Srovnání ARM vs. hypotéky s pevnou úrokovou sazbou | NextAdvisor with TIME

Výběr hypotéky je složitý. Jedna z prvních voleb, kterou učiníte, je také jednou z nejdůslednějších – pevná nebo nastavitelná sazba?

Vaše rozhodnutí ovlivní nejen výši měsíční splátky, ale také to, za jak dlouho hypotéku splatíte a kolik na této cestě zaplatíte úroků.

Hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou neboli ARM může být za velmi specifických okolností lepší volbou, ale vzhledem k tomu, že úrokové sazby jsou v letošním roce rekordně nízké, je pro většinu dlužníků nyní jasným vítězem hypotéka s pevnou úrokovou sazbou.

Podle údajů Asociace hypotečních bankéřů se podíl žádostí o ARM od konce března 2020 snížil o 50 % a tvořil 3 % všech žádostí o hypotéku na bydlení.

Rozdíl mezi hypotékami s pevnou a nastavitelnou úrokovou sazbou

Nejdůležitější rozdíl mezi hypotékami s pevnou úrokovou sazbou a ARM je jednoduchý. Hypotéka s pevnou úrokovou sazbou má úrokovou sazbu, která se nemění. Úroková sazba hypotéky s nastavitelnou sazbou se mění v předem stanovených termínech, a to až do výše limitů uvedených v drobném písmu úvěru.

Sazba ARM se mění v různých termínech v závislosti na úvěru. Harmonogram úpravy úrokové sazby je uveden jako zlomek. První číslo ve zlomku udává, kdy se sazba resetuje na začátku, a druhé číslo udává, jak často se mění po první úpravě. Úroková sazba 5/1 ARM je tedy fixní po dobu pěti let a poté se sazba každoročně upravuje. Obvykle se jedná o hypotéku ARM na 30 let.

Hypotéka s pevnou úrokovou sazbou je jednodušší než její protějšek s variabilní sazbou. Hlavní rozdíl, který najdete u úvěrů s pevnou úrokovou sazbou, je v amortizačním plánu neboli podmínkách úvěru. Stejně jako u ARM existují hypotéky s pevnou úrokovou sazbou na 30 let. Můžete si však zvolit i kratší dobu splatnosti, například 10 nebo 15 let.

Proč ARM nemají právě teď smysl

Výběr mezi ARM a hypotékou s pevnou úrokovou sazbou je především o poměru rizika a výnosu. U hypotéky s pevnou úrokovou sazbou si dlužník uzamkne úrokovou sazbu na celou dobu trvání hypotéky. U hypotéky s nastavitelnou sazbou na sebe dlužník bere riziko, že se jeho sazba v budoucnu zvýší. Výměnou za zvýšené riziko získá dlužník obvykle nižší počáteční úrokovou sazbu.

V současné době je rozdíl v počátečních sazbách u nastavitelných hypoték ve srovnání s úvěrem s pevnou úrokovou sazbou minimální až nulový, vysvětluje Greg McBride, hlavní finanční analytik serveru Bankrate.com. „Pokud nezískáte žádnou výhodu, ale stále nesete stejnou míru rizika, proč se tím zabývat?“

Současné ekonomické vyhlídky jen zvyšují klesající atraktivitu ARM. Jednou ze situací, kdy mají ARM tradičně smysl, je situace, kdy plánujete prodej nemovitosti před obnovením sazby. Tato strategie spoléhá na to, že ceny nemovitostí porostou nebo alespoň zůstanou stabilní.

Ačkoli ceny nemovitostí v mnoha oblastech vzrostly díky rekordně nízkým hypotečním sazbám a malým zásobám bytů, nikdo nemůže zaručit, že to bude dlouhodobě pokračovat. Vždyť kolik odborníků v lednu 2020 předpovídalo mnohamiliardový pokles světové ekonomiky? A vzhledem k tomu, že nezaměstnanost je v mnoha částech Ameriky stále dvouciferná a COVID-19 roste ještě pozdě v létě, je důležité plánovat budoucí nejistotu.

Po neustálém poklesu od 80. let nemají hypoteční sazby již mnoho prostoru k dalšímu poklesu. Pokud si tedy můžete dovolit bydlení nebo refinancování, je uzamčení fixní sazby tou správnou cestou.

