Pokud jste pronajímatel nebo jen chcete vydělávat na nemovitostech, je důležité pochopit, jak správně spravovat nemovitost. Nejde jen o to vědět, jak věci opravit, když se rozbijí. Jako správce nemovitosti, zejména jako začínající pronajímatel, budete nuceni nosit mnoho klobouků. Způsob, jakým budete nemovitost spravovat, bude buď rozhodovat o vašich šancích na úspěch, nebo vám je zničí.
Podnikatelé se stali posedlí pronájmem nemovitostí, a to nejen dlouhodobým pronájmem. Vzestup AirBnB a dychtivý spěch při přeměně bytů a domů na krátkodobé, přechodné pronájmy rozbouřil svět nemovitostí. Pokud se chcete zapojit do tohoto boje, dbejte rad správců nemovitostí, kteří dominují ve hře krátkodobých pronájmů.
Když jsou krátkodobé pronájmy na neustálém vzestupu, dlouhodobé pronájmy jsou již dlouho také zdrojem svatého grálu všech příjmů: pasivního příjmu. Nemovitosti jsou ukázkovým příkladem jednoho z >nejlepších způsobů, jak si můžeme vytvořit pasivní příjem z reálného aktiva, jehož hodnota v čase roste. A co je na tom nejlepší? I když do nemovitosti vložíte 15 nebo 20 procent, stále získáváte 100 procent příjmů z pronájmu. Hudba pro vaše uši, že?“
No, co není tak zřejmé a přímočaré, je zejména to, jakým způsobem budete tuto nemovitost spravovat. Pokud na to nemáte čas, žádný problém. Najděte si dobrého místního správce nemovitostí, který se o všechny detaily postará za vás. Pokud čas máte a teprve začínáte, pak si pravděpodobně budete chtít ušetřit vysoké poplatky, které často přicházejí s firmami spravujícími nemovitosti, které se ujímají vlády. Raději se však připravte na to, že tomu budete věnovat čas, protože to pro vás nebude snadné.
Ačkoli pravděpodobně existují stovky tipů pro správu nemovitostí, jak takříkajíc řídit pevnou loď, následujících 15 tipů vám pomůže pozvednout vaše dovednosti. Cílem? Odborně řídit celý proces. Nemluvíme jen o hledání správných nájemníků a účtování správné ceny, ale také o vytvoření zdravého a živého prostředí, kde se nesnažíte z hostů nebo dlouhodobých nájemníků vyždímat každou korunu a kde vše v domě funguje a není na pokraji poruchy nebo havarijního stavu.
Jak se vám to podaří, vás odliší buď v dobrém, nebo ve špatném slova smyslu. V rozhovoru s Michaelem Josephem a Tomem Feldhusenem, spoluzakladateli společnosti InvitedHome, jsem získal ostrý přístup do světa správy nemovitostí od dvojice, která během deseti let růstu vybudovala malé impérium na skutečných základních hodnotách, využívala měnu důvěry a zároveň systematizovala a digitalizovala klíčové postupy.
Related: Koupě nemovitosti k pronájmu před koncem roku:
Správa nemovitostí správným způsobem je především o transparentnosti, tvrdé práci a komunikaci. Nakonec musíte nastavit správná očekávání tím, že uděláte něco navíc a zajistíte, abyste měli otevřené jasné komunikační linky. Jedním ze způsobů, jak se můžete dostat do horké vody, je, když nastavíte špatná očekávání a nedokážete komunikovat.
Příklad pokud jde o krátkodobé pronájmy, pokud popíšete funkci, která v nemovitosti není k dispozici, není to konec světa. Pokud však tuto chybu hostovi neoznámíte a necháte problém vyhnít, můžete mít na krku velký problém, který pravděpodobně vyústí ve stížnost. Komunikace je zde klíčová. Každý spor lze vyřešit správnou mírou komunikace a určením právě toho problému, který je třeba vyřešit.
