Warum Timesharing nicht immer ein Betrug ist

Sie haben die Horrorgeschichten gehört, richtig? Ihre Geschwister, Ihr Cousin, Ihr Kollege oder Ihr Nachbar waren im Urlaub in Cancún und haben eine Timesharing-Präsentation besucht. Ihr Hotel bot ihnen ein günstiges Angebot im Austausch für ein wenig Zeit. Als sie endlich entkommen konnten, rannte ihnen jemand hinterher, um ein Timesharing zu kaufen.

Hier ist die Sache: Timesharing ist heutzutage nur noch selten ein Betrug. Der Points Guy, Brian Kelly, hat sich kürzlich mit Noah Brodsky von Wyndham Destinations zusammengesetzt, um für den Talking Points Podcast über den sich wandelnden Timeshare-Markt zu sprechen. Anschließend diskutierten Kelly und ich über einige der häufigsten Fehler, die beim Kauf von Timesharing-Anteilen gemacht werden, sowie über die Fallstricke. Auch wenn es sich nicht um reine Betrügereien handelt, gibt es viele Fallstricke.

Wenn Sie den Kauf eines Teilzeitnutzungsrechts in Erwägung ziehen, sind dies die Dinge, die Sie unbedingt wissen sollten, bevor Sie sich auf ein Teilzeitnutzungsrecht festlegen, an das Sie möglicherweise für den Rest Ihres Lebens gebunden sind.

Timeshares sind für immer

Oder zumindest für eine wirklich lange Zeit. Wenn Sie ein Timesharing kaufen, sollten Sie wissen, dass Sie in der Regel eine „vererbte Immobilie“ erwerben. Das ist vergleichbar mit dem Kauf eines Hauses, nur dass Sie nicht wirklich ein freistehendes Haus besitzen. Stattdessen besitzen Sie ein Stückchen Immobilie irgendwo. Ihr eigentliches Timesharing könnte aus Punkten bestehen, die Sie für Urlaube einlösen. Das ist eine Methode, die Timesharing-Unternehmen entwickelt haben, um Timesharing zugänglicher zu machen.

Vor 20 oder 30 Jahren kauften die Leute, die Timesharing erwarben, viel eher eine bestimmte Woche in einer Immobilie. In der Regel gab es Verfahren, um diese Woche „einzulösen“ oder zu „übertragen“, um sie anderswo zu nutzen. Aber komplizierte Regeln und Beschränkungen hielten die Eigentümer meist nur davon ab, Timesharing-Anteile weiterzuempfehlen oder die Vorteile ihres Timesharing-Anteils voll auszuschöpfen.

Heutzutage verwenden Timesharing-Unternehmen in der Regel Punkte, um darzustellen, was Sie kaufen, mit einer Tabelle für alle Immobilien, die sie besitzen oder verwalten. Für bestimmte „direkte“ Eigentümer kann es zwar Frühbuchervorteile geben, aber im Allgemeinen gilt: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst, wenn Sie Ihre Punkte einlösen wollen. Aber Sie beginnen nicht mit einem „Heimatort“ oder einem Ort, an dem die meisten Ihrer Urlaube stattfinden sollen.

Am Ende des Tages werden Ihre Punkte in der Regel in ein prozentuales Eigentum an einer Einheit in einer Immobilie irgendwo auf der Welt umgerechnet. Diese Formel ist für die Timesharing-Unternehmen wichtig, da sie anhand dieser Formel wissen, wie viele Einheiten oder Punkte sie verkaufen müssen.

Es kann steuerliche Vorteile und Strafen geben

Da Sie eine Immobilie kaufen, können Sie mit steuerlichen Vorteilen (oder Konsequenzen) rechnen, ähnlich wie beim Kauf eines Zweitwohnsitzes. In bestimmten Fällen können Ihre Finanzierungs- und Instandhaltungskosten steuerlich absetzbar sein. Sie sollten auf jeden Fall einen Steuerberater konsultieren, bevor Sie Entscheidungen treffen, die steuerliche Konsequenzen haben.