S hypotékou s pevnou úrokovou sazbou máte také možnost zvolit si kratší dobu splácení, například 15letý úvěr. V porovnání s 30letou hypotékou bude mít 15letý úvěr na bydlení nižší úrokovou sazbu, ale vyšší měsíční splátky. Potenciálně můžete platit měsíčně více, ale dlužníci jsou ochotni to udělat, aby splatili dluh rychleji a ušetřili tisíce dolarů na úrokových splátkách po dobu trvání úvěru, říká Nadia Alcide, hypoteční odbornice ze společnosti Mortgage Biz of Florida. A možnost vzít si hypotéku na kratší dobu není u ARM obvykle k dispozici.

Co se musí změnit, aby ARM dával smysl?

Aby ARM dával lidem větší smysl, muselo by se zvýšit rozpětí mezi hypotékami s pevnou a nastavitelnou úrokovou sazbou, což je pravděpodobnější při celkovém zvýšení úrokových sazeb.

V každém případě budou mít ARM stále smysl jen pro malou podmnožinu zájemců o bydlení a těch, kteří chtějí refinancovat. Zde je několik situací, kdy může mít ARM smysl, pokud představuje výraznou úsporu oproti úvěru s pevnou úrokovou sazbou.

Úvěr si rozhodně nenecháte dlouhodobě

Kariéra mnoha lidí umožňuje očekávat a plánovat, že se budou jednou za čas stěhovat. Pro lidi v této situaci může být ARM levnější variantou než hypotéka s pevnou úrokovou sazbou. Zvláště pokud víte, že se budete muset v příštích 5-10 letech stěhovat.

Ale i za těchto okolností si raději projděte čísla. U hypotéky ARM jste stále zodpovědní za náklady na uzavření. Uzavírací náklady mohou činit 2-6 % z výše úvěru a u průměrného domu to jsou tisíce dolarů, které zaplatíte předem. Pokud budete v domě bydlet jen rok nebo dva, může být levnější si ho pronajmout než koupit s jakýmkoli typem hypotéky.

Úspory navíc můžete využít ve svůj prospěch

Pokud jsou měsíční úspory u hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou značné, můžete je využít ve svůj prospěch.

Předběžné období hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou – kdy je sazba nejnižší – může být příležitostí ke zvýšení vašich úspor na důchod nebo k vytvoření pohotovostního fondu. Můžete také využít ušetřené peníze a splatit jistinu.

Pokud plánujete splatit hypotéku za 10 let, může vám k tomu pomoci ARM s desetiletou zaváděcí sazbou. Vytvořený dodatečný vlastní kapitál vám může usnadnit refinancování nebo ušetřit tím, že se dříve vzdáte požadavku na soukromé pojištění hypotéky.

Tento přístup má jednu výhradu: musíte být v situaci, kdy si to v případě zvýšení sazby můžete dovolit. S tím můžete počítat předem, protože ARM má limity, o kolik se může sazba zvýšit, ať už jednorázově, nebo v průběhu trvání úvěru. Pokud kdykoli uvažujete o ARM, nezapomeňte se na tyto limity zeptat svého věřitele.

Vyřizujete si půjčku Jumbo

Půjčky Jumbo jsou nestandardní půjčky, protože přesahují dolarovou částku stanovenou společnostmi Fannie Mae a Freddie Mac. Pro rok 2020 je tento limit na většině území země 510 400 USD, ale v oblastech, kde jsou domy dražší, může být až o 150 % vyšší.

Protože jumbo úvěry nejsou garantovány vládou, jsou pro věřitele rizikovější a platí pro ně přísnější pravidla pro upisování. Proto mají jumbo půjčky také vyšší úrokové sazby ve srovnání s konformními půjčkami.

Z důvodu těchto vyšších sazeb může být rozpětí mezi jumbo úvěry ARM a úvěry s pevnou úrokovou sazbou větší než u konformních úvěrů. Během období zaváděcí sazby tedy můžete ušetřit více, ale půjčky jumbo jsou z definice větší půjčky. Jakékoli budoucí zvýšení sazby u jumbo ARM tak bude mít větší dopad na váš měsíční rozpočet.

Vaše příjmy se zvýší

Existují situace, kdy může mít ARM smysl pro domácnosti s vysokým čistým jměním nebo vyššími příjmy, říká McBride. Pokud očekáváte velké zvýšení příjmu, pak pro vás může mít ARM smysl. Dobrým příkladem někoho, pro koho to platí, je lékařka, která končí svou rezidenturu.

Nižší splátka u nastavitelné sazby může nabídnout flexibilitu, pokud je váš příjem proměnlivý nebo sezónní, říká. Opět ale zdůrazňuje, že to funguje jen v extrémních případech, například u sportovců nebo bavičů.