Nová výstavba zastiňuje staré domy v houstonském Third Ward. ( Gary Coronado / Houston Chronicle )
Vždy vlastní pozemek. To byla jedna z lekcí, které Edwina Harrisona naučil jeho dědeček, který postavil jejich rodinný dům na rohu ulic Reeves a Burkett v Third Ward.
„V Americe musíte mít půdu, protože na tom je tato země postavena, na vlastnictví nemovitostí,“ řekl. „Tak to nastavili běloši.“
Přestože se jeho dědeček později přestěhoval do Meyerlandu a dalších houstonských čtvrtí, Harrisonova rodina se vrátila. Jeho nejmladší syn nyní žije v jednom z domů, které kdysi vlastnil jeho dědeček, a Harrison, kterému je nyní 60 let, bydlí u Southmore Boulevard.
Přemýšlí o tom, když uvažuje o změnách, které se šíří po Third Ward. Gentrifikace. Stejně jako se tento termín týká změn, stal se nyní konstantou v rozhovorech o čtvrtích, jako je Third Ward, historicky černošských a hispánských oblastech, v blízkosti centra Houstonu, které přilákaly developery městských domů.
Když byla konečně odhalena mnohamilionová renovace historického parku Emancipace, sousedé se divili: Urychlí to gentrifikaci? Když se Houstonská univerzita v průběhu desetiletí rozrostla a rozšířila své studentské bydlení do této čtvrti, obyvatelé se ptali:
Obavy jsou oprávněné. Podle analýzy odhadů sčítání lidu, kterou provedl server Governing, vzrostla v části čtvrti nejblíže centru, kam patří i Emancipation Park, průměrná hodnota domů mezi lety 2000 a 2013 o 176 procent.
RELEVANTNÍ:
Jak se vyhnout gentrifikaci čtvrti
Bylo provedeno několik zásahů, které měly tento příliv omezit a vytvořit cenově dostupnou čtvrť. Federálně financované, městem spravované programy podpory zálohových plateb spolu s městským úřadem pro obnovu pozemků (Land Assemblage Redevelopment Authority – LARA) převzaly volné nemovitosti s daňovými nedoplatky a levně je prodaly developerům, kteří souhlasili s výrobou domů za dostupné ceny. Daňové úlevy na bydlení pro nízkopříjmové skupiny obyvatel (LIHTC) jsou zodpovědné za první novou výstavbu houstonského bytového úřadu za posledních deset let, která byla nedávno otevřena ve čtvrti Independence Heights.
Konkrétně ve třetí čtvrti se komunitní rozvojové skupiny jako Row House Community Development Corporation a nedávno oznámená PRH Preservation, Inc, se věnují poskytování a správě bydlení pro nízkopříjmové skupiny obyvatel.
A pak je tu ještě úsilí státního zástupce Garneta Colemana, který prostřednictvím několika kvazivládních agentur pomohl shromáždit pozemky ve čtvrti a několik z nich přeměnil na cenově dostupné bydlení, přičemž na dalších se pracuje.
Ve státě, který je často nepřátelský vůči snahám měst o vytvoření nebo zachování cenové dostupnosti, nejsou tyto snahy bezvýznamné. Je však zapotřebí více, tvrdí zastánci sousedství. Něco, co by nejen poskytovalo dotace na dostupné bydlení, ale co by zcela změnilo pravidla hry.
Když se tedy město Houston pustilo do vytváření vlastního komunitního pozemkového fondu (CLT) s cílem zajistit dostupnost bydlení, patřila Third Ward mezi čtvrti, které ji sledovaly se zvláštním zájmem. Pozemkový trust sliboval, že se bude lišit od předchozích městských programů dostupnosti bydlení v několika ohledech, z nichž neméně důležitá byla dlouhodobější dostupnost bydlení.
Podle dokumentu, který pro městskou radu v prosinci 2016 připravila organizace Grounded Network Solutions, má v případě typického komunitního pozemkového trustu „typická smlouva o pronájmu pozemku mezi CLT a majitelem domu 99letou platnost, může se dědit a na konci prvního 99letého období může být obnovena na dalších 99 let.“
Je však mnoho variací v tom, jak mohou trusty fungovat, a to i v rámci požadavků státu. Například městský pozemkový fond bude mít celoměstskou působnost, zatímco v mnoha jiných případech se zaměřují na určitou čtvrť. A neziskové organizace mohou být využívány k obytným nebo komerčním účelům, ale obecně se zaměřují na dostupné bydlení, ať už prostřednictvím vlastnictví domů nebo pronájmu.
