- Je vhodná doba na vyplacení hotovosti z investiční nemovitosti
- How to get a cash out refinance on an investment property
- Sazby pro refinancování investičních nemovitostí
- Kdy využít cash out refinancování u investiční nemovitosti
- Maximální LTV pro refinancování nájemní nemovitosti
- Fannie Mae rental property refinance max LTV
- Freddie Mac rental property refinance max LTV
- Minimální úvěrové skóre a hotovostní rezervy pro kvalifikaci
- Čekací lhůty na refinancování cash-out
- Refinancování nájemní nemovitosti, kterou jste koupili za hotovost
- Osobní půjčky:
- Cash out refinancování investiční nemovitosti FAQ
- Jaké jsou dnešní sazby hypoték na cash-out refinancování nájemní nemovitosti?
Je vhodná doba na vyplacení hotovosti z investiční nemovitosti
Ceny domů rostou – a to výrazně.
Podle Federální agentury pro financování bydlení se hodnota domů od roku 2012 zvýšila přibližně o 100 000 USD.
Pro investory do nemovitostí tak nastává skvělá doba pro „vyplacení“ vlastního kapitálu z pronajímaných nemovitostí. Hotovost lze použít např:
- Koupit další pronajímanou nemovitost
- Provádět vylepšení v domácnosti
- Splatit další úvěry na nemovitosti
- Snížit osobní dluhy
- Uložit nouzovou hotovost
V době, kdy se sazby hypoték blíží rekordně nízkým hodnotám, může nastat čas, aby majitelé pronajímaných nemovitostí využili svůj vlastní kapitál.
Ověřte si, zda máte nárok na cash out refinancování (24. března 2021)
V tomto článku (Přejít na…)
- How to get cash out on an investment property
- Investment property refinance rates
- When to use a cash out refinance
- Maximum LTV for rental property refinances
- Minimum credit score and cash reserves
- Cash-out refinance waiting periods
- Refinancing a rental property you bought with cash
- Cash-out refinance alternative: Personal loans
- FAQ
How to get a cash out refinance on an investment property
Because investment properties are „non-owner-occupied,“ there are special rules about refinancing and taking cash out.
For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.
And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.
In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.
To znamená, že nebudete moci refinancovat pomocí žádných státem podporovaných úvěrů, jako jsou FHA, VA nebo USDA.
Naopak budete potřebovat úvěr zajištěný Fannie Mae nebo Freddie Mac – dvěma hlavními agenturami, které stanovují pravidla pro většinu amerických hypoték.
Naštěstí jsou pravidla pro konvenční refinancování poměrně mírná, což umožňuje mnoha pronajímatelům s investičním kapitálem zpeněžit své nájemní nemovitosti.
Ověřte si, zda splňujete podmínky pro cash out refinancování (24. března 2021)
Sazby pro refinancování investičních nemovitostí
Sazby pro cash out úvěr na investiční nemovitost bývají na horní hranici hypotečních sazeb.
Proč? Protože sazby pro investiční nemovitosti jsou na začátku vyšší – v průměru asi o 0,5 % až 0,75 % nad sazbami pro primární bydlení.
A pokud při refinancování vybíráte hotovost, jsou sazby obvykle ještě o něco vyšší. Je to proto, že věřitelé na sebe berou větší riziko, když majitel domu vytáhne kapitál ze své nemovitosti.
Najděte si nízkou sazbu při cash out refinancování (24. března 2021)
Kdy využít cash out refinancování u investiční nemovitosti
Výběr vlastního kapitálu je jedním z nejlepších způsobů, jak vydělat na své investiční nemovitosti.
Nevyužitý vlastní kapitál v domě může na papíře vypadat dobře a mnoha investorům to vyhovuje. Mají cash flow a nechtějí zvyšovat zůstatek úvěru a splátku.
Při refinancování úvěru na pronájem nemovitosti však mohou velkou část hodnoty domu využít.
Vyplacený kapitál můžete například použít na vylepšení pronajímané nemovitosti.
Zlepšení bydlení může přinést dvojnásobný zisk. Zvyšují hodnotu domu a zároveň ospravedlňují vyšší nájemné. A nájemníci mají skvělý pocit, že v nemovitosti zůstávají dlouhodobě.
Možná nejlepším využitím – a nejvyšším výnosem – pro cash-out prostředky je rozšíření portfolia nemovitostí.
Snad nejlepším využitím – a nejvyšším výnosem – pro cash-out fondy je rozšíření portfolia nemovitostí.
Řekněme, že máte nemovitost v hodnotě 250 000 USD s úvěrem 150 000 USD.
Můžete získat cash-out úvěr až do výše 75 % současné hodnoty, čímž získáte přibližně 37 000 USD. Tyto peníze můžete použít na 20% zálohu na další nájemní dům v hodnotě přibližně 200 000 USD.
Takto může cash out úvěr na investiční nemovitost pomoci vybudovat vaše portfolio nemovitostí a vaši výdělečnou sílu díky novým možnostem pronájmu.
