Williams Mullen

08.07.2019 Základy titulního pojištěníBy: Elizabeth Hodge Carr

Titulní pojištění se vydává pomocí standardizovaných formulářů pojistných smluv a dodatků. Nejčastěji používanými formuláři pro komerční nemovitosti jsou formuláře vyhlášené Americkou asociací pro pojištění vlastnických práv k pozemkům (American Land Title Association, ALTA), která je celostátní průmyslovou skupinou pro pojištění vlastnických práv. Dodatek k pojištění vlastnického práva je doplněk nebo omezení krytí pojištění vlastnického práva, který je připojen k pojistné smlouvě. Dodatky poskytují krytí, které přizpůsobuje pojistnou smlouvu potřebám pojištěného pro konkrétní transakci. Existuje přibližně 80 formulářů dodatků schválených ALTA, z nichž si pojištěný může vybrat dodatečné krytí. Ačkoli jsou formuláře dodatků standardní, požadavky na každý z nich se liší.

Pro zajištění odpovídajícího krytí je důležité, abyste si byli vědomi konkrétních požadavků pojistitele na vydání konkrétního dodatku a abyste si zajistili dostatek času na splnění těchto požadavků. Vaše krytí je pouze tak dobré, jak kvalitní je váš endorsement. Některá připojištění nevyžadují žádné dodatečné předložení upisovateli a mohou být zajímavá, pokud to váš časový plán a rozpočet dovolí.

Základní připojištění:

Níže jsou uvedena některá nejčastěji vydávaná připojištění, základní vysvětlení krytí, které poskytují, a požadavky nezbytné pro jejich vydání.

Doplňky ALTA řady 3

Doplňky ALTA řady 3, tzv. zónování, k úvěrové pojistce nebo pojistce vlastníka poskytují pojištění ohledně příslušné územní klasifikace a povoleného využití pozemku.

Doplněk ALTA 3-06, Zónování nezastavěného pozemku, je určen pro volné pozemky. Poskytuje pojištění proti ztrátám nebo škodám vzniklým v důsledku toho, že pozemek nemá určitou územní klasifikaci, a proti určitým specifikovaným způsobům využití, které nejsou povoleny podle platných územních vyhlášek. Požadavky na upisování mohou zahrnovat následující: přezkoumání územních map a vyhlášek, zprávu o územním plánování, dopis o souladu s územním plánem, stanovisko právníka nebo čestné prohlášení vlastníka s ohledem na současné využití a neznalost porušení.

Pojištění ALTA 3.1-06, Územní plánování – dokončená stavba, je určeno pro zlepšený pozemek a pojišťuje územní klasifikaci a povolené využití podle této klasifikace. Tato pojistka rovněž pojišťuje proti pravomocnému soudnímu rozhodnutí, které zakazuje současnou stavbu a vyžaduje odstranění nebo změnu současné stavby z důvodu porušení územního rozhodnutí, pokud jde o plochu, šířku nebo hloubku pozemku jako stavebního místa, podlahovou plochu stavby, odstupovou vzdálenost stavby, výšku stavby nebo počet parkovacích míst. Požadavky na upisování obecně zahrnují požadavky požadované pro ALTA 3-06, jakož i doklad o vydání kolaudačního rozhodnutí v případě nedávné výstavby.

Doplněk ALTA 3.2-06, Územní plánování – Pozemek ve výstavbě, je určen pro nezastavěné pozemky s předpokládanou výstavbou úprav podle konkrétních plánů a specifikací. Požadavky na upisování zahrnují předložení plánů a specifikací pozemku ke kontrole.

