Ein Kaufvertrag ist eine Vereinbarung über den Erwerb einer Immobilie, ohne dass ein Hypothekenkreditgeber eingeschaltet wird. Der Käufer verpflichtet sich, dem Verkäufer monatliche Zahlungen zu leisten, und die Urkunde wird dem Käufer ausgehändigt, wenn alle Zahlungen geleistet wurden. Es ist einfacher und billiger, als selbst eine Hypothek aufzunehmen, aber nicht risikolos.
Vorteile für Käufer
Wenn Sie aufgrund eines früheren Konkurses oder einer fehlenden Beschäftigungsgeschichte nicht in der Lage sind, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, könnte ein Grundstückskaufvertrag für Sie die richtige Lösung sein. Wenn der Verkäufer bereit ist, mit Ihnen ins Geschäft zu kommen, ist das wirklich alles, was Sie brauchen. Sie haben möglicherweise mehr Spielraum bei der Aushandlung einer Anzahlung und müssen keine Abschlusskosten, Abschlussgebühren oder andere Gebühren zahlen, die bei der Aufnahme einer Hypothek anfallen. Bei einer herkömmlichen Hypothek könnte der Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls von Ihnen verlangen, dass Sie das gesamte Darlehen zurückzahlen, selbst wenn Sie alle verpassten Zahlungen nachholen. Ein Verkäufer, der einen Grundstückskaufvertrag abschließt, hat diese Möglichkeit nicht, es sei denn, Sie stimmen zu, diese Klausel in Ihren Vertrag aufzunehmen. Zu den weiteren Vorteilen gehören: keine Darlehensprüfung, niedrige oder flexible Anzahlung, günstige Zinssätze und flexible Bedingungen sowie eine schnellere Abwicklung.
Risiken für Käufer
Das größte Risiko beim Kauf einer Immobilie mit Kaufvertrag ist, dass Sie keinen Rechtsanspruch auf die Immobilie haben, solange Sie nicht den gesamten Kaufpreis bezahlt haben. Das heißt, wenn Sie in Zahlungsverzug geraten und Ihre Zahlungen nicht leisten können, verlieren Sie die Immobilie und das gesamte Geld, das Sie bereits hineingesteckt haben (oft einschließlich Reparaturen und Verbesserungen). Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Hypothek hat ein säumiger Käufer bei einem Kaufvertrag unter Umständen nur 30-60 Tage Zeit, um den Zahlungsverzug zu beheben oder auszuziehen. Ein weiteres großes Risiko besteht darin, dass der Verkäufer die Immobilie immer noch mit Pfandrechten und Hypotheken belasten kann, da er nicht verpflichtet ist, das Eigentum bis zum Abschluss aller Zahlungen im Rahmen des Vertrags zu übertragen. Außerdem gibt es nur sehr eingeschränkte Vorschriften für die Offenlegung und Inspektion, was bedeutet, dass ein Käufer, der das Haus nicht gründlich inspiziert, am Ende ein Haus mit erheblichen Mängeln erhalten könnte, die umfangreiche Reparaturen erfordern.
Vorteile für Verkäufer
Ein Grundstückskaufvertrag bietet Ihnen die Möglichkeit, mit einem Käufer ins Geschäft zu kommen, der sich nicht für eine normale Hypothek qualifizieren kann. Das Verfahren ist in der Regel schneller als ein regulärer Hypothekenverkauf. Wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät, können Sie den Vertrag sofort kündigen, ohne alle rechtlichen Verfahren durchlaufen zu müssen, die ein Hypothekengläubiger für die Zwangsvollstreckung eines Hauses benötigt. Weitere Vorteile sind: kein Gutachten erforderlich, ein größerer Kreis von Käufern, mögliche Gewinne bei der Finanzierung und eine schnellere Abwicklung.
Risiken für Verkäufer
Der größte Nachteil eines Grundstückskaufvertrags für einen Verkäufer ist, dass die Immobilie für viele Jahre in Ihrem Namen verbleibt. Das passt unter Umständen nicht zu Ihrer Anlagestrategie. Außerdem müssen Sie warten, bis der Vertrag erfüllt ist, um Ihr gesamtes Geld zu erhalten, anstatt sofort den gesamten Kaufpreis von einer herkömmlichen Hypothekengesellschaft ausgezahlt zu bekommen. Weitere Risiken sind: Das Darlehen bleibt in Ihrer Kreditauskunft, der Verkäufer haftet weiterhin für das Darlehen, das Risiko der Nichtzahlung durch den Käufer, und der Käufer durchläuft kein formelles Antragsverfahren wie bei einer regulären Hypothek. Außerdem ist der Verkäufer nach wie vor der rechtmäßige Eigentümer, und wenn der Käufer die Immobilie nicht gemäß den Vorschriften und Verordnungen instand hält, kann der Verkäufer mit Geldstrafen, Klagen und anderen rechtlichen Problemen konfrontiert werden.
Flexibilität für beide Seiten
Die Bedingungen eines Grundstückskaufvertrags sind flexibel und hängen davon ab, was die Parteien untereinander aushandeln. Die Dauer des Vertrages und die Höhe der monatlichen Zahlungen können Käufer und Verkäufer selbst vereinbaren. Je nach den genauen Bedingungen kann diese Flexibilität ein Vor- oder ein Nachteil sein.
Wenn Sie Käufer oder Verkäufer eines Hauses sind und sich für eine Finanzierung per Grundstückskaufvertrag entscheiden, sollten Sie die Dienste eines qualifizierten Immobilienanwalts in Anspruch nehmen. In der Kanzlei Sherer Law Offices werden unsere Anwälte die entsprechenden Erklärungen und Freistellungen zum Schutz aller Beteiligten ausarbeiten
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