Maximální LTV pro refinancování nájemní nemovitosti
Vaše LTV – neboli „poměr úvěru k hodnotě“ – určuje vaši způsobilost pro cash out refinancování nájemní nemovitosti. You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits
Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.
The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.
Fannie Mae rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-4 unit | 75% LTV | 75% LTV |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
Freddie Mac rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-unit | 85% LTV | 85% LTV |
| 2-4 unit | 75% LTV | 75% LTV | |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
If you are „on the line“ as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.
Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both. Hledejte, dokud nenajdete vhodného věřitele pro vaši situaci.
Mějte také na paměti, že mnoho věřitelů nabízí půjčky mimo pravidla Fannie/Freddie. Vytvářejí své vlastní programy, které jsou mírnější, pokud jde o LTV, cash-out, úvěr a další.
Pokud váš scénář nespadá do „škatulky“ Fannie/Freddie, mohl by vám pomoci některý z těchto věřitelů.
Minimální úvěrové skóre a hotovostní rezervy pro kvalifikaci
Podmínky jsou přísnější pro cash-out refinancování investiční nemovitosti. Jinými slovy, je těžší se na tento typ úvěru kvalifikovat.
Například společnost Fannie Mae uvádí, že minimální povolené skóre FICO je 620 bodů. Mnozí věřitelé si však stanovují vlastní minimum až na 680 nebo 700.
Pokud máte nízké úvěrové skóre, trochu se porozhlédněte. Někteří věřitelé mají nižší minimální hodnoty než jiní.
Žadatelé o úvěr na zpeněžení investiční nemovitosti musí mít také dostatečnou peněžní rezervu, do které se nezapočítává hotovost získaná z transakce.
Minimální rezervy se určují na základě navrhované splátky za nemovitost a podle toho, zda vlastní i další nemovitosti. Počítejte s tím, že na prokazatelném majetkovém účtu musíte mít rezervu ve výši od nuly do 12 měsíců budoucí platby za nemovitost.
Může být také požadováno, abyste měli v rezervě 2-6 % z nesplacených zůstatků úvěru na jakoukoli nemovitost kromě předmětné nemovitosti a vašeho hlavního bydliště.
Čekací lhůty na refinancování cash-out
Mnozí investoři do bydlení kupují zchátralou nemovitost s plánem ji opravit. Můžete mít v plánu opravit a převést pomocí cash-out refinancování k financování vylepšení bydlení.
Ačkoli je to povoleno, platí čekací lhůty.
Mezi uzavřením prodeje domu a datem, kdy můžete uzavřít cash-out refinancování, musíte počkat alespoň šest měsíců.
Výjimky z tohoto pravidla jsou následující:
- Nemovitost byla zděděna
- Dům byl právoplatně přiznán rozvodem nebo jiným rozhodnutím o rozluce
- Na cash-out refinancování se vztahuje výjimka z odloženého financování
Domy, které byly na trhu v posledních šesti měsících, mají navíc nižší povolené LTV pro cash-out refinancování, které činí maximálně 70 %.
Refinancování nájemní nemovitosti, kterou jste koupili za hotovost
„Opožděné financování“ se vztahuje k praxi nákupu domu za hotovost a následné úhradě nákupu pomocí refinancování.
Protože při nákupu domu za hotovost neexistují žádné úvěry, jakékoli následné refinancování je technicky cash-out.
Normálně by kupující nájemní nemovitosti musel počkat 6 měsíců, aby dostal úhradu podle standardních pravidel cash-out. To váže spoustu hotovosti na dlouhou dobu – což není ideální situace pro zkušeného investora, který chce své peníze využít jinde.
V polovině roku 2011 proto společnost Fannie Mae zavedla „výjimku z odloženého financování“. Investoři do bydlení nyní mohou získat cash-out refinancování několik dní – nikoli měsíců – po uzavření smlouvy.
Pokyny pro odložené financování jsou následující.
- Kupující zaplatil za dům celou hotovost
- Kupující musí doložit zdroj finančních prostředků na koupi
- Úvěry nebo zástavní práva zřízená na koupi domu musí být splaceny novým úvěrem
- Průzkum vlastnictví musí potvrdit, že na kupovaném domě není žádné financování
Pokud plánujete využít výjimku z odloženého financování, uschovejte si veškerou dokumentaci k nákupu domu. Především si uschovejte závěrečné sdělení o uzavření smlouvy.
Jedná se o jednotný dokument používaný od roku 2015, který nahradil dokument HUD-1. Jsou v něm uvedeny podrobnosti o závěrečných poplatcích a o všech úvěrech, které jste si na nemovitost vzali.
Ověřte si, zda splňujete podmínky pro cash out refinancování (24. března 2021)
Osobní půjčky:
Jednou z alternativ je osobní půjčka: Když se začnete zajímat o cash-out refinancování, pravděpodobně zjistíte, že jsou s ním spojeny náklady na uzavření a že trvá 30-45 dní, než se dokončí.