In den meisten Fällen können Sie Ihre Timesharing-Anteile verkaufen. Sie können Ihr Teilzeitnutzungsrecht auch an einen Erben vererben. Derjenige, der Ihr Teilzeitnutzungsrecht erbt, kann die Immobilie nutzen, sei es als Urlaubsdomizil oder zur Vermietung an andere. Er oder sie haftet aber auch für alle damit verbundenen Gebühren.

Disney Vacation Club Timeshares Don’t Last Forever

Im Gegensatz zu den meisten anderen Timeshares haben die Disney Vacation Clubs in der Regel eine begrenzte Lebensdauer. Ich besitze zum Beispiel ein Teilzeitnutzungsrecht vom Disney Vacation Club (DVC), der Teilzeitnutzungsrechte für einen Zeitraum von 50 Jahren ab dem Zeitpunkt der Errichtung des Projekts verkauft. Wir haben den Bay Lake Tower neben dem Disney’s Contemporary Resort gekauft, als er 2009 eröffnet wurde. Wenn Sie jetzt Punkte für den Bay Lake Tower kaufen würden, bekämen Sie Ihre Punkte nur für die nächsten 40 Jahre: die ursprüngliche Vertragsdauer von 50 Jahren abzüglich des bereits vergangenen Jahrzehnts.

Für manche Leute sind die Kosten für DVC dadurch schwerer zu rechtfertigen. Aber DVC-Timeshare-Punkte behalten ihren Wert viel besser als andere Timeshares, so dass die Rechnung für Sie aufgehen kann, wenn Sie regelmäßig nach Disney reisen.

Die Punkte sind in der Regel festgelegt

In der Regel legen die meisten Timeshare-Unternehmen fest, wie viele Punkte für eine bestimmte Art von Reservierung erforderlich sind. Der Betrag hängt von Faktoren wie Ort, Reisedaten und Größe der Unterkunft ab. Sobald dies jedoch festgelegt ist, sollte der „Preis“ derselbe bleiben. So kann Wyndham zum Beispiel festlegen, dass eine Deluxe-Einzelzimmerwohnung im Bonnet Creek Resort in Orlando in der ersten Januarwoche 126.000 Punkte kostet. Diese Zahl bleibt in der Regel für denselben Zimmertyp und dieselbe Woche in der Zukunft unverändert.

Der Disney Vacation Club wiederum handhabt die Dinge ein wenig anders. Während die Gesamtzahl der Punkte für alle Zimmertypen in einer Anlage gleich bleibt, behält sich der DVC das Recht vor, die Punkte zu verschieben. So kann es zum Beispiel vorkommen, dass der Preis für ein Zimmer mit drei Schlafzimmern in der Weihnachtszeit aufgrund der Nachfrage erhöht wird. Um dies zu tun, müssten sie ein anderes Zimmer und einen anderen Zeitraum (oder mehrere Zimmer) um die gleiche Anzahl von Punkten senken, um die Tabelle auszugleichen.“

Wartungsgebühren steigen immer

Obwohl die Punkte in der Regel fest sind, ändert sich der Preis für Ihren Urlaub so gut wie jedes Jahr. Das liegt daran, dass sich die erforderlichen Wartungsgebühren ändern. Zu den Wartungsgebühren gehören Steuern und Veranlagungen sowie das Budget für die Modernisierung und Renovierung aller Timesharing-Anlagen. Sie zahlen Ihren Anteil, der sich nach der Größe Ihres Teilzeitnutzungsrechts richtet (oder, in den meisten Fällen, nach der Anzahl der von Ihnen erworbenen Punkte).

Wie bei den meisten Ausgaben im Leben bewegen sich auch die Wartungsgebühren in genau eine Richtung. Alle Beispiele, die ich kenne, zeigen, dass die Wartungsgebühren über einen Zeitraum von zehn Jahren ansteigen, aber niemand kann die genaue Höhe der Erhöhungen vorhersagen. Wenn Sie ausrechnen wollen, was Sie ein Teilzeitnutzungsrecht über einen langen Zeitraum hinweg kosten wird, sollten Sie von einem durchschnittlichen Anstieg der Gebühren um 3 % pro Jahr ausgehen.

