Guía de matemáticas inmobiliarias + Hoja de trucos de matemáticas inmobiliarias imprimible

Las matemáticas inmobiliarias son increíblemente importantes no sólo para el examen de bienes raíces, sino para su carrera inmobiliaria. Entender las matemáticas de bienes raíces y hacer problemas de matemáticas de bienes raíces no sólo puede darle una ventaja cuando se convierte en un agente; pero hacer el examen de bienes raíces mucho más fácil!

¿Cuántas matemáticas hay en el examen de bienes raíces?

Independientemente del estado en el que está tomando su examen de bienes raíces, habrá matemáticas de bienes raíces. Es un hecho; las matemáticas inmobiliarias aparecerán. Es difícil dar un número exacto ya que cada estado varía. Sin embargo, en promedio, nuestros datos sugieren que entre 5 y 20 preguntas de matemáticas están en el examen de bienes raíces de cada estado.

Dado que entre 5 y 20 preguntas puede ser un gran margen, lo mejor es estar lo más preparado posible, sobre todo porque cada pregunta correcta es igual de importante que la siguiente en el examen de bienes raíces.

¿Cuántas matemáticas usaré como agente inmobiliario?

¿Hay muchas matemáticas en el sector inmobiliario? Si bien es posible que no utilices las matemáticas inmobiliarias todos los días como agente, es esencial saber de qué estás hablando. Lo peor que puede hacer un agente es parecer inculto o poco preparado. Cosas como saber cuántos pies cuadrados hay en un acre, o cómo encontrar el GRM anual, es crítico, y los agentes necesitan saber cómo hacerlo.

¿Son las matemáticas inmobiliarias difíciles?

Las matemáticas inmobiliarias no son en absoluto difíciles, pero se necesita práctica para poder aplicar los conceptos correctamente. Créame, yo lo entiendo. Las matemáticas, en general, pueden dar miedo, pero las matemáticas inmobiliarias son una de esas cosas que, después de una buena cantidad de práctica, se vuelven mucho más fáciles. Y sí, puedes usar una calculadora en el examen de bienes raíces en la mayoría de los estados. Así que no te preocupes demasiado por la aritmética.

Y …. por supuesto, por suerte para ti, hemos elaborado esta guía sobre matemáticas inmobiliarias para hacerte la vida mucho más fácil!

Definiciones de matemáticas inmobiliarias

El factor más importante para entender las matemáticas inmobiliarias es aprender las palabras que las acompañan. Y, ¿adivina qué? De lejos, la parte más sustancial del examen inmobiliario es el vocabulario y las definiciones. Entendiendo ambas cosas, ya estás un paso más cerca de superar el examen y de entender las matemáticas inmobiliarias.

Aquí tienes una lista de definiciones de matemáticas inmobiliarias que son esenciales tanto para obtener tu licencia inmobiliaria como para hacer el examen inmobiliario.

Ad valorem – La frase latina ad valorem significa «según el valor.»

Amortización – La amortización es cuando los pagos se dividen en cantidades iguales durante la duración del préstamo.

Apreciación – Una tasación es una estimación del valor aproximado de algo.

Apreciación – La apreciación es cualquier ganancia en el valor de una propiedad a lo largo del tiempo por cualquier causa.

Capitalización – La capitalización es la conversión de activos o ingresos en capital.

Tasa de capitalización – La tasa de capitalización se utiliza para indicar la tasa de rendimiento que se espera que se genere en una propiedad.

Cetris peribus – Una frase latina que significa «otras cosas iguales» o, en términos sencillos, todas las cosas que permanecen constantes.

Comisión – Una comisión es una tarifa pagada a un agente para realizar una transacción.

Deuda – Algo que se debe o se promete.

Depreciación – La depreciación es cualquier pérdida en el valor de una propiedad a lo largo del tiempo por cualquier causa.

Puntos de descuento – Los puntos de descuento también conocidos como puntos de hipoteca son intereses prepagados.

Arrendamiento neto doble – «»Doble»» significa que se añadirán dos costes adicionales a su alquiler base. Por lo general, los impuestos y los costos de seguro se añaden al pago mensual del arrendamiento.

Capital – El capital es la diferencia entre el valor de mercado de su casa y la cantidad que usted debe al prestamista que tiene la hipoteca.

Escrow – Escrow es una manera para que el dinero y la propiedad sean transferidos de una parte a otra a través del uso de un agente neutral, de terceros también conocido como un agente de custodia. El depósito en garantía hace que sea mucho más seguro para los compradores y vendedores para cerrar la venta sin preocuparse de ser desairado o engañado.