Zástavní právo na ochranu životního prostředí

Andorsementy ALTA 8.1-06 a 8.2-06 jsou běžně označovány jako zástavní právo na ochranu životního prostředí, resp. komerční zástavní právo na ochranu životního prostředí. Tyto dodatky pojišťují ztráty nebo škody vzniklé v důsledku jakýchkoli zapsaných zástavních práv na ochranu životního prostředí, která nejsou jinak uvedena jako výjimka z vlastnického práva v příloze B pojistné smlouvy. Doplněk 8.1-06 je k dispozici pouze pro úvěrové pojistky, které se vztahují na obytné nemovitosti, a vyžaduje obvyklé vyhledávání v katastru nemovitostí. Naproti tomu doložka 8.2-06 je k dispozici pro úvěrové pojistky nebo pojistky vlastníka, vztahuje se pouze na komerční nemovitosti a nevyžaduje žádné další požadavky na upisování.

Omezení, zásahy, nerostné suroviny

Řada ALTA 9 nabízí celou řadu krytí souvisejících se zcizením hypotečních zástavních práv, porušením omezení a zásahy. Toto připojištění je běžně známé jako „komplexní připojištění“, protože bylo navrženo tak, aby do jediného připojištění sloučilo mnoho různých krytí, která jsou často požadována nebo vyžadována institucionálními věřiteli.

Připojištění ALTA 9-06 a 9.7-06, Restrictions, Encroachments, Minerals – Loan Policy, jsou k dispozici pouze pro úvěrové pojistky. Tyto dodatky se týkají porušení smluv, podmínek, omezení nebo restrikcí, existujících zásahů, škod vzniklých v důsledku výkonu práv k nerostům a pravomocného soudního rozhodnutí vyžadujícího odstranění zásahu z důvodu porušení odstupových linií. Doplněk ALTA 9.7-06 je určen speciálně pro pozemky ve výstavbě a doplňuje krytí v souvislosti s vylepšeními, která mají být na pozemku vybudována na základě plánů a specifikací. Dále ALTA Endorsement 9.10-06, běžně označovaný jako Restrictions, Encroachments, Minerals – Current Violations – Loan Policy, poskytuje stejné krytí jako ALTA 9-06, s tím rozdílem, že krytí zahrnuje aktuální porušení k datu uzavření pojistné smlouvy na základě „podle potřeby“.

ALTA Endorsement 9.3-06, Covenants, Conditions and Restrictions – Loan Policy, je podobný jako 9-06 a vztahuje se pouze na úvěrové smlouvy. Nepojišťuje však zásahy nebo škody vyplývající z budoucího výkonu práva využívat povrch pozemku k těžbě nebo rozvoji nerostných surovin.

Doplňky ALTA 9.1-06 a 9.2-06, Covenants, Conditions and Restrictions – Owner’s Policy, jsou k dispozici pouze pro pojistky vlastníka. Endorsement 9.1-06 se vztahuje pouze na nezpevněné pozemky a Endorsement 9.2-06 se vztahuje na zpevněné pozemky. Jsou pojištěny pro případ porušení jakékoli smlouvy, podmínky nebo omezení, kromě těch, které jsou uvedeny v příloze B pojistné smlouvy. Doplněk 9.2-06 rovněž přidává pojistné krytí pro případ nuceného odstranění vylepšení v důsledku porušení ochranné linie. Kromě toho je doložka ALTA 9.8-06 podobná doložkám 9.1-06 a 9.2-06 s tím rozdílem, že přidává krytí pro zamýšlená vylepšení na pozemku, jak je uvedeno na konkrétních plánech a specifikacích. ALTA Endorsement 9.8-06 se běžně označuje jako Covenants Conditions and Restrictions – Land Under Development – Owner’s Policy.

Požadavky na vydání výše uvedených endorsementů se v jednotlivých jurisdikcích liší a mohou zahrnovat přijatelný průzkum a důkaz, že nejsou porušovány žádné kovenanty, které se týkají nemovitosti.

ALTA Endorsement 9.6-06, Private Rights – Current Assessments – Loan Policy, je k dispozici pouze pro úvěrové pojistky. Tento dodatek poskytuje krytí proti soukromým poplatkům nebo oceněním, předkupnímu právu, předkupnímu právu nebo právu předchozího souhlasu budoucího kupujícího/uživatele, ale je omezen na ztrátu nebo škodu vyplývající ze soukromého poplatku nebo ocenění, které jsou splatné ke dni uzavření pojistné smlouvy.

