Proč timeshares nejsou vždy podvodem

Slyšeli jste už ty hororové historky, že? Váš sourozenec, bratranec, spolupracovník nebo soused odjel na dovolenou do Cancúnu a zúčastnil se prezentace timeshare. Jejich hotel nabízel výhodnou nabídku výměnou za pouhý malý kousek času. Když se jim konečně podařilo utéct, někdo se za nimi dožadoval koupě timeshare, když vybíhali ze dveří.

Jde o to, že timeshare jsou v dnešní době jen zřídkakdy podvodem. Brian Kelly, The Points Guy, se nedávno sešel s Noahem Brodskym ze společnosti Wyndham Destinations, aby si pro podcast Talking Points popovídali o měnícím se trhu timeshare. Poté jsme s Kellym diskutovali o některých běžných chybách, kterých se lidé při nákupu timeshares dopouštějí, a také o nástrahách. I když se nemusí jednat o vyloženě podvody, existuje mnoho nástrah.

Pokud uvažujete o koupi timeshare, tohle jsou věci, které byste rozhodně měli vědět, než se zavážete k timeshare, se kterým možná zůstanete svázáni po zbytek života.

Timeshares jsou navždy

Alespoň na opravdu dlouhou dobu. Když si kupujete timeshare, vězte, že zpravidla kupujete „nemovitost s právem užívání“. Je to podobné jako při koupi domu, až na to, že ve skutečnosti nevlastníte samostatně stojící dům. Místo toho někde vlastníte kousek nemovitosti. Váš skutečný timeshare mohou být body, které vyměníte za dovolenou. To je jedna z metod, kterou společnosti timeshare vyvinuly, aby se timeshares staly přístupnějšími.

Lidé, kteří si timeshares kupovali před 20 nebo 30 lety, si mnohem častěji kupovali konkrétní týden v nemovitosti. Obvykle existovaly postupy, jak tento týden „zpeněžit“ nebo „převést“ a využít ho jinde. Složitá pravidla a omezení však většinou jen odrazovala majitele od toho, aby timeshary doporučovali ostatním nebo aby svůj timeshare plně využívali.

Dnes timesharové společnosti obvykle používají body, které představují to, co si koupíte, s tabulkou všech nemovitostí, které vlastní nebo spravují. I když pro některé „přímé“ vlastníky mohou existovat výhody včasné rezervace, obecně platí, že kdo dřív přijde, ten dřív mele z inventáře, když chcete uplatnit své body. Nezačínáte však s „domovským letoviskem“ nebo místem, kde by se měla odehrávat většina vašich dovolených.

Nakonec se vaše body zpravidla promítnou do procentuálního vlastnictví jednotky v nemovitosti někde na světě. Tento vzorec je důležitý pro timesharingové společnosti, protože podle něj poznají, kolik jednotek nebo bodů mají prodat.

Mohou existovat daňové výhody a sankce

Protože kupujete nemovitost, můžete se setkat s daňovými výhodami (nebo důsledky) podobně jako při koupi druhého domu. V některých případech mohou být vaše náklady na financování a údržbu daňově uznatelné. Před přijetím jakéhokoli rozhodnutí, které zahrnuje daňové důsledky, byste se rozhodně měli poradit s daňovým poradcem.

Ve většině případů můžete svůj podíl v timeshare prodat. Svůj timeshare můžete také odkázat příjemci. Ten, kdo zdědí váš timeshare, bude moci nemovitost využívat, ať už k rekreaci, nebo k pronájmu jiným osobám. Bude však také povinen hradit veškeré související poplatky.

Disney Vacation Club Timeshares netrvají věčně

Na rozdíl od, no, většiny ostatních timeshares, Disney Vacation Cluby mají obvykle dobu platnosti. Například já vlastním podíl na timeshare od společnosti Disney Vacation Club (DVC), která prodává timeshares na dobu 50 let od počátku výstavby projektu. Zakoupili jsme ho v Bay Lake Tower, vedle Disney’s Contemporary Resort, hned při jeho otevření v roce 2009. Kdybyste si však mohli koupit body v Bay Lake Tower nyní, získali byste je pouze na dalších 40 let: původní délka smlouvy 50 let minus uplynulých deset let.

