eine Erhöhung Ihres Zinssatzes leisten können. Sie können dies im Voraus einplanen, denn bei einem ARM gibt es Grenzen dafür, wie stark der Zinssatz auf einmal oder während der Laufzeit des Kredits steigen kann. Wenn Sie einen ARM in Erwägung ziehen, sollten Sie Ihren Kreditgeber nach diesen Grenzen fragen.

Sie nehmen ein Jumbo-Darlehen auf

Jumbo-Darlehen sind nicht-konforme Darlehen, weil sie den von Fannie Mae und Freddie Mac festgelegten Dollarbetrag überschreiten. Für das Jahr 2020 liegt die Grenze im größten Teil des Landes bei 510.400 $, kann aber in Gebieten, in denen Häuser teurer sind, bis zu 150 % höher liegen.

Da Jumbo-Darlehen nicht staatlich garantiert sind, sind sie für Kreditgeber risikoreicher und unterliegen strengeren Zeichnungsrichtlinien. Aus diesem Grund haben Jumbo-Darlehen auch höhere Zinssätze als konforme Darlehen.

Aufgrund dieser höheren Zinssätze kann die Spanne zwischen Jumbo ARMs und festverzinslichen Darlehen größer sein als bei konformen Darlehen. Sie können also während der Einführungsphase mehr sparen, aber Jumbo-Darlehen sind per Definition größere Darlehen. Jede künftige Zinserhöhung bei einem Jumbo-ARM wird sich also stärker auf Ihr monatliches Budget auswirken.

Ihr Einkommen wird steigen

Es gibt einige Situationen, in denen ein ARM für Haushalte mit hohem Nettovermögen oder höherem Einkommen sinnvoll sein kann, sagt McBride. Wenn Sie eine große Einkommenserhöhung erwarten, kann ein ARM für Sie sinnvoll sein. Eine Ärztin, die ihre Facharztausbildung beendet, ist ein gutes Beispiel für jemanden, auf den dies zutrifft.

Die niedrigere Rate bei einem anpassbaren Zinssatz kann Flexibilität bieten, wenn Ihr Einkommen variabel oder saisonal ist, sagt er. Aber auch hier betont er, dass dies nur in extremen Fällen funktioniert, zum Beispiel bei Sportlern oder Entertainern.