Erfahren Sie mehr über den Verkaufsprozess von Nachlassimmobilien
Der Verkaufsprozess von Nachlassimmobilien (Immobilien) ist eine Reihe von gerichtlich geregelten Schritten, die sorgfältig überwacht und gesteuert werden müssen. Die Fristen sind unnachgiebig, die Dokumentation ist speziell und die Aufsicht des Gerichts muss während der gesamten Vermarktung, der Angebote, der Verhandlungen und des Verkaufs der Immobilie beachtet werden.
Zusätzlich zu den Mitarbeitern des Gerichts sind in der Regel der Vollstrecker oder Verwalter des Nachlasses, der Anwalt, der den Nachlass vertritt, ein Immobilienmakler, der den Verkäufer (den Nachlass) vertritt, ein oder mehrere Käufer, die beim Gericht Gebote abgeben, und die Immobilienmakler der Käufer am Verkauf beteiligt. Jede dieser Personen muss sich an die Richtlinien und Fristen des Gerichts halten.
Aufgrund der Beteiligung des Gerichts haben Nachlass- und Treuhandverkäufe einen ganz eigenen Wortschatz (siehe Glossar). Sie umfassen auch verschiedene Offenlegungsdokumente und Verträge, die bei anderen Immobilientransaktionen nicht verwendet werden.
Wenn Sie eine Immobilie im Rahmen einer solchen Transaktion verkaufen oder kaufen, sollte Ihr Immobilienmakler Erfahrung mit Nachlass- und Treuhandverkäufen haben und in der Lage sein, die Sprache, die Dokumentation und die einzelnen Schritte des Verfahrens zu erklären. Eine klare Kommunikation ist von entscheidender Bedeutung.
Zum besseren Verständnis des Nachlass- und Treuhandverkaufsprozesses finden Sie hier eine Liste mit einigen der Schritte, die bei einer typischen Transaktion erforderlich sind:
Ernennung des Nachlassverwalters oder Testamentsvollstreckers. In den meisten Fällen wird im Testament des Erblassers ein Testamentsvollstrecker benannt, der für die Verteilung der Vermögenswerte, einschließlich der Immobilien, zuständig ist. Ist kein Testamentsvollstrecker benannt, ist der benannte Testamentsvollstrecker nicht bereit, sein Amt auszuüben, oder liegt kein Testament vor, ernennt das Gericht einen Verwalter, der diese Aufgaben wahrnimmt. Der Executor oder Administrator ist die Person, die befugt ist, die Immobilie aufzulisten und zu verkaufen; der Verkauf kann erst erfolgen, wenn diese Person bestimmt wurde.
Wie im Gesetz über die unabhängige Nachlassverwaltung (IAEA) vorgesehen, legt der Executor einen Listenpreis für die Immobilie fest. Der Preis berücksichtigt die Bewertung durch den Nachlassverwalter und wird in der Regel mit Hilfe eines Immobilienmaklers ermittelt, der Erfahrung mit Nachlass- und Treuhandverkäufen hat. Die Immobilie wird dann über diesen Makler zum Verkauf angeboten.
Der Immobilienmakler vermarktet die Immobilie in der Öffentlichkeit so aggressiv wie möglich, um das höchste Angebot zu erhalten. Dies umfasst in der Regel eine Reihe von Maßnahmen, einschließlich Beschilderung, Zeitungswerbung, Auflistung auf einer oder mehreren Immobilien-Websites und Veranstaltung von Tagen der offenen Tür für andere Immobilienmakler und potenzielle Hauskäufer. Der Immobilienmakler wird auch Termine vereinbaren, um Interessenten, die sich direkt erkundigen, die Immobilie zu zeigen.
Während Käufer von Nachlass- und Treuhandimmobilien auf der Suche nach einem Schnäppchen sein können, ist ihre Angebotspalette durch das Gericht begrenzt. Ein akzeptiertes Angebot muss mindestens 90 % des vom Nachlassrichter geschätzten Wertes betragen. Sobald ein Käufer gefunden ist, unterstützt der Immobilienmakler den Verkäufer bei der Aushandlung von Bedingungen, die für beide Seiten zufriedenstellend sind.
Wenn für die Immobilie ein akzeptiertes Angebot vorliegt, wird eine Mitteilung über die vorgeschlagene Maßnahme an alle Erben verschickt, in der lediglich die Bedingungen für den vorgeschlagenen Verkauf angegeben sind. Die Erben haben 15 Tage Zeit, die Mitteilung zu prüfen und etwaige Einwände vorzubringen. Wenn es keine Einwände gibt, kann der Verkauf ohne eine gerichtliche Anhörung erfolgen.
Wenn der Testamentsvollstrecker/Verwalter nicht über die vollen unabhängigen Befugnisse nach der IAEA verfügt oder wenn einer der Erben Einwände gegen die Notice of Proposed Action erhebt, muss der Verkauf in einer allgemein verbreiteten lokalen Zeitung veröffentlicht werden (es sei denn, das Testament sieht eine solche Maßnahme nicht vor).
Der Anwalt des Nachlasses beantragt dann einen Gerichtstermin (die „Bestätigungsanhörung“), bei dem der Verkauf vollzogen wird. Der Gerichtstermin findet in der Regel innerhalb von 30 bis 45 Tagen nach dem Datum der Antragstellung statt. Eine Kopie des Antrags und Einzelheiten zum Verkauf werden an alle Interessenten verschickt.
Auch nach der Anberaumung des Gerichtstermins sollte der Immobilienmakler die Immobilie weiterhin zeigen und bei potenziellen Käufern für das Haus werben, in der Hoffnung, einen „Überbieter“ zu finden und damit den Verkaufspreis zu erhöhen.
Während der gerichtlichen Bestätigungsanhörung kann das zuvor akzeptierte Gebot von einem anderen Interessenten überboten werden. In diesem Fall muss der Überbietende zur Verhandlung mit einem Barscheck (keine Barschecks!) in Höhe von mindestens 10 % des Mindestüberbietungspreises erscheinen, um erfolgreich überbieten zu können. Das Mindestübergebot wird nach der folgenden Formel ermittelt: 10% der ersten 10.000 $ plus 5% des Restbetrags des akzeptierten Angebots.
BEISPIEL: Eine Immobilie ist mit 200.000 $ gelistet. Das akzeptierte Angebot beträgt 175.000 $.
Das minimale Übergebot wird wie folgt berechnet:
Akzeptiertes Angebot = 175.000 $
+.10 x 10.000 $ = 1.000 $
+ .05 x 165.000 $ = 8.250 $
Minimales Übergebot = 184.250 $
x .10 = 18.425 $ Betrag des Barschecks
Wenn es mehr als einen Überbieter gibt, ‚gewinnt‘ das höchste Gebot. Der Bieter, der den Zuschlag erhält, übergibt dem Vollstrecker/Verwalter einen Barscheck, und das Treuhandkonto wird eröffnet. Das Treuhandkonto wird etwa 30 bis 45 Tage nach der Gerichtsanhörung geschlossen.
Sehen Sie sich die praktische Übersicht des Sanborn-Teams über den Ablauf des Nachlassverfahrens an oder werfen Sie einen Blick auf die häufig gestellten Fragen für Verkäufer von Nachlassimmobilien.
Wenn Sie Unterstützung beim Verkauf von Immobilien im Rahmen eines Nachlasses, einer Treuhandschaft oder einer Vormundschaft benötigen, rufen Sie noch heute das Sanborn-Team unter 310-777-2858 an.