Dodatek ALTA 9.6-06 je určen pro pojistné smlouvy, které jsou uzavřeny na dobu určitou.9-06, Soukromé právo – pojistka vlastníka, je k dispozici pouze pro pojistky vlastníka a poskytuje krytí proti ztrátě nebo škodě vzniklé v důsledku uplatnění jakýchkoli soukromých práv v zástavě, jako jsou opce, předkupní právo nebo předchozí souhlas, které způsobí ztrátu pojištěného vlastnického práva.

Doplněk ALTA 17-06, Přístup a vstup

Doplněk ALTA 17-06, Přístup a vstup, a doplněk ALTA 17.1-06, Nepřímý přístup a vstup, jsou běžně označovány jako doplňky „Přístup“. Oba tyto endorsementy jsou k dispozici pro pojistné smlouvy vlastníka a úvěrové smlouvy. Doplněk ALTA 17-06 poskytuje pojistné krytí pro případ ztráty nebo škody vzniklé v důsledku toho, že pojištěný pozemek nemá fyzický přístup k veřejnému prostranství prostřednictvím věcného břemene přístupu uvedeného v pojistné smlouvě jako pojištěný zájem, nebo vzniklé v důsledku omezení práva přístupu prostřednictvím stávajících obrubníků nebo vjezdů na veřejné prostranství. Naproti tomu dodatek ALTA 17.1-06 poskytuje pojistné krytí pro případ ztráty nebo škody vzniklé v důsledku toho, že pojištěný pozemek nesousedí s veřejným prostranstvím a nemá fyzický přístup k veřejnému prostranství a omezení práva přístupu přes existující obrubníky nebo vjezdy na veřejné prostranství. Tato připojištění mohou být vydána po předložení aktuálního zaměření pojištěného pozemku, které ukazuje, že pozemek sousedí s veřejnou komunikací s obrubníky a vjezdy na ni nebo sousedí s pojištěným věcným břemenem přístupu, které sousedí s veřejnou komunikací. Toto potvrzení může být rovněž splněno na základě průzkumu vlastnictví pozemku.

Daňový pozemek

Potvrzení ALTA 18-06, Jednoduchý daňový pozemek, a potvrzení ALTA 18.1-06, Vícenásobný daňový pozemek, jsou k dispozici pro pojistky vlastníka a úvěrové pojistky. Tyto dodatky poskytují pojistné krytí v případě, že pozemek popsaný v pojistné smlouvě a pojištěný pojistnou smlouvou netvoří samostatnou daňovou parcelu nebo parcely pro účely daně z nemovitostí, odděleně a odděleně od ostatních nemovitostí. Toto pojištění pravděpodobně nebude k dispozici, pokud rozdělujete nemovitost nebo vytváříte novou parcelu v rámci transakce, protože nebude vydáno číslo daňové parcely. Pro vystavení tohoto potvrzení nejsou nutné žádné další požadavky na upisování, kromě vyhledávání vlastnických práv.

Souvislost

Potvrzení ALTA 19-06, Souvislost – více parcel, a potvrzení ALTA 19.1-06, Souvislost – jedna parcela, jsou k dispozici pro pojistky vlastníka a pojistky úvěru. Tyto dodatky jsou nejčastěji požadovány v případě, že je nemovitost v pojistné smlouvě popsána jako více než jedna parcela. Tento endorsement zajišťuje pojištění, že neexistují žádné zasahující parcely, mezery nebo závrty. K vydání tohoto dodatku musí vlastnická společnost obvykle přezkoumat spolehlivý průzkum, který v závislosti na složitosti potvrdí sousedství parcel. Na mnoha místech je vyžadováno, aby byl průzkum vypracován podle standardů ALTA a byl certifikován pro titulární společnost.

