Siempre hay que tener un terreno. Esa fue una de las lecciones que le enseñó el abuelo de Edwin Harrison, que construyó la casa de su familia en la esquina de las calles Reeves y Burkett, en Third Ward.
«Tienes que tener tierra en Estados Unidos, porque en eso se basa este país, en la propiedad», dijo. «Así lo establecieron los blancos»
Aunque su abuelo se mudaría más tarde a Meyerland y otros barrios de Houston, la familia de Harrison regresó. Su hijo menor vive ahora en una de las casas que tuvo su abuelo y Harrison, que ya tiene 60 años, vive en Southmore Boulevard.
En esto piensa cuando considera el cambio que se extiende por Third Ward. La gentrificación. Por mucho que el término se refiera al cambio, ahora se ha convertido en una constante en las conversaciones sobre barrios como Third Ward, zonas históricamente negras e hispanas, cercanas al centro de Houston que han atraído a los promotores de viviendas adosadas.
Cuando por fin se presentó una renovación multimillonaria en el histórico Emancipation Park, los vecinos se preguntaron: ¿Acelerará esto el aburguesamiento? Mientras la Universidad de Houston crecía y ampliaba su huella de viviendas para estudiantes en el barrio durante décadas, los residentes se preguntaban: ¿Qué pasa con nosotros?
Las preocupaciones están justificadas. En la parte del barrio más cercana al centro, que incluye el Parque de la Emancipación, el valor medio de las viviendas aumentó un 176 por ciento entre 2000 y 2013, según un análisis de las estimaciones del censo realizado por Governing.
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Ha habido varias intervenciones destinadas a frenar la marea y crear asequibilidad. Los programas de ayuda al pago inicial financiados por el gobierno federal y administrados por la ciudad, junto con la Autoridad de Reestructuración de Tierras (LARA), tomaron propiedades vacantes con impuestos atrasados y las vendieron a bajo precio a promotores que aceptaron producir casas a precios asequibles. Los créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) son los responsables del primer nuevo desarrollo de la Autoridad de Vivienda de Houston en una década que se inauguró recientemente en Independence Heights.
En Third Ward específicamente, los grupos de desarrollo comunitario como Row House Community Development Corporation y el recientemente anunciado PRH Preservation, Inc, se dedican a proporcionar y gestionar viviendas de bajos ingresos.
Y luego están los esfuerzos del representante estatal Garnet Coleman, que a través de varias agencias cuasi-gubernamentales ha ayudado a amasar terrenos en el barrio, convirtiendo varios en viviendas asequibles con más en las obras.
En un estado que suele ser hostil a los esfuerzos liderados por la ciudad para crear o preservar la asequibilidad, estos esfuerzos no son insignificantes. Pero se necesita más, argumentan los defensores del barrio. Algo que no se limite a proporcionar subsidios para la propiedad de viviendas asequibles, sino que cambie el juego por completo.
Así que cuando la ciudad de Houston se dispuso a crear su propio Fideicomiso de Tierras Comunitarias (CLT, por sus siglas en inglés) con el objetivo de hacer asequible la propiedad de la vivienda, Third Ward fue uno de los barrios que observó con especial interés. Un fideicomiso de tierras prometía ser diferente de los anteriores programas de asequibilidad de la ciudad en varios aspectos, no siendo el menor de ellos la asequibilidad a largo plazo.
En un típico fideicomiso de tierras comunitarias, según un documento preparado para el consejo de la ciudad en diciembre de 2016 por la organización Grounded Network Solutions, «el típico acuerdo de arrendamiento de tierras entre un CLT y un propietario tiene un plazo de 99 años, puede ser heredado y puede ser renovado al final del primer plazo de 99 años por otros 99 años».
Pero hay mucha variabilidad en cómo pueden funcionar los fideicomisos, incluso dentro de los requisitos del estado. El fideicomiso de tierras de la ciudad, por ejemplo, será para toda la ciudad, mientras que en muchos otros casos, se centran en un barrio en particular. Y las organizaciones sin ánimo de lucro pueden utilizarse para fines residenciales o comerciales, pero generalmente se centran en la vivienda asequible, ya sea en régimen de propiedad o de alquiler.
