Na začátku jsem přemýšlel, zda si mám pořídit licenci. Svůj první investiční obchod s nemovitostmi jsem uskutečnil v roce 2005 a jako investor jsem věděl, že realitní licenci nepotřebuji. Všichni investiční guruové tvrdili, že stát se licencovaným makléřem je špatný nápad – že na mě bude platit jiný metr.
Ale já jsem šel proti jejich „tradiční moudrosti“ a licenci jsem si v roce 2009 pořídil; stejně jsem generoval potenciální klienty a doporučoval je dál, tak jsem si řekl, že na nich můžu i vydělat.
V této situaci se ocitá mnoho realitních investorů: pořídit si licenci, nebo ne? Níže uvádíme seznam pro a proti, který vám může pomoci se rozhodnout.
Existují tři důvody, proč byste si měli pořídit realitní licenci: provize, MLS a růst trhu díky vztahům a znalostem.
Provize
Získání licence znamená, že můžete získat provizi z nákupů a prodejů. Provize realitních makléřů činí 6 %.
Dělí se napůl mezi makléře kupujícího a prodávajícího. Část z vydělané provize si ponechá váš makléř.
Přestože zisk, kterého chcete dosáhnout, může být mnohem vyšší než vaše provize z prodeje domu, není dodatečný příjem nic, nad čím byste měli ohrnovat nos.
Výdělek na provizích je důležitý zejména pro mladé profesionály, kteří chtějí začít s investicemi.
Přístup do systému MLS (Multiple Listing Service)
Jste-li realitní makléř, máte přímý přístup do systému MLS, kde jsou zveřejňovány domy všech makléřských firem. Získáte tak přístup k širšímu okruhu nemovitostí, ze kterých si můžete vybírat, než vám obvykle předkládá realitní makléř.
Pokud navíc nemáte přístup a váš makléř je zároveň investorem, může se rozhodnout, že si nechá ty nejlepší nemovitosti a vám dá ty druhořadé.
MLS obsahuje historické údaje o každé nemovitosti, které mohou ovlivnit vaše rozhodnutí investovat. Tyto údaje obsahují údaje o tom, za kolik se dům prodával v minulosti, o srovnatelných nemovitostech a o tom, jak rychle se tyto srovnatelné domy prodávaly.
Rozvoj trhu, znalosti a vztahy
Mít licenci vám může pomoci navázat vztahy, které vám pomohou v budoucnu. Jiný agent, se kterým komunikujete, může najít něco, o čem si myslí, že vás bude zajímat, a předá vám vedení. Naučíte se, jak provozovat realitní činnost a jak najímat a strukturovat svůj tým.
Broker vás může ochránit před tím, abyste se dostali do právních problémů. Kromě toho vás makléř (a vzdělání, které získáte při získání licence) může naučit záludnostem smluv, abyste se nedostali do kličky.
Váš makléř bude mít zkušenosti se spoluprací s geodety a inspektory a může vás odkázat na ty nejlepší.
Jakmile jsem získal licenci a začal studovat systémy, moje podnikání se opravdu rozjelo. Místo jednoho obchodu tu a tam jsem byl schopen uskutečnit více transakcí měsíčně.
Seznamoval jsem se s lidmi, kteří prodávali 750 nemovitostí ročně. Je jen velmi málo lidí, kteří provozují nějaký stálý objem. Své investiční podnikání jsem mohl modelovat podle osvědčených metod těchto velmi úspěšných lidí.
Předtím, než jsem získal licenci, jsem kupoval domy od lidí, kteří byli blízko exekuci, za nižší cenu, než byla jejich hodnota, rekonstruoval je a pak je prodal za vyšší cenu. Pokud nechtěli kupovat ode mne, zvedli telefon a zavolali si na pomoc licencovaného agenta.
Jako agent mohu těmto lidem pomoci prodat nemovitost za lepší cenu místo nich a vydělat na tom provizi. O tento příjem bych již nepřišel. Tato strategie mi pomohla vytvořit větší trh a inkasovat všechny peníze, které byly na stole.
Nevýhody získání realitní licence
Dlouhou dobu jsem si licenci neudělal z následujících tří důvodů. Ty byly v oboru „všeobecně známé“, ale zjistil jsem, že jsou většinou nepravdivé.
Platit provizi makléři a roční poplatky
Musíte sice dávat provizi makléři nebo platit roční poplatky za používání MLS, ale výhodou je, že MLS vám pomůže získat skutečný odhad hodnoty domu způsobem, který ostatní investoři nemohou.
Práce a peníze navíc spoustu investorů odradí, ale to vše se vyplatí, protože se stanete ve svém oboru lepšími než oni.
Platba makléři
Mnozí se domnívají, že agenti jsou povinni prodávat ostatním agentům v rámci své makléřské firmy. Většina makléřů a agentů však usiluje o co nejrychlejší prodej.
Ačkoli je pro makléře výhodné vydělat dvojnásobek provize, trvalo by mnohem déle čekat, než agent v rámci makléřské firmy najde kupce, než přijmout nabídku na stole.
V zájmu všech je získat provizi. Pokud je nemovitost v MLS, můžete ji koupit, i když ji má na seznamu jiná makléřská společnost.
Zveřejnění informací o agentovi
Když řeknu, že jsem realitní investor, lidé předpokládají, že jsem agent, ať už jím jsem, nebo ne.
Nevýhodou je, že prodávající nemusí chtít dát provizi, takže se vyhne spolupráci s agentem.
Jestliže však již předpokládají, že jím jste, odnesete to tak jako tak. Musíte přece zveřejnit, že jste agent, a jako agent jste také považován za zodpovědnějšího.
Máte zodpovědnost vůči osobě, kterou zastupujete. Ale pokud kupujete dům jako investor, jednáte jako zmocnitel, nikoliv jako zprostředkovatel, takže nemusíte nic zveřejňovat.
Direct mail a marketing jsou obtížnější, protože musíte zveřejňovat informace na marketingových materiálech, i když jednáte jako zmocnitel. U soudu není možné prokázat, že jste jednali jako zmocnitel a ne jako zprostředkovatel.
Rozhodnout se stát se zprostředkovatelem je osobní volba a já doufám, že tento seznam výhod a nevýhod vám pomůže učinit tu vaši.
Martin Orefice je zakladatelem společnosti Rent to Own Labs v Orlandu na Floridě. Sledujte ho na Facebooku nebo se s ním spojte na LinkedIn.