Matematika v realitách je nesmírně důležitá nejen pro realitní zkoušku, ale i pro vaši kariéru v realitách. Porozumění realitní matematice a řešení matematických úloh z realitní matematiky vám může nejen poskytnout výhodu, až se stanete realitním makléřem; ale také vám výrazně usnadní realitní zkoušku!
- Kolik matematiky je v realitní zkoušce?“
- Kolik matematiky využiji jako realitní makléř?
- Je matematika v realitách obtížná?
- Definice realitní matematiky
- Matematické vzorce pro nemovitosti
- Vzorec pro výpočet provize
- Zjednodušený vzorec pro výpočet úroku
- Hrubé nájemné Multiplikační vzorce
- Pravidlo 28/36 neboli tzv.“ Vzorec
- Vzorce pro výpočet diskontních bodů
- Vzorce pro výpočet daně z nemovitosti
- Další užitečné matematické vzorce pro nemovitosti
- Provize
- Hrubý násobek nájemného
- Pravidlo 28/36 neboli „Hypoteční pravidlo palce“
- Slevové body
- Výpočet daně z nemovitosti, odhadované hodnoty a sazby Mill nebo Millage
- Výpočet odpočtů daně z nemovitosti
- Procentní rozdělení
- Teď je řada na vás, začněte řešit matematické úlohy s nemovitostmi!
Kolik matematiky je v realitní zkoušce?“
Nezávisle na tom, v jakém státě skládáte realitní zkoušku, bude v ní realitní matematika. Je to fakt; matematika v oblasti nemovitostí se tam objeví. Je těžké uvést přesné číslo, protože se v každém státě liší. Podle našich údajů se však v průměru v každém státě při zkoušce z realit vyskytuje 5 až 20 otázek z matematiky.
Protože 5 až 20 otázek může představovat velkou rezervu, je nejlepší být co nejlépe připraven, zejména proto, že každá správná otázka je u realitní zkoušky stejně důležitá jako další.
Kolik matematiky využiji jako realitní makléř?
Je v realitách hodně matematiky? I když jako realitní makléř nemusíte matematiku používat každý den, je nezbytné vědět, o čem je řeč. Nejhorší, co může makléř udělat, je působit jako nevzdělaný nebo nedostatečně připravený. Věci jako znalost toho, kolik čtverečních stop je v jednom akru nebo jak zjistit roční GRM, jsou zásadní a agenti je musí umět.
Je matematika v realitách obtížná?
Matematika v realitách není v žádném případě obtížná, ale je potřeba praxe, abyste byli schopni tyto pojmy správně použít. Věřte mi, že tomu rozumím. Matematika obecně může nahánět strach, ale matematika nemovitostí je jednou z těch věcí, které se po pěkné dávce praxe stávají mnohem jednoduššími. A ano, ve většině států můžete při realitní zkoušce používat kalkulačku! Takže se aritmetiky příliš nebojte.
A…. samozřejmě naštěstí pro vás jsme sestavili tohoto průvodce realitní matematikou, který vám usnadní život!
Definice realitní matematiky
Nejdůležitějším faktorem pro pochopení realitní matematiky je naučit se slova, která k ní patří. A hádejte co? Zdaleka nejpodstatnější část realitní zkoušky tvoří slovní zásoba a definice. Pochopením obojího jste již o krok blíže ke zvládnutí zkoušky a porozumění realitní matematice!
Předkládáme vám seznam definic realitní matematiky, které jsou nezbytné jak pro získání realitní licence, tak pro složení realitní zkoušky.
Ad valorem – Latinské slovní spojení ad valorem znamená „podle hodnoty“.“
Amortizace – Amortizace je situace, kdy se splátky rozdělí na stejné částky po dobu trvání úvěru.
Appraisal – Ocenění je odhad přibližné hodnoty věci.
Appreciace – Appreciace je jakýkoli přírůstek hodnoty nemovitosti v průběhu času z jakékoli příčiny.