Ahí es donde entra el fideicomiso de tierras comunitarias propuesto para Third Ward. Entre los objetivos del proyecto de plan de gran alcance para el barrio creado por la iniciativa Comunidades Completas del alcalde está la creación de un fideicomiso de tierras comunitarias. Independence Heights, otra zona históricamente negra a las afueras del Loop que se enfrenta al cambio de barrio, también ha explorado la idea de un fideicomiso de tierras comunitarias, realizando un estudio en 2017 para evaluar los patrones de propiedad actuales y establecer el nivel de interés entre los residentes.
«Reconocemos que hay comunidades que pueden querer un CLT basado en la comunidad, y lo apoyamos plenamente», dijo Tom McCasland, jefe del departamento de vivienda de la ciudad.
Con la experiencia de LARA, que resultó ser un esfuerzo algo lento que produjo hogares que incluso un empleado de la ciudad a veces encontró fuera del alcance, la ciudad tiene muchos de los recursos para lanzar algo como un fideicomiso de tierras. McCasland calcula que la subvención efectiva que podría recibir un comprador de vivienda aumentaría desde la cantidad actual que la ciudad ayuda a financiar a los compradores cualificados hasta unos 50.000 o 60.000 dólares.
Pero el esfuerzo en Third Ward implicaría crear algo nuevo. Y radical.
Una propuesta radical
«La dificultad aquí en Texas y en Houston es que realmente valoramos mucho la mercantilización del suelo», explicó Jeffrey Lowe, profesor asociado de planificación urbana y política medioambiental en la Texas Southern University y becario Kinder. «Muchas de nuestras políticas promueven básicamente la propiedad privada, no sólo que la tierra se mercantilice, sino que se mercantilice hasta su máximo valor»
Eso no quiere decir que no haya fideicomisos de tierras comunitarias en Texas. Los hay, y el más productivo de ellos, en opinión de Lowe, es el Guadalupe Community Land Trust de Austin, gestionado por la corporación de desarrollo del barrio.
Pero no hay ningún fideicomiso de tierras de barrio activo en la empresarial Houston. Así que mientras hay varios pasos involucrados en la creación de un fideicomiso de tierras del vecindario, incluyendo la incorporación como una organización sin fines de lucro, el establecimiento de los estatutos y las estructuras de gobierno, recibiendo una designación de la ciudad y la búsqueda de ciertas exenciones de impuestos, conseguir la participación de la comunidad es una gran parte del proceso.
«Es una cuestión de valores», dijo Lowe. «El modelo CLT es uno que no se presta al máximo que puede soportar el mercado. Se presta más a regalar el máximo de forma que los que más necesitan ayuda, las personas con menos ingresos, por ejemplo, tengan la oportunidad de tener una vivienda que puedan pagar».
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Además de proporcionar viviendas de alquiler asequibles, el Guadalupe Community Land Trust de Austin, por ejemplo, trabaja con compradores de viviendas cuyos ingresos están en o por debajo del 80 por ciento de la renta media del área y muchas de las personas a las que sirve están muy por debajo de eso. En 2017, el 80 por ciento del ingreso medio del área ascendió a $52,100 para un hogar de dos personas y $65,100 para un hogar de cuatro personas. El grupo también da prioridad a los hogares que tienen «vínculos de larga data con East Austin». Entre 1984 y 2018, el fideicomiso de tierras creció de siete a 60 hogares, según el último informe anual de la organización. Las familias compran las casas, vendidas muy por debajo del valor de mercado, y arriendan el terreno mismo al fideicomiso de tierras de la comunidad. De este modo, los propietarios pagan impuestos sólo por la casa, no por la propiedad.
Los fideicomisos de tierras también se crean para crear asequibilidad a largo plazo, lo que significa que los alquileres siguen siendo asequibles para una población objetivo. Si los propietarios venden, por ejemplo, hay medidas para asegurarse de que el dinero vuelve al fideicomiso de tierras para seguir subvencionando la propiedad de viviendas asequibles.
Hay formas en que los propietarios podrían beneficiarse del aumento de los valores. En el fideicomiso de la tierra de la ciudad de Houston, por ejemplo, todavía podría haber oportunidades para la creación de riqueza.