Multiplicador de renta bruta – La relación del precio de una inversión inmobiliaria a su renta anual antes de la contabilidad de los gastos tales como impuestos a la propiedad, seguros y servicios públicos. Más específicamente es una medida del valor de una propiedad de inversión que se obtiene dividiendo el precio de venta de la propiedad por su renta bruta anual.

Interés – Dinero que se paga o se debe regularmente a una tasa determinada.

Inversión – Una inversión es la compra legal de algo que no se consume hoy pero que se hará en el futuro para crear beneficios.

Valor de mercado o precio de mercado – El precio de venta real de la propiedad. Así, si su casa se vende por 200.000 dólares. Su valor de mercado es de 200.000 dólares.

Tasa de molino – La tasa de molino es la cantidad de impuesto a pagar por cada dólar del valor tasado de una propiedad. La tasa de molino también se conoce como la tasa de milaje.

Listado neto – Un listado neto es cuando un agente se compromete a vender la propiedad de un propietario por un precio mínimo establecido. Todo lo que supere el precio mínimo pertenece al agente como comisión.

Ingresos netos de explotación – Los ingresos totales de una propiedad menos todos los gastos de explotación.

Impuesto sobre la propiedad – El impuesto sobre la propiedad es un impuesto ad-valorem sobre los bienes inmuebles, calculado por el gobierno local, que es pagado por el dueño de la propiedad. El impuesto suele basarse en el valor de la propiedad.

Principal – La cantidad prestada (como el valor nominal de un título de deuda).

Tasa de impuestos – La tasa de impuestos es la tasa designada por el gobierno para gravar a una persona, empresa o entidad.

Arrendamiento neto triple – «Triple» significa que se añadirán tres costes adicionales a su alquiler base. Por lo general, los impuestos, el seguro y el mantenimiento se añaden al pago mensual del alquiler.

Para una lista más extensa, aquí está nuestra lista completa de términos de bienes raíces & definiciones.

Fórmulas matemáticas de bienes raíces

Entender las fórmulas matemáticas de bienes raíces son tan importantes como aprender sus definiciones. Con muchas fórmulas matemáticas, lo mejor es practicar por sí mismo, pero llegaremos a eso más adelante- esta una lista completa de fórmulas matemáticas inmobiliarias en su forma más básica. Para saber más sobre cada una de ellas, sigue desplazándote hacia abajo.

Fórmula de la comisión

Comisión = (precio de venta de la vivienda) x (porcentaje de la comisión)

Fórmula simple del interés

Interés = (importe del capital) x (tipo de interés) (tiempo)

Renta bruta Fórmulas del multiplicador

Multiplicador de la renta bruta = (precio de la vivienda) / (renta bruta del alquiler)

Renta bruta anual del alquiler = (renta mensual del alquiler) x (12)

Regla 28/36 o «Regla de la hipoteca.» Fórmula

Costes de la vivienda para optar a la mayoría de los préstamos= (ingresos brutos mensuales o anuales) x (.28 o .36)

Fórmulas de descuento de puntos

Puntos de descuento = Interés prepagado

Punto de equilibrio = (coste de los puntos) / (ahorro en la cuota mensual)

Fórmulas de impuestos sobre la propiedad

Tasa de impuestos sobre la propiedad = (valor de tasación) x (tasa de milésima)

Valor de tasación = (tasa de tasación) x (valor de mercado)

1 milésima = equivalente a 1/1,000 de dólar o 1 dólar de impuesto a la propiedad.

Otras fórmulas útiles de matemáticas inmobiliarias

1 Acre = 43560 pies cuadrados

Área (pies2) = (pies de largo) x (pies de ancho)

Perímetro = (lado) + (lado) + (lado)

Comisión

La mayoría, si no todos, los agentes inmobiliarios ganan dinero a través de la comisión. Una comisión es un honorario que se paga a un agente por realizar una transacción. Una comisión suele ser un porcentaje del precio de venta de la propiedad, aunque a veces puede ser una tarifa plana.

Como muchos de ustedes saben, los agentes son vendedores con licencia que trabajan bajo un corredor. Los agentes no pueden trabajar de forma independiente y, por tanto, tienen prohibido que los consumidores les paguen una comisión directamente. Los corredores, en cambio, pueden trabajar de forma independiente. Así que vale la pena señalar, que toda la comisión debe ser pagada directamente al corredor, entonces el corredor divide la comisión con sus agentes.