Pokud to chcete udělat správně, můžete na to jít sami, nebo můžete v okolí vyhledat odborného správce nemovitostí, který vám pomůže sejmout část tlaku. Joseph a Felduhsen říkají, že vás čeká zhruba 10 až 30 procent sazeb za správu nemovitostí a více, z hrubých poplatků za pronájem, v závislosti na úrovni správy, kterou hledáte. Pokud jde o krátkodobé rekreační pronájmy, stále zde existuje značný zisk, a to i v případě, že vám pomáhá tým pro správu nemovitostí.
Joseph a Feldhusen mi také říkají, že existuje správný a špatný způsob, jak tuto nemovitost skutečně spravovat. A přestože existuje spousta skvělých tipů pro správu nemovitostí, těchto 15, které jsou klíčové pro správu domu, bytu nebo apartmánu správným způsobem. Pokud budete svůj domov řídit spíše jako pohostinský podnik, určitě z toho budete mít prospěch. Na AirBnB se to rovná získání titulu SuperHost.
Další platformy, kde můžete svůj domov pronajímat nebo inzerovat, mají některé podobné ukazatele ocenění, jako je například TripAdvisor . Pointa? Správným řízením nejenže budete postupně zvyšovat počet svých obchodů díky doporučením a skvělým recenzím, ale také získáte akreditace, jako je tato a mnoho dalších, od různých platforem, jako je VRBO nebo HomeAway, FlipKey a TripAdvisor, jako několik příkladů.
Související:
- Poznejte svůj dům
- Vytvořte si finanční plán
- Spolupracujte se znalým realitním makléřem
- Vyzkoušejte několik správců nemovitostí
- Poskytněte snadno použitelné pokyny
- Zajistěte správnou úroveň inventáře
- Buďte strategičtí, co se týče osobního využití
- Přemýšlejte o svém domově jako o pohostinství
- Buďte realističtí ohledně cen
- Zabudujte do svých kontrol nadbytečnost
- Mějte solidní marketingový plán
- Vezměte preventivní údržbu vážně
- Dynamická tvorba cen a řízení příjmů
Poznejte svůj dům
Když poprvé kupujete novou nemovitost, vaším prvním krokem by mělo být skutečné seznámení se s domem a všemi systémy, které dům tvoří. Každý ze systémů vašeho domu má určitý servisní interval a životnost. Poslední věc, kterou byste chtěli, aby se při pronajímání domu stalo, je, že některý z těchto systémů selže a příčinou bude nedostatečná preventivní údržba nebo péče.
Služby jako Home Manager a Breezeway umožňují majitelům domů a správcům nemovitostí lépe sledovat systémy domu a starat se o preventivní údržbu. Přední společnosti zabývající se správou nemovitostí, jako je společnost Joseph a Feldhusen InvitedHome se svým softwarem HomeCraft, vyvinuly v průběhu let vlastní systémy. Smysl? Pokud uvažujete o správci nemovitosti, zjistěte si, jaký typ softwaru používá ke správě servisu domu.
Související:
Plánujte reinvestice do svého domu
Provozujete-li svůj dům jako rekreační objekt, musíte plánovat reinvestice části příjmů, které z domu během roku získáte. Tím udržíte svůj dům v ideálním stavu a špičkové kondici, když jej budete pronajímat. Nezapomeňte, že čím více hostů budete mít, tím větší „využití“ váš dům nebo byt či apartmán zažije. To platí zejména v případě, že máte luxusní dům a lidé za jeho pronájem platí nejvyšší částky.
Související:
Vytvořte si finanční plán
Uvědomte si, kolik váš dům pravděpodobně vygeneruje příjmů, což závisí na třech klíčových faktorech.
- Konkrétní poloha v rámci destinace
- Úroveň luxusu domu
- Jeho velikost a vybavení
Profesionální společnosti zabývající se správou rekreačních pronájmů používají data k přesné předpovědi příjmů domu. Bez přístupu k těmto údajům si budete muset udělat vlastní průzkum a prohledávat stránky na webu a zkoumat ceny. Inzerované sazby však nejsou vždy předpovědí příjmů, které můžete očekávat, a budete daleko od znalostí týkajících se míry obsazenosti.