Same as Survey

Dodatek ALTA 25-06 se běžně nazývá Same as Survey. Tento dodatek je k dispozici pro úvěrové pojistky a pojistky vlastníka a poskytuje krytí v případě, že pozemek identifikovaný na průzkumu popsaném v dodatku není stejný jako pozemek popsaný v pojistné smlouvě. Tento dodatek je k dispozici po obdržení a přezkoumání aktuálního a spolehlivého průzkumu. V závislosti na okolnostech mohou někteří pojistitelé vydat toto připojištění s předchozím průzkumem a čestným prohlášením vlastníka pozemku, že nedošlo k žádným změnám na pozemku, které by ovlivnily přesnost průzkumu.

Poddělení pozemku

Připojištění ALTA 26-06 nabízí krytí jakékoli škody vzniklé v důsledku toho, že pozemek popsaný a pojištěný v pojistné smlouvě není samostatným a zákonně vytvořeným pozemkem podle platných státních a místních zákonů. Tento dodatek je k dispozici po obdržení a prozkoumání aktuálního a spolehlivého průzkumu spolu se státními a místními požadavky na rozdělení pozemku.

Speciální dodatky:

Základní krytí poskytované standardní pojistnou smlouvou ALTA řeší mnoho běžných potřeb v oblasti pojištění vlastnického práva.

Často však mohou konkrétní transakce představovat zvláštní rizika, která mohou vyžadovat dodatečné prověření nebo jiné požadavky než ty, které jsou uvedeny níže.

Kondominium

Potvrzení ALTA 4-06, Condominium – Loan Policy, je k dispozici pouze pro úvěrové pojistky. Poskytuje krytí hypotečnímu věřiteli, jehož úvěr je zajištěn jednotkou kondominia. Tento endorsement zajišťuje, že projekt kondominia byl vytvořen v souladu se státním právem, že neexistují žádná zástavní práva na údržbu nebo ustanovení o propadnutí majetku s předností před zástavním právem pojištěné hypotéky a že nemůže dojít k uplatnění předkupního práva v souvislosti se současnými nebo předchozími transakcemi. Pojistitel bude požadovat uspokojivé důkazy o tom, že neexistují žádná nesplacená zástavní práva na poplatky nebo ocenění kondominia a že bylo upuštěno od jakéhokoli předkupního práva, které by mohlo být uplatněno.

Potvrzení ALTA 4.1-06, Condominium, je k dispozici jak pro pojistky vlastníka, tak pro pojistky úvěru. Poskytuje krytí vlastníkům kondominiálních jednotek a jejich hypotečním věřitelům. Toto připojištění poskytuje stejné základní pojistné krytí jako připojištění 4-06 s tím rozdílem, že 4.1-06 nepojišťuje přednost zástavního práva pojištěné hypotéky nebo Deed of Trust před budoucím oceněním kondominia. Pojišťuje spíše proti ztrátě nebo poškození z důvodu priority jakéhokoli zástavního práva na poplatky a ocenění kondominia, které existují k datu uzavření pojistné smlouvy. Požadavky na upisování obecně zahrnují požadavky požadované pro Doplněk 4-06.

Plánovaná výstavba jednotek

Doplněk ALTA 5-06, Plánovaná výstavba jednotek – úvěrová pojistka, je k dispozici pouze pro úvěrové pojistky. Toto potvrzení je sice určeno pro použití v případech, kdy je pozemek součástí plánovaného rozvoje jednotek (Planned Unit Development – PUD), jako je například bydlení, rekreace, komerční centra a průmyslové parky, lze jej však použít i v jakékoli situaci, kdy existuje sdružení vlastníků nebo jiný typ rámcové smlouvy. Tento dodatek poskytuje krytí proti ztrátám způsobeným současným porušením určitých omezení, ztrátám vyplývajícím z nedostatku přednosti pojištěné hypotéky před zástavním právem na poplatky sdružení vlastníků domů, ztrátám způsobeným nuceným odstraněním stávající stavby z důvodu zásahu do ní a ztrátám z výpadku vlastnického práva způsobeného uplatněním předkupního práva. Upisovatel bude opět vyžadovat uspokojivý důkaz o tom, že neexistují žádná nesplacená zástavní práva z titulu minulých ocenění a že jakékoli předkupní právo, které mohlo být uplatněno, bylo zrušeno nebo ukončeno.