Tady přichází na řadu navrhovaný komunitní pozemkový trust Third Ward. Mezi cíli v dalekosáhlém návrhu plánu pro tuto čtvrť, který vznikl v rámci starostovy iniciativy Complete Communities, je i vytvoření komunitního pozemkového fondu. Independence Heights, další historicky černošská čtvrť kousek od Loopu, která se potýká se změnami v sousedství, se myšlenkou komunitního pozemkového trustu také zabývala a v roce 2017 provedla studii, jejímž cílem bylo posoudit současné vlastnické poměry a zjistit míru zájmu obyvatel.
„Uvědomujeme si, že existují komunity, které mohou chtít komunitní CLT, a plně to podporujeme,“ řekl Tom McCasland, vedoucí bytového odboru města.
Podle zkušeností s LARA, která se ukázala jako poněkud pomalá snaha, jež přinesla domy, které i zaměstnanec města někdy považoval za nedostupné, má město mnoho zdrojů k tomu, aby něco jako pozemkový trust spustilo. McCasland odhaduje, že efektivní dotace, kterou by mohl kupec domu získat, by se zvýšila ze současné částky, kterou město pomáhá financovat kvalifikovaným kupcům, na zhruba 50 000 nebo 60 000 dolarů.
Snaha v Third Ward by však znamenala vytvoření něčeho nového. A radikální.
Radikální návrh
„Potíž tady v Texasu a v Houstonu spočívá v tom, že si opravdu velmi ceníme komodifikace pozemků,“ vysvětlil Jeffrey Lowe, docent urbanismu a environmentální politiky na Texaské jižní univerzitě a Kinderův spolupracovník. „Mnoho našich politik v podstatě podporuje soukromé vlastnictví, nejen to, že by půda měla být komodifikována, ale že by měla být komodifikována na svou maximální hodnotu.“
To neznamená, že by v Texasu neexistovaly komunitní pozemkové trusty. Existují a nejproduktivnějším z nich je podle Loweho odhadu austinský Guadalupe Community Land Trust, který provozuje společnost pro rozvoj sousedství.
V podnikatelsky přívětivém Houstonu však žádné aktivní sousedské pozemkové trusty nejsou. Ačkoli tedy vytvoření sousedského pozemkového fondu zahrnuje několik kroků, včetně založení neziskové organizace, vypracování stanov a řídicích struktur, získání pověření od města a žádosti o určité daňové úlevy, velkou část procesu tvoří získání souhlasu komunity.
„Je to otázka hodnot,“ řekl Lowe. „Model CLT je model, který se nehodí pro maximum, které trh snese. Spíše se přiklání k rozdávání maxima tak, aby ti, kteří pomoc potřebují nejvíce, tedy například osoby s nižšími příjmy, měli možnost získat přístřeší, které si mohou dovolit.“
POSLOUCHEJTE SI: Kromě poskytování dostupného nájemního bydlení pracuje například austinská společnost Guadalupe Community Land Trust s kupci domů, jejichž příjmy jsou na úrovni 80 % mediánu příjmu v oblasti nebo nižší a mnoho lidí, kterým slouží, je hluboko pod touto úrovní. V roce 2017 činil 80procentní mediánový příjem v oblasti 52 100 dolarů pro dvoučlennou domácnost a 65 100 dolarů pro čtyřčlennou domácnost. Skupina také upřednostňuje domácnosti, které mají „dlouhodobé vazby na východní Austin“. Podle poslední výroční zprávy organizace se v letech 1984 až 2018 pozemkový fond rozrostl ze sedmi na 60 domů. Rodiny kupují domy, které se prodávají hluboko pod tržní hodnotou, a samotné pozemky si pronajímají od komunitního pozemkového fondu. Majitelé domů tak platí daně pouze z domu, nikoli z pozemku.
Pozemkové trusty jsou také zřízeny za účelem vytvoření dlouhodobější dostupnosti, což znamená, že nájemné zůstává dostupné pro cílovou skupinu obyvatel. Pokud například majitelé domů nemovitosti prodají, existují opatření, která zajišťují, že se peníze vrátí do pozemkového fondu, aby mohl nadále dotovat dostupné vlastnictví domů.
Existují způsoby, jak by majitelé domů mohli mít prospěch z rostoucí hodnoty nemovitostí. Například v pozemkovém fondu města Houston by stále mohly existovat příležitosti pro tvorbu bohatství.
