Dotaz
V loňském roce jsem koupil svou první investiční nemovitost a nyní připravuji daně. Mohu nemovitost odepisovat, abych si snížil zdanitelný příjem?
Odpověď
Ano, určitě. Finanční úřad vlastně očekává, že odpisy budou počítány z prodeje investiční nemovitosti, aby se zvýšila částka zdanitelných zisků, které jste z nemovitosti měli, takže je ve vašem nejlepším zájmu zajistit, abyste odpisy využili již v průběhu vlastnictví.
Co tedy můžete odepisovat? Odpisovat můžete nejen budovu, ale také veškeré další kapitálové investice, které jste provedli a které se odepisují minimálně tři roky. Ty se běžně označují jako kapitálové výdaje nebo zlepšení CAPEX. Zde je několik příkladů toho, co lze odepisovat kromě samotné budovy:
- spotřebiče včetně ledniček, praček, myček nádobí a sporáků
- topidla
- kapacitní úpravy, jako je přestavba kuchyně nebo koupelny
- nová okna
- úplná výměna střechy
- úpravy pronajatého majetku, jako je generální oprava elektroinstalace nebo nový septik
- úpravy terénu
- právní poplatky, pokud jsou vyčleněny odděleně od původní pořizovací částky, a
- zařízení sloužící k údržbě nemovitosti, například vybavení pro úpravu terénu nebo úklidové přístroje.
(Více informací o tom, jak lze investiční nemovitost odepisovat, naleznete v článku How Landlords Can Deduct Long-Term Assets (Jak si pronajímatelé mohou odečíst dlouhodobý majetek) od společnosti Nolo)
Všimněte si, že v seznamu není zahrnuta půda. Pozemky nejsou odepisovatelným majetkem a nemůžete si na ně uplatnit odpisy, protože pozemky zde byly předtím, než na ně byly umístěny budovy a vylepšení, a zůstanou zde i poté, co dávno zmizí. Stejně tak nemůžete odepisovat náklady na opravy nebo servisní smlouvy. Ty lze odečíst od čistého příjmu jako náklady, ale nejedná se o odepisovatelné položky.
Doba odečítání odpisů závisí na typu investice. Pokud se jedná o komerční nemovitost, pak je doba odpisování 39 let (na rozdíl od 27,5 let u obytných nemovitostí). Při použití metody rovnoměrného odpisování například u komerční nemovitosti v ceně 2 miliony dolarů byste získali roční odpočet ve výši 51 282 dolarů (2 miliony dolarů / 39 = 51 282 dolarů). Váš roční čistý příjem se tak pro daňové účely sníží o tuto částku, čímž se sníží výše daní, které jste povinni odvést finančnímu úřadu.
Na rozdíl od samotné budovy spadají položky, jako jsou spotřebiče nebo vybavení, vzhledem ke své předpokládané životnosti obvykle do kratšího pětiletého nebo sedmiletého odpisového plánu. Naproti tomu na pece se obvykle vztahuje odpisový plán shodný s odpisovým plánem samotné budovy, ať už se jedná o obytnou nebo komerční nemovitost. Rozpis odepisovatelných položek a jim odpovídajících odpisových plánů naleznete v kapitole 2, Odpisy pronajímaného majetku, v publikaci IRS 527, Residential Rental Property. Kapitola 2 je relevantní pro komerční nemovitosti, nicméně další podrobnosti o komerčních investicích lze získat z kapitoly 4 v publikaci IRS 946, Jak odepisovat majetek.