- 19 de octubre de 2008
- Por: Bloomberg
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MINS
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Los inversores conmocionados que buscan refugio ante el desplome de los precios de las acciones podrían considerar ciertos fideicomisos de inversión inmobiliaria que ofrecen rendimientos de dividendos superiores al 10% en acciones comunes – e incluso más en acciones preferentes.
Sin embargo, los gestores de fondos y los analistas advierten que es crucial que los inversores se fijen en el flujo de caja de cada REIT, la carga de la deuda, los vencimientos de los arrendamientos y la calificación crediticia para asegurarse de que el dividendo no corre el riesgo de ser recortado.
«Hay un montón de buenas oportunidades», dijo Larry Antonatos, gestor de carteras de Heitman LLC, con sede en Chicago.
Los REITs de renta variable ofrecen actualmente una rentabilidad por dividendo del 7,3% de media, mientras que la rentabilidad de los REITs hipotecarios es del 19,9% de media, según la National Association of Real Estate Investment Trusts de Washington.
Ciertos sectores inmobiliarios ofrecen rendimientos aún mayores, con los REITs hipotecarios comerciales generando un 30,6% y los REITs de alojamiento produciendo un 14,7% de media. Los rendimientos de los REIT individuales varían desde un 3,0% en Public Storage Inc. (PSA) de Glendale, California, hasta un 48% en RAIT Financial Trust (RAS) de Filadelfia.
«La razón por la que algunos de los rendimientos son tan altos es porque se percibe el riesgo en el mercado de que algunos de ellos no puedan pagar los dividendos», dijo Sam Lieber, director ejecutivo de Alpine Woods Capital Investors LLC en Purchase, Nueva York.
De hecho, una decisión este mes de General Growth Properties Inc. de suspender su dividendo sacudió a los inversores, que comenzaron a preguntarse nerviosamente qué REIT podría ser el siguiente.
Pero el propietario de centros comerciales con sede en Chicago, que ha estado luchando con 27.000 millones de dólares de deuda, la reciente salida de su director financiero y una acción que ha perdido más del 90% de su valor en el último año, es una anomalía en el mundo de los REIT, dijeron los expertos del sector.
General Growth acumuló la deuda mientras se dedicaba a comprar durante el vertiginoso boom inmobiliario de los últimos siete años. Ha estado tratando frenéticamente de encontrar formas de refinanciar los 22.000 millones de dólares de deuda que vencen entre ahora y finales de 2012, dijo Jim Sullivan, un analista de compras de Green Street Advisors Inc. de Newport Beach, California, en una nota de investigación.
La compañía ha dicho que está explorando sus opciones, y se habla en el sector de que la empresa está en venta.
Maguire Properties Inc, un REIT de oficinas de Los Ángeles que se enfrenta a problemas de deuda similares, destituyó a su fundador y director general y suspendió su dividendo en mayo.
PREPARACIÓN DE LA CEREZA
Pero la mayoría de los REIT no se enfrentan a estos desafíos de deuda, dijeron los expertos.
«La gran mayoría de los dividendos inmobiliarios son seguros» durante el próximo año, dijo Joe Smith, director gerente y gestor de cartera de ING Clarion Real Estate Securities LP de Radnor, Pa. Los REITs de alojamiento son la excepción, dijo, ya que se enfrentan al riesgo de deterioro de los flujos de caja por el descenso de los viajes de negocios.
Los gestores de fondos creen que los REITs de apartamentos, de autoalmacenamiento y de atención sanitaria ofrecen las apuestas más seguras en lo que respecta a los dividendos, ya que los tres sectores han capeado las turbulencias económicas en gran medida sin problemas. Sin embargo, sus acciones han subido, lo que ha provocado que la rentabilidad de los dividendos se reduzca: la rentabilidad media es del 6,5% en el caso de los REIT de apartamentos, del 6,4% en el de los REIT de atención sanitaria y de sólo el 3,8% en el de los de autoalmacenamiento.
La selección de REITs es clave para maximizar la seguridad y los rendimientos, según los expertos del sector. El Sr. Lieber y el Sr. Antonatos ven a CBL & Associates Properties Inc. de Chattanooga, Tennessee, como una buena jugada de dividendos.
Aunque la empresa se enfrenta al riesgo de su exposición a los mercados deprimidos del sureste y a cierta deuda, el Sr. Lieber cree que su dividendo, que genera una rentabilidad del 22,9%, es seguro al menos durante los próximos seis meses. Señaló que el director ejecutivo y el director de operaciones de la empresa compraron recientemente acciones de CBL, lo que «es una señal bastante buena de que no están preocupados por nada en el plazo inmediato.»
El Sr. Lieber y el Sr. Smith ven a Mack-Cali Realty Corp. (CLI) de Edison, Nueva Jersey, un REIT de oficinas que se centra en el área metropolitana de Nueva York, como una buena apuesta de dividendos con su rendimiento del 10,8%.
Otras empresas con rentabilidades por dividendos superiores al 9% que probablemente no recortarán sus dividendos son Kite Realty Group Trust (KRG) de Indianápolis, Liberty PropertyTrust (LRY) de Malvern, Pensilvania, Macerich Co. de Santa Mónica, California, y Weingarten Realty Investors (WRI) de Houston, según el Sr. Smith.
Al Sr. Lieber le gustan incluso algunos REITs hipotecarios, cuyas acciones se han visto fuertemente afectadas por el sentimiento aprensivo hacia todo lo relacionado con las hipotecas en los mercados de crédito. Nombró a Annaly Capital Management Inc. (NLY), que tiene un rendimiento del 18,6%, y MFA Mortgage Investments Inc. (MFA) de Nueva York, con una rentabilidad del 17,2%, como buenas apuestas de dividendos, ya que ambas poseen valores respaldados por Fannie Mae de Washington y Freddie Mac de McLean, Va.
Dado que el gobierno recientemente rescató a Fannie y Freddie, sus bonos son relativamente seguros, dijo el Sr. Lieber. Sin embargo, no recomienda los REITs de hipotecas comerciales como un juego de dividendos, a pesar de que el rendimiento medio en este grupo es del 30,6%.
«Si los principales bancos empiezan a vender sus carteras de préstamos morosos, veremos presión en el mercado hipotecario comercial», dijo el Sr. Lieber.
Varios de estos REITs, como Gramercy Capital Corp. e iStar Financial Inc, ambos de Nueva York, no pagaron dividendos en el tercer trimestre.
Los inversores interesados en nombres seguros de REITs de referencia, como AMB Property Corp. (AMB) de San Francisco, Kimco Realty Corp. de New Hyde Park, Nueva York, Public Storage Inc. de Glendale, California, Simon Property Group Inc. de Indianápolis, y Vornado Realty Trust (VNO) de Nueva York, podrían ascender en la estructura de capital a dividendos preferentes para obtener mayores rendimientos, dijo Michael Torres, director ejecutivo de Adelante Capital Management LLC en Oakland, California.
Como ejemplo, las acciones preferentes O de AMB rinden un 10,9%, mientras que sus acciones ordinarias rinden sólo un 7,4%, y las preferentes G de Vornado rinden un 10,62%, mientras que las acciones ordinarias de la compañía rinden un 5,8%, dijo.
Correo electrónico de Janet Morrissey en [email protected].