Pro některé lidi je tak cena DVC hůře ospravedlnitelná. Body timeshare DVC si však drží svou hodnotu mnohem lépe než jiné timeshares, díky čemuž může matematika stále vycházet ve váš prospěch, pokud cestujete do Disneyho s nějakou pravidelností.

Body jsou obvykle pevně dané

Většina timesharových společností zpravidla určuje, kolik bodů je potřeba pro určitý typ rezervace. Množství se liší v závislosti na faktorech, jako je lokalita, datum cesty a velikost ubytování. Po jeho stanovení by však „cena“ měla zůstat stejná. Například společnost Wyndham může určit, že jednotka s jednou ložnicí deluxe v letovisku Bonnet Creek v Orlandu bude v prvním lednovém týdnu stát 126 000 bodů. Toto číslo zůstane pro stejný typ pokoje a týden v budoucnu zpravidla neměnné.

Disney Vacation Club opět postupuje trochu jinak. Zatímco celkový počet bodů za všechny typy pokojů v jednom objektu zůstává stejný, DVC si vyhrazuje právo body přesouvat. Například během Vánoc může kvůli poptávce zvýšit cenu jednotek se třemi ložnicemi. Aby tak mohli učinit, museli by snížit jiný pokoj a časové období (nebo více pokojů) o stejný počet bodů, aby „vyrovnali tabulku“.

Poplatky za údržbu se vždy zvyšují

Ačkoli jsou body obvykle fixní, cena vaší dovolené se mění prakticky každý rok. To proto, že se změní požadované poplatky za údržbu. Poplatky za údržbu zahrnují daně a poplatky a také rozpočet na aktualizaci a rekonstrukci všech nemovitostí timeshare. Svůj podíl platíte podle velikosti svého timesharu (nebo ve většině případů podle počtu zakoupených bodů).

Stejně jako u většiny výdajů v životě se poplatky za údržbu pohybují přesně jedním směrem. V průběhu času každý příklad, který jsem viděl, ukazuje, že se poplatky za údržbu pohybují nahoru v libovolném desetiletém období, ale nikdo nedokáže předpovědět přesnou výši nárůstu. Pokud počítáte, kolik vás timeshare bude stát po delší dobu, měli byste počítat s průměrným 3% nárůstem poplatků každý rok.

Příklad společnost Wyndham Destinations uvádí, že průměrný první nákup pro nového majitele timeshare se může pohybovat okolo 20 000 USD. Pokud by se v průběhu dvou desetiletí poplatky za údržbu zvyšovaly o 3 % ročně, zaplatili byste za toto období za timeshare přibližně 20 000 USD. To nejsou malé drobné.

Můžete si spočítat cenu za noc

To, co získáte za svou investici do timesharu, se značně liší. Jak jsme uvedli výše, týden v hotelu Wyndham Bonnet Creek v Orlandu vás na začátku ledna vyjde na 126 000 bodů. Vezmete-li si však stejnou dovolenou v březnu, může vás to stát 166 000 bodů.

Pokud bychom použili příklad s jednotkou s jednou ložnicí na začátku ledna a každý rok po dobu následujících 20 let byste tam ve stejném týdnu absolvovali týdenní dovolenou, utratili byste za tento pokoj přibližně 2 000 dolarů ročně – zhruba 286 dolarů za noc. Pokud jde o rozpočet, určitě můžete udělat něco lepšího, pokud využijete volné bonusové noci, body nebo se prostě porozhlédnete po levné ceně v hotovosti. Pokud vám jde o výhodnou nabídku, můžete si rychle spočítat, zda vám timeshare vyjde vstříc.

Máte svá práva

V některých státech existují limity pro prezentaci timeshare. (Společnosti vám mohou „prezentovat“ pouze 90 minut.) Zeptali jsme se členů naší TPG Facebook Lounge na jejich zkušenosti s prezentacemi timeshare a spousta z nich uvedla naprosto normální rozhovory se společnostmi zabývajícími se timeshare. Jiní však hlásili, že byli během procesu – i po něm – obtěžováni. Pokud vás někdy někdo bude při prezentaci obtěžovat, nejlepší radou je důrazně prohlásit, že nemáte zájem, vstát a odejít.

