Formulář smlouvy o převodu nemovitosti

Průvodce rasovými a omezujícími smlouvami o bydlení

Od redakčního týmu FormSwift

19. července, 2018

Řešení omezujících smluv

Úvod

Nemovitostní listiny často obsahují omezující smlouvy, které omezují využití a prodej nemovitosti. V minulosti se smlouvy používaly k zachování rasově segregovaných čtvrtí. Dnes se používají k omezení široké škály mnohem příznivějších prvků vlastnictví domů. Tento průvodce vás provede identifikací případných omezujících smluv ve vaší vlastní listině, jak zajistit dodržování těchto omezení a jak napadnout ty, které považujete za nespravedlivé.

Co je omezující smlouva o bydlení?

Omezující smlouva o bydlení je dohoda mezi vlastníkem nemovitosti a dalšími stranami (sousedy, potenciálními kupci atd.), která omezuje způsob využití nemovitosti a to, komu může být nemovitost prodána. Obvykle jsou omezující smlouvy zapsány přímo ve smlouvě o převodu nemovitosti nebo je na ně odkazováno, pokud je smlouva uložena ve spisu na okresním nebo obecním úřadě nebo ve sdružení vlastníků domů (HOA).

Omezující smlouvy se vztahují spíše na samotnou nemovitost než na vlastníka, který smlouvu podepíše. Proto zůstávají smlouvy právně závazné i v případě prodeje nemovitosti.

Smlouvy dnes používají společenství vlastníků jednotek, developeři, stavitelé atd. k ochraně hodnoty nemovitostí v obytné zástavbě. Pakty mohou například omezovat nebo usměrňovat přístavby domů, barvu vnějšího nátěru, zda můžete přidat bazén, postavit určitý typ plotu atd.

Pakty o rasovém bydlení: Koncem 19. století používala rasové zóny téměř všechna města v USA. Federální vláda institucionalizovala rasové smlouvy v polovině 30. let 20. století zřízením společnosti Home Owners‘ Loan Corporation (HOLC) a Federálního úřadu pro bydlení (FHA).

Přestože Nejvyšší soud zakázal rasové smlouvy o bydlení v roce 1948, trvalo další dvě desetiletí a přijetí zákona Fair Housing Act (1968), než byla rasová diskriminace v oblasti bydlení skutečně zakázána. V letech předcházejících přijetí zákona o spravedlivém bydlení přijalo několik států, včetně Kalifornie, volební iniciativy chránící práva bílých majitelů domů na diskriminaci při prodeji nebo pronájmu jejich domů. Tyto iniciativy však byly obvykle Nejvyšším soudem zamítnuty.

Protože byly zapsány přímo do listin, rasové a omezující smlouvy se stále objevují v dokumentech o vlastnictví po celé zemi, přestože jsou nevymahatelné a protiústavní.

Jak zacházet s omezujícími smlouvami

Je důležité, aby si majitelé domů přečetli svou listinu (listiny) a vyhledali veškeré formulace týkající se omezující smlouvy. Pokud nějakou najdete, ujistěte se, že můžete dodržovat stávající dohody a že jsou spravedlivé a ústavní. Pokud nejsou, měli byste zvážit konzultaci s realitním právníkem, abyste se dozvěděli o svých možných právních prostředcích nápravy.

Obcházení smluv

Začněte tím, že zjistíte, zda je nějaká smlouva ve vaší listině omezující. Například rasové smlouvy nejsou vymahatelné. Kromě toho má mnoho smluv datum vypršení platnosti. Pokud vaše listina obsahuje smlouvu, jejíž platnost vypršela, není již platná.

S ohledem na to buďte opatrní při porušování současných právně závazných smluv. Pokud se rozhodnete ignorovat některou z nich, riskujete, že proti vám soused nebo společenství vlastníků bytů podnikne právní kroky.

Jak odstranit omezující smlouvy

Pokud máte v listině vlastnictví omezující smlouvu, kterou chcete odstranit, můžete se se svou stížností obrátit na společenství vlastníků bytů. Je však nepravděpodobné, že by vám pomohli. Úkolem společenství vlastníků bytů je přece vymáhat dodržování smluv.

Některá společenství vlastníků bytů vám mohou povolit, abyste omezující smlouvu obešli, aniž byste museli podstoupit právní proces jejího odstranění. Mohou vám například udělit výjimku. Pokud se naopak chcete od omezení odchýlit jen nepatrně, může vám HOA udělit výjimku. HOA může například udělit odchylku pro výšku plotu mírně nad limitem společenství nebo pro barvu o odstín tmavší (nebo světlejší), než jsou přidělené možnosti.

Pokud vám HOA odmítne udělit výjimku nebo omezení, můžete zvážit právní kroky proti HOA. V tomto případě by o změně smlouvy rozhodoval soudce. Pro soud budete potřebovat následující:

• Identifikace pozemku, který je předmětem omezení v listině
• Identifikace všech známých/potenciálních oprávněných osob
• Důvody, proč chcete dohodu zrušit

Existuje poslední možnost: pojištění náhrady škody. Pojištění náhrady škody chrání vlastníky domů, pokud vlastník poruší dohodu a oprávněná osoba podnikne právní kroky k jejímu vymáhání. Pojištění náhrady škody může pokrýt následující: změny provedené na majetku vlastníka pozemku, snížení hodnoty majetku vlastníka pozemku, obecné škody nebo náhradu škody.

Závěr

Historie omezujících smluv je nepěkná. Přestože Nejvyšší soud zakázal většinu diskriminačních prvků smluv, omezení v listinách zůstávají pro vlastníky domů běžná. Doufáme, že tento průvodce poskytuje podrobný přehled o tom, jak dodržovat nebo zpochybňovat smlouvy vázané na vaši vlastní nemovitost.

Segregace a násilí páchané střelnými zbraněmi v předních amerických metropolitních oblastech

19. července 2018

Metodika

Náš tým společnosti FormSwift chtěl zjistit vztah mezi segregací a násilím páchaným střelnými zbraněmi v předních amerických metropolitních oblastech. Za tímto účelem jsme pro každou metropolitní oblast vypočítali skóre segregace a skóre násilí páchaného střelnými zbraněmi. Naše skóre segregace bylo stanoveno rovnoměrným vážením následujících faktorů do celkového součtu: číslo indexu segregace černochů a bělochů (údaje Úřadu pro sčítání lidu z let 2005-2009), procento černošských Američanů žijících v převážně bělošských čtvrtích, míra odlišnosti segregace a míra izolace segregace (údaje Manhattan Institute z roku 2010). Naše skóre násilí páchaného střelnými zbraněmi bylo vypočteno jako součet míry sebevražd a vražd střelnými zbraněmi ve všech věkových skupinách (údaje Census Bureau z let 2009-2010). Tato skóre jsme znázornili v grafech a také jsme vytvořili žebříček podle jednotlivých metropolitních oblastí na základě kombinovaných součtů.