Související:
Spolupracujte se znalým realitním makléřem
Znalosti realitního makléře v oblasti rekreačních pronájmů jsou často různorodé. Někteří mají skvělý přehled o tomto odvětví z první ruky. Jiní o něm vědí jen málo nebo vůbec nic. A přestože mohou nabídnout tipy pro správu nemovitostí, ať už je jejich odbornost jakákoli, je důležité, abyste spolupracovali s agenty, kteří tomuto oboru rozumí, zejména v počátečních fázích vyhledávání, nákupu a správy domů, které jsou určeny k rekreačnímu pronájmu.
Related: 10 nejlepších trhů v USA, kde můžete zbohatnout na nemovitostech
Vyzkoušejte několik správců nemovitostí
Než si najmete správce nemovitostí, zejména takového, který spravuje rekreační pronájmy, ujistěte se, že jste provedli pohovor s více společnostmi. Mají místní zastoupení? Jakou mají pověst? Mají vysoké pozice ve vyhledávačích, jako je Google, pro vyhledávání relevantní pro vaši konkrétní oblast? Zjistěte, jak společnost spravující nemovitosti přistupuje k těmto třem klíčovým oblastem správy vašeho domu:
- Maximalizace příjmů generovaných z domu
- Péče o váš dům a zajištění skvělých zážitků, když přijedete do města
- Zajištění transparentní a upřímné komunikace
Související:
Jak tito 3 podnikatelé budují impéria Airbnb, aby mohli skončit s denní prací
Poskytněte snadno použitelné pokyny
Když hosté jedou na dovolenou a pronajmou si dům, nechtějí strávit veškerý čas zjišťováním, jak tento dům používat. Udělejte to pro ně jednoduše. Jak používat audiovizuální systémy? Co s televizí, kabelovou televizí nebo Apple TV? Jak je to s případnými hudebními systémy nebo s prádelnou? Skvělé společnosti zabývající se správou nemovitostí vám toto všechno skutečně projdou a podrobně popíší, abyste to nemuseli dělat sami. Pokud to však budete dělat sami, buďte nesmírně důkladní a pečliví.
Související:
Zajistěte správnou úroveň inventáře
Jedním z hlavních důvodů, proč si hosté pronajímají domy a cestují ve skupinách, je to, že si mohou společně vařit a jíst. Jedny z nejlepších vzpomínek, které se vytvářejí, jsou pro hosty spojené s jídlem a stolováním. Nebraňte mu proto nedostatkem kuchyňských potřeb. Řádně zásobte kuchyň a další domácí potřeby, aby vám nic nechybělo. Pokud si nejste jisti, najděte si skvělou společnost pro správu nemovitostí, která vám pomůže zjistit, co vám chybí.
Související:
Buďte strategičtí, co se týče osobního využití
Nejvyšší výnosy z rekreačních pronájmů, které se obvykle točí kolem letní nebo zimní sezóny, jinak známé jako hlavní sezóna, dosahují dvojnásobku až trojnásobku, někdy i více. Pokud se chystáte zůstat ve svém domě, buďte strategičtí, co se týče cestování. Nezabírejte příliš mnoho místa v kalendáři v době špičky, protože riskujete snížení příjmů, které by mohly být potenciálně generovány. Snažte se co nejvíce držet mimo sezónu.
Související: Kolik byste mohli vydělat na Airbnb? To vám prozradí tato kalkulačka.
Přemýšlejte o svém domově jako o pohostinství
Provozujete-li svůj domov jako pronájem, přistupujte k němu jako k pohostinství. Péče a pozornost, kterou většina kvalitních hotelů věnuje svému vybavení a pokojům, nemá obdoby. S tím vám sice může pomoci společnost spravující nemovitosti, ale pokud na to jdete sami, musíte mít skutečnou touhu potěšit své hosty. Chovejte se k nim jako k přátelům nebo rodině. Pokud vám připadají spíše jako obtěžování, neměli byste hosty spravovat, protože vaše recenze budou nakonec odrážet získané negativní zkušenosti.