Normalmente los agentes inmobiliarios representan a un comprador o a un vendedor. Así que cuando se trata de dividir la comisión, se divide entre todas las partes apropiadas. Esas partes incluyen a los agentes del listado, sus corredores, el agente del comprador y su corredor también. Pero todo depende del acuerdo que tenga el agente con el corredor.

Por nuestro bien (así como por lo que aparece en el examen inmobiliario), vamos a hacer repartos de comisiones tradicionales. La fórmula para encontrar la comisión en un reparto de comisiones tradicional es bastante sencilla, sólo hay que multiplicar el porcentaje que se tenga por el precio total de la vivienda.

Así que por ejemplo: Si vendes una casa por 200.000 dólares con una comisión del 5%, la comisión total sería de 10.000 dólares. A partir de ahí, con esos 10.000 dólares, se divide en consecuencia. Esa parte, como ya se ha dicho, varía.

También es importante tener en cuenta que la comisión sale del coste de la vivienda; no es una cuota adicional. Así, por ejemplo, si se vende esa casa por 200.000 dólares, el comprador sigue pagando 200.000 dólares, entonces el vendedor sólo resta la comisión del total. Así que el vendedor se lleva a casa 190.000 dólares.

Multiplicador de la renta bruta

El multiplicador de la renta bruta es la relación entre el precio de una inversión inmobiliaria y sus ingresos anuales por alquiler antes de contabilizar gastos como los impuestos sobre la propiedad, el seguro y los servicios públicos. Más específicamente, es una medida del valor de una propiedad de inversión que se obtiene dividiendo el precio de venta de la propiedad por su renta bruta anual.

El multiplicador de renta bruta se utiliza en la valoración de bienes raíces comerciales. El problema con el multiplicador de la renta bruta es que es una medida aproximada limitada, ya que no considera el coste de factores como los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento y las vacantes. Es útil para comparar y seleccionar propiedades de inversión donde la depreciación y los números son similares.

El cálculo del multiplicador del alquiler bruto es fácil. Todo lo que tiene que preocuparse es el precio de la propiedad, los ingresos brutos del alquiler y el propio GRM. La fórmula es Multiplicador del Alquiler Bruto = Precio de la propiedad / Ingresos brutos por alquiler. Aquí hay un ejemplo.

Digamos que usted tiene la siguiente información:

un edificio de 4 unidades con un precio de venta de 200.000 dólares y rentas brutas anuales de 25.000 dólares. Utilizando la fórmula, podemos tomar el precio de la propiedad y dividirlo por la renta anual.

Así que sería: $200,000/$24,000 que = 8.33. Así que tu GRM es 8,33

También es importante tener en cuenta que el examen puede intentar despistarte y decirte la renta bruta mensual del alquiler, en lugar de la anual. Para ello, basta con convertirlo (multiplicando por 12). Así, si la propiedad tiene una renta mensual de 2.000 dólares, multiplícala por 12, lo que te dará una renta anual de 24.000 dólares. Por último, si aún no se ha dado cuenta, el multiplicador de la renta bruta es el número de años que la propiedad tardaría en pagarse a sí misma en renta bruta recibida. Así que en casi todos los casos, los inversores inmobiliarios quieren un Multiplicador de Alquiler Bruto más bajo.

Regla 28/36 o «La regla general de las hipotecas»

La regla 28/36 establece: un hogar debe gastar un máximo del 28% de sus ingresos brutos mensuales en los gastos totales de la vivienda y no más del 36% en el servicio total de la deuda. Los prestamistas suelen querer que no se destine más del 28% de los ingresos brutos mensuales a los gastos de la vivienda, incluidos el pago de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro. Una vez que añada los pagos mensuales de otras deudas, el total no debería superar el 36% de sus ingresos brutos. Si su relación deuda-ingresos supera estos límites en una vivienda, es posible que no pueda obtener un préstamo o que tenga que pagar un tipo de interés más alto.

Un ejemplo es si una mujer quiere comprar su primera vivienda. Sus ingresos brutos son de 4500 dólares al mes o 54.000 dólares al año. Según la regla del 28/36, tendría que gastar menos de 1260 dólares en gastos de vivienda al mes para poder optar a la mayoría de los préstamos. Todo lo que hay que hacer es multiplicar 0,28 por sus ingresos mensuales. Esto es útil para que los agentes trabajen con los clientes para determinar qué préstamos pueden calificar. Recuerde 28/36.

