Přibližně kdykoli je vhodná doba pro koupi opraveného domu, zejména pokud nemovitost získáte za mnohem nižší cenu než vše ostatní v okolí. Na rozdíl od jiných rezidenčních nemovitostí nejsou ceny fixer-upperů tolik závislé na teplotě místního trhu s nemovitostmi – ať už je horká, studená nebo neutrální. Tajemství správné investice spočívá v tom, že si hned napoprvé vyberete správnou nemovitost, necháte si ji prověřit řadou specializovaných inspektorů a naučíte se vyhodnotit opravy, které potřebuje.
Ideální fixer-upper
Dokonalý fixer-upper je dům, který bude v budoucnu chtít každý, ale nikdo ho nechce právě teď. Mnohé nedokonalosti, které lidi odrazují – loupající se barva, opotřebované koberce nebo zastaralá svítidla – jsou snadno opravitelné. Nedokonalosti jsou těžko viditelné a tyto domy často živoří na trhu, protože většina kupujících, zejména těch, kteří bydlí poprvé, požaduje dům na klíč, připravený k nastěhování a v bezvadném stavu.
Pamatujte, že pokud podáte nabídku na koupi opraveného domu za správnou cenu, začnete vydělávat v den uzavření smlouvy. A to ještě předtím, než vezmete v úvahu potenciál velkého zisku z dalšího prodeje. Čas přemýšlet o prodeji je v den koupě, zejména pokud nemáte v plánu se bezprostředně stěhovat.
Další zásadní bod, který je třeba si zapamatovat: Ne všechny opravené nemovitosti mají potenciál. To, zda se z konkrétního ošklivého káčátka může stát labuť, závisí na několika faktorech.
Lokalita
Jedním z nejdůležitějších faktorů při koupi domu je lokalita. Nekupujte opravený dům, který se nachází na rušné křižovatce, vedle školy nebo naproti vjezdu na skládku. Tyto příklady nežádoucích míst potopí i špičkové domy. Hledejte opravené domy v atraktivních a perspektivních čtvrtích. Prozkoumejte okolní domy a způsob jejich údržby. Vypadá většina domů dobře udržovaná a obývaná majiteli?
Dispozice
Dále se zaměřte na konfiguraci domu. Nejlepší typ opravovaného domu ke koupi je takový, který osloví největší okruh kupujících: třípokojový dům s více než jednou koupelnou.
Dům se dvěma ložnicemi může být výhodný, zejména pokud je to dominantní velikost domů v okolí, ale dům se třemi ložnicemi je o třídu lepší. A pokud jsou tři ložnice lepší, dům se čtyřmi ložnicemi je překoná. Kupující se třemi ložnicemi často vymění za dům se čtyřmi ložnicemi.
Rozložení by mělo být plynulé. Pokud dům osedlá špatný půdorys, uvědomte si, že přesouvání stěn může být drahé nebo nepraktické. Ložnice na opačných koncích domu odradí kupující s malými dětmi, stejně jako dvoupodlažní dům s hlavní ložnicí nahoře a všemi ostatními ložnicemi dole. Žádoucí jsou kuchyně s více než jedním vchodem. Vyhněte se dispozicím domů, v nichž je jídelna ústředním bodem domu.
O tomto termínu:
Mnoho realitních asociací, včetně Národní asociace stavitelů domů, označilo termín „hlavní ložnice“ za diskriminační. „Primární ložnice“ je název, který se nyní mezi realitní komunitou běžně používá a lépe odráží účel této místnosti.
Přečtěte si více o našem slibu diverzity a inkluze, díky kterému se The Spruce stává místem, kde se všichni cítí vítáni.
Stav
Napravitelný byt potřebuje práci, ale některé problémy jsou horší (dražší) než jiné. Je třeba oddělit kosmetické problémy od těch zásadnějších.
Mezi snadné opravy patří např:
- Záplatování stěn, odstranění tapet, and painting
- Refinishing floors or laying tile or carpet
- Installing ceiling fans and new light fixtures
- Replacing baseboards or adding trim
- Fixing broken windows
- Replacing bathroom subfloors due to leaky toilet seals
- Refacing or painting kitchen cabinets or installing new ones
- Replacing doors
- Changing out outlets and light switches
- Painting the exterior
- Adding a deck
More expensive fixes include:
- Replacing HVAC systems or adding central air conditioning
- Shoring up foundations
- Reroofing, when it involves a tear-off
- Replacing all plumbing, sewer lines, and electrical wiring
- Pouring concrete for driveways, sidewalks, nebo schodů
- Instalace výměnných oken v celém objektu
- Kompletní přestavba kuchyně nebo koupelny
- Výstavba garáží nebo přístavby
Inspekce pro Fixer-Upper Homes
Při jakékoli realitní transakci si vždy nechte provést domácí inspekci od pověřeného domácího inspektora, než se zavážete k dokončení prodeje. Existuje mnoho typů domácích inspekcí, které byste si měli před koupí fixer-upperu prohlédnout. Tyto kontroly považujte za nezbytný náklad pro získání dobrého obchodu:
- Certifikace střechy:
- Záruka na dům: Pokud prodávající již nepředložil důkazy o stáří a stavu střechy, získejte certifikaci střechy na náklady prodávajícího.
- Záruka na dům:
- Záruka na dům: Ne všichni prodávající zaplatí za záruku na dům, ale někteří ji mohou chtít místo toho, aby jim někdo volal pozdě v noci, pokud se něco po uzavření obchodu rozbije.
- Kontrola škůdců: To může být nezbytné, pokud se ve vaší oblasti potýkáte se škodami způsobenými brouky, termity nebo mravenci. Požádejte o kontrolu škůdců a podmíněte svou kupní nabídku schválením zprávy a případných oprav hrazených prodávajícím.
- Kontroly kanalizačního potrubí: Se stárnutím nemovitostí stárne i kanalizační potrubí. Nechte si zkontrolovat vedení a septiky.
- Technické zprávy. Inženýr provádí odhalení přírodních rizik nebo geologických jevů. Věnujte pozornost skládkám v okolí, zprávám o kontaminaci a dalším škodlivým rizikům při dalším prodeji.
Ne všechny opravené nemovitosti vyžadují stejné množství rehabilitace; vše je subjektivní. Záleží na vás a na tom, co chcete. Před koupí zvažte své zkušenosti s přestavbou, své finance a to, jak moc chcete nebo potřebujete dům renovovat, aby byl obyvatelný.
V době psaní článku je Elizabeth Weintraub, DRE č. 00697006, makléřkou a spolupracovnicí společnosti Lyon Real Estate v Sacramentu v Kalifornii.