15 consejos de administración de propiedades para emprendedores que buscan ingresos pasivos con los bienes raíces

Si eres un propietario o simplemente buscas ganar dinero con los bienes raíces, es crucial entender cómo administrar una propiedad de la manera correcta. No se trata sólo de saber cómo arreglar las cosas cuando se rompen. Como administrador de la propiedad, especialmente si es la primera vez que se convierte en propietario, se verá obligado a usar muchos sombreros. La forma en que gestiones esa propiedad va a hacer o deshacer tus posibilidades de éxito.

Los empresarios se han obsesionado con las propiedades en alquiler y no sólo con los alquileres a largo plazo. El auge de AirBnB, y la ansiosa carrera por convertir condominios y casas en alquileres transitorios a corto plazo tiene al mundo inmobiliario tambaleándose. Si está buscando entrar en la lucha, preste atención a los consejos de los administradores de propiedades que están dominando el juego de los alquileres a corto plazo.

Aunque los alquileres a corto plazo están en constante aumento, los alquileres a largo plazo también han sido durante mucho tiempo una fuente del Santo Grial de todos los ingresos: los ingresos pasivos. Los bienes raíces son un excelente ejemplo de una de las >mejores formas en que podemos crear un ingreso pasivo a partir de un activo del mundo real que aumenta su valor con el tiempo. ¿Y lo mejor? Incluso si usted pone el 15 por ciento o el 20 por ciento de enganche en una propiedad, sigue recibiendo el 100 por ciento de los ingresos por alquiler. Música para sus oídos, ¿verdad?

Bueno, lo que no es tan obvio o sencillo es, en particular, la forma de gestionar esa propiedad. Si no tiene tiempo, no hay problema. Encuentre un buen administrador de propiedades local que pueda ocuparse de todos los detalles por usted. Si tiene tiempo y está empezando, es probable que quiera ahorrarse los elevados honorarios que suelen cobrar las empresas de gestión inmobiliaria que toman las riendas. Pero, más vale que esté preparado para dedicarle tiempo, porque no le resultará fácil hacerlo.

Si bien es probable que haya cientos de consejos de administración de propiedades para llevar un barco apretado, por así decirlo, los siguientes 15 consejos le van a ayudar a elevar su conjunto de habilidades. ¿El objetivo? Gestionar de forma experta toda la experiencia. No sólo estamos hablando de encontrar los inquilinos adecuados y cobrar el precio correcto, sino también en la creación de un ambiente sano y vibrante donde no estás buscando exprimir hasta el último centavo de tus huéspedes o inquilinos a largo plazo y que todo en la casa funciona y no está al borde del fracaso o el mal estado.

La forma en que vas a hacer eso te distinguirá de una buena manera o una mala manera. En mi conversación con Michael Joseph y Tom Feldhusen, cofundadores de InvitedHome, me dieron un acceso agudo al mundo de la administración de propiedades por parte de una pareja que ha construido un pequeño imperio sobre verdaderos valores fundacionales, aprovechando la moneda de la confianza mientras sistematizan y digitalizan procedimientos cruciales a lo largo de una década de crecimiento.

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Cómo gestionar la propiedad de forma correcta.

Gestionar la propiedad de forma correcta tiene que ver con la transparencia, el trabajo duro y la comunicación. Al final del día, hay que establecer las expectativas correctas haciendo un esfuerzo adicional y asegurándose de tener abiertas líneas de comunicación claras. Una de las formas en las que puedes encontrarte con agua caliente es si estableces las expectativas equivocadas y fallas en la comunicación.

Por ejemplo, cuando se trata de alquileres a corto plazo, si describes una característica que no está disponible en una propiedad, no es el fin del mundo. Pero, si no comunicas ese error al huésped y dejas que el problema se agrave, podrías tener un problema mayor en tus manos que probablemente resultará en una queja. La comunicación es la clave. Toda disputa puede resolverse con la cantidad adecuada de comunicación y la determinación de cuál es el problema que necesita ser resuelto.

Si usted está buscando hacer esto de la manera correcta, puede hacerlo solo, o podría buscar en la zona un administrador de propiedades experto que pueda ayudar a tomar parte de la presión. Joseph y Felduhsen afirman que las tasas de gestión de la propiedad oscilan entre el 10 y el 30 por ciento de los honorarios brutos del alquiler, dependiendo del nivel de gestión que se busque. Cuando se trata de alquileres vacacionales a corto plazo, todavía hay una ventaja significativa aquí, incluso con un equipo de gestión de la propiedad que le ayuda.

Joseph y Feldhusen también me dicen que hay una manera correcta y una manera incorrecta de gestionar realmente esa propiedad. Y aunque hay un montón de grandes consejos de gestión de la propiedad, estos 15 que son cruciales para la gestión de su casa o condominio o apartamento de la manera correcta. Si gestiona su casa más como un negocio de hostelería, sin duda cosechará los beneficios. En AirBnB, esto equivale a convertirse en un SuperHost.