Puntos de descuento

Los puntos de descuento, también conocidos como puntos hipotecarios, son intereses prepagados. Si usted (un prestatario) quiere un pago mensual más bajo y tiene suficiente dinero para comprar algunos puntos de descuento, no es una mala idea.

Los puntos pueden ser caros, y están separados del depósito inicial del prestatario. Así que si un prestatario toma un préstamo de 100.000 dólares al 7% de interés y pone 15.000 dólares de depósito y compra dos puntos de descuento. Tendría que pagar todo eso y una suma adicional por los puntos.

La compra de cada punto suele rebajar el tipo de interés de la hipoteca hasta un 0,25%. Normalmente, un punto de descuento cubre un cambio del 0,25% en el tipo de interés del préstamo. Sin embargo, los prestamistas son libres de fijar los puntos de descuento en cualquier nivel.

Suele ser una buena regla general comprar puntos de descuento si el propietario va a ser dueño de la casa durante más de diez años, ya que por lo general alrededor de ese número de años se alcanza el equilibrio.

Por último, recuerde que el porcentaje se deduce del interés. Así que usted no está recibiendo un 0,25% de esos 100.000 dólares, sino que está recibiendo un 0,25% de ese 7%, lo que reduce su pago mensual.

Calcular el impuesto sobre la propiedad, el valor tasado, y el Mill o Millage Rate

El impuesto sobre la propiedad, el valor tasado y el Millage Rate suelen ir de la mano y entender cada uno de ellos es crucial para entender los tres. El impuesto a la propiedad es uno de los problemas matemáticos de bienes raíces más comunes que verá en el examen de bienes raíces.

El impuesto a la propiedad es un impuesto ad-valorem de bienes raíces, que es pagado por el dueño de la propiedad. Todos los impuestos ad-valorem se basan en el valor determinado del artículo que se grava. Para encontrar una tasa de impuesto a la propiedad, se debe multiplicar el valor evaluado con la tasa de mili.

Es necesario encontrar el valor evaluado antes de poder calcular el impuesto a la propiedad. El valor de tasación se encuentra multiplicando la tasa de tasación por el valor de mercado actual.

La tasa de mili o tasa de mili es la cantidad de impuesto a pagar por cada dólar del valor de tasación de una propiedad. El término «millage» se deriva de la palabra latina «millesimum», que significa «milésima», y 1 mill equivale a 1/1.000 de una unidad monetaria. En relación con el impuesto sobre la propiedad, 1 mill es igual a 1 dólar de impuesto sobre la propiedad.

Así que con el fin de encontrar la tasa de impuesto a la propiedad: se necesita el valor estimado y la tasa de mil. Para encontrar el valor de tasación: se necesita la tasa de tasación y el valor de mercado. Por último, y afortunadamente con los tipos de gravamen en la mayoría de los problemas matemáticos de bienes raíces, casi siempre se le dará la tasa. Si no es así, todo lo que tienes que hacer es la conversión, que es tan simple como multiplicar por un decimal.

Una vez que tienes los tres, ¡puedes calcular tu impuesto a la propiedad! He aquí un ejemplo:

Supongamos que tenemos una casa que tiene un valor de mercado de 100.000€. Su tasa de evaluación, que es establecida por el gobierno local, es del 10%. Entonces, tomaríamos el 10% de 100.000 dólares, que son 10.000 dólares; este es nuestro valor de tasación. Lo que significa que 10.000 dólares es lo que vale nuestra propiedad (a efectos fiscales).

Ahora digamos que nuestra tasa de impuestos locales es de 50 molinos, lo que significa que son 50 dólares por cada 1.000 dólares o 0,05 o 5%. Como establecimos anteriormente, nuestra propiedad tiene un valor estimado de impuestos de $ 10,000 con el fin de encontrar la tasa de impuestos final todo lo que tiene que hacer es multiplicar su valor estimado por .05. Así que 10.000 $ por 0,05 nos da 500 $. Así que nuestros impuestos sobre la propiedad sería 500 $ al año.

Calcular las deducciones de impuestos sobre la propiedad

Los estados varían en las tasas de impuestos sobre la propiedad y las deducciones muy también. Las viudas, las personas legalmente ciegas, los miembros del servicio y otros grupos particulares obtienen deducciones; este aspecto varía de un estado a otro. Por ejemplo, las personas legalmente ciegas obtienen una deducción de 1.000 dólares en Connecticut, pero sólo obtienen una deducción de 500 dólares en Florida. Aunque su estado establece las normas estatales del impuesto sobre la propiedad, su gobierno local se encarga de la administración y recaudación del impuesto. Así que investigue o póngase en contacto con su asesor fiscal local para obtener detalles completos sobre las exenciones del impuesto sobre la propiedad.