Kapitalizace – Kapitalizace je přeměna majetku nebo příjmů na kapitál.
Míra kapitalizace – Kapitálová míra se používá k označení míry výnosu, která se očekává z nemovitosti.
Cetris peribus – Latinský výraz, který znamená „ostatní věci jsou si rovny“ nebo jednoduše řečeno všechny věci zůstávají stejné.
Komise – Provize je poplatek vyplácený zprostředkovateli za provedení transakce.
Dluh – Něco dlužného nebo slíbeného.
Odpis – Odpis je jakákoli ztráta hodnoty nemovitosti v průběhu času z jakékoli příčiny.
Slevové body – Slevové body známé také jako hypoteční body jsou předplacené úroky.
Dvojnásobný čistý nájem – „“Dvojnásobný““ znamená, že k základnímu nájemnému budou připočteny dva další náklady. Obvykle se k měsíční nájemní platbě připočítávají náklady na daně a pojištění.
Equity – Equity je rozdíl mezi tržní hodnotou vašeho domu a částkou, kterou dlužíte věřiteli, který drží hypotéku.
Escrow – Escrow je způsob, jakým se peníze a majetek převádějí z jedné strany na druhou prostřednictvím neutrálního zástupce třetí strany, známého také jako escrow agent. Escrow umožňuje kupujícím i prodávajícím uzavřít prodej mnohem bezpečněji, aniž by se museli obávat, že budou okradeni nebo podvedeni.
Hrubý nájemní multiplikátor – Poměr ceny investice do nemovitosti a jejího ročního příjmu z pronájmu před započtením výdajů, jako jsou daně z nemovitosti, pojištění a služby. Přesněji řečeno je to míra hodnoty investiční nemovitosti, kterou získáme vydělením prodejní ceny nemovitosti jejím hrubým ročním příjmem z pronájmu.
Úrok – pravidelně placené nebo dlužné peníze s určitou úrokovou sazbou.
Investice – Investice je legální nákup něčeho, co se dnes nespotřebovává, ale v budoucnu bude vytvářet zisk.
Tržní hodnota nebo tržní cena – Skutečná prodejní cena nemovitosti. Pokud se tedy váš dům prodává za 200 000 USD. Jeho tržní hodnota je 200 000 USD.
Sazba v mil. – Sazba v mil. je výše daně, která se platí za jeden dolar odhadní hodnoty nemovitosti. Mill rate je také známá jako millage rate.
Čistá nabídka – Čistá nabídka je, když agent souhlasí s prodejem nemovitosti majitele za stanovenou minimální cenu. Vše nad minimální cenu náleží agentovi jako provize.
Čistý provozní příjem – Celkový příjem nemovitosti snížený o všechny provozní výdaje.
Daň z nemovitosti – Daň z nemovitosti je ad-valorem daň z nemovitosti, kterou vypočítává místní samospráva a kterou platí vlastník nemovitosti. Daň se obvykle odvíjí od hodnoty vlastněné nemovitosti.
Principal – Půjčená částka (např. nominální hodnota dluhového cenného papíru).
Tax rate – Sazba daně je určená sazba, kterou vláda zdaňuje osobu, podnik nebo subjekt.
Triple net lease – „Triple“ znamená, že k základnímu nájemnému budou připočteny tři další náklady. Obvykle se k měsíční platbě za pronájem připočítávají daně, pojištění a údržba.
Pro obsáhlejší seznam zde naleznete náš úplný seznam definic realitních termínů &.
Matematické vzorce pro nemovitosti
Pochopení matematických vzorců pro nemovitosti je stejně důležité jako naučení se jejich definic. U mnoha matematických vzorců je nejlepší si je procvičit, ale k tomu se dostaneme později – toto je úplný seznam matematických vzorců pro nemovitosti v jejich nejzákladnější podobě. Více informací o každém z nich naleznete níže.
