Casi cualquier momento es bueno para comprar una casa de segunda mano, especialmente si adquiere la propiedad por mucho menos que todo lo que la rodea. A diferencia de otras propiedades residenciales, los precios de los «fixer-upper» no dependen tanto de la temperatura del mercado inmobiliario local, ya sea caliente, frío o neutral. El secreto para hacer la inversión correcta es elegir la propiedad adecuada la primera vez, hacer que el lugar sea revisado por una serie de inspectores especializados, y aprender a evaluar las reparaciones que necesita.
El Fixer-Upper ideal
El Fixer-Upper perfecto es la casa que todo el mundo querrá en el futuro, pero nadie la quiere ahora. Muchas de las imperfecciones que echan para atrás a la gente -pintura descascarillada, alfombras desgastadas o accesorios anticuados- son fácilmente corregibles. Las imperfecciones son difíciles de ver, y esas casas a menudo languidecen en el mercado, ya que la mayoría de los compradores de viviendas, especialmente los primerizos, exigen una casa llave en mano, lista para mudarse y en perfectas condiciones.
Recuerde, si usted hace una oferta de compra por una casa arreglada al precio correcto, usted comienza a ganar dinero el día que cierra. Y eso es incluso antes de considerar el potencial de grandes beneficios de reventa. El momento de pensar en vender es el día de la compra, especialmente si no tiene planes inmediatos de mudarse.
Otro punto vital a recordar: No todas las casas que se arreglan tienen potencial. Que una determinada casa patito feo pueda convertirse en un cisne depende de varios factores.
Ubicación
Uno de los factores más significativos a la hora de comprar una casa es la ubicación. No compre una casa de segunda mano situada en una intersección con mucho tráfico, al lado de un colegio o frente a la entrada de un vertedero. Estos ejemplos de lugares indeseables hunden incluso las mejores casas. Busque casas en barrios atractivos y prometedores. Examine las casas de los alrededores y su mantenimiento. ¿La mayoría de las casas parecen bien cuidadas y ocupadas por sus propietarios?
Diseño
A continuación, concéntrese en la configuración de la casa. El mejor tipo de fixer-upper para comprar es el que atraerá al mayor grupo de compradores: una casa de tres dormitorios con más de un baño.
Una casa de dos dormitorios puede ser rentable, especialmente si ese es el tamaño dominante de las casas en el vecindario, pero una casa de tres dormitorios está por encima. Y, si tres dormitorios son mejores, una casa de cuatro dormitorios la supera. Los compradores de tres dormitorios suelen cambiar a una casa de cuatro dormitorios.
La distribución debe ser fluida. Si la casa tiene una mala distribución, tenga en cuenta que puede ser caro o poco práctico mover las paredes. Los dormitorios situados en extremos opuestos de la casa desanimarán a los compradores con niños pequeños, al igual que una casa de dos plantas con el dormitorio principal arriba y todos los demás dormitorios abajo. Las cocinas con más de una entrada son deseables. Evite las distribuciones de casas que hagan del comedor el punto central de la casa.
Acerca de este término: Dormitorio principal
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Condición
Un fixer-upper necesita trabajo, pero algunos problemas son peores (más caros) que otros. Tienes que separar los problemas cosméticos de los más fundamentales.
Los arreglos fáciles incluyen:
- Reparar las paredes, quitar el papel pintado, and painting
- Refinishing floors or laying tile or carpet
- Installing ceiling fans and new light fixtures
- Replacing baseboards or adding trim
- Fixing broken windows
- Replacing bathroom subfloors due to leaky toilet seals
- Refacing or painting kitchen cabinets or installing new ones
- Replacing doors
- Changing out outlets and light switches
- Painting the exterior
- Adding a deck
More expensive fixes include:
- Replacing HVAC systems or adding central air conditioning
- Shoring up foundations
- Reroofing, when it involves a tear-off
- Replacing all plumbing, sewer lines, and electrical wiring
- Pouring concrete for driveways, sidewalks, o pasos
- Instalación de ventanas de reemplazo en todo
- Remodelación completa de la cocina o el baño
- Construcción de garajes o adiciones
Inspecciones para casas Fixer-Upper
En cualquier transacción de bienes raíces, siempre obtenga una inspección de la casa por un inspector acreditado antes de comprometerse a completar la venta. Hay muchos tipos de inspecciones de casas que usted debe revisar antes de comprar un fixer-upper. Considere estas comprobaciones como un coste necesario para conseguir un buen trato:
- Certificaciones del tejado: Si el vendedor aún no ha aportado pruebas sobre la antigüedad y el estado del tejado, obtenga una certificación del tejado a cargo del vendedor.
- Garantía de la vivienda: No todos los vendedores pagarán por una garantía de la casa, pero algunos podrían querer una en lugar de recibir llamadas telefónicas nocturnas si las cosas se rompen después del cierre.
- Inspecciones de plagas: Esto podría ser esencial si su área se ocupa de los daños de escarabajos, termitas u hormigas. Solicite una inspección de plagas y condicione su oferta de compra a la aprobación del informe y a cualquier reparación pagada por el vendedor.
- Inspecciones de las líneas de alcantarillado: A medida que las propiedades envejecen, también lo hacen las líneas de alcantarillado. Haga revisar las líneas y las fosas sépticas.
- Informes de ingeniería. Un ingeniero realiza informes sobre riesgos naturales o geológicos. Preste atención a los vertederos cercanos, a los informes de contaminación y a otros peligros perjudiciales para la reventa.
No todos los fixer-uppers requieren la misma cantidad de rehabilitación; todo es subjetivo. Depende de ti y de lo que quieras. Antes de comprar, considere su experiencia en remodelación, sus finanzas, y cuánto quiere o necesita renovar una casa para hacerla habitable.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es un corredor-asociado en Lyon Real Estate en Sacramento, California.