Calcular las deducciones del impuesto sobre la propiedad no es tan malo si se entiende cómo calcular el impuesto sobre la propiedad normal. ¡Todo lo que se añade es un paso más! Ese único paso es que antes de calcular el tipo impositivo final, hay que restar la deducción del valor de tasación. Aquí hay un ejemplo:

*Para este ejemplo, vamos a utilizar algunos números genéricos para las deducciones para mostrarle cómo funciona el proceso. Estos números no son exactos, así que asegúrese de averiguar sus números de deducción estatales y locales después.

El valor de mercado de una propiedad es de 280.000 dólares. La tasa de cesión de la casa es del 30%, con 27,86 mills. El dueño de casa califica para la exención de impuestos viuda ($ 1,000). Encuentre los impuestos anuales sobre la propiedad.

1.312,38 dólares

2.312,38 dólares

2.340,24 dólares

2.540,24 dólares

Lo primero es nuestro valor de tasación. ¿Recuerdas cómo encontrarlo? Simple. 280.000 dólares por 0,3, que son 84.000 dólares. Nuestro nuevo valor de tasación… Aquí es donde entran las exenciones. Dado que el propietario tiene la exención de impuestos viuda tenemos que restar $ 1.000 de $ 84.000. Que es de $ 83.000. Por último tenemos que convertir nuestros molinos a través de la división por 1000. Lo que nos da 0.02786. Finalmente podemos multiplicar nuestra tasa de molino convertida por el nuevo valor tasado. Así que 0.02786 por $84,000 lo que nos da $2,312.38 como nuestra respuesta final.

Recuerde averiguar las tasas de su estado para las deducciones y la práctica y usted será un maestro en los problemas de impuestos a la propiedad.

Proración

La prórroga es la asignación o división de las partidas de dinero en el cierre. El prorrateo entra en juego principalmente cuando un vendedor paga por adelantado los impuestos de su casa para el año. Dado que pagaron el año completo y lo están vendiendo, el comprador deberá entonces al vendedor los meses restantes de impuestos. La forma más fácil de desglosar esto es con un ejemplo.

Esta es una pregunta común que verá en el examen de bienes raíces.

Marissa compra una propiedad y cierra el 1 de julio. El vendedor pagó por adelantado los impuestos anuales de la propiedad de $2000 para el año. ¿Cuánto debe Marrissa al vendedor en impuestos inmobiliarios?

Lo primero que debe buscar es cualquier término que especifique cuándo, términos como anual, mensual, trimestral. Como el vendedor pagó los impuestos anuales, sabemos que se basa en el año. Así que lo primero que hacemos es dividir $2000 por 12, lo cual es $166.67. Que es el impuesto inmobiliario mensual del vendedor. A partir de ahí, miramos en qué mes se produce el cierre. Cerraron en julio. Lo que significa que el Marissa debe el vendedor para los meses de: Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre. Que es un total de 6 meses. Así que a partir de ahí, todo lo que hacemos es multiplicar $166.67 por 6, lo que equivale a $1,000.

Significa que Marissa le debe al vendedor $1,000 en impuestos de bienes raíces.

Ahora es tu turno, ¡comienza a hacer problemas de matemáticas de bienes raíces ahora!

Ahora que hemos cubierto casi todo lo que necesitas saber puedes estar pensando ¿cuál es el mejor lugar para empezar? Bueno, por suerte para ti, ¡ya estás en el lugar correcto! Ofrecemos exámenes de práctica de bienes raíces totalmente completos y llenos de problemas de matemáticas de bienes raíces. Incluso tenemos una sección dedicada exclusivamente a las matemáticas inmobiliarias. Practica todo lo que puedas, y si por alguna razón sigues teniendo problemas, mira nuestro curso de preparación para el examen inmobiliario, que viene con vídeos que cubren todos los aspectos del examen (incluyendo las matemáticas inmobiliarias).

¡Oh y antes de irte! Aquí está nuestra hoja de trucos de matemáticas inmobiliarias para imprimir. Imprímela y asegúrate de llevarla contigo, así podrás estar lo más preparado posible.

Gracias por leer, ¡hasta la próxima!