Otras plataformas en las que podrías alquilar tu casa o anunciarla, tienen algunos indicadores de premios similares como el de TripAdvisor . ¿La cuestión? Si lo gestionas de la manera correcta, no sólo aumentarás de manera constante tu negocio con referencias y grandes reseñas, sino que también ganarás acreditaciones como ésta y muchas otras de diversas plataformas como VRBO o HomeAway, FlipKey y TripAdvisor, como algunos ejemplos.

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Conoce tu casa

Cuando adquieres una nueva propiedad por primera vez, tu primer paso debe ser conocer realmente la vivienda y todos los sistemas que la componen. Cada uno de los sistemas de su casa tiene un intervalo de servicio y una vida útil específicos. Lo último que quieres que ocurra cuando estés alquilando tu casa es que uno de estos sistemas falle y que la causa se deba a la falta de mantenimiento o cuidado preventivo.

Servicios como Home Manager y Breezeway permiten a los propietarios y administradores de fincas hacer un mejor seguimiento de los sistemas de la casa y ocuparse del mantenimiento preventivo. Las principales empresas de gestión de la propiedad como Joseph y Feldhusen’s InvitedHome con su software HomeCraft, han desarrollado sistemas propios a lo largo de los años. ¿La cuestión? Si estás pensando en un gestor inmobiliario, averigua qué tipo de software están utilizando para gestionar el mantenimiento de la vivienda.

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Planifica la reinversión en tu casa

Si estás gestionando tu casa como alquiler vacacional, tienes que planificar la reinversión en ella con parte de los ingresos que obtengas de la vivienda durante el año. Esto mantendrá tu casa en condiciones ideales y en plena forma mientras la alquilas. Recuerde que cuantos más huéspedes tenga, más «uso» tendrá su casa o condominio o apartamento. Esto es especialmente cierto si usted tiene una casa de lujo y la gente está pagando mucho dinero para alquilarla.

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Crear un plan financiero

Entérate de cuánto generará probablemente tu casa en ingresos, lo cual depende de tres factores clave.

• La ubicación específica dentro del destino
• El nivel de lujo de la casa
• Su tamaño y comodidades

Las empresas profesionales de gestión de alquileres vacacionales utilizan datos para predecir con precisión los ingresos de una casa. Sin acceso a esos datos, tendrá que hacer su debida diligencia y buscar en los sitios que hay en la web e investigar las tarifas. Sin embargo, las tarifas anunciadas no siempre son una predicción de los ingresos que puede esperar recibir y estará muy alejado de los conocimientos relativos a las tasas de ocupación.

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Trabaja con un agente inmobiliario con conocimientos

El conocimiento de un agente inmobiliario sobre el negocio de alquileres vacacionales suele ser variado. Algunos tienen un gran conocimiento de primera mano del sector. Otros saben poco o nada al respecto. Y, aunque puedan ofrecer consejos de gestión de la propiedad sea cual sea su experiencia, es importante que trabaje con agentes que entiendan el negocio, especialmente en las primeras etapas de la búsqueda, compra y gestión de las viviendas que están destinadas a ser utilizadas como alquileres vacacionales.

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Ver varios gestores de propiedades

Antes de contratar a un gestor de propiedades, especialmente uno que gestione alquileres vacacionales, asegúrese de entrevistar a varias empresas. Tienen presencia local? Qué tipo de reputación tienen? ¿Están bien posicionados en los motores de búsqueda como Google para las búsquedas relacionadas con su área en particular? Averigüe cómo la empresa de gestión de la propiedad aborda estas tres áreas clave para la gestión de su casa:

• Maximizar sus ingresos generados por la casa
• Cuidar de su casa y garantizar una gran experiencia para cuando llegue a la ciudad
• Proporcionar una comunicación transparente y honesta

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Proporcionar instrucciones fáciles de usar

Cuando los huéspedes se van de vacaciones y alquilan una casa, no quieren pasar todo su tiempo averiguando cómo usar esa casa. Hágalo sencillo para ellos. ¿Cómo se utilizan los sistemas A/V? ¿Qué pasa con la televisión, el cable o el Apple TV? ¿Qué hay de los sistemas de música o de la lavandería? Las grandes empresas de gestión de la propiedad se encargarán de detallar todo esto por ti para que no tengas que hacerlo tú mismo. Pero, si lo haces por tu cuenta, sé extremadamente minucioso y meticuloso.