Als Beispiel gibt Wyndham Destinations an, dass der durchschnittliche Erstkauf für einen neuen Teilzeitnutzungsrechtsinhaber in der Nähe von 20.000 $ liegen könnte. Wenn Ihre Wartungsgebühren im Laufe von zwei Jahrzehnten um 3 % pro Jahr steigen, würden Sie in diesem Zeitraum etwa 20.000 $ an Wartungsgebühren für Ihr Teilzeitnutzungsrecht zahlen. Das ist kein Kleingeld.

Sie können den nächtlichen Zimmerpreis berechnen

Was Sie für Ihre Timesharing-Investition bekommen, ist sehr unterschiedlich. Wie bereits erwähnt, kostet Sie eine Woche im Wyndham Bonnet Creek in Orlando Anfang Januar 126.000 Punkte. Aber wenn Sie den gleichen Urlaub im März machen, kann er 166.000 Punkte kosten.

Wenn wir das Beispiel einer Ein-Zimmer-Einheit Anfang Januar nehmen und Sie dort in den nächsten 20 Jahren jedes Jahr in der gleichen Woche eine Woche Urlaub machen würden, würden Sie etwa 2.000 Dollar pro Jahr für das Zimmer ausgeben – etwa 286 Dollar pro Nacht. Was das Budget angeht, können Sie das sicher noch unterbieten, indem Sie kostenlose Prämienübernachtungen oder Punkte nutzen oder sich einfach nach einem günstigen Barzahlungspreis umsehen. Wenn Sie auf der Suche nach einem Schnäppchen sind, können Sie schnell nachrechnen, ob ein Teilzeitnutzungsrecht für Sie in Frage kommt.

Sie haben Rechte

In einigen Staaten gibt es Beschränkungen für die Präsentation von Teilzeitnutzungsrechten. (Wir haben Mitglieder unserer TPG-Facebook-Lounge nach ihren Erfahrungen mit Timesharing-Präsentationen gefragt, und viele berichteten von ganz normalen Gesprächen mit Timesharing-Unternehmen. Andere berichteten jedoch, dass sie während des Prozesses – und danach – belästigt wurden. Wenn Sie jemals bei einer Präsentation bedrängt werden, ist der beste Rat, entschieden zu sagen, dass Sie nicht interessiert sind, aufzustehen und zu gehen.

In der Regel schützt das staatliche Recht auch Ihren Kauf. Das bedeutet, dass Sie danach eine gewisse Zeit (normalerweise sieben Tage) haben, um Ihre Meinung zu ändern. Ein TPG-Leser, Andrew, kaufte während einer Timesharing-Präsentation ein Kontingent an Punkten von Wyndham. Als er nach Hause kam und sich ein wenig mehr mit den Berechnungen beschäftigte, stellte er fest, dass der beste Wert für seine Punkte darin bestand, jedes Jahr eine Woche Urlaub zu machen. Das ist im Allgemeinen nicht seine Art zu verreisen, er bevorzugt häufigere, aber kürzere Reisen. Er beschloss zu kündigen und bekam den vollen Betrag erstattet. Er durfte sogar den Kindle behalten, den er als Anreiz für die Präsentation erhalten hatte.

Wenn ein Timesharing Sinn macht

Als unsere Tochter fast vier Jahre alt war, erinnerte ich mich daran, wie gerne ich als Kind Disney World besucht hatte. Auch meine Frau hatte gute Erinnerungen an Disney. Als wir begannen, unsere erste Reise zu planen, stieß ich auf den Disney Vacation Club. Zunächst war ich sehr skeptisch. Wenn ich an Timesharing dachte, stellte ich mir zwielichtige Verkäufer und heruntergekommene Eigentumswohnungen vor.