Pojistka ALTA Endorsement 5.1-06, Planned Unit Development, poskytuje stejné základní pojistné krytí jako pojistka Endorsement 5-06, s tím rozdílem, že pojistka Endorsement 5.1-06 je k dispozici jak pro pojistky vlastníka, tak pro pojistky úvěru, a nepojišťuje přednost zástavního práva pojištěné hypotéky před budoucími oceněními vlastníka domu. Toto připojištění se často používá ve státech, kde mají podle státního práva ocenění sdružení vlastníků domů přednost před pojištěnou hypotékou. Požadavky na upisování obecně zahrnují požadavky požadované pro připojištění 5-06.

Nájemní smlouva

Připojištění ALTA 13-06, Nájemní smlouva – pojistka vlastníka, a připojištění ALTA 13.1-06, Nájemní smlouva – pojistka úvěru, se použijí, pokud je celý pojištěný pozemek nebo jeho část pronajata pojištěnému nájemci. Doplněk 13-06 se vztahuje na pojistky vlastníka a doplněk 13.1-06 se vztahuje na pojistky výpůjčky. Tyto dodatky zahrnují několik dalších definic týkajících se „pronajatého majetku“, který je definován jako právo na vlastnictví přiznané v nájemní smlouvě na stanovenou dobu nájmu. Tato dodatková ujednání rovněž upravují výpočet náhrady škody a definují ocenění nemovitosti.

Neimputace

Dodatkové ujednání ALTA 15-06 (Neimputace – převod celého majetku), dodatkové ujednání ALTA 15.1-05 (Neimputace – další pojištěný) a dodatek ALTA 15.2-06 (Neimputace – částečný převod vlastního kapitálu) jsou k dispozici pouze pro pojistky vlastníka. V případě převodu vlastnictví může být vědomost jedné strany ze zákona přičtena nabyvateli. Například subjekt, který koupí všechny členské podíly ve společnosti s ručením omezeným, která vlastní pojištěný majetek, bude chtít získat doložku Non-Imputation Endorsement ve vztahu k novému vlastníkovi členských podílů, aby znalosti předchozího vlastníka nebyly přičítány společnosti. Jedním z důsledků této přisouzené znalosti je, že v případě pojistné události z pojistné smlouvy může být pojistitel schopen odmítnout odpovědnost na základě toho, že daná záležitost byla známa pojištěnému a nebyla známa upisovateli a nebyla zveřejněna ve veřejných záznamech. Dodatek 15.1-05 však nechrání jmenovaný subjekt jako pojištěného v pojistné smlouvě, ale chrání jmenovaného „dalšího pojištěného“. Dále se doložka 15.2-06 používá v případě, kdy nastupující společník nebo člen kupuje podíl v evidovaném subjektu a nastupující společník nebo člen je v pojistné smlouvě uveden jako pojištěný. V každém případě bude upisovatel požadovat dostatečné důkazy o tom, že stranám, od nichž by jinak mohla být znalost přičítána, nejsou takové záležitosti známy, obvykle ve formě čestného prohlášení spolu s ujištěním o odškodnění.

Lokalita

Doplněk ALTA 22-06, Lokalita, a doplněk ALTA 22.1-06, Lokalita a mapa, jsou k dispozici jak pro pojistky vlastníka, tak pro pojistky úvěru, avšak doplněk 22.1-06 se obvykle požaduje pouze pro pojistky úvěru. Tyto dodatky zajišťují pojištění proti ztrátě nebo poškození v případě, že pozemek není upraven tak, jak je popsáno v dodatku, a v případě, že není identifikován s adresou ulice uvedenou v dodatku. Endorsement 22.1-06 dále obsahuje odkaz na mapu přiloženou k pojistné smlouvě.