„Pokud máte správně nastavený vzorec pro další prodej, cena domu při dalším prodeji roste snad stejným nebo přibližně stejným tempem, jakým rostou příjmy vaší cílové populace, řekl McCasland. Řekněme, že hodnota domu v hodnotě 150 000 dolarů vzroste během 10 let na 170 000 dolarů. Pokud majitel domu prodá, „získá navýšení o 20 000 dolarů,“ řekl McCasland, plus jakýkoli kapitál, který vložil při koupi domu. Díky tomuto vzorci může komunitní pozemkový fond v ideálním případě prodat dům za novou cenu a ten bude stále považován za dostupný. V opačném případě by trust musel do domu přidat další dotaci. „Cílem je vyvážit tvorbu bohatství a dostupnost v modelu pozemkového trustu,“ řekl.“
Rada pro ekonomický rozvoj třetího okrsku Emancipation se mobilizuje kolem myšlenky, že tváří v tvář gentrifikaci potřebuje čtvrť vlastní komunitní pozemkový trust, který zajistí, aby obyvatelé ohrožení vysídlením mohli zůstat ve své čtvrti.
Spolupráce s oddělením městského plánování MIT již v roce 2016 pomohla položit základy plánů na vytvoření tamního komunitního pozemkového fondu. Toto úsilí identifikovalo oblast kolem parku Emancipace jako oblast, která je pro pozemkový fond vhodná. Klíčem k realizaci tohoto cíle by však byla spolupráce stávajících vlastníků pozemků v sousedství, kteří by tyto pozemky dali k dispozici.
„Síla je v tom, že komunita vlastní pozemky a umožňuje vlastníkům domů, dlouhodobým obyvatelům, aby se vyjadřovali k tomu, co se s jejich pozemky stane,“ řekla Shanette Princeová, komunitní koordinátorka organizace, která sdružuje obyvatele, podniky, církve a další skupiny v celé čtvrti. „Obyvatelé by měli možnost rozhodovat o tom, co se s jejich pozemkem dlouhodobě děje,“ řekla a byli by „schopni tento pozemek kolektivně uspořádat a zajistit, aby byl pozemek využíván tak, jak si komunita přeje.“
Hluboké kořeny, velké naděje
Příslib je velký. Mohl by znamenat zvýšení cenové dostupnosti, zabránění vysídlování a vytvoření bezpečného a chráněného bydlení. Kromě toho Lowe uvedl, že některé modely, zejména ty, které upřednostňují kontrolu sousedství, mohou skutečně podpořit demokracii a sloužit jako platforma pro organizování občanů obecněji. „Je to platforma, která pomáhá budovat lidský sociální a politický kapitál,“ řekl.
V celé zemi existuje více než 220 pozemkových trustů. Liší se velikostí a umístěním, ale směřují spíše k pobřeží. Existují městské pozemkové fondy a venkovské pozemkové fondy. Toto hnutí má své kořeny v éře občanských práv, vysvětlil Lowe, kdy nabízelo zvláštní příslib černošským Američanům, kteří v nich viděli potenciál zmírnit nerovné struktury a politiky, které jim bránily účastnit se společnosti stejným způsobem jako bílí Američané. Vlastnictví domů bylo jen jednou z cest k vytváření bohatství a stabilizaci sousedství, z níž bylo mnoho černošských rodin vyloučeno, a to na jižním venkově. Pozemkové trusty, jako například New Communities Inc. v Georgii, také nabízely cestu ke stabilitě jako východisko z podílového vlastnictví.
Komunitní pozemkový trust představoval příležitost, jak zvrátit stovky let trvající vyvlastňování. Místo toho, aby představoval ztrátu vlastnictví, poskytoval pozemkový trust pravý opak.
Hnutí se pomalu rozvíjelo až do poloviny 90. let, kdy počet pozemkových trustů výrazně vzrostl a během deseti let se zhruba zdvojnásobil.
Mnoho z těch překážek vytváření bohatství, které někteří první zastánci pozemkových trustů identifikovali, přetrvává dodnes. Nedávná studie Harris County Tax Appraisal District například zjistila, že rasa a demografické údaje o sousedství jsou významnými faktory při oceňování domů při zachování všech ostatních podmínek. I v případě vlastnictví domů je potenciální bohatství, které mohou černošské čtvrti ze svých domů vytvořit, potlačeno.
RELEVANTNÍ:
V tomtéž období, kdy se pozemkové fondy rozmohly, gentrifikace, termín, který existuje zhruba stejně dlouho jako komunitní pozemkový fond, sevřela města po celé zemi. Podle analýzy Governing se v letech 1990 až 2000 skutečně gentrifikovalo 8,6 % sčítacích obvodů, které měly nárok na gentrifikaci, což znamená, že medián příjmů a hodnoty domácností již přesahoval určitou úroveň, zatímco od roku 2000 to bylo 18,4 %. Několik sčítacích obvodů zahrnutých do oblasti Greater Third Ward bylo v analýze mezi těmi, které se gentrifikovaly.