Související:
Recenze: Jak dvě cestovní platformy „staré školy“ porážejí Airbnb
Buďte realističtí ohledně cen
Jednou z největších chyb, kterých se majitelé a někdy i správci nemovitostí při pronajímání domů dopouštějí, je nastavení příliš vysoké ceny. Zde buďte realističtí ve svém přístupu. Udělejte si průzkum. Zjistěte, jaké ceny si účtují ostatní, a nepřeceňujte svůj domov. Najít tento sladký bod může být těžké, ale to je trik, pokud chcete mít vysokou míru obsazenosti. Jedná se o jeden z tipů pro správu nemovitostí, který může rozhodnout nebo zničit váš rok, pokud jde o finanční růst.
Související: Vítejte, Guesty: Společnost, která pomáhá spravovat a udržovat nemovitosti Airbnb
11. Vybudujte si dobrý vztah s úklidovým týmem
Mít dobrý úklidový tým je zásadní. Pokud si správu nemovitostí zajišťujete sami, měli byste věnovat velkou péči a pozornost hledání a pohovoru s tím správným týmem. Pokud budou nedbalí a budou přehlížet detaily, odrazí se to na vás. Budete dostávat stížnosti a negativní hodnocení a vaše podnikání tím utrpí. Pokud najdete skvělý tým, na začátku spolupráce jasně písemně stanovte očekávání, abyste se v budoucnu vyhnuli konfliktům.
Související: Různé: 17 nápadů na pasivní příjmy pro automatizaci peněžních toků
Zabudujte do svých kontrol nadbytečnost
I talentovaní lidé s vysokým smyslem pro detail něco přehlédnou. Mnoho správců a majitelů nemovitostí, kteří spravují své prázdninové pronájmy na vlastní pěst, nechává kontroly na lidech z úklidu nebo údržby, kteří tuto službu provádějí. Protože je neuvěřitelně obtížné kontrolovat vlastní práci, najděte si sekundárního inspektora, který věci přehlédne. Nechte ho otestovat všechny systémy a zkontrolovat vše před příjezdem hostů, abyste se ujistili, že je vše perfektní.
Související:
Recenze: 7 způsobů, jak si přivydělat i při práci na plný úvazek
Mějte solidní marketingový plán
Jediné uvedení vašeho domova na AirBnB nebo jiném webu pronajímajícím dovolenou není marketingový plán. Je to jen začátek. Ale není to plán. Dnes existuje tolik dalších kanálů, kde můžete svůj dům propagovat jako rekreační pronájem, ale díky záplavě nabídky na těchto kanálech je konkurence tak tvrdá. Pokud je vaším cílem maximalizovat příjmy, udělejte si průzkum, jak optimalizovat svou nabídku, a zvažte použití softwaru, jako je myvr.com, abyste měli vše aktuální na všech stránkách s nabídkami.
Související:
Vezměte preventivní údržbu vážně
Vytvořte si plán preventivní údržby svého domu a pečlivě ho plňte. To je základní kámen správy vaší nemovitosti. Nechcete přece, aby vám během nájemní špičky s teplotami pod bodem mrazu praskl kotel, což by mělo za následek rozčilené hosty. Správnou péčí o váš dům lze 95 procentům těchto problémů předejít. Nejenže se vyhnete tomu, abyste v takové situaci museli platit dvojnásobek přesčasů za opravy, ale také se vyhnete tomu, abyste museli hostům vracet celý poplatek za pronájem nebo jeho část. Berte to vážně.
Související:
Dynamická tvorba cen a řízení příjmů
Letecké společnosti a hotely používají model dynamické tvorby cen a řízení příjmů již řadu let. Základní koncept? Zajistit, aby se ceny přizpůsobovaly poptávce a nabídce. Pokud spravujete svůj domov, naučte se vše, co je třeba vědět o řízení příjmů, pomocí nástrojů, jako je Market Maker od HomeAway nebo Beyond Pricing, které vám pomohou vhodně stanovit cenu vašeho domova a měnit ji v závislosti na trhu.