Obecně platí, že vás při koupi chrání i státní zákony. To znamená, že poté budete mít nějaký čas (obvykle sedm dní) na to, abyste si to rozmysleli. Jeden čtenář TPG, Andrew, zakoupil příděl bodů od společnosti Wyndham během prezentace timeshare. Když se vrátil domů a trochu více se ponořil do matematiky, zjistil, že nejlepší hodnotu za své body získá, když si každý rok dopřeje týdenní dovolenou. To není obecně jeho způsob cestování, dává přednost častějším, ale kratším výletům. Rozhodl se tedy pobyt zrušit a nechal si vrátit celou částku. Dokonce si mohl nechat Kindle, který dostal jako pobídku, aby si prezentaci odseděl.

Kdy má Timeshare smysl

Když byly naší dceři téměř 4 roky, začal jsem vzpomínat, jak moc jsem jako dítě rád navštěvoval Disney World. Moje žena měla na Disneyho také krásné vzpomínky. Když jsme začali plánovat náš první výlet, narazil jsem na Disney Vacation Club. Zpočátku jsem byl velmi skeptický. Když jsem přemýšlel o timeshares, představoval jsem si pochybné prodejce a zchátralé byty.

Pracovali jsme na dohodě o nezávazné dovolené v rámci DVC. Pokud by se nám první výlet nelíbil, mohli jsme zaplatit za pokoj a odejít. Dcera si to samozřejmě užila. Vlastně jsme byli všichni unešení a věděli jsme, že se budeme chtít do Disney Worldu každoročně vracet. Když jsme si to spočítali, zjistili jsme, že můžeme ušetřit 30 až 40 % z ceny hotelového pokoje v Disney Worldu a získat lepší ubytování. (Pokoje DVC jsou obvykle vybaveny kuchyní, pračkou a sušičkou.)

Tyto úspory byly pro nás dostatečně lákavé, abychom si je koupili. A naše první dva výlety se nám natolik líbily, že jsme se rozhodli koupit další body. Zpočátku jsem nechápal, že existuje trh s dalším prodejem, ale nakonec to bylo v náš prospěch, protože společnost Disney nyní omezila některé výhody pouze na lidi, kteří si koupí DVC přímo.

Pro naši rodinu uplynulo deset let vlastnictví timeshare a my využíváme náš DVC timeshare jinak, než jsme původně zamýšleli. Trochu jsme se přestěhovali do různých objektů DVC a dokonce jsme zjistili, že pronajímáme body DVC. (Poznámka na okraj: pronájem bodů DVC od někoho, komu důvěřujete, může být skvělým způsobem, jak ušetřit peníze za výlet do Disney Worldu.)

Naše timeshare DVC máme ještě 40 let a body se na trhu s dalším prodejem prodávají přibližně za cenu, kterou jsme platili před 10 lety, takže máme pocit, že máme jistotu, kdybychom se někdy rozhodli je prodat. Prozatím máme v plánu se těšit z toho, že naše děti budou pomocí našeho timeshare jezdit se svými dětmi do Disney Worldu.

Kdy byste měli koupit přímo

Existují dvě základní cesty k vlastnictví timeshare (za předpokladu, že jste po rodičích nezdědili timeshare na Maui, o kterém jste nikdy nevěděli). Buď si můžete timeshare koupit přímo od společnosti Wyndham Destinations, nebo si jej můžete pořídit na trhu s dalším prodejem.

Pokud jste typ člověka, který rád tráví dovolenou na stejném místě každý rok a jedná se o lokalitu, o kterou je velký zájem, můžete být vhodným kandidátem pro přímý nákup timeshare, protože ve většině případů získáte přednostní rezervaci. Pokud se nechcete každoročně stresovat plánováním dovolené a dáváte přednost zážitkům, které se více podobají „prázdninovému domu“, může pro vás být vhodný i přímý nákup.

Disney Vacation Club je jedinečný v tom, že některé z klíčových výhod členství DVC omezuje pouze na ty, kteří si koupí přímo. Objevují se také zvěsti, že DVC neumožní lidem, kteří nakupují na přeprodejním trhu, rezervovat si některá z jejich nejnovějších středisek.