Vzorec pro výpočet provize
Provize = (prodejní cena domu) x (procento provize)
Zjednodušený vzorec pro výpočet úroku
Úrok = (výše jistiny) x (úroková sazba) (čas)
Hrubé nájemné Multiplikační vzorce
Multiplikátor hrubého nájemného = (cena nemovitosti) / (hrubý příjem z pronájmu)
Roční hrubý příjem z pronájmu = (měsíční příjem z pronájmu) x (12)
Pravidlo 28/36 neboli tzv.“ Vzorec
Náklady na bydlení pro získání většiny úvěrů = (hrubý měsíční nebo roční příjem) x (,28 nebo .36)
Vzorce pro výpočet diskontních bodů
Diskontní body = předplacené úroky
Break Even Point = (náklady na body) / (úspora měsíční splátky)
Vzorce pro výpočet daně z nemovitosti
Sazba daně z nemovitosti = (odhadní cena) x (sazba mil.)
Odhadní cena = (odhadní cena) x (tržní hodnota)
1 mil. = rovná se 1/1,tisícině dolaru nebo 1 USD daně z nemovitosti.
Další užitečné matematické vzorce pro nemovitosti
1 akr = 43560 čtverečních stop
Plocha (ft2) = (délka ft) x (šířka ft)
Obvod = (strana) + (strana) + (strana) + (strana)
Provize
Většina, ne-li všichni, realitní makléři vydělávají peníze prostřednictvím provize. Provize je poplatek vyplácený makléři za provedení transakce. Provize je obvykle procento z prodejní ceny nemovitosti, i když někdy může jít o paušální poplatek.
Jak mnozí z vás vědí, agenti jsou licencovaní prodejci, kteří pracují pod vedením makléře. Agenti nemohou pracovat samostatně, a proto jim spotřebitelé nemohou vyplácet provizi přímo. Makléři naproti tomu mohou pracovat nezávisle. Stojí tedy za zmínku, že veškerá provize musí být vyplacena přímo makléři, který se pak o provizi dělí se svými agenty.
Obvykle realitní makléři zastupují kupujícího nebo prodávajícího. Když tedy dojde na rozdělení provize, rozdělí se mezi všechny příslušné strany. Mezi tyto strany patří agenti nabízející nemovitosti, jejich makléři, agent kupujícího a také jeho makléř. Vše však závisí na dohodě, kterou má agent s makléřem uzavřenou.
Pro naše dobro (a také pro to, co se objeví na zkoušce z realit) budeme provádět tradiční rozdělení provize. Vzorec pro zjištění provize při tradičním rozdělení provize je poměrně jednoduchý, stačí vynásobit jakékoliv procento celkovou cenou domu.
Tak například: Pokud prodáte dům za 200 000 USD s provizí 5 %, celková provize bude 10 000 USD. Odtud se pak s těmito 10 000 dolary příslušně rozdělí. Tato část se, jak již bylo zmíněno, liší.
Je také důležité si uvědomit, že poplatek jde z ceny domu, nejedná se o další poplatek. Pokud tedy například prodáváte tento dům za 200 000 USD, kupující stále platí 200 000 USD, pak prodávající pouze odečte provizi od celkové částky. Prodávající si tedy domů odnese 190 000 dolarů.
Hrubý násobek nájemného
Hrubý násobek nájemného je poměr ceny investice do nemovitosti a jejího ročního příjmu z pronájmu před započtením výdajů, jako jsou daně z nemovitosti, pojištění a služby. Konkrétně se jedná o ukazatel hodnoty investiční nemovitosti, který se získá vydělením prodejní ceny nemovitosti jejím hrubým ročním příjmem z pronájmu.
Multiplikátor hrubého nájemného se používá při oceňování komerčních nemovitostí. Problémem multiplikátoru hrubého nájemného je, že se jedná o omezené hrubé měřítko, neboť nezohledňuje náklady na faktory, jako jsou služby, daně, údržba a neobsazenost. Je užitečný pro porovnávání a výběr investičních nemovitostí, kde jsou odpisy a počty podobné.
