Das IRS-Formular 1099-A ist eine Informationserklärung, die über die Zwangsvollstreckung von Immobilien informiert. Hauseigentümer erhalten in der Regel ein IRS-Formular 1099-A von ihrem Kreditgeber, nachdem ihr Haus zwangsversteigert wurde, und auch die IRS erhält eine Kopie. Die Angaben auf dem Formular 1099-A sind erforderlich, um die Transaktion in Ihrer Steuererklärung anzugeben.
Die Steuerbehörde behandelt eine Zwangsvollstreckung genauso, als ob Sie Ihre Immobilie verkauft hätten. Sie müssen Ihren Kapitalgewinn oder -verlust berechnen, aber es gibt in diesem Szenario keinen „Verkaufspreis“, zumindest nicht in demselben Zusammenhang wie bei einem normalen Verkauf, bei dem Sie nach der Transaktion möglicherweise Bargeld erhalten. Möglicherweise müssen Sie auch die getilgten Schulden als Einkommen angeben.
Es kann sein, dass Sie mehrere Formulare 1099-A für eine einzige Immobilie erhalten, wenn Sie mehr als eine Hypothek oder ein Pfandrecht darauf hatten und mehr als ein Kreditgeber an der Zwangsversteigerung beteiligt war.
Was ist das Formular 1099-A?
Das Formular 1099-A meldet den „Erwerb oder die Aufgabe von besichertem Eigentum“. Sie haben vielleicht 150.000 Dollar für den Kauf Ihres Hauses geliehen, gerieten dann in finanzielle Schwierigkeiten und konnten die Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten. Das Finanzamt vertritt den Standpunkt, dass, wenn Sie zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung des Kreditgebers noch 125.000 $ schuldeten und nicht mehr für die Rückzahlung haften, Sie 125.000 $ an Einkünften haben.
Eine Kapitalertragssteuer könnte ebenfalls fällig werden, weil das Finanzamt davon ausgeht, dass Sie die Immobilie „verkauft“ haben.
Das Formular 1099-A meldet diese Transaktion an das Finanzamt, und Sie erhalten ebenfalls eine Kopie, damit Sie die Einzelheiten in Ihrer Steuererklärung angeben können.
Wer verwendet das Formular 1099-A?
Das kreditgebende Institut ist für die Einreichung des Formulars 1099-A bei der IRS verantwortlich und muss auch dem Kreditnehmer eine Kopie aushändigen. In Fällen, in denen mehr als eine natürliche oder juristische Person für die Rückzahlung des Kredits verantwortlich war, muss es jedem Kreditnehmer eine Kopie aushändigen. Jeder Kreditnehmer ist dann dafür verantwortlich, diese Informationen und seinen Anteil an der Transaktion in seiner persönlichen Steuererklärung anzugeben.
Was ist zu tun, wenn Sie das Formular 1099-A nicht erhalten haben
Setzen Sie sich mit Ihrem Kreditgeber in Verbindung, wenn Sie bis zum 31. Januar des Jahres, das auf das Jahr der Zwangsvollstreckung folgt, keine 1099-A erhalten haben. Das Institut hat so lange Zeit, Ihnen eine Kopie zukommen zu lassen, obwohl das Formular erst am 28. Februar an den IRS zu übermitteln ist.
Sie können sich auch an den Kreditgeber wenden, wenn Sie glauben, dass die Angaben auf Ihrem Formular nicht korrekt sind. Die Erklärung 1099-A sollte die Identität und die Kontaktinformationen einer Person bei der Institution enthalten, an die Sie sich mit Fragen wenden können.
Lesen des Formulars 1099-A
Sie benötigen das Verkaufsdatum und den Verkaufspreis der zwangsversteigerten Immobilie, um die Zwangsversteigerung an die IRS zu melden, und diese Informationen finden Sie auf dem Formular 1099-A. Als Verkaufspreis verwenden Sie entweder den Marktwert der Immobilie oder den zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung ausstehenden Darlehenssaldo.
Den ausstehenden Darlehenssaldo finden Sie in Feld 2 der 1099-A, den Marktwert der Immobilie in Feld 4. Das Datum der Zwangsvollstreckung ist in Feld 1 angegeben und wird als Verkaufsdatum verwendet.
Steuerzahler müssen auch wissen, ob es sich um ein Darlehen mit oder ohne Rückgriffsrecht handelt. Das Darlehen war wahrscheinlich ein Darlehen mit Rückgriff, wenn der Kreditgeber in Feld 5 des Formulars 1099-A „Ja“ angekreuzt hat, wo es heißt: „Prüfen Sie, ob der Kreditnehmer persönlich für die Rückzahlung der Schuld haftete.“
Ein Rückgriffsdarlehen ermöglicht es dem Darlehensgeber, Sie rechtlich für alle ausstehenden Beträge Ihrer Hypothek in Anspruch zu nehmen, die nach der Zwangsvollstreckung und dem Verkauf Ihrer Immobilie verbleiben.