Wir einigten uns darauf, einen DVC-Urlaub ohne Verpflichtung zu machen. Wenn uns die erste Reise nicht gefiel, konnten wir unser Zimmer bezahlen und wieder gehen. Natürlich hatte meine Tochter einen Riesenspaß. Wir waren alle begeistert und wussten, dass wir jedes Jahr nach Disney World zurückkehren wollten. Als wir die Zahlen durchrechneten, stellten wir fest, dass wir 30 bis 40 % der Kosten für ein Hotelzimmer in Disney World sparen konnten und eine bessere Unterkunft erhielten. (DVC-Zimmer sind in der Regel mit Küche, Waschmaschine und Trockner ausgestattet.)

Diese Ersparnisse waren für uns verlockend genug, um den Kauf zu tätigen. Und unsere ersten beiden Reisen haben uns so gut gefallen, dass wir beschlossen, weitere Punkte zu kaufen. Zuerst verstand ich nicht, dass es einen Wiederverkaufsmarkt gab, aber das war letztendlich zu unserem Vorteil, da Disney jetzt einige Vorteile nur für Leute bietet, die DVC direkt kaufen.

Ein Jahrzehnt des Timeshare-Besitzes ist für unsere Familie vergangen, und wir nutzen unser DVC-Timeshare auf andere Weise als ursprünglich geplant. Wir sind ein wenig umgezogen und haben sogar DVC-Punkte vermietet. (Nebenbei bemerkt: DVC-Punkte von jemandem zu mieten, dem man vertraut, kann eine großartige Möglichkeit sein, bei einer Reise nach Disney World Geld zu sparen.)

Wir haben noch 40 Jahre Zeit für unser DVC-Timeshare, und die Punkte werden auf dem Wiederverkaufsmarkt für ungefähr das verkauft, was wir vor 10 Jahren bezahlt haben, so dass wir das Gefühl haben, ein Sicherheitsnetz zu haben, falls wir uns jemals zum Verkauf entschließen. Im Moment wollen wir es genießen, unseren Kindern dabei zuzusehen, wie sie ihre Kinder mit unserem Timeshare nach Disney World bringen.

Wann sollten Sie direkt kaufen

Es gibt zwei Hauptwege zum Timeshare-Eigentum (vorausgesetzt, Sie haben kein Timeshare auf Maui geerbt, von dem Sie nichts wussten). Sie können entweder direkt von einer Timesharing-Gesellschaft wie Wyndham Destinations oder auf dem Wiederverkaufsmarkt ein Timesharing erwerben.

Wenn Sie zu den Menschen gehören, die gerne jedes Jahr am gleichen Ort Urlaub machen und dieser Ort sehr gefragt ist, sind Sie vielleicht ein guter Kandidat für den direkten Erwerb eines Timesharing-Anteils, da Sie in den meisten Fällen Buchungspriorität erhalten. Wenn Sie sich keinen Stress mit der jährlichen Urlaubsplanung machen wollen und eine Erfahrung bevorzugen, die eher mit einem „Ferienhaus“ vergleichbar ist, könnte ein direkter Kauf ebenfalls in Frage kommen.

Der Disney Vacation Club ist insofern einzigartig, als er einige der wichtigsten Vorteile der DVC-Mitgliedschaft nur denjenigen bietet, die direkt kaufen. Es gibt auch Gerüchte, dass DVC es Leuten, die auf dem Wiederverkaufsmarkt kaufen, nicht erlauben wird, einige ihrer neuesten Resorts zu buchen.

Wann sollten Sie auf dem Wiederverkaufsmarkt kaufen

Für die meisten Leute wird der Kauf auf dem Wiederverkaufsmarkt einen viel besseren Wert darstellen als der direkte Kauf. Es gibt einen stabilen Markt für den Wiederverkauf von Teilzeitnutzungsrechten und die Preise variieren stark. Im Falle des Disney Vacation Club behalten die Punkte ihren Wert bemerkenswert gut. Die Timesharing-Punkte von Wyndham hingegen sind auf dem Wiederverkaufsmarkt im Allgemeinen nicht so wertbeständig. Aktuelle Angebote auf beliebten Wiederverkaufsseiten zeigen Punkte, die zwischen 1,7 Cent pro Punkt und 12 Cent pro Punkt liegen. Das ist eine große Spanne!

