Sie haben einmal von einem VA-Hypothekendarlehen profitiert. Aber können Sie dieses Darlehensprogramm des Ministeriums für Veteranenangelegenheiten noch einmal in Anspruch nehmen?
Die gute Nachricht ist: Ja, Sie können ein weiteres VA-Darlehen erhalten, wenn Sie ein förderfähiges Dienstmitglied, ein Veteran oder ein anderer qualifizierter Kreditnehmer sind. Hier sind drei Möglichkeiten, wie dies möglich ist:
- Kaufen Sie ein Haus mit einem VA-Darlehen, verkaufen Sie es und kaufen Sie dann ein anderes Haus mit einem neuen VA-Darlehen.
- Refinanzieren Sie von einem VA-Darlehen in ein anderes.
- Haben Sie zwei oder mehr VA-Darlehen für verschiedene Häuser zur gleichen Zeit.
So, sind Sie begierig darauf, sich nach einem weiteren VA-Darlehen umzusehen? Bevor Sie mit dem Prozess beginnen, sollten Sie wissen, was damit verbunden ist und wie die Berechtigung funktioniert.
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VA-Hypothekenberechtigung erklärt
Die VA-Darlehensberechtigung ist der Geldbetrag, den die VA für ein Hausdarlehen garantiert. Davon hängt ab, wie viel Sie leihen dürfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten müssen. Durch den Schutz der Anspruchsberechtigung werden Kreditgeber ermutigt, VA-Darlehen mit niedrigeren Zinssätzen, ohne Anzahlung und mit einfacheren Qualifizierungsrichtlinien anzubieten.
Die Anspruchsberechtigung beträgt in der Regel entweder 36.000 $ oder 25 % des Darlehensbetrags bis zur konformen Darlehensgrenze; derzeit liegt die Grenze in den meisten Gebieten des Landes bei 510.400 $, in einigen Märkten jedoch höher.
„Berechtigte Kreditnehmer in den meisten Teilen des Landes haben eine primäre Anspruchsberechtigung von 36.000 $ und eine zusätzliche sekundäre Anspruchsberechtigung von 91.600 $. Das summiert sich auf 127.600 $“, sagt Sam Atapour, Filialleiter bei Embrace Home Loans in Ashburn, Virginia.
Beim Kauf eines Hauses mit einem VA-Darlehen wird ein Teil oder die gesamte Summe dieses Anspruchs für die Hypothek verwendet. Bei einem Darlehen von 200.000 Dollar werden beispielsweise 50.000 Dollar (25 Prozent) des Anspruchs verwendet. Angenommen, Sie möchten zwei VA-Darlehen aufnehmen. Die Rechnung ist einfach: 127.600 $ abzüglich der 50.000 $, die für VA-Darlehen Nr. 1 verwendet wurden, ergeben 77.600 $, die für VA-Darlehen Nr. 2 verwendet werden können.
Wenn Sie derzeit ein VA-Darlehen haben, können Sie ein COE-Zertifikat anfordern, um zu erfahren, ob Sie berechtigt sind, Ihr nächstes Haus mit einem VA-Darlehen zu kaufen.
Szenarien für ein zweites VA-Darlehen
Es gibt mehrere Möglichkeiten, ein VA-Darlehen mehr als einmal in Anspruch zu nehmen.
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„Erstens könnten Sie Ihr derzeitiges Haus mit einer VA-Hypothek verkaufen und ein anderes Haus mit einer VA-Hypothek kaufen“, sagt Atapour. „Da Ihr erstes Haus verkauft wurde oder zur gleichen Zeit verkauft wird, in der Sie ein neues Haus kaufen, kann Ihr VA-Anspruch für den Kauf von Haus Nummer zwei wiederhergestellt werden.“
Die zweite Möglichkeit ist die Refinanzierung Ihres bestehenden VA-Darlehens in ein neues VA-Darlehen. Dies kann eine gute Option sein, wenn Sie Ihren Zinssatz und Ihre monatliche Rate senken und/oder Ihr Eigenkapital nutzen möchten. Sie können sich für ein VA-Streamline-Refinanzierungsdarlehen (auch bekannt als Interest Rate Reduction Refinance Loan oder IRRRL) oder ein VA-Cash-out-Refinanzierungsdarlehen entscheiden.
Die dritte Möglichkeit besteht darin, zwei VA-Darlehen für zwei verschiedene Häuser gleichzeitig zu nutzen.
