Formulář IRS 1099-A je informační výkaz, který informuje o exekuci majetku. Majitelé domů obvykle obdrží formulář IRS 1099-A od svého věřitele poté, co byl jejich dům zabaven, a IRS obdrží také jeho kopii. Informace na formuláři 1099-A jsou nezbytné pro vykázání transakce v daňovém přiznání.
Firemní úřad přistupuje k exekuci stejně, jako kdybyste svou nemovitost prodali. Musíte vypočítat kapitálový zisk nebo ztrátu, ale v tomto scénáři neexistuje žádná „prodejní cena“, alespoň ne ve stejném kontextu jako při běžném prodeji, kdy byste po transakci mohli obdržet hotovost na ruku. Případný zrušený dluh budete muset rovněž vykázat jako příjem.
Možná obdržíte více formulářů 1099-A pro jednu nemovitost, pokud jste na ni měli více než jednu hypotéku nebo zástavní právo a na exekuci se podílel více než jeden věřitel.
Co je formulář 1099-A?
Formulář 1099-A informuje o „nabytí nebo opuštění zajištěného majetku“. Mohli jste si půjčit 150 000 USD na koupi domu, pak jste se dostali do finančních potíží a nebyli jste schopni splácet hypotéku. Daňový úřad zastává stanovisko, že pokud jste v době, kdy vám věřitel zabavil nemovitost, stále dlužili 125 000 USD a pokud již nejste povinni ji splácet, je to pro vás příjem ve výši 125 000 USD.
Daň z kapitálových výnosů může být také splatná, protože daňový úřad zastává stanovisko, že jste nemovitost „prodali“.
Formulář 1099-A informuje o této transakci daňový úřad a vy obdržíte také jeho kopii, abyste se mohli zabývat podrobnostmi v daňovém přiznání.
Kdo používá formulář 1099-A?
Za podání formuláře 1099-A finančnímu úřadu odpovídá úvěrová instituce, která musí poskytnout kopii také dlužníkovi. Kopie musí poskytnout každému dlužníkovi v situacích, kdy za splacení půjčky byla odpovědná více než jedna fyzická nebo právnická osoba. Každý dlužník je pak zodpovědný za vykázání těchto informací a svého podílu na transakci ve svém osobním daňovém přiznání.
Co dělat, pokud neobdržíte formulář 1099-A
Pokud neobdržíte formulář 1099-A do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy došlo k exekuci, kontaktujte svého věřitele. Instituce má tak dlouhou dobu na to, aby vám poskytla kopii, ačkoli formulář má být odevzdán finančnímu úřadu až 28. února.
Věřitele můžete kontaktovat také v případě, že se domníváte, že údaje ve formuláři jsou nesprávné. Výpis z formuláře 1099-A by měl obsahovat identifikační a kontaktní údaje na osobu z instituce, na kterou se můžete obrátit s dotazy.
Jak číst formulář 1099-A
Pro ohlášení zabavení nemovitosti finančnímu úřadu budete potřebovat datum prodeje a prodejní cenu zabavené nemovitosti a tyto informace najdete na formuláři 1099-A. Jako prodejní cenu použijete buď reálnou tržní hodnotu nemovitosti, nebo zůstatek nesplaceného úvěru v době exekuce.
Zůstatek nesplaceného úvěru najdete v kolonce 2 formuláře 1099-A a reálnou tržní hodnotu nemovitosti v kolonce 4. Datum exekuce je uvedeno v kolonce 1 a toto datum se použije jako datum prodeje.
Poplatníci musí také vědět, zda se jednalo o regresní nebo bezregresní úvěr. Pravděpodobně se jednalo o regresní půjčku, pokud věřitel zaškrtl „ano“ v kolonce 5 formuláře 1099-A, která zní: „Zaškrtněte, zda byl dlužník osobně odpovědný za splacení dluhu.“
Regresní půjčka umožňuje věřiteli, aby po vás právně vymáhal případný nesplacený zůstatek hypotéky, který zůstane po exekuci a po prodeji vaší nemovitosti.
Zapište prodejní cenu do přílohy D „Kapitálové zisky a ztráty“, která by měla být přiložena k daňovému přiznání na formuláři 1040 při jeho podání. Bude to buď částka uvedená v kolonce 2, nebo částka uvedená v kolonce 4. Kterou kolonku použijete, bude záviset na zákonech o půjčkách ve státě, kde se nemovitost nacházela, proto se poraďte s místním daňovým odborníkem, abyste se ujistili, že jste vybrali správnou kolonku.