«Si usted tiene su fórmula de reventa establecido correctamente, el precio de reventa de la casa está creciendo con suerte en o sobre la tasa de crecimiento de los ingresos para su población objetivo, dijo McCasland. Digamos que una casa de 150.000 dólares aumenta su valor hasta los 170.000 dólares en 10 años. Si el propietario de la vivienda la vende, «se queda con los 20.000 dólares de plusvalía», dice McCasland, más el capital que puso cuando compró la casa. Con esta fórmula, en el mejor de los casos, la fundación puede vender la vivienda al nuevo precio y seguir considerándola asequible. En caso contrario, la fundación tendría que añadir más subvenciones a la vivienda. «El objetivo es equilibrar la creación de riqueza con la asequibilidad en un modelo de fideicomiso de tierras», dijo.
El Consejo de Desarrollo Económico de Emancipación del Tercer Distrito se ha movilizado en torno a la idea de que, frente al aburguesamiento, el barrio necesita su propio fideicomiso de tierras comunitarias para garantizar que los residentes en riesgo de desplazamiento puedan permanecer en su barrio.
Una asociación con el Departamento de Planificación Urbana del MIT en 2016 ayudó a sentar las bases para los planes de un fideicomiso de tierras comunitarias. Ese esfuerzo identificó el área alrededor del Parque de la Emancipación como una zona muy adecuada para un fideicomiso de tierras. Sin embargo, la clave para lograr ese objetivo sería que los propietarios de tierras existentes en el vecindario trabajaran juntos para hacer que esa tierra esté disponible.
«La fuerza es que la comunidad es dueña de la tierra y permite que los propietarios, los residentes a largo plazo, tengan una opinión sobre lo que sucede con su tierra», dijo Shanette Prince, coordinadora de la comunidad de la organización que reúne a los residentes, las empresas, las iglesias y otros grupos en todo el vecindario. «Los residentes tienen voz y voto en lo que ocurre con sus tierras a largo plazo», dijo, y serían «capaces de organizar colectivamente esa tierra y asegurarse de que la tierra se utiliza de la manera en que la comunidad quiere que se utilice».
Raíces profundas, grandes esperanzas
La promesa es alta. Podría significar aumentar la asequibilidad, evitar los desplazamientos y crear viviendas seguras y protegidas. Más allá de eso, Lowe dijo que algunos modelos, en particular los que dan prioridad al control del vecindario, pueden realmente fomentar la democracia y servir como plataforma para la organización de base en general. «Es una plataforma que ayuda a construir el capital social y político humano», dijo.
En todo el país, hay más de 220 fideicomisos de tierras. Varían en tamaño y ubicación, pero tienden hacia las costas. Hay fideicomisos de tierras urbanas y rurales. El movimiento tiene sus raíces en la época de los derechos civiles, explicó Lowe, cuando ofrecía una promesa particular a los estadounidenses de raza negra que veían en ellos el potencial para mitigar las estructuras y políticas desiguales que les impedían participar en la sociedad de la misma manera que los estadounidenses blancos. La propiedad de la vivienda era sólo una de las vías de creación de riqueza y estabilización de los barrios de la que muchas familias negras estaban excluidas y en el sur rural. Los fideicomisos de tierras, como New Communities Inc. en Georgia, también ofrecían una vía de estabilidad como salida a la aparcería.
Un fideicomiso de tierras comunitarias representaba la oportunidad de deshacer cientos de años de desposesión. En lugar de representar una pérdida de propiedad, el fideicomiso de tierras ofrecía lo contrario.
El movimiento creció lentamente hasta mediados de los años 90, cuando el número de fideicomisos de tierras creció significativamente, duplicándose aproximadamente en una década.
Muchos de esos obstáculos a la creación de riqueza que algunos de los primeros partidarios de los fideicomisos de tierras identificaron persisten hoy en día. Un estudio reciente del Distrito de Tasación de Impuestos del Condado de Harris, por ejemplo, descubrió que la raza y la demografía del vecindario eran factores significativos en la valoración de las viviendas, en igualdad de condiciones. Incluso con la propiedad de la vivienda, se ha suprimido la riqueza potencial que los barrios negros pueden crear a partir de sus casas.
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Durante ese mismo periodo en el que los fideicomisos de tierras despegaron, la gentrificación, un término que existe desde hace casi tanto tiempo como el de fideicomiso de tierras comunitarias, estrechó su control en las ciudades de todo el país. Entre 1990 y 2000, el 8,6% de los tramos censales susceptibles de aburguesarse -lo que significa que la mediana de los ingresos y los valores de los hogares ya estaban por encima de un determinado nivel- se aburguesaron de hecho, en comparación con el 18,4% desde 2000, según el análisis de Governing. Varios de los tramos censales incluidos en el área de Greater Third Ward se encontraban entre los que se estaban aburguesando en el análisis.
