Formulario de escritura de propiedad

Guía de pactos racionales y restrictivos de la vivienda

Por el equipo editorial de FormSwift

19 de julio, 2018

Tratando con convenios restrictivos

Introducción

Las escrituras de propiedad a menudo contienen convenios restrictivos que limitan el uso y la venta de una propiedad. Históricamente, los convenios se utilizaban para mantener los barrios racialmente segregados. Hoy en día, se utilizan para restringir una amplia gama de elementos mucho más benignos de la propiedad de una vivienda. Esta guía le ayuda a identificar los pactos restrictivos en su propia escritura, cómo asegurar el cumplimiento de esas restricciones y cómo desafiar las que considere injustas.

¿Qué es un pacto restrictivo de vivienda?

Un pacto restrictivo de vivienda es un acuerdo entre el dueño de la propiedad y otras partes (vecinos, compradores potenciales, etc.) que limita el uso de la propiedad y a quién puede venderse. Normalmente, los pactos restrictivos están escritos en la escritura directamente o están referenciados si la escritura está archivada en la oficina del gobierno del condado o municipal o en la asociación de propietarios (HOA).

Los pactos restrictivos se aplican a la propiedad en sí, y no al propietario que firma el acuerdo. Por lo tanto, los convenios siguen siendo legalmente vinculantes en caso de venta de la propiedad.

Hoy en día, las HOA, los promotores, los constructores, etc., utilizan los convenios para proteger el valor de la propiedad en las urbanizaciones. Por ejemplo, los convenios pueden restringir o guiar las adiciones a la casa, el color de la pintura exterior, si se puede añadir una piscina, construir un determinado tipo de valla, etc.

Convenios de vivienda racial: Una visión histórica

A finales del siglo XIX, casi todas las ciudades de Estados Unidos utilizaban leyes de zonificación basadas en la raza. El gobierno federal institucionalizó los pactos raciales a mediados de la década de 1930 con la creación de la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas (HOLC, por sus siglas en inglés) y la Autoridad Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés).

Aunque el Tribunal Supremo prohibió los pactos raciales en materia de vivienda en 1948, tendrían que pasar otras dos décadas, y la aprobación de la Ley de Vivienda Justa (1968), antes de que se prohibiera realmente la discriminación racial en la vivienda. En los años anteriores a la Ley de Vivienda Justa, varios estados, entre ellos California, aprobaron iniciativas electorales que protegían el derecho de los propietarios blancos a discriminar en la venta o el alquiler de su vivienda. Sin embargo, estas iniciativas fueron normalmente rechazadas por el Tribunal Supremo.

Debido a que estaban escritas directamente en las escrituras, los pactos raciales y restrictivos siguen apareciendo en los documentos de propiedad de todo el país, a pesar de que son inaplicables e inconstitucionales.

Cómo manejar los pactos restrictivos

Es importante que los propietarios lean sus escrituras y busquen cualquier lenguaje relacionado con un pacto restrictivo. Si encuentra uno, asegúrese de que puede cumplir con los pactos existentes y que son justos y constitucionales. Si no lo son, debería considerar la posibilidad de consultar con un abogado inmobiliario para conocer sus posibles recursos legales.

Evitar los pactos

Comience por determinar si algún pacto en su escritura es restrictivo. Los pactos raciales, por ejemplo, no son ejecutables. Además, muchos pactos tienen fecha de caducidad. Si su escritura contiene un pacto caducado, ya no es válido.

Con esto en mente, tenga cuidado de no violar los pactos legales vigentes. Si decide ignorar uno legal, se arriesga a que un vecino o su HOA tomen medidas legales contra usted.

Cómo eliminar convenios restrictivos

Si tiene un convenio restrictivo en su escritura que desea eliminar, podría llevar su queja a su HOA. Sin embargo, es poco probable que le ayuden. Después de todo, el trabajo de su HOA es hacer cumplir los convenios.

Algunas HOAs pueden permitirle eludir un convenio restrictivo sin tener que pasar por el proceso legal de eliminarlo. Por ejemplo, pueden concederle una exención. Si, por el contrario, desea desviarse ligeramente de una restricción, una HOA puede conceder una varianza. Por ejemplo, una HOA puede conceder una varianza para una altura de la valla ligeramente superior al límite de la comunidad, o para un color un tono más oscuro (o más claro) que las opciones asignadas.

Si su HOA se niega a conceder una renuncia o restricción, podría considerar la posibilidad de emprender acciones legales contra la HOA. En este escenario, un juez decidiría si modificar la escritura. Para el tribunal, necesitará lo siguiente:

• Identificación del terreno sujeto a las restricciones de la escritura
• Identificación de cualquier beneficiario conocido/potencial
• Razón por la que quiere eliminar el pacto

Hay una última opción: el seguro de indemnización. El seguro de indemnización protege a los propietarios si el dueño viola el convenio y el beneficiario emprende acciones legales para hacerlo cumplir. El seguro de indemnización puede cubrir lo siguiente: las alteraciones realizadas en la propiedad del propietario, la reducción del valor de la propiedad del propietario, los daños generales o la indemnización.

Conclusión

La historia de los pactos restrictivos es desagradable. Aunque el Tribunal Supremo prohibió los elementos más discriminatorios de los pactos, las restricciones de las escrituras siguen siendo habituales para los propietarios. Esperamos que esta guía ofrezca una visión detallada sobre cómo cumplir o impugnar los pactos vinculados a su propia propiedad.

Segregación y violencia armada en las principales áreas metropolitanas de Estados Unidos

19 de julio de 2018



Metodología

Nuestro equipo de FormSwift quería determinar la relación entre la segregación y la violencia armada en las principales áreas metropolitanas de Estados Unidos. Para ello, calculamos una puntuación de segregación y una puntuación de violencia armada para cada área metropolitana. Nuestra puntuación de segregación se determinó ponderando uniformemente los siguientes factores en un total: el número del índice de segregación entre blancos y negros (datos de la Oficina del Censo de 2005-2009), el porcentaje de estadounidenses de raza negra que viven en barrios predominantemente blancos, el índice de disimilitud de la segregación y el índice de aislamiento de la segregación (datos de 2010 del Instituto Manhattan). Nuestra puntuación de violencia con armas de fuego se calculó como la suma de la tasa de suicidios y homicidios con armas de fuego en todos los grupos de edad (datos de la Oficina del Censo de 2009-2010). Hemos trazado estas puntuaciones y hemos creado una clasificación por área metropolitana basada en los totales combinados.