Kapitálové zisky se uvádějí v příloze D u domů, které byly osobním bydlištěm. Daňový úřad neumožňuje daňovým poplatníkům uplatnit kapitálové ztráty u osobního majetku.
Požadavky na vykázání kapitálového zisku nebo ztráty
Jakýkoli zisk – a zabavení nemovitosti může příležitostně vést k zisku – lze obvykle kompenzovat vyloučením kapitálových zisků u hlavního domu, takže je nepravděpodobné, že by zabavení nemovitosti mělo za následek vznik daňové povinnosti z kapitálových zisků. Museli byste realizovat „zisk“ ve výši několika set tisíc dolarů, aby se na vás daň z kapitálových výnosů vztahovala.
Tato daňová úleva, nazývaná také „výjimka podle § 121“, umožňuje jednotlivcům realizovat zisk z osobního bydlení až do výše 250 000 dolarů, aniž by podléhal dani z kapitálových výnosů. U ženatých a vdaných daňových poplatníků se tato hranice zvyšuje na 500 000 USD. Pro splnění podmínek však platí několik pravidel; například musíte v domě bydlet alespoň dva z předchozích pěti let.
Zisk můžete vypočítat porovnáním „prodejní ceny“ s kupní cenou, což je váš nákladový základ nemovitosti. Tuto informaci obvykle najdete v závěrečném prohlášení, které jste obdrželi při koupi nemovitosti.
Rozdíl mezi prodejní cenou a vaší pořizovací cenou je váš zisk. Ten uveďte do přílohy D a na řádek 6 daňového přiznání na formuláři 1040 za rok 2019.
Použijete formulář 4797, pokud zabavená nemovitost sloužila k pronájmu nebo jako investice. V tomto případě budete pravděpodobně potřebovat pomoc daňového odborníka, protože musíte zohlednit další faktory, jako je zpětné uplatnění odpisů, přenesení ztráty z pasivní činnosti a vykázání všech konečných příjmů a výdajů z pronájmu.
Tuto informaci 1099-A musíte vykázat i v případě, že se na vás vztahuje vyloučení kapitálových zisků z primárního bydliště, ale daňová zátěž vás nečeká, pokud váš zisk nepřesáhne 250 000 USD nebo 500 000 USD v závislosti na vašem rodinném stavu.
Formulář 1099-A vs. formulář 1099-C
Formulář 1099-C můžete obdržet místo nebo navíc k formuláři 1099-A, pokud vám věřitel jednak zabavil nemovitost, jednak zrušil zbývající zůstatek hypotéky, který jste dlužili. Prominutý dluh uvedený v příloze 1099-C je bohužel zdanitelným příjmem.
Mohli byste však mít nárok na jeho vyloučení, pokud součet vašich dluhů převyšoval celkovou hodnotu vašeho majetku bezprostředně před okamžikem zabavení. To znamená, že jste „insolventní“ a v daňovém přiznání musíte uvést prominuté dluhy pouze v rozsahu, v jakém převyšují vaši insolventnost – rozdíl mezi vašimi dluhy a majetkem.
Například můžete mít dluhy v celkové výši 300 000 USD a veškerý váš zbývající majetek má hodnotu 200 000 USD. To je rozdíl 100 000 dolarů. Pokud by vám věřitel odpustil nebo zrušil zůstatek hypotečního úvěru ve výši 120 000 USD, museli byste jako příjem vykázat pouze 20 000 USD – částku převyšující vaši platební neschopnost 100 000 USD.
If a debt is nonrecourse and if you didn’t retain the collateral, you don’t have cancellation of debt income, according to the IRS.
If you are experiencing financial difficulties, the CARES Act, enacted by Congress may offer you additional protections against foreclosure. Check with your lending institution to see if you qualify.
Key Takeaways
- Form 1099-A reports the „Acquisition or Abandonment of Secured Property“ to the IRS when you lose a property to foreclosure.
- The lender must send a copy to both the IRS and to each borrower on the loan.
- Borrowers are potentially liable for capital gains tax as well as income tax on any unpaid portion of a foreclosed mortgage.
- Borrowers must report Form 1099-A information on Schedule D of their tax returns as capital gains.