Pregunta
Compré mi primera propiedad de inversión el año pasado y ahora estoy preparando mis impuestos. ¿Puedo amortizar el inmueble para reducir mi base imponible?
Respuesta
Sí, absolutamente. En realidad, Hacienda esperará que la depreciación se calcule a partir de la venta de una propiedad de inversión con el fin de aumentar la cantidad de ganancias imponibles que tuvo en la propiedad, por lo que le conviene asegurarse de aprovechar la depreciación durante la propiedad.
Entonces, ¿qué puede depreciar? No sólo puede depreciar el edificio, sino que también puede depreciar cualquier inversión de capital adicional que haya realizado, que conlleva un calendario de depreciación mínimo de tres años. Estas inversiones se denominan comúnmente gastos de capital o mejoras CAPEX. Aquí hay algunos ejemplos de lo que se puede depreciar además del propio edificio:
- Los electrodomésticos, incluidos los frigoríficos, lavadoras, lavavajillas y estufas
- Las estufas
- Las mejoras de capital, como una remodelación de la cocina o el baño
- Las ventanas nuevas
- La sustitución del tejado completo
- Las mejoras del arrendamiento, como las revisiones del sistema eléctrico o los nuevos sistemas sépticos
- Las mejoras del paisaje
- Los gastos legales, si se desglosan por separado del importe de la compra original, y
- equipos utilizados para mantener la propiedad, como equipos de jardinería o aparatos de limpieza.
(Para más información sobre cómo se puede depreciar su propiedad de inversión, consulte el artículo de Nolo Cómo los propietarios pueden deducir los activos a largo plazo.)
Notará que el terreno no está incluido en la lista. El terreno no es un activo amortizable y no puedes deducirlo, ya que el terreno estaba ahí antes de que se pusieran los edificios y las mejoras, y seguirá estando una vez que éstos hayan desaparecido. Tampoco puedes amortizar los gastos de reparación o los contratos de servicios. Esos pueden ser deducidos de sus ingresos netos como gastos, pero no son elementos depreciables.
El período de tiempo para deducir la depreciación depende del tipo de inversión. Si se trata de un inmueble comercial, el periodo de amortización es de 39 años (frente a los 27,5 años de los inmuebles residenciales). Utilizando un método de depreciación lineal para una propiedad comercial que cuesta 2 millones de dólares, por ejemplo, recibiría una deducción anual de 51.282 dólares (2 millones / 39 = 51.282 dólares). Sus ingresos netos anuales se reducen así en esa cantidad, a efectos fiscales, reduciendo la cantidad de impuestos que debe al IRS.
A diferencia del edificio en sí, los artículos como los electrodomésticos o el equipo suelen entrar en un programa de depreciación más corto de cinco o siete años, debido a su vida útil prevista. Por otro lado, los hornos suelen tener un calendario de depreciación en línea con el propio edificio, ya sea una propiedad residencial o comercial. Para ver un desglose de los elementos depreciables y sus correspondientes calendarios, consulte el capítulo 2, Depreciación de la propiedad en alquiler, en la publicación 527 del IRS, Propiedad en alquiler residencial. El capítulo 2 es relevante para las propiedades comerciales, sin embargo, se pueden obtener detalles adicionales sobre las inversiones comerciales en el capítulo 4 de la Publicación 946 del IRS, Cómo depreciar la propiedad.