„Podle mě jde o rychlost změn,“ říká Shannon Van Zandt, vedoucí katedry krajinné architektury a urbanismu na Texaské A&M univerzitě. Spoluautorka nedávné studie o komunitních pozemkových fondech a gentrifikaci Van Zandtová řekla: „Chcete, aby se hodnota věcí zvyšovala, ale dostatečně pomalu, aby příjmy mohly držet krok se zvýšenými daněmi.“
Společně s Myungshikem Choiem a Davidem Matarritou-Cascantem Van Zandtová zjistila, že přítomnost komunitního pozemkového fondu zřejmě skutečně stabilizovala hodnotu bydlení ve sčítacích obvodech, které se v letech 2000 až 2010 gentrifikovaly. „Důležité je, že to zpomaluje tempo gentrifikace,“ vysvětlila. Přítomnost komunitního pozemkového fondu podle studie snížila pravděpodobnost gentrifikace o 70 % v modelu celého vzorku, když byly všechny ostatní faktory stejné.
Došlo i k dalším zjištěním, z nichž některá bylo obtížnější vysvětlit, včetně toho, že délka pobytu obyvatel se ve skutečnosti nezměnila v gentrifikujících se čtvrtích s CLT ani v negentrifikujících se čtvrtích, ale v rozporu s většinou současných názorů se délka pobytu ve skutečnosti prodloužila v gentrifikujících se čtvrtích bez CLT a v negentrifikujících se čtvrtích s CLT. Toto zjištění je pro Van Zandta trochu záhadou. Jedním z možných vysvětlení by mohla být „jakási tvrdohlavost nebo zakopávání“. Kvalitativní studie, jako například jedna z Texaské univerzity, která se zabývala dopady gentrifikace na dlouholeté obyvatele, kteří zůstali, ukázaly, že vysídlení je jen jedním z možných negativních dopadů na stávající obyvatele.
Přesto Van Zandt dochází k celkovému závěru, že komunitní pozemkové fondy mohou nabídnout sousedstvím způsob, jak zmírnit gentrifikaci a poskytnout skutečné možnosti, zda zůstat, nebo odejít. „Chcete, aby lidé měli možnost volby, a chcete, aby se mohli rozhodnout,“ řekla.
„Je to revitalizace sousedství, která by zapadala do veřejné politiky, která zajišťuje, že z ní budou mít prospěch ti, kteří pomoc potřebují nejvíce,“ řekl Lowe. „Podle mého názoru je to tady v Houstonu největší výzva, protože nemáme zavedenou veřejnou politiku.“
Těžký prodej
Jako výkonná ředitelka Row House Community Development Corporation Harrisonová mimo jiné dohlíží na program organizace pro dostupné bydlení v severním třetím okrsku. „Poskytujeme bydlení pro osoby s nízkými příjmy, ale všechno, co děláme, je nájemní, protože 75 procent lidí bydlí v nájmu,“ říká Harrison.
Tuto potřebu vidí denně. Vidí také, jak těžké může být získat dotace potřebné k zajištění skutečně dostupného bydlení. „Potřebujete velké množství dotací, abyste skutečně pomohli lidem, kteří žijí v oblastech, jako je Third Ward, kvůli rychlému nárůstu hodnoty nemovitostí,“ řekl. Například organizaci Row House CDC nabízí okres daňové úlevy a nájemní bydlení pro nízkopříjmové skupiny oceňuje na základě peněžních toků, které z těchto nemovitostí plynou, což je podstatně méně, než by nemovitost mohla generovat v tržní hodnotě.
Členové Houston Southeast, hosté a místní představitelé včetně státního zástupce Garneta Colemana a starosty Sylvestera Turnera (uprostřed) přestřihli pásku na Emancipation Avenue.
Tyto nemovitosti bylo možné získat díky Colemanovu manévrování. Zástupce státu již několik let organizuje nákupy pozemků prostřednictvím zóny reinvestic z přírůstku daní (TIRZ) Midtown a s ní spojené agentury Midtown Redevelopment Agency v celé čtvrti. Hodnotu všech pozemků, které agentura nashromáždila, odhaduje na zhruba 72 milionů dolarů.
„Pozemky jsme kupovali v tichosti. Takhle se to dělá,“ řekl. „Moje rodina žije v této oblasti Third Ward už 100 let,“ dodal. „Znám své voliče. Plány jsme dělali už dříve. První plán přestavby Third Ward byl vypracován v roce 1993.“
Z Colemanova pohledu TIRZ de facto fungovala jako pozemkový fond, který shromažďoval pozemky a rozvíjel je tak, aby byly dostupné. Podporuje EEDC a snahy o vytvoření formálního pozemkového fondu ve čtvrti, ale vidí, že z větší části funguje paralelně s jeho prací.