«Para mí, todo tiene que ver con la velocidad del cambio», dijo Shannon Van Zandt, directora del departamento de arquitectura del paisaje y planificación urbana de la Universidad de Texas A&M. Coautor de un estudio reciente sobre fideicomisos de tierras comunitarias y gentrificación, Van Zandt dijo: «Quieres que las cosas aumenten de valor, pero lo suficientemente lento como para que los ingresos puedan mantenerse al día con el aumento de los impuestos».
Junto con Myungshik Choi y David Matarrita-Cascante, Van Zandt encontró que la presencia de un fideicomiso de tierras comunitarias parecía estabilizar los valores de la vivienda en los tramos censales que se estaban gentrificando entre 2000 y 2010. «Lo importante de esto es que frena el ritmo de aburguesamiento», explicó. La presencia de un fideicomiso de tierras comunitarias disminuyó las probabilidades de gentrificación en un 70 por ciento, según el estudio, en el modelo de muestra completa cuando todos los demás factores se mantuvieron iguales.
Hubo otros hallazgos, algunos más difíciles de explicar, como que la permanencia de los residentes en realidad no cambió en los barrios de gentrificación con CLTs o en los barrios de no gentrificación, pero, en contra de gran parte de la sabiduría actual, la duración de la residencia en realidad aumentó en los barrios de gentrificación sin CLTs y en los barrios de no gentrificación con CLTs. Para Van Zandt, este hallazgo es un poco desconcertante. Una posible explicación podría ser «una especie de obstinación o atrincheramiento». Los estudios cualitativos, como uno de la Universidad de Texas que examinó los efectos de la gentrificación en los residentes de larga data que se quedaron, han demostrado que el desplazamiento es sólo uno de los posibles impactos negativos en los residentes existentes.
Aún así, la conclusión general a la que llega Van Zandt es que los fideicomisos de tierras comunitarias pueden ofrecer una forma de mitigar el aburguesamiento de los barrios y proporcionar opciones genuinas sobre la permanencia o la salida. «Quieres que la gente tenga opciones, y quieres que sean capaces de elegir», dijo.
«Es la revitalización de los barrios la que encajaría en una política pública que garantice que los que más necesitan la ayuda se beneficien», dijo Lowe. «En mi opinión, ése es el mayor desafío aquí en Houston, porque no tenemos una política pública establecida».
Una venta difícil
Como director ejecutivo de Row House Community Development Corporation, Harrison supervisa, entre otras cosas, el programa de viviendas asequibles de la organización en Northern Third Ward. «Proporcionamos viviendas a personas con bajos ingresos, pero todo lo que hacemos es de alquiler, porque el 75% de las personas que viven alquilan», dijo Harrison.
El ve esa necesidad a diario. También ve lo difícil que puede ser conseguir las subvenciones necesarias para ofrecer una vivienda realmente asequible. «Se necesita una gran cantidad de subvenciones para ayudar realmente a las personas que viven en zonas como el Third Ward, debido al rápido aumento del valor de las propiedades», dijo. Para Row House CDC, por ejemplo, el condado ofrece una rebaja en la tasa de impuestos, y valora las viviendas de alquiler de bajos ingresos de la organización basándose en el flujo de caja que obtiene de esas propiedades, que es significativamente menor de lo que la propiedad podría estar generando a valor de mercado.
Miembros de Houston Southeast, invitados y funcionarios locales electos, entre ellos el representante estatal Garnet Coleman y el alcalde Sylvester Turner (centro), cortaron la cinta de la Avenida Emancipación.
«Estábamos comprando terrenos tranquilamente. Así es como se hace», dijo. «Mi familia lleva 100 años en esta zona del Third Ward», añadió. «Conozco a mis electores. Ya hemos hecho planes antes. El primer plan de reurbanización de Third Ward se hizo en 1993»
Desde la perspectiva de Coleman, la TIRZ ha actuado como un fideicomiso de tierras de facto, reuniendo terrenos y desarrollándolos para que sean asequibles. Apoya a la EEDC y los esfuerzos para crear un fideicomiso de tierras formal en el barrio, pero lo ve como un trabajo paralelo a su trabajo, en su mayor parte.