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Asegurar los niveles adecuados de inventario

Una de las mayores razones por las que los huéspedes alquilan casas y viajan en grupo es para poder cocinar y comer juntos. Algunos de los mejores recuerdos que se crean giran en torno a la experiencia de comer y cenar para los huéspedes. Así que no lo obstaculice con la falta de elementos de cocina. Abastece adecuadamente la cocina y otros elementos esenciales del hogar para asegurarte de que no falte nada. Si no estás seguro, busca una gran empresa de gestión de propiedades que te ayude a identificar lo que falta.

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Sea estratégico con respecto al uso personal

Los periodos álgidos de los alquileres vacacionales, que suelen girar en torno a las temporadas de verano o de invierno, también conocidos como temporada alta, y alcanzan entre 2 y 3 veces los ingresos, a veces incluso más. Si vas a quedarte en tu casa, sé estratégico a la hora de ir. No ocupes demasiado el calendario durante las épocas de mayor afluencia, ya que corres el riesgo de que se reduzcan los ingresos que podrían generarse. Intenta ceñirte a la temporada baja en la medida de lo posible.

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Piensa en tu casa como un negocio de hostelería

Si gestionas tu casa como un alquiler, trátala como un negocio de hostelería. El cuidado y la atención que la mayoría de los buenos hoteles ponen en sus instalaciones y habitaciones es insuperable. Mientras que una empresa de gestión de la propiedad puede ayudarle con esto, si usted va por su cuenta, necesita un verdadero deseo de complacer a sus huéspedes. Trátelos como amigos o familiares. Si se siente más como una molestia para usted, entonces no debe administrar a los huéspedes porque sus críticas finalmente reflejarán la experiencia negativa recibida.

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Sea realista sobre sus precios

Uno de los mayores errores que cometen los propietarios, y a veces incluso los administradores de propiedades, cuando alquilan una casa es fijar el precio demasiado alto. Sea realista sobre su enfoque aquí. Investigue. Compruebe lo que otros están cobrando y no sobrevalore su casa. Encontrar ese punto óptimo puede ser difícil, pero ese es el truco si quiere tener altas tasas de ocupación. Este es uno de los consejos de gestión de la propiedad que podría hacer o romper su año cuando se trata de crecimiento financiero.

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11. Construye una buena relación con tu equipo de limpieza

Tener un buen equipo de limpieza es crucial. Si está haciendo su propia gestión de la propiedad, debe poner un alto nivel de cuidado y atención para encontrar y entrevistar al equipo adecuado. Si son descuidados y pasan por alto los detalles, se reflejará en usted. Recibirás quejas y críticas negativas y tu negocio se verá afectado. Si encuentras un gran equipo, establece las expectativas claramente por escrito al principio de la relación para ayudar a evitar conflictos en el futuro.

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Incorpora la redundancia a tus inspecciones

Incluso las personas con talento y con un alto nivel de atención al detalle se pierden cosas. Muchos administradores de propiedades y propietarios que gestionan sus alquileres vacacionales por su cuenta dejan las inspecciones a las personas de limpieza o mantenimiento que realizan el servicio. Como es increíblemente difícil inspeccionar su propio trabajo, busque un inspector secundario que pase por alto las cosas. Deja que prueben todos los sistemas e inspeccionen todo antes de la llegada del huésped para asegurarse de que todo está perfecto.

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Tenga un plan de marketing sólido

El simple hecho de anunciar su casa en AirBnB, o en cualquier otro sitio web de alquileres vacacionales, no es un plan de marketing. Es un comienzo. Pero, no es un plan. Hoy en día, hay muchos otros canales donde se puede comercializar su casa como un alquiler de vacaciones, pero la avalancha de inventario en esos canales ha hecho que la competencia sea tan feroz. Si su objetivo es maximizar sus ingresos, investigue cómo optimizar su anuncio y considere el uso de software como myvr.com para mantener todo al día en todos los sitios de anuncios.

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Toma en serio el mantenimiento preventivo

Crea un plan de mantenimiento preventivo para tu casa y ejecútalo con diligencia. Esa es una piedra angular para la gestión inmobiliaria de su propiedad. No querrá que la caldera se estropee durante una estancia de máxima afluencia con temperaturas bajo cero, dando lugar a huéspedes iracundos. El 95 por ciento de estos problemas se pueden prevenir con el mantenimiento adecuado de su casa. No sólo evitará tener que pagar el doble de horas extras por las reparaciones en una situación como ésta, sino que también evitará tener que reembolsar todo o parte de la tarifa de alquiler de los huéspedes. Tómate esto en serio.

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Precios dinámicos y gestión de ingresos

Las aerolíneas y los hoteles han utilizado un modelo de precios dinámicos y gestión de ingresos durante años. El concepto subyacente? Garantizar que los precios se ajusten con la demanda y la oferta. Si gestionas tu casa, aprende todo lo que hay que saber sobre la gestión de ingresos con herramientas como Market Maker de HomeAway o Beyond Pricing para ayudarte a poner el precio adecuado a tu casa, y variar ese precio en función del mercado.