Aprenda sobre el Proceso de Venta de Bienes Raíces Testamentarios
El proceso de venta de bienes raíces (inmuebles) a través de un testamento o fideicomiso es una serie de pasos regulados por la corte que deben ser cuidadosamente monitoreados y administrados. Los plazos son implacables, la documentación es especializada y la supervisión del tribunal debe ser honrada a lo largo de la comercialización, las ofertas, las negociaciones y la venta de la propiedad.
Además del personal del tribunal, en la venta generalmente participan el albacea o administrador de la sucesión, el abogado que representa a la sucesión, un agente inmobiliario que representa al vendedor (la sucesión), uno o más compradores que hacen ofertas ante el tribunal y los agentes inmobiliarios de los compradores. Cada una de estas personas debe seguir las directrices y los plazos del tribunal.
Debido a la implicación del tribunal, las ventas testamentarias y fiduciarias tienen un vocabulario propio (véase el glosario). También implican varios documentos de divulgación y contratos que no se utilizan en otras transacciones inmobiliarias.
Si usted está vendiendo o comprando un inmueble a través de una transacción de este tipo, su agente inmobiliario debe tener experiencia en ventas testamentarias y fiduciarias y ser capaz de explicar el lenguaje, la documentación y los pasos del proceso. Una comunicación clara es vital.
Para ayudarle a entender el proceso de venta testamentaria y fiduciaria, he aquí una lista de algunos de los pasos involucrados en una transacción típica:
Nombramiento del administrador o albacea de la herencia. En la mayoría de los casos, el testamento del difunto nombra a un albacea que es designado para encargarse de la distribución de los bienes, incluidos los inmuebles. Si no se nombra un albacea, si el albacea nombrado no está dispuesto a servir o si no hay testamento, el tribunal nombra un administrador para llevar a cabo estas funciones. El albacea o administrador es la persona que tiene la autoridad para listar y vender los bienes; la venta no puede proceder hasta que esa persona haya sido identificada.
Según lo dispuesto en la Ley de Administración Independiente de Herencias (IAEA), el albacea establece un precio de lista para los bienes inmuebles. El precio tiene en cuenta la valoración realizada por el árbitro testamentario y suele determinarse con la ayuda de un agente inmobiliario con experiencia en ventas testamentarias y de fideicomisos. A continuación, el inmueble se pone en venta a través de ese agente/corredor.
El agente inmobiliario comercializa el inmueble al público de la forma más agresiva posible para atraer la oferta más alta. Esto generalmente implica una serie de enfoques, incluyendo la señalización, la publicidad en los periódicos, el listado en uno o más sitios web de bienes raíces y la organización de jornadas de puertas abiertas para otros agentes de bienes raíces y potenciales compradores de viviendas. El agente inmobiliario también programará citas para mostrar la propiedad a las partes interesadas que pregunten directamente.
Aunque los compradores de bienes inmuebles testamentarios y fiduciarios pueden estar buscando una ganga, su rango de ofertas está limitado por el tribunal. Una oferta aceptada debe ser del 90% o más del valor de tasación del árbitro testamentario. Una vez que se encuentra un comprador, el agente inmobiliario ayuda al vendedor a negociar los términos que sean satisfactorios para ambas partes.
Cuando la propiedad tiene una oferta aceptada, se envía por correo una Notificación de Acción Propuesta a todos los herederos, en la que se indican simplemente los términos de la venta propuesta. Los herederos tienen 15 días para revisar la notificación y plantear cualquier objeción. Si no hay objeciones, la venta puede llevarse a cabo sin una audiencia judicial.
Si el albacea/administrador no tiene plenos poderes independientes en virtud de la AIEA, o si uno de los herederos plantea una objeción a la notificación de la acción propuesta, la notificación de la venta debe publicarse en un periódico local de distribución general (a menos que el testamento no ordene dicha acción).
El abogado de la herencia solicita entonces una fecha judicial (la «audiencia de confirmación») en la que se ejecutará la venta. La fecha del tribunal suele ser entre 30 y 45 días después de la fecha de presentación de la solicitud. Una copia de la solicitud y los detalles relativos a la venta se envían por correo a todas las partes interesadas.
Incluso después de que se haya fijado la fecha del tribunal, el agente inmobiliario debe seguir mostrando la propiedad y anunciando la casa a los posibles compradores con la esperanza de conseguir un «sobrepujador» y así aumentar el precio de venta.
Durante la audiencia de confirmación del tribunal, la oferta previamente aceptada puede ser sobrepujada por otra parte interesada. En tal caso, la parte que sobrepuja debe presentarse en la audiencia con un cheque de caja (¡no se aceptan cheques personales!) por una cantidad que sume al menos el 10% del precio mínimo de sobrepuja para poder sobrepujar con éxito. La sobrepuja mínima se determina mediante la siguiente fórmula: El 10% de los primeros 10.000 dólares más el 5% del resto de la oferta aceptada.
Ejemplo: Una propiedad se cotiza en 200.000 dólares. La oferta aceptada es de $175,000.
La sobreoferta mínima se calcula de la siguiente manera:
Oferta aceptada = $175,000
+.10 x $10,000 = $1,000
+ .05 x $165,000 = $8,250
Sobreoferta mínima = $184,250
x .10 = $18,425 monto del cheque de caja
Si hay más de un sobreofertador, la oferta más alta «gana». El postor ganador entrega un cheque de caja al albacea/administrador y se abre la plica. La plica se cerrará aproximadamente entre 30 y 45 días después de la audiencia judicial.
Vea la práctica tabla de The Sanborn Team sobre el manejo del proceso testamentario o vea las preguntas más frecuentes para los vendedores de propiedades testamentarias.
Si necesita ayuda para vender una propiedad inmobiliaria a través de un proceso testamentario, un fideicomiso o una curatela, llame a The Sanborn Team al 310-777-2858 hoy mismo.