Poznejte proces prodeje nemovitosti v pozůstalosti
Proces prodeje nemovitosti (nemovitého majetku) v pozůstalosti nebo ve svěřenském fondu představuje řadu soudem regulovaných kroků, které je třeba pečlivě sledovat a řídit. Termíny jsou neúprosné, dokumentace je specializovaná a v průběhu marketingu, nabídek, jednání a prodeje nemovitosti je třeba ctít dohled soudu.
Na prodeji se kromě pracovníků soudu zpravidla podílí vykonavatel nebo správce pozůstalosti, advokát zastupující pozůstalost, realitní makléř zastupující prodávajícího (pozůstalost), jeden nebo více kupujících, kteří podávají soudu nabídky, a realitní makléři kupujících. Každá z těchto osob se musí řídit pokyny a lhůtami soudu.
Vzhledem k zapojení soudu má pozůstalostní a svěřenský prodej vlastní slovník (viz slovníček pojmů). Zahrnují také různé dokumenty o zveřejnění informací a smlouvy, které se při jiných transakcích s nemovitostmi nepoužívají.
Pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost prostřednictvím takové transakce, váš realitní makléř by měl mít zkušenosti s prodejem v pozůstalosti a svěřenským prodejem a měl by být schopen vysvětlit jazyk, dokumentaci a kroky v tomto procesu. Jasná komunikace je zásadní.
Abyste lépe porozuměli procesu prodeje v pozůstalosti a svěřenského fondu, uvádíme seznam některých kroků, které jsou součástí typické transakce:
Jmenování správce nebo vykonavatele pozůstalosti. Ve většině případů je v závěti zesnulého jmenován Exekutor, který je určen k vyřízení rozdělení majetku, včetně nemovitostí. Pokud není jmenován žádný Exekutor, pokud jmenovaný Exekutor není ochoten tuto funkci vykonávat nebo pokud neexistuje závěť, jmenuje soud Správce, který tyto povinnosti vykonává. Exekutor nebo Správce je osobou, která je oprávněna majetek sepsat a prodat; k prodeji nelze přistoupit, dokud není tato osoba určena.
Jak stanoví zákon o nezávislé správě pozůstalosti (Independent Administration of Estates Act, IAEA), Exekutor stanoví katalogovou cenu nemovitého majetku. Cena zohledňuje odhad provedený soudcem pro pozůstalostní řízení a je obvykle stanovena za pomoci realitního agenta se zkušenostmi v oblasti pozůstalostních a svěřenských prodejů. Nemovitost je poté prostřednictvím tohoto agenta/zprostředkovatele uvedena na seznam k prodeji.
Nemovitost realitní agent co nejagresivněji prodává veřejnosti, aby přilákal co nejvyšší nabídku. To obvykle zahrnuje řadu přístupů, včetně vývěsních štítů, inzerce v novinách, uvedení na jedné nebo více realitních webových stránkách a pořádání dnů otevřených dveří pro ostatní realitní makléře a potenciální zájemce o bydlení. Realitní makléř také naplánuje schůzky, aby nemovitost ukázal zájemcům, kteří se přímo zeptají.
Ačkoli kupující nemovitostí v pozůstalosti a svěřenských fondů mohou hledat výhodnou nabídku, jejich rozsah nabídek je omezen soudem. Přijatá nabídka musí činit nejméně 90 % hodnoty odhadní ceny stanovené pozůstalostním soudem. Jakmile je nalezen kupující, realitní makléř pomáhá prodávajícímu při vyjednávání podmínek, které vyhovují oběma stranám.
Když je na nemovitost přijata nabídka, je všem dědicům zasláno Oznámení o navrhovaném jednání, ve kterém jsou jednoduše uvedeny podmínky navrhovaného prodeje. Dědicové mají 15 dní na to, aby si oznámení prostudovali a vznesli případné námitky. Pokud nejsou vzneseny žádné námitky, může prodej proběhnout bez soudního jednání.
Pokud vykonavatel/správce nemá plné nezávislé pravomoci podle IAEA nebo pokud některý z dědiců vznese námitku proti oznámení o navrhovaném postupu, musí být oznámení o prodeji zveřejněno v obecně distribuovaných místních novinách (pokud závěť takový postup nepředepisuje).
Právní zástupce pozůstalosti poté požádá o stanovení soudního termínu („potvrzovací jednání“), kdy bude prodej proveden. Datum soudního jednání je obvykle do 30 až 45 dnů ode dne podání žádosti. Kopie žádosti a podrobnosti týkající se prodeje jsou zaslány všem zúčastněným stranám.
I po stanovení soudního termínu by měl realitní makléř pokračovat v předvádění nemovitosti a inzerovat dům potenciálním kupcům v naději, že se mu podaří zajistit „vyšší nabídku“, a tím zvýšit prodejní cenu.
Při soudním potvrzovacím jednání může být dříve přijatá nabídka převýšena jiným zájemcem. V takovém případě se musí strana, která nabídku převyšuje, dostavit na jednání s pokladním šekem (osobní šeky nejsou akceptovány!) v celkové výši alespoň 10 % minimální převyšující ceny, aby mohla nabídku úspěšně převýšit. Minimální nadsazená cena se stanoví podle následujícího vzorce:
PŘÍKLAD: 10 % z prvních 10 000 USD plus 5 % ze zbytku přijaté nabídky: Nemovitost je kótována na 200 000 USD. Přijatá nabídka činí 175 000 USD.
Minimální převýšení se vypočítá takto:
Přijatá nabídka = 175 000 USD
+,10 x 10 000 USD = 1 000 USD
+ 0,05 x 165 000 USD = 8 250 USD
Minimální převýšení = 184 250 USD
x 0,10 = 18 425 USD výše pokladního šeku
Pokud je více než jeden zájemce o převýšení, „vyhrává“ ten, kdo nabídne nejvyšší částku. Vítězný dražitel předá pokladní šek exekutorovi/správci a je otevřena úschova. Escrow se uzavře přibližně za 30 až 45 dní od soudního jednání.
Podívejte se na praktickou tabulku týmu The Sanborn Team týkající se řízení pozůstalostního procesu nebo si prohlédněte často kladené otázky pro prodávající pozůstalostních nemovitostí.
Pokud potřebujete pomoc s prodejem nemovitosti v rámci pozůstalostního řízení, svěřenectví nebo opatrovnictví, zavolejte týmu The Sanborn Team na telefonní číslo 310-777-2858 ještě dnes.