RELEVANTNÍ:
Zvenčí může manévrování tolika kvazivládních orgánů působit pomalu a odtažitě. Podle Colemana je to však součást reality výroby dostupného bydlení. „Jsme transparentní. všechny ty pozemky, které jsme koupili, musely být v agendě veřejného subjektu,“ řekl. Pro nemovitosti v Midtownu existuje jakýsi generální plán, řekl, ale „zatím nebyl zveřejněn“.
Stejně jako Harrison vidí roli komunitního pozemkového fondu, ale má také výhrady. Za prvé řekl, že se méně zajímá o vlastnictví domů a více o nájemní bydlení s nízkou hustotou. Za druhé si stále není jistý, zda lidé tento model přijmou. Co se stane, uvažoval, když „tam přijdou vnoučata a budou si myslet, že je to jejich dům, a ukáže se, že to vlastně není jejich dům.“
Podle modelu komunitního pozemkového fondu je dům jejich, ale ne pozemek, což nemusí být přesně to uspořádání, které očekávali. Přesto, jak vysvětlil McCasland, příležitost k vytváření bohatství tu stále je, i když je samotný pozemek pronajatý.
Pak je tu veškerá práce, která už byla vykonána. „Pracujeme na tom už 26 let,“ řekl Coleman. „Tehdy vznikla Rada pro rozvoj třetího okrsku a z ní vznikla TIRZ Old Spanish Trail/Almeda Corridors a Houston Southeast Management District. Já jsem schválil zákon pro Houston Southeast.“
Harrison vděčí Colemanovu vedení za to, že podpořilo to dostupné bydlení, které ve čtvrti nyní je.
Všechny tyto snahy, tolik závislé na vládě, nenabízejí to, co komunitní pozemkové fondy, tvrdil Lowe.
Complete Communities, ačkoli mají dobrý úmysl zaměřit zdroje na dlouho nedostatečně obsluhované čtvrti, „jsou jen iniciativou,“ řekl, „není to politický zásah.“ „Je to jen iniciativa,“ řekl. Různé strategie, které jsou nyní k dispozici pro financování dostupného bydlení, jsou nakonec tržně orientované. „Například nemáme svěřenecký fond pro bydlení. Nemáme inkluzivní zónování,“ řekl Lowe. „Alternativu by poskytl model komunitního pozemkového fondu… tvrdím, že tady v Houstonu by to mohl být významný politický zásah, který by začal zajišťovat, aby obyvatelé s nižšími příjmy měli prospěch ze změn v sousedství.“
A to by bylo radikální. Například Colemanův hypotetický příklad vnoučat by musel být konfrontován. „Máte problém s důvěrou,“ řekl Harrison. Při úvahách o městském pozemkovém fondu McCasland zdůraznil, že očekávání by musela být pro případné kupce velmi jasná. „Pozemkový fond musí kupujícím stanovit očekávání,“ řekl, „musí být tou osobou, která se jim dívá do očí a říká: „Nekupujete si tady běžný dům, tady jsou vaše omezení.“
To, řekl Lowe, může být v Houstonu obzvlášť těžké. „Tady v Houstonu se lidem líbí myšlenka přístupu, z něhož mají prospěch lidé s nižšími příjmy,“ řekl, „ale když dojde na jeho realizaci, je to tak daleko od toho, na co jsou zvyklí … že je pro ně velmi obtížné přijmout přístup komunitního pozemkového fondu.“
Jak řekl Lowe, to, k čemu se schyluje, je otázka hodnot. „Revitalizace komunity nebyla naším cílem,“ řekl Lowe. Místo toho „šlo především o přestavbu míst, kde tržní přístupy přinášejí prospěch těm, kteří již mají prostředky. Komunitní pozemkový fond je k tomu alternativním přístupem a zároveň by mohl pomoci pokročit v demokratizaci“ a organizování zdola, vysvětlil. „Pokud věříme, že je to důležité, pak musíme přemýšlet o způsobech, jak to znovu vybudovat.“
Leah Binkovitzová (@leahbink) je vedoucí redaktorkou Kinderova institutu pro výzkum měst a jeho blogu Urban Edge. Dříve se zabývala okresem Fort Bend pro deník Houston Chronicle. This story originally appeared on The Urban Edge.
Get the Gray Matters newsletter. It’s particularly easy to do in Houston.