Výpočet hrubého multiplikátoru nájemného je snadný. Stačí se starat o cenu nemovitosti, hrubý příjem z pronájmu a samotný GRM. Vzorec zní: Multiplikátor hrubého nájemného = cena nemovitosti / hrubý příjem z pronájmu. Zde je příklad:
Řekněme, že máte následující informace:
Budova se 4 jednotkami s nabídkovou cenou 200 000 USD a hrubým ročním nájemným 25 000 USD. S využitím vzorce můžeme vzít cenu nemovitosti a vydělit ji ročním příjmem z pronájmu.
Takže by to bylo: 200 000 USD/ 24 000 USD, což = 8,33 %. Vaše GRM je tedy 8,33
Je také důležité si uvědomit, že zkouška se vás může pokusit zmást a říct vám měsíční hrubý příjem z pronájmu, nikoli roční. V takovém případě jej stačí přepočítat (vynásobením 12). Pokud tedy nemovitost měla měsíční příjem z pronájmu 2 000 USD, vynásobte jej 12, čímž získáte roční příjem 24 000 USD. Se zbytkem problému pak zacházejte stejně jako předtím!
Nakonec, pokud jste na to ještě nepřišli – hrubý násobek nájemného je počet let, za které by se nemovitost zaplatila v hrubém přijatém nájemném. Téměř ve všech případech tedy investoři do nemovitostí chtějí nižší Gross Rent Multiplier.
Pravidlo 28/36 neboli „Hypoteční pravidlo palce“
Pravidlo 28/36 říká: domácnost by měla na celkové výdaje na bydlení vynaložit maximálně 28 % svého hrubého měsíčního příjmu a na celkovou dluhovou službu ne více než 36 %. Věřitelé obvykle chtějí, aby na výdaje na bydlení, včetně splátky hypotéky, daně z nemovitosti a pojištění, nešlo více než 28 % hrubého měsíčního příjmu. Po připočtení měsíčních splátek dalších dluhů by celková částka neměla přesáhnout 36 % vašeho hrubého příjmu. Pokud váš poměr dluhů k příjmům překročí tyto limity na bydlení, je možné, že nebudete moci získat úvěr, nebo budete muset platit vyšší úrokovou sazbu.
Příkladem může být situace, kdy si žena chce koupit své první bydlení. Její hrubý příjem činí 4500 USD měsíčně nebo 54 000 USD ročně. Podle pravidla 28/36 by musela měsíčně vynaložit méně než 1260 dolarů na náklady na bydlení, aby měla nárok na většinu půjček. Stačí k jejímu měsíčnímu příjmu vynásobit 0,28. To je užitečné pro agenty, kteří pracují s klienty, aby zjistili, na jaké půjčky se mohou kvalifikovat. Pamatujte si 28/36.
Slevové body
Slevové body, známé také jako hypoteční body, jsou předplacené úroky. Pokud chcete (dlužník) nižší měsíční splátku a máte dostatek peněz na nákup některých slevových bodů, není to špatný nápad.
Body mohou být drahé a jsou odděleny od zálohy dlužníka. Pokud si tedy dlužník vezme půjčku ve výši 100 000 USD se 7% úrokem, složí zálohu 15 000 USD a koupí si dva slevové body. Musel by zaplatit celou tuto částku a další paušál za body.
Koupě každého bodu zpravidla snižuje úrokovou sazbu hypotéky až o 0,25 %. Obvykle jeden slevový bod pokrývá změnu úrokové sazby úvěru o 0,25 %. Věřitelé však mohou diskontní body stanovit v libovolné výši.
Obvykle je dobrým pravidlem zakoupit diskontní body, pokud bude majitel domu vlastnit dům déle než deset let, protože zpravidla kolem tohoto počtu let dochází ke zlomu.
Nakonec nezapomeňte, že procento se odvíjí od úroku. Takže nedostanete 0,25 % z těch 100 000 dolarů, ale dostanete 0,25 % z těch 7 %, což sníží vaši měsíční splátku.