Kdy byste měli nakupovat na přeprodejním trhu

Pro většinu lidí bude nákup na přeprodejním trhu představovat mnohem lepší hodnotu než přímý nákup. Existuje robustní trh s přeprodeji timeshare a ceny se značně liší. V případě Disney Vacation Clubu si body drží svou hodnotu pozoruhodně dobře. Naproti tomu timeshare body společnosti Wyndham si na trhu dalšího prodeje obecně nedrží stejnou hodnotu. Nedávné nabídky na populárních stránkách pro další prodej ukazují body v hodnotě od 1,7 centu za bod do 12 centů za bod. To je velké rozpětí!

Příklad, který jsme použili výše, kdy byste utratili 20 000 USD u společnosti Wyndham, by vám přinesl přibližně 140 000 bodů (nebo asi 14 centů za bod). Nedávná nabídka na oblíbeném webu o timeshare ukazuje cenu něco málo přes 1 cent za bod. To je obrovský rozdíl. A člen TPG Lounge, Benjamin, uvedl, že body na trhu dalšího prodeje koupil za necelý cent za bod. Získal fenomenální nabídku, která mu umožňuje, aby jeho rodina při cestách trávila dovolenou v apartmánu se dvěma ložnicemi za přibližně 150 dolarů za noc. (Což je mnohem lepší návratnost než výše zmíněný pokoj za 285 dolarů při přímém nákupu.)

Trh dalšího prodeje má sice určitá rizika, ale na trhu dalšího prodeje existuje také dohled a regulace, které vás chrání. Naší nejlepší radou je spolupracovat s těmi nejrenomovanějšími společnostmi v oblasti dalšího prodeje, jako jsou Fidelity Resales a The Timeshare Store.

Kdy byste měli odejít

Vlastnictví timeshare není pro každého. Ve skutečnosti timeshares pravděpodobně nejsou vhodné pro většinu cestovatelů. Pokud sbíráte hodně bodů díky častému cestování a bonusům za registraci na kreditních kartách, platit za timeshare pravděpodobně nemá velký smysl. A pokud jsou pro vás důležité tradiční hotelové výhody, jako je úklid a pokojová služba, timeshare tyto potřeby neuspokojí. (I když společnost DVC jich nabízí více než většina ostatních timeshare společností.)

Od timeshare byste také měli odejít, pokud jste typ cestovatele, který rád plánuje spontánní cesty, pokud počítáte s tím, že budete moci timeshare pronajmout, nebo pokud máte zájem o investiční nemovitost. Právě tyto věci mají prodejci timeshare tendenci v nabídkách zkreslovat.

Chcete-li plně využít nejžádanější lokality timeshare, musíte plánovat předem a snadnost pronájmu závisí výhradně na tom, jaký typ nemovitosti jste si rezervovali a kde (Wyndham má mnohem větší zásoby než DVC, takže jejich timeshary se pronajímají mnohem obtížněji). Pokud chcete investiční nemovitost, poohlédněte se po tradiční nemovitosti – ne po timeshare.

The Bottom Line

Nejdůležitější věcí, kterou je třeba si u timeshare zapamatovat, je, že se jedná o závazek. Existují způsoby, jak z nich vystoupit, jakmile si je koupíte (a vaše právo na zrušení vyprší). Tyto cesty jsou však málokdy pěkné. Ačkoli pronájem timeshare je jednou z možností (více o tom brzy), to nejlepší, co můžete udělat, je rozsáhlý průzkum před koupí. Rozhodně se ujistěte, že víte, co kupujete, a že dovolená v timeshare odpovídá vašemu stylu cestování.

Všechny fotografie pocházejí od autora.

Požádejte nyní

Editorial Disclaimer: Opinions expressed here are the author’s alone, not those of any bank, credit card issuer, airlines or hotel chain, and have not been reviewed, approved or otherwise endorsed by any of these entities.

Disclaimer: The responses below are not provided or commissioned by the bank advertiser. Responses have not been reviewed, approved or otherwise endorsed by the bank advertiser. It is not the bank advertiser’s responsibility to ensure all posts and/or questions are answered.