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Desde fuera, las maniobras de tantos organismos cuasi gubernamentales pueden parecer lentas y distantes. Pero Coleman dijo que eso es parte de la realidad de la producción de viviendas asequibles. «Somos transparentes. Todo ese terreno que compramos tenía que estar en la agenda de una entidad pública», dijo. Hay una especie de plan maestro para las propiedades de Midtown, dijo, pero «no se ha dado a conocer» todavía.
Al igual que Harrison, ve un papel para un fideicomiso de tierras comunitarias, pero también tiene reservas. Por un lado, dijo que está menos interesado en la propiedad de la vivienda y más en la vivienda de alquiler de baja densidad. Por otro, aún no está seguro de que la gente acepte el modelo. ¿Qué pasa, reflexionó, cuando «los nietos entran ahí y creen que es su casa, y resulta que no es realmente su casa»
En el modelo de fideicomiso de tierras comunitarias, la casa es suya pero no el terreno, lo que podría no ser el acuerdo exacto que esperaban. Aun así, como explicó McCasland, la oportunidad de crear riqueza sigue existiendo, incluso si el propio terreno se arrienda.
Además, está todo el trabajo que ya se está haciendo. «Llevamos 26 años trabajando en ello», dijo Coleman. «Fue entonces cuando se creó el Consejo de Reurbanización del Tercer Distrito y de ahí surgió Old Spanish Trail/Almeda Corridors TIRZ y Houston Southeast Management District. Yo aprobé el proyecto de ley para Houston Southeast.»
De hecho, Harrison da crédito al liderazgo de Coleman por apoyar lo que hay de vivienda asequible en el barrio ahora.
Todos estos esfuerzos, tan dependientes del gobierno, no ofrecen lo que hacen los fideicomisos de tierras comunitarias, argumentó Lowe.
Complete Communities, aunque bien intencionado para dirigir los recursos a los vecindarios largamente desatendidos, «es sólo una iniciativa», dijo, «no es una intervención política.» Las diversas estrategias disponibles en la actualidad para financiar viviendas asequibles están, en definitiva, orientadas al mercado. «Por ejemplo, no tenemos un fondo fiduciario para la vivienda. No tenemos una zonificación de inclusión», dijo Lowe. «Lo que un modelo de fideicomiso de tierras de la comunidad proporcionaría una alternativa … podría ser, sostengo, aquí en Houston, una intervención política importante que comenzaría a garantizar que los residentes de bajos ingresos se beneficien del cambio del vecindario»
Y eso sería radical. El hipotético ejemplo de los nietos de Coleman, por ejemplo, tendría que ser enfrentado. «Tienes un problema de confianza», dijo Harrison. Al pensar en el fideicomiso de tierras de la ciudad, McCasland subrayó que las expectativas tendrían que ser muy claras para cualquier comprador potencial. «El fideicomiso de la tierra tiene que establecer las expectativas con los compradores de viviendas», dijo, «Tienen que ser la persona que los mira a los ojos diciendo: ‘Usted no está comprando una casa regular aquí, aquí están sus restricciones.'»
Eso, dijo Lowe, podría ser particularmente difícil de hacer en Houston. «Aquí en Houston, a la gente le gusta la idea de un enfoque en el que se benefician las personas de bajos ingresos», dijo, «pero cuando se trata de ponerlo en práctica, está tan lejos de lo que están acostumbrados … que es muy difícil para ellos aceptar el enfoque del fideicomiso de tierras de la comunidad».
Lo que se reduce, entonces, es una cuestión de valores, como dijo Lowe. «La revitalización de la comunidad no ha sido nuestro objetivo», dijo Lowe. En cambio, «ha sido principalmente la reurbanización de lugares donde los enfoques de mercado benefician a los que ya tienen los medios». El fideicomiso de tierras comunitarias es un enfoque alternativo a eso y al mismo tiempo podría ayudar a avanzar en la democratización» y la organización de base, explicó. «Si creemos que eso es importante, entonces tenemos que pensar en formas de reconstruirlo»
Leah Binkovitz (@leahbink) es la editora principal del Kinder Institute for Urban Research y de su blog Urban Edge. Anteriormente cubrió el condado de Fort Bend para el Houston Chronicle. This story originally appeared on The Urban Edge.
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