Comparación de hipotecas de interés variable frente a hipotecas de interés fijo | NextAdvisor with TIME

Por qué los ARMs no tienen sentido ahora mismo

Elegir entre un ARM y una hipoteca a tipo fijo tiene que ver con el riesgo frente a la recompensa. Con una hipoteca de tipo fijo, el prestatario se asegura un tipo de interés durante toda la vida de la hipoteca. Con un tipo de interés variable, el prestatario asume el riesgo de que su tipo suba en el futuro. A cambio del mayor riesgo, el prestatario suele obtener un tipo de interés inicial más bajo.

Ahora mismo, la diferencia en los tipos iniciales de las hipotecas ajustables es mínima o inexistente en relación con un préstamo de tipo fijo, explica Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate.com. «Si no obtienes ningún beneficio, pero sigues asumiendo la misma cantidad de riesgo, ¿por qué molestarse?».

El panorama económico actual no hace sino aumentar el atractivo de los ARM. Una situación en la que los ARMs tradicionalmente han tenido sentido es cuando usted planea vender la propiedad antes de que la tasa se reajuste. Esta estrategia depende de que los precios de la vivienda suban o al menos se mantengan estables.

Si bien los precios de las viviendas han aumentado en muchas áreas, impulsados por los bajos tipos hipotecarios récord y el bajo inventario de viviendas, nadie puede garantizar que esto continúe a largo plazo. Después de todo, en enero de 2020, ¿cuántos expertos pronosticaban un descenso de varios billones de dólares en la economía mundial? Y con el desempleo todavía en dos dígitos y el COVID-19 que sigue aumentando a finales del verano en muchas partes de Estados Unidos, es importante planificar para la incertidumbre futura.

Después de disminuir constantemente desde los años 80, las tasas hipotecarias no tienen mucho más espacio para caer. Por lo tanto, si está en condiciones de permitirse una vivienda o de refinanciar, fijar un tipo de interés fijo es el camino a seguir.

Además, con una hipoteca a tipo fijo tienes la flexibilidad de elegir un plazo de amortización más corto, como un préstamo a 15 años. En comparación con una hipoteca a 30 años, un préstamo hipotecario a 15 años tendrá una tasa de interés más baja, pero pagos mensuales más altos. Es posible que pague más al mes, pero los prestatarios están dispuestos a hacerlo para saldar la deuda más rápidamente y ahorrar miles de dólares en pagos de intereses durante la vida del préstamo, dice Nadia Alcide, profesional hipotecaria de Mortgage Biz of Florida. Y la opción de tomar una hipoteca a más corto plazo no suele estar disponible con un ARM.

¿Qué tiene que cambiar para que un ARM tenga sentido?

Para que los ARM tengan más sentido para la gente, el diferencial entre las hipotecas de tasa fija y las de tasa ajustable tendría que aumentar, lo que es más probable que ocurra cuando las tasas de interés aumentan en general.

En cualquier caso, los ARMs seguirán teniendo sentido sólo para un pequeño subgrupo de compradores de vivienda y aquellos que buscan refinanciar. Aquí hay algunas situaciones en las que un ARM puede tener sentido, si representa un ahorro significativo sobre un préstamo de tasa fija.

Definitivamente no está manteniendo el préstamo a largo plazo

Las carreras de muchas personas les permiten esperar y planificar el traslado de vez en cuando. Para las personas en esta posición, un ARM podría ser una opción más barata que una hipoteca de tasa fija. Especialmente si sabe que tendrá que mudarse en los próximos 5-10 años.

Pero incluso en esta circunstancia, querrá hacer números. Con un ARM usted todavía es responsable de los costos de cierre. Los costos de cierre pueden ser del 2% al 6% del monto del préstamo, y para una casa promedio son miles de dólares que pagará por adelantado. Si sólo va a estar en la casa durante un año o dos, entonces podría ser más barato alquilar que comprar con cualquier tipo de hipoteca.

Puede poner el ahorro extra a su favor

Cuando el ahorro mensual de un ARM es significativo, puede poner el ahorro extra a trabajar.

El período introductorio de una hipoteca de tasa ajustable – cuando la tasa está en su punto más bajo – puede ser una oportunidad para aumentar sus ahorros para la jubilación, o para construir su fondo de emergencia. También podría tomar el dinero que está ahorrando y pagar su capital.

Si planeas pagar tu hipoteca en 10 años, un ARM con una tasa introductoria de 10 años podría ayudarte a hacerlo más fácilmente. El capital extra que construya puede facilitarle la refinanciación o el ahorro al no tener que pagar el seguro hipotecario privado antes.

Hay una advertencia para este enfoque: tiene que estar en una situación en la que si su tasa aumenta, pueda pagarla. Puede planificar esto por adelantado porque un ARM tiene límites sobre cuánto puede aumentar la tasa, de una sola vez o durante la vida del préstamo. Si en algún momento considera un ARM, asegúrese de preguntarle a su prestamista sobre estos límites.

Está tomando un préstamo Jumbo

Los préstamos Jumbo son préstamos no conformes porque exceden el monto en dólares establecido por Fannie Mae y Freddie Mac. Para 2020, el límite es de 510.400 dólares para la mayor parte del país, pero puede ser hasta un 150% superior en las zonas donde las viviendas son más caras.

Debido a que los préstamos jumbo no están garantizados por el gobierno, son más arriesgados para los prestamistas y tienen directrices de suscripción más estrictas. Por eso los préstamos jumbo también tienen tipos de interés más altos, en comparación con los préstamos conformes.

Debido a estos tipos más altos, el diferencial entre los préstamos jumbo ARM y los de tipo fijo puede ser mayor que con los préstamos conformes. Por lo tanto, usted podría ahorrar más durante el período de tasa introductoria, pero los préstamos jumbo son, por definición, préstamos más grandes. Así que cualquier aumento futuro de la tasa en un ARM jumbo tendrá un mayor impacto en su presupuesto mensual.

Sus ingresos van a aumentar

Hay algunas situaciones en las que un ARM puede tener sentido para los hogares de alto valor neto o de mayores ingresos, dice McBride. Si espera un gran aumento de ingresos, entonces un ARM podría tener sentido para usted. Un médico que está terminando su residencia es un buen ejemplo de alguien a quien se aplica esto.

El pago más bajo de una tasa ajustable puede ofrecer flexibilidad si sus ingresos son variables o estacionales, dice. Pero, de nuevo, enfatizó que esto sólo funciona en casos extremos, por ejemplo, atletas o artistas.