Kaufen versus Mieten unter Nutzung der Berechtigung
„Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie an einem anderen Ort stationiert sind, aber Ihr bestehendes Haus nicht verkaufen wollen. In diesem Fall beschließen Sie, Ihre bestehende Immobilie zu vermieten und eine andere zu kaufen“, erklärt David Reischer, Immobilienanwalt und Geschäftsführer von LegalAdvice.com in New York City.
Doch es gibt einen Haken: Sie können Ihren Hauptwohnsitz nicht in eine Mietwohnung umwandeln und ein Haus ähnlicher Größe am selben Ort kaufen. Das zweite Haus müsste ein größerer Wohnsitz für eine wachsende Familie sein oder sich in einem anderen Gebiet befinden.
„Sie können die Mieteinnahmen nicht verwenden, um Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis bei der Beantragung des zweiten VA-Darlehens zu senken“, sagt Yvette Clermont, Filialleiterin und Hypothekenberaterin bei Inlanta Mortgage in Pewaukee, Wisconsin. „Aber diese Mieteinnahmen können dazu beitragen, Ihre Hypothekenzahlung auszugleichen, so dass Sie sich für das zweite VA-Darlehen qualifizieren.“
Auswirkungen des zweiten Darlehens auf die Finanzierungsgebühren
Vergessen Sie nicht, dass die VA eine Finanzierungsgebühr erhebt, wenn Sie ein VA-Darlehen aufnehmen. Diese muss bei Abschluss des Kredits gezahlt oder in den Kreditsaldo einbezogen werden.
„Normalerweise beträgt die Finanzierungsgebühr 2,3 Prozent des Kreditbetrags. Sie erhöht sich jedoch auf 3,6 Prozent, wenn Sie zuvor das VA-Darlehensprogramm in Anspruch genommen haben“, sagt Reischer.
Wiederherstellung Ihrer VA-Hypothekenberechtigung
Erinnern Sie sich: Sie haben eine Berechtigungsgrenze. Aber Sie können Ihren Anspruch wiederherstellen lassen, indem Sie Ihr Haus verkaufen und das VA-Darlehen vollständig abbezahlen, so Reischer.
Wenn Ihr Darlehen jedoch nur abbezahlt oder refinanziert wird und Sie noch Eigentümer des Hauses sind, bleibt der Anspruchsbetrag im Haus gebunden.
Glücklicherweise gibt es eine Ausnahme. Sie können eine einmalige Wiederherstellung der Anspruchsberechtigung beantragen, auch wenn Sie die „Must-Sell“-Regel der VA nicht erfüllt haben.
Angenommen, der Käufer Ihres zum Verkauf stehenden Hauses ist ein Veteran, der Ihre bestehende VA-Hypothek übernimmt (eine so genannte „Übernahme“).
„Sie können diese Person bitten, ihre Anspruchsberechtigung durch die gleiche Menge an Anspruchsberechtigung zu ersetzen, die Sie ursprünglich genutzt haben. Wenn sie zustimmt, wird Ihr ursprünglicher Anspruch wiederhergestellt“, sagt Clermont.
Wenn sie nicht zustimmt, bleibt der Anspruch, mit dem Sie das Haus gekauft haben, so lange in der Immobilie gebunden, bis der neue Eigentümer das Darlehen vollständig zurückzahlt.
Verlust Ihres VA-Darlehensanspruchs für immer
Es ist möglich, dass Sie Ihren VA-Darlehensanspruch dauerhaft verlieren. Das kann passieren, wenn Sie mit Ihrem VA-Darlehen in Verzug geraten, der Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung durchführt und Ihr Haus für weniger verkauft, als Sie schulden, und die VA den Kreditgeber entschädigen muss.
In diesem Fall wird die Zahlung der VA an den Kreditgeber von Ihrem Anspruch abgezogen, und Sie können ihn nicht zurückerhalten. Dies gilt auch für einen Leerverkauf, bei dem Ihr Haus mit Verlust verkauft wird.
Bei einem Leerverkauf oder einer Zwangsvollstreckung können Sie Ihre einmalige Leistung zur Wiederherstellung des Anspruchs leider nicht in Anspruch nehmen.
„Sie können Ihren Anspruch jedoch wiedererlangen, wenn Sie der VA die Verluste aus der Zwangsvollstreckung oder dem Leerverkauf zurückzahlen“, fügt Atapour hinzu.
Mit zusätzlicher Berichterstattung von Erik Martin.
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