- 19. října 2008
- Podle: Bloomberg
-
-
MINS
-
Šokovaní investoři, kteří hledají útočiště před prudkým poklesem cen akcií, by mohli zvážit některé realitní investiční trusty, které nabízejí dividendové výnosy přesahující 10 % z kmenových akcií – a ještě více z prioritních akcií.
Manažeři fondů a analytici však upozorňují, že pro investory je zásadní sledovat cash flow jednotlivých REITs, jejich dluhové zatížení, končící platnost nájemních smluv a úvěrový rating, aby se ujistili, že jim nehrozí snížení dividendy.
„Existuje mnoho dobrých příležitostí,“ řekl Larry Antonatos, portfolio manažer chicagské společnosti Heitman LLC.
Podle údajů Národní asociace realitních investičních trustů ve Washingtonu nabízejí v současné době akciové REIT v průměru 7,3% dividendový výnos, zatímco hypoteční REIT v průměru 19,9%.
Některé sektory nemovitostí nabízejí ještě vyšší výnosy: komerční hypoteční REIT generují v průměru 30,6 % a ubytovací REIT 14,7 %. Výnosy jednotlivých REITs se pohybují od 3,0 % u Public Storage Inc. (PSA) v kalifornském Glendale až po 48 % u společnosti RAIT Financial Trust (RAS) ve Filadelfii.
„Důvodem, proč jsou některé výnosy tak vysoké, je to, že na trhu je vnímáno riziko, že některé z nich nebudou schopny vyplácet dividendy,“ řekl Sam Lieber, výkonný ředitel společnosti Alpine Woods Capital Investors LLC v Purchase ve státě New York.
Jistě, rozhodnutí společnosti General Growth Properties Inc. pozastavit tento měsíc vyplácení dividend otřáslo investory, kteří začali nervózně přemýšlet, který REIT by mohl být další na řadě.
Ale chicagský vlastník nákupních center, který se potýká s dluhem ve výši 27 miliard dolarů, nedávným odchodem svého finančního ředitele a akciemi, které za poslední rok ztratily více než 90 % své hodnoty, je podle odborníků z oboru ve světě REIT anomálií.
General Growth nashromáždila dluh během nákupní horečky během závratného realitního boomu v posledních sedmi letech. Horečně se snaží přijít na způsob, jak refinancovat dluh ve výši 22 miliard dolarů, který je splatný od nynějška do konce roku 2012, uvedl ve své výzkumné zprávě Jim Sullivan, analytik společnosti Green Street Advisors Inc. z Newport Beach v Kalifornii.
Společnost uvedla, že zkoumá své možnosti, a v odvětví se hovoří o tom, že je společnost na prodej.
Společnost Maguire Properties Inc. z Los Angeles, která se potýká s podobnými problémy s dluhy, v květnu odvolala svého zakladatele a generálního ředitele a pozastavila vyplácení dividend.
VYBRÁNÍ ČERPADEL
Většina společností REIT však podle odborníků těmto problémům s dluhy nečelí.
„Naprostá většina realitních dividend je v příštím roce bezpečná“, řekl Joe Smith, výkonný ředitel a portfolio manažer společnosti ING Clarion Real Estate Securities LP z Radnoru v Paříži. Výjimkou jsou podle něj ubytovací REIT, které čelí riziku zhoršení peněžních toků v důsledku útlumu služebních cest.
Manažeři fondů se domnívají, že bytové, samoobslužné a zdravotnické REIT nabízejí nejbezpečnější sázky, pokud jde o dividendy, protože tyto tři sektory přečkaly ekonomické otřesy v podstatě bez úhony. Jejich akcie však rostly, což způsobilo pokles dividendových výnosů: Výnosy v průměru 6,5 % u bytových REIT, 6,4 % u zdravotnických REIT a pouze 3,8 % u self-storage.
Podle odborníků z oboru je klíčem k maximalizaci bezpečnosti a výnosů výběr REIT. Pánové Lieber a Antonatos považují společnost CBL & Associates Properties Inc. z Chattanoogy ve státě Tenn. za dobrou dividendovou hru.
Ačkoli společnost čelí riziku plynoucímu z její expozice vůči zpomalujícím se trhům na jihovýchodě a určitému zadlužení, pan Lieber se domnívá, že její dividenda, která generuje výnos 22,9 %, je bezpečná minimálně po dobu příštích šesti měsíců. Poznamenal, že generální a provozní ředitel společnosti nedávno nakoupili akcie CBL, což „je docela dobré znamení, že se v nejbližší době ničeho neobávají“.
Pan Lieber i pan Smith považují akcie společnosti Mack-Cali Realty Corp. (CLI) z Edisonu ve státě New York, kancelářský REIT, který se zaměřuje na newyorskou metropolitní oblast, jako dobrou sázku na dividendu s výnosem 10,8 %.
Dalšími společnostmi s dividendovým výnosem severně od 9 %, které pravděpodobně nesníží své dividendy, jsou podle pana Smithe společnosti Kite Realty Group Trust (KRG) z Indianapolisu, Liberty PropertyTrust (LRY) z Malvernu v Paříži, Macerich Co. ze Santa Monicy v Kalifornii a Weingarten Realty Investors (WRI) z Houstonu.
Panu Lieberovi se líbí i několik hypotečních REIT, jejichž akcie byly těžce zasaženy skeptickým sentimentem vůči všemu, co souvisí s hypotékami na úvěrových trzích. Jmenoval například newyorskou společnost Annaly Capital Management Inc. (NLY), která má výnos 18,6 %, a MFA Mortgage Investments Inc. (MFA) z New Yorku s výnosem 17,2 %, protože obě drží cenné papíry kryté společnostmi Fannie Mae z Washingtonu a Freddie Mac z McLean, Va.
Protože vláda nedávno zachránila Fannie a Freddie, jsou jejich dluhopisy relativně bezpečné, řekl pan Lieber. Nedoporučuje však komerční hypoteční REIT jako dividendovou hru, přestože průměrný výnos v této skupině činí 30,6 %.
„Pokud velké banky začnou rozprodávat svá portfolia nesplácených úvěrů, uvidíme tlak na trh komerčních hypoték,“ řekl pan Lieber.
Několik z těchto REIT, jako například Gramercy Capital Corp. a iStar Financial Inc. z New Yorku, nevyplatilo ve třetím čtvrtletí dividendy.
Investoři, kteří se zajímají o bezpečná jména bellwether REIT, jako je AMB Property Corp. (AMB) v San Francisku, Kimco Realty Corp. v New Hyde Parku ve státě New York, Public Storage Inc. v kalifornském Glendale, Simon Property Group Inc. v Indianapolisu a Vornado Realty Trust (VNO) v New Yorku, by se mohli přesunout do vyšší kapitálové struktury k preferenčním dividendám, aby získali vyšší výnosy, uvedl Michael Torres, výkonný ředitel společnosti Adelante Capital Management LLC v kalifornském Oaklandu.
Příklad prioritní akcie O společnosti AMB mají výnos 10,9 %, zatímco kmenové akcie jen 7,4 %, a prioritní akcie G společnosti Vornado mají výnos 10,62 %, zatímco kmenové akcie společnosti 5,8 %, uvedl.
Pište Janet Morrisseyové na adresu [email protected].