Easement

Andorsement ALTA 28-06, Easement – Damage, je k dispozici jak pro pojistné smlouvy vlastníka, tak pro pojistné smlouvy úvěru. Poskytuje krytí škod, které pojištěný utrpí v důsledku vniknutí jakékoliv budovy umístěné na pozemku do věcného břemene. Například pokud se budova na pojištěné nemovitosti nachází v hranicích věcného břemene služebnosti, které zakazuje stavbu úprav na ploše věcného břemene (nebo umožňuje držiteli věcného břemene odstranit jakékoli úpravy na ploše věcného břemene), poskytuje dodatek 28-06 pojistné krytí vlastníkovi pojištěné nemovitosti, pokud držitel věcného břemene služebnosti tato práva uplatní a budovu z plochy věcného břemene odstraní.

Zasahování do pozemků

Pojištění ALTA Endorsement 28.1-06, Zasahování do pozemků – hranice a věcná břemena, a ALTA Endorsement 28.2-06, Zasahování do pozemků – hranice a věcná břemena – popsané úpravy, jsou k dispozici pro pojistky vlastníka a pojistky úvěru. Ty zajišťují krytí ztrát vzniklých z důvodu nuceného odstranění vylepšení zasahujících na sousední pozemek nebo zasahujících do věcného břemene. Doplněk 28.2-06 rovněž umožňuje vyloučit jakýkoli konkrétní zásah do pozemku.

Minerály a jiné podpovrchové látky

Doplňky ALTA 35-06 (Minerály a jiné podpovrchové látky – budovy), ALTA 35.1-06 (Minerály a jiné podpovrchové látky – úpravy) a ALTA 35.2-06 (Minerály a jiné podpovrchové látky – popsané úpravy) jsou k dispozici pro pojistky vlastníka a úvěrové pojistky. Doplněk 35-06 poskytuje krytí proti ztrátám nebo škodám vzniklým v důsledku nuceného odstranění nebo úpravy staveb nacházejících se na pozemku, zatímco doplněk 35.1-06 se od doplňku 35-06 liší tím, že poskytuje krytí proti škodám vzniklým v důsledku odstranění vylepšení (jak jsou definována v doplňku) nacházejících se na pozemku. Dále připojištění 35.2-06 poskytuje omezenější pojistné plnění proti vynucenému odstranění nebo úpravě konkrétních vyjmenovaných zlepšení umístěných na pozemku. V každém případě se pojištění vztahuje pouze na změny nacházející se na pozemku ke dni uzavření pojistné smlouvy z důvodu výkonu existujícího práva využívat povrch pozemku k těžbě nebo rozvoji nerostných surovin nebo jiných podpovrchových látek. Tato připojištění se častěji používají ve státech, kde je těžba běžná.

Připojištění ALTA 35.3-06, Nerostné suroviny a jiné podpovrchové látky – Pozemek ve výstavbě, poskytuje pojistné plnění za vynucené odstranění nebo změnu úprav, které se nacházejí na pozemku k datu uzavření pojistné smlouvy, a budoucích úprav, které se na pozemku budou nacházet po datu uzavření pojistné smlouvy z důvodu výkonu existujícího práva využívat povrch pozemku k těžbě nebo rozvoji nerostných surovin nebo jiných podpovrchových látek. Plány a specifikace takových budoucích vylepšení bude třeba předložit vašemu pojistiteli k posouzení.

Potvrzení může vám nebo vašemu klientovi poskytnout tolik potřebné dodatečné krytí v závislosti na okolnostech. Je důležité zajistit, aby vaše dodatky byly úplné a přesné, protože vaše krytí je pouze tak dobré, jak dobré jsou podmínky dodatků. Dále je důležité zvážit, která potvrzení vyžadují dodatečné dodávky upisovateli, které zahrnují dodatečnou dobu přípravy, a která potvrzení nemají žádné požadavky na upisování. Při přípravě na transakci nezapomeňte zvážit tyto požadavky na upisování a související náklady a čas potřebný k vydání každého z výše uvedených dodatků.

Kontakt | 1-804-420-6288