Bei unserem obigen Beispiel, bei dem Sie 20.000 $ bei Wyndham ausgeben, würden Sie etwa 140.000 Punkte erhalten (oder etwa 14 Cent pro Punkt). Ein aktuelles Angebot auf einer beliebten Timeshare-Website zeigt einen Preis von etwas mehr als 1 Cent pro Punkt. Das ist ein gewaltiger Unterschied. Und ein Mitglied der TPG Lounge, Benjamin, berichtet, dass er auf dem Wiederverkaufsmarkt Punkte für knapp unter einem Cent pro Punkt gekauft hat. Er hat ein phänomenales Geschäft gemacht, das es ihm ermöglicht, mit seiner Familie in einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern Urlaub zu machen, wenn sie für etwa 150 Dollar pro Nacht verreisen. (Eine weitaus bessere Rendite als das oben erwähnte Zimmer für 285 $ beim Direktkauf.)

Der Wiederverkaufsmarkt birgt einige Risiken, aber es gibt auch eine Aufsicht und Regulierung auf dem Wiederverkaufsmarkt, um Sie zu schützen. Am besten arbeiten Sie mit den seriösesten Unternehmen im Wiederverkaufsbereich zusammen, z. B. Fidelity Resales und The Timeshare Store.

Wann Sie aufgeben sollten

Timeshare-Eigentum ist nicht für jeden geeignet. In der Tat sind Timesharing-Anlagen wahrscheinlich für die meisten Reisenden nicht das Richtige. Wenn Sie durch häufige Reisen und Kreditkartenprämien viele Punkte sammeln, macht es wahrscheinlich wenig Sinn, für ein Timesharing zu bezahlen. Und wenn Ihnen traditionelle Hotelleistungen wie Housekeeping und Zimmerservice wichtig sind, wird das Timesharing-Leben diese Bedürfnisse nicht erfüllen. (Obwohl DVC mehr davon anbietet als die meisten anderen Timesharing-Unternehmen.)

Sie sollten auch weggehen, wenn Sie zu den Reisenden gehören, die gerne spontane Reisepläne machen, wenn Sie darauf setzen, dass Sie Ihr Timesharing vermieten können, oder wenn Sie an einer Anlageimmobilie interessiert sind. Das sind die Dinge, die Timeshare-Verkäufer in ihren Angeboten oft falsch darstellen.

Um die begehrtesten Timeshare-Standorte in vollem Umfang nutzen zu können, müssen Sie im Voraus planen, und wie einfach die Vermietung ist, hängt ganz davon ab, welche Art von Immobilie Sie gebucht haben und wo (Wyndham hat viel mehr Inventar als DVC, so dass ihre Timeshares viel schwieriger zu vermieten sind). Wenn Sie eine Anlageimmobilie suchen, sollten Sie sich für eine herkömmliche Immobilie entscheiden – nicht für ein Timesharing.

Das Fazit

Das Wichtigste bei Timesharing-Anlagen ist, dass sie eine Verpflichtung darstellen. Es gibt Möglichkeiten, aus ihnen auszusteigen, sobald man sie gekauft hat (und das Kündigungsrecht ausläuft). Aber diese Wege sind selten schön. Auch wenn die Vermietung Ihres Timesharing-Anteils eine Möglichkeit ist (mehr dazu in Kürze), sollten Sie sich vor dem Kauf gründlich informieren. Stellen Sie absolut sicher, dass Sie wissen, was Sie kaufen, und dass ein Timesharing-Urlaub zu Ihrem Reisestil passt.

Alle Fotos mit freundlicher Genehmigung des Autors.

Jetzt beantragen

Editorial Disclaimer: Opinions expressed here are the author’s alone, not those of any bank, credit card issuer, airlines or hotel chain, and have not been reviewed, approved or otherwise endorsed by any of these entities.

Disclaimer: The responses below are not provided or commissioned by the bank advertiser. Responses have not been reviewed, approved or otherwise endorsed by the bank advertiser. It is not the bank advertiser’s responsibility to ensure all posts and/or questions are answered.