Výpočet daně z nemovitosti, odhadované hodnoty a sazby Mill nebo Millage
Daň z nemovitosti, odhadovaná hodnota a sazba Millage jdou obvykle ruku v ruce a pochopení každé z nich je klíčové pro pochopení všech tří. Daň z nemovitosti je jedním z nejčastějších matematických problémů, se kterými se setkáte při zkoušce z nemovitostí.
Daň z nemovitosti je ad-valorem daň z nemovitosti, kterou platí vlastník nemovitosti. Všechny valorické daně vycházejí ze stanovené hodnoty zdaňované položky. Abyste mohli zjistit sazbu daně z nemovitosti, musíte vynásobit odhadní hodnotu sazbou v mil.
Před výpočtem daně z nemovitosti je třeba zjistit odhadní hodnotu. Odhadní hodnota se zjistí vynásobením odhadní sazby aktuální tržní hodnotou.
Sazba v mil. neboli millage rate je výše daně, která se platí za jeden dolar odhadní hodnoty nemovitosti. Pojem „millage“ je odvozen z latinského slova „millesimum“, což znamená „tisícovka“, přičemž 1 mil se rovná 1/1000 měnové jednotky. Ve vztahu k dani z nemovitosti se 1 mil. rovná 1 USD daně z nemovitosti.
Chcete-li tedy zjistit sazbu daně z nemovitosti: potřebujete odhadní hodnotu a sazbu mil. Chcete-li zjistit odhadovanou hodnotu: potřebujete odhadní sazbu a tržní hodnotu. A konečně, a to naštěstí v případě milníkové sazby ve většině matematických úloh týkajících se nemovitostí, vám bude téměř vždy uvedena sazba. Pokud tomu tak není, stačí provést přepočet, který je stejně jednoduchý jako vynásobení desetinným číslem.
Jakmile máte všechny tři údaje, můžete si vypočítat daň z nemovitosti! Zde je příklad:
Řekněme, že vlastníme dům, jehož tržní hodnota je 100 000 EUR. Jeho odhadní sazba, kterou stanovuje místní samospráva, je 10 %. Vezmeme tedy 10 % ze 100 000 USD, což je 10 000 USD; to je naše odhadní hodnota. To znamená, že 10 000 dolarů je hodnota našeho majetku (pro účely zdanění).
Řekněme, že naše místní daňová sazba je 50 mil.To znamená 50 dolarů na každých 1000 dolarů, tj. 0,05 nebo 5 %. Jak jsme zjistili dříve, naše nemovitost má daňovou odhadní hodnotu 10 000 USD, abyste zjistili konečnou sazbu daně, stačí vynásobit odhadní hodnotu 0,05. Takže 10 000 dolarů krát 0,05 nám dává 500 dolarů. Naše daň z nemovitosti by tedy činila 500 $ ročně.
Výpočet odpočtů daně z nemovitosti
Státy se velmi liší v sazbách daně z nemovitosti a také v odpočtech. Odpočty dostávají vdovy, nevidomí, příslušníci armády a další specifické skupiny; tento aspekt se liší stát od státu. Například právně nevidomí lidé dostanou v Connecticutu odpočet ve výši 1 000 USD, ale na Floridě dostanou odpočet pouze ve výši 500 USD. Ačkoli váš stát stanoví celostátní pravidla pro daň z nemovitosti, o správu a vybírání daně se stará místní samospráva. Proto si udělejte průzkum nebo se obraťte na místního správce daně, který vám poskytne kompletní informace o osvobození od daně z nemovitosti.
Vypočítat odpočty z daně z nemovitosti není tak špatné, pokud rozumíte tomu, jak se počítá běžná daň z nemovitosti. Jediné, co se přidává, je jeden krok navíc! Tímto jedním krokem je, že před výpočtem konečné sazby daně musíte od odhadní hodnoty odečíst odpočet. Zde je příklad:
*Pro tento příklad použijeme některá obecná čísla pro odpočty, abychom vám ukázali, jak celý proces funguje. Tato čísla nejsou přesná, proto se ujistěte, že si následně zjistíte čísla pro odpočet od státu a obce.