Tragen Sie den Verkaufspreis in Anlage D, „Veräußerungsgewinne und -verluste“, ein, die Sie zusammen mit Ihrer Steuererklärung auf Formular 1040 einreichen sollten. Dies ist entweder der Betrag in Feld 2 oder der Betrag in Feld 4. Welches Feld Sie verwenden, hängt von den Beleihungsgesetzen des Bundesstaates ab, in dem sich die Immobilie befand. Wenden Sie sich daher an einen Steuerfachmann vor Ort, um sicherzustellen, dass Sie das richtige Feld auswählen.
Kapitalgewinne werden in Schedule D für Häuser angegeben, die als persönliche Wohnsitze dienten. Der IRS erlaubt es Steuerzahlern nicht, Kapitalverluste für Privatbesitz geltend zu machen.
Voraussetzungen für die Meldung eines Kapitalgewinns oder -verlusts
Jeder Gewinn – und eine Zwangsvollstreckung kann gelegentlich zu einem Gewinn führen – kann in der Regel durch den Ausschluss von Kapitalgewinnen für einen Hauptwohnsitz ausgeglichen werden, so dass es unwahrscheinlich ist, dass eine Zwangsvollstreckung zu einer fälligen Kapitalgewinnsteuer führt. Man müsste schon mehrere Hunderttausend Dollar an „Gewinn“ erzielen, bevor die Kapitalertragssteuer fällig würde.
Auch als „Section 121“-Ausschluss bezeichnet, ermöglicht diese Steuervergünstigung es Einzelpersonen, einen Gewinn von bis zu 250.000 Dollar aus ihrem Eigenheim zu erzielen, ohne der Kapitalertragssteuer zu unterliegen. Für verheiratete Steuerzahler erhöht sich der Schwellenwert auf 500.000 $. Für die Inanspruchnahme gelten jedoch einige Regeln; so müssen Sie zum Beispiel mindestens zwei der letzten fünf Jahre in dem Haus gewohnt haben.
Sie können Ihren Gewinn berechnen, indem Sie den „Verkaufspreis“ mit Ihrem Kaufpreis vergleichen, der Ihre Kostenbasis für die Immobilie darstellt. Diese Information finden Sie in der Regel auf der Schlussabrechnung, die Sie beim Kauf der Immobilie erhalten haben.
Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Ihrer Kostenbasis ist Ihr Gewinn. Tragen Sie diesen in Schedule D und in Zeile 6 Ihrer Steuererklärung 2019 (Formular 1040) ein.
Verwenden Sie das Formular 4797, wenn die zwangsversteigerte Immobilie vermietet oder als Kapitalanlage genutzt wurde. In diesem Fall benötigen Sie wahrscheinlich die Unterstützung eines Steuerfachmanns, da Sie zusätzliche Faktoren berücksichtigen müssen, wie z. B. die Wiedererlangung von Abschreibungsabzügen, Verlustvorträge aus passiver Tätigkeit und die Angabe aller endgültigen Mieteinnahmen und -ausgaben.
Sie müssen diese 1099-A-Informationen auch dann melden, wenn Sie für Ihren Hauptwohnsitz unter den Ausschluss von Kapitalgewinnen fallen, aber Sie müssen keine Steuern zahlen, es sei denn, Ihr Gewinn beträgt mehr als 250.000 oder 500.000 Dollar, je nach Ihrem Familienstand.
Formular 1099-A vs. Formular 1099-C
Sie erhalten möglicherweise das Formular 1099-C anstelle des Formulars 1099-A oder zusätzlich dazu, wenn Ihr Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigert und alle verbleibenden Hypothekenschulden gestrichen hat. Erlassene Schulden, die auf dem Formular 1099-C ausgewiesen werden, sind leider steuerpflichtiges Einkommen.
Sie können jedoch davon ausgenommen werden, wenn die Summe Ihrer Schulden den Gesamtwert Ihres Vermögens unmittelbar vor dem Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung übersteigt. Das bedeutet, dass Sie „zahlungsunfähig“ sind und die gestrichenen Schulden in Ihrer Steuererklärung nur in dem Umfang angeben müssen, in dem sie Ihre Zahlungsunfähigkeit übersteigen – also die Differenz zwischen Ihren Schulden und Ihrem Vermögen.
Sie könnten beispielsweise Schulden in Höhe von 300.000 Dollar haben, während Ihr gesamtes verbleibendes Vermögen auf 200.000 Dollar geschätzt wird. Das ist eine Differenz von 100.000 Dollar. Wenn Ihr Kreditgeber Ihnen die 120.000 $ für Ihr Hypothekendarlehen erlässt oder storniert, müssen Sie nur 20.000 $ als Einkommen angeben – der Betrag, der Ihre Insolvenz von 100.000 $ übersteigt.
If a debt is nonrecourse and if you didn’t retain the collateral, you don’t have cancellation of debt income, according to the IRS.
If you are experiencing financial difficulties, the CARES Act, enacted by Congress may offer you additional protections against foreclosure. Check with your lending institution to see if you qualify.
Key Takeaways
- Form 1099-A reports the „Acquisition or Abandonment of Secured Property“ to the IRS when you lose a property to foreclosure.
- The lender must send a copy to both the IRS and to each borrower on the loan.
- Borrowers are potentially liable for capital gains tax as well as income tax on any unpaid portion of a foreclosed mortgage.
- Borrowers must report Form 1099-A information on Schedule D of their tax returns as capital gains.