Jednou z alternativ je osobní půjčka. Ty s sebou přinášejí několik výhod:
- V některých případech získáte finanční prostředky za méně než týden
- Ochráníte se od uzavíracích nákladů, jako jsou náklady na vlastnictví, úschovu, odhad a mnoho poplatků věřitele
- Nemusíte se dotknout stávajícího úvěru na nemovitost
Pokud hledáte hotovost nižší než 50 000 USD, podívejte se na osobní půjčku. Pokud například zaplatíte 5 000 dolarů za závěrečné náklady při cash-out refinancování a získáte pouze 25 000 dolarů, znamená to 20% příplatek za získání těchto prostředků.
Navíc resetujete svou stávající hypotéku a potenciálně zaplatíte více na úrocích po dobu trvání úvěru.
Osobní půjčky mohou být z dlouhodobého hlediska levnější, a to i přes vyšší úrokové sazby.
Cash out refinancování investiční nemovitosti FAQ
Možná budete moci vytáhnout vlastní kapitál ze své investiční nemovitosti pomocí cash out refinancování. Pro mnoho pronajímatelů je to právě teď dobrá strategie, protože sazby refinancování jsou blízko historického minima. Můžete také být schopni vytáhnout vlastní kapitál z investiční nemovitosti pomocí úvěrové linky na bydlení. To je však obtížnější než získání úvěru HELOC na vaše primární bydliště.
Výše vlastního kapitálu, který můžete vytáhnout, závisí na tom, kolik vlastního kapitálu v současné době máte. Cash out refinancování nájemních nemovitostí má maximální poměr úvěru k hodnotě nemovitosti 75 % – to znamená, že můžete vytáhnout pouze tolik vlastního kapitálu, aby v domě zůstalo 25 %.
Představte si například, že vlastníte investiční nemovitost v hodnotě 300 000 USD a v současné době dlužíte na hypotéce 200 000 USD. Zbývá vám 100 000 USD použitelného vlastního kapitálu? Ne tak docela.
Vaše nová půjčka na cash out refinancování má maximální LTV 75 % – neboli 225 000 USD na dům v hodnotě 300 000 USD. Z této půjčky se 200 000 dolarů použije na splacení zůstatku vaší stávající půjčky. A zbytek – 25 000 dolarů – je váš skutečný, využitelný vlastní kapitál.
Ano, sazby jsou u cash out refinancování obecně o něco vyšší než u bezhotovostního refinancování. Je to proto, že majitel domu si bere větší úvěr, a tím vytváří pro věřitele větší riziko. Neexistuje žádný vzorec, který by vám řekl, o kolik vyšší budou sazby u cash out refinancování – abyste to zjistili, musíte si ověřit sazby u několika věřitelů a zjistit, na co máte nárok.
Obecně platí, že ke koupi investiční nemovitosti potřebujete alespoň 15-20% akontaci. To znamená, že maximální LTV je 80-85 %. U cash out refinancování investiční nemovitosti je maximální LTV 70-75 % v závislosti na věřiteli a na tom, zda je úvěr s pevnou nebo nastavitelnou úrokovou sazbou.
Cash-out refinancování je schůdný způsob, jak splatit dluhy, zejména pokud máte hodně dluhů s vysokými úroky, které vám ubírají příjem. Sazby hypoték jsou v současné době téměř na rekordních minimech, takže vyplacením vlastního kapitálu na splacení úvěrů s vyšším úrokem můžete v podstatě konsolidovat všechny tyto dluhy pod nižší úrokovou sazbu.
Metoda „refinancování za účelem splacení dluhu“ však není pro každého. Cash out refinancování má přísnější požadavky než typické refinancování – zejména pokud zpeněžujete vlastní kapitál z investiční nemovitosti. To, zda vám tato strategie bude vyhovovat, závisí na výši vlastního kapitálu, vaší bonitě, stávajících dluzích a dalších faktorech.
Je o něco těžší refinancovat pronajímanou nemovitost než nemovitost, ve které bydlíte. Za prvé, požadavky na úvěr a poměr LTV jsou obvykle přísnější. A váš výběr úvěrů a/nebo věřitelů může být omezený – zejména pokud chcete refinancovat pronajímanou nemovitost v hotovosti. Pro mnohé je to však stále proveditelné. Porozhlédněte se a prozkoumejte své možnosti, abyste našli věřitele, který s vámi bude ochoten spolupracovat.
Jaké jsou dnešní sazby hypoték na cash-out refinancování nájemní nemovitosti?
Současné úrokové sazby hypoték jsou nízké – stále jsou o polovinu nižší než jejich historická norma, která přesahuje 8 %. Je to omezená příležitost, jak zpeněžit pronájem a možná najít i nižší úrokovou sazbu.
Podívejte se na dnešní sazby pro refinancování pronájmu nemovitostí a zjistěte, na co máte nárok.
Ověřte si svou novou sazbu (24. března 2021)