Tržní hodnota nemovitosti je 280 000 USD. Míra přiřazení pro dům je 30 %, přičemž 27,86 mil. Majitel domu má nárok na osvobození od vdovské daně (1 000 USD). Zjistěte roční daň z nemovitosti.
1 312,38 dolarů
2 312,38 dolarů
2 340,24 dolarů
2 540,24 dolarů
Nejprve zjistíme odhadní cenu. Pamatujete si, jak ji zjistit? Jednoduše. 280 000 dolarů krát 0,3, což je 84 000 dolarů. Naše nová odhadní hodnota… Zde přichází na řadu osvobození od daně. Vzhledem k tomu, že majitel domu je osvobozen od vdovské daně, musíme od 84 000 dolarů odečíst 1 000 dolarů. Což je 83 000 dolarů. Nakonec musíme naše promile přepočítat dělením 1000. Což nám dává 0,02786. Nakonec můžeme vynásobit naši přepočtenou sazbu mil novou (novou) odhadní hodnotou. Tedy 0,02786 krát 84 000 USD, což nám jako konečnou odpověď dává 2 312,38 USD.
Zapomeňte si zjistit státní sazby pro odpočty a procvičit se a budete mistry v problémech s daní z nemovitosti.
Procentní rozdělení
Procentní rozdělení je přidělení nebo rozdělení peněžních položek při uzávěrce. Prorogace přichází v úvahu hlavně tehdy, když prodávající předplatí daň z domu za daný rok. Protože zaplatil za celý rok a prodává jej, kupující pak bude prodávajícímu dlužit daně za zbývající měsíce. Nejjednodušší způsob, jak to rozebrat, je na příkladu.
Toto je častá otázka, se kterou se setkáte u zkoušky z realit.
Marissa kupuje nemovitost a uzavírá ji 1. července. Prodávající předplatil roční daň z nemovitosti ve výši 2 000 USD na celý rok. Kolik Marrissa dluží prodávajícímu na dani z nemovitosti?“
První věc, na kterou se chcete podívat, jsou všechny termíny určující kdy, termíny jako roční, měsíční, čtvrtletní. Vzhledem k tomu, že prodávající zaplatil roční daně, víme, že to vychází na rok. Takže první věc, kterou uděláme, je, že vydělíme 2 000 USD dvanácti, což je 166,67 USD. Což je měsíční daň z nemovitosti prodávajícího. Odtud se podíváme, v jakém měsíci dojde k uzavření. Uzavřeli v červenci. Což znamená, že Marissa dluží prodávajícímu za měsíce: Červenec, srpen, září, říjen, listopad a prosinec. Což je celkem 6 měsíců. Odtud tedy stačí vynásobit 166,67 USD 6, což se pěkně rovná 1 000 USD.
To znamená, že Marissa dluží prodávajícímu 1 000 USD na dani z nemovitosti.
Teď je řada na vás, začněte řešit matematické úlohy s nemovitostmi!
Teď, když jsme probrali téměř vše, co potřebujete vědět, možná přemýšlíte, kde je nejlepší začít? No, naštěstí pro vás jste již na správném místě! Nabízíme plně komplexní cvičné zkoušky z matematiky nemovitostí plné úloh z matematiky nemovitostí. Máme dokonce sekci věnovanou pouze realitní matematice. Procvičte si své malé srdce, a pokud z nějakého důvodu stále bojujete, podívejte se na náš přípravný kurz na realitní zkoušku, který obsahuje videa pokrývající všechny aspekty zkoušky (včetně realitní matematiky).
Oh a než půjdete! Zde je náš tahák na matematiku v realitách, který si můžete vytisknout. Vytiskněte si ho a nezapomeňte si ho vzít s sebou na cesty, abyste byli co nejlépe připraveni.
Děkujeme za přečtení, do příště!