Refinanciación en efectivo de una propiedad de alquiler: 2021 tipos y directrices

Es un buen momento para sacar el dinero de su propiedad de inversión

Los precios de las viviendas han subido, mucho.

Según la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, el valor de las viviendas ha aumentado en unos 100.000 dólares desde 2012.

Esto hace que sea un gran momento para que los inversores inmobiliarios «saquen provecho» de la equidad en sus propiedades de alquiler. El dinero en efectivo se puede utilizar para:

• Comprar otra propiedad de alquiler
• Realizar mejoras en el hogar
• Pagar otros préstamos inmobiliarios
• Reducir la deuda personal
• Guardar el dinero de emergencia

Con los tipos de interés hipotecarios cerca de mínimos históricos, podría ser el momento para que los dueños de propiedades de alquiler pongan su equidad a trabajar.

Verifique su elegibilidad de refinanciación en efectivo (24 de marzo de 2021)

En este artículo (Saltar a…)

• How to get cash out on an investment property
• Investment property refinance rates
• When to use a cash out refinance
• Maximum LTV for rental property refinances
• Minimum credit score and cash reserves
• Cash-out refinance waiting periods
• Refinancing a rental property you bought with cash
• Cash-out refinance alternative: Personal loans
• FAQ

How to get a cash out refinance on an investment property

Because investment properties are «non-owner-occupied,» there are special rules about refinancing and taking cash out.

For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.

And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.

In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.

Esto significa que no podrá refinanciar utilizando ningún préstamo respaldado por el gobierno como FHA, VA o USDA.

En su lugar, necesitará un préstamo respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac – las dos principales agencias que establecen las reglas para la mayoría de las hipotecas de Estados Unidos.

Por suerte, las normas de refinanciación convencionales son bastante indulgentes, lo que hace posible que muchos propietarios con capital de inversión puedan cobrar sus propiedades de alquiler.

Verifique su elegibilidad de refinanciación en efectivo (24 de marzo de 2021)

Tarifas de refinanciación de propiedades de inversión

Las tasas para un préstamo de propiedad de inversión en efectivo tienden a estar en el extremo superior de las tasas hipotecarias.

¿Por qué? Porque los tipos de las propiedades de inversión son más altos para empezar – alrededor de 0,5% a 0,75% por encima de los tipos de la residencia primaria en promedio.

Y si saca dinero en efectivo al refinanciar, los tipos suelen ser un poco más altos todavía. Esto se debe a que los prestamistas asumen más riesgo cuando un propietario saca el capital de su propiedad.

Encuentra un tipo de refinanciación bajo en efectivo (24 de marzo de 2021)

Cuándo utilizar una refinanciación en efectivo en su propiedad de inversión

Retirar el capital es una de las mejores maneras de obtener beneficios de su propiedad de inversión.

El capital no utilizado en la vivienda puede parecer bueno sobre el papel, y para muchos inversores, eso está bien. Tienen flujo de caja, y no quieren aumentar el saldo y el pago de su préstamo.

Pero un préstamo de refinanciación de propiedades de alquiler en efectivo puede poner una buena parte del valor de la casa para trabajar.

Por ejemplo, usted podría utilizar la equidad cobrada para hacer mejoras en una propiedad de alquiler.

Las mejoras en la vivienda pueden producir un doble rendimiento. Aumentan el valor de la vivienda al tiempo que justifican un alquiler más elevado. Además, los inquilinos se sienten muy bien permaneciendo en la propiedad a largo plazo.

Quizás el mejor uso -y el mayor rendimiento- de los fondos retirados en efectivo sea ampliar una cartera inmobiliaria.

Pero tal vez el mejor uso -y la mayor rentabilidad- de los fondos cash-out es ampliar una cartera inmobiliaria.

Por ejemplo, digamos que tienes una propiedad por valor de 250.000 dólares con un préstamo de 150.000 dólares.

Puede obtener un préstamo cash-out de hasta el 75% del valor actual, obteniendo unos 37.000 dólares. Este dinero podría utilizarse para dar un 20% de entrada a otra vivienda de alquiler por valor de unos 200.000 dólares.

De esta manera, un préstamo de inversión en efectivo puede ayudar a construir su cartera de bienes raíces y su poder de ganancia a través de nuevas oportunidades de alquiler.

LTV máximo para la refinanciación de propiedades de alquiler

Su LTV – o «relación préstamo-valor» – determina su elegibilidad para una refinanciación en efectivo de una propiedad de alquiler. You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits

Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.

The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.

Fannie Mae rental property refinance max LTV

	Units	Fixed-Rate	ARM
No-Cash Refinance	1-4 unit	75% LTV	75% LTV
Cash-Out Refinance	1-unit	75% LTV	75% LTV
	2-4 unit	70% LTV	70% LTV

Freddie Mac rental property refinance max LTV

	Units	Fixed-Rate	ARM
No-Cash Refinance	1-unit	85% LTV	85% LTV
	2-4 unit	75% LTV	75% LTV
Cash-Out Refinance	1-unit	75% LTV	75% LTV
	2-4 unit	70% LTV	70% LTV

If you are «on the line» as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.

Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both. Busque hasta que encuentre el prestamista adecuado para su situación.

Tenga en cuenta, también, que muchos prestamistas están ofreciendo préstamos fuera de las reglas de Fannie/Freddie. Crean sus propios programas que son más indulgentes en LTV, cash-out, crédito, y más.

Si su escenario no está dentro de la «caja» de Fannie/Freddie, uno de estos prestamistas podría ayudar.

Puntuación crediticia mínima y reservas de efectivo para calificar

La suscripción es más estricta para un refinanciamiento en efectivo de una propiedad de inversión. En otras palabras, es más difícil calificar para este tipo de préstamo.

Por un lado, Fannie Mae dice que la puntuación FICO mínima permitida es de 620. Pero muchos prestamistas establecen su propio mínimo hasta 680 o 700.

Si usted tiene una puntuación de crédito baja, haga algunas compras. Algunos prestamistas tendrán mínimos más bajos que otros.

Los solicitantes de préstamos de inversión en efectivo también deben tener reservas de efectivo adecuadas, sin incluir cualquier efectivo recibido de la transacción.

Las reservas mínimas se determinan en función del pago propuesto en la propiedad, y si se poseen otras propiedades. Espere tener entre cero y 12 meses del pago futuro de la propiedad en una cuenta de activos verificable.

También se le puede exigir que tenga en reserva entre el 2 y el 6% de cualquier saldo de préstamo impagado de cualquier propiedad además de la propiedad objeto de la operación y su residencia principal.

Períodos de espera para la refinanciación de la vivienda

Muchos inversores en vivienda compran una propiedad deteriorada con planes de arreglarla. Pueden planear arreglar y voltear usando un refinanciamiento cash-out para financiar las mejoras de la casa.

Aunque esto está permitido, se aplican períodos de espera.

Debe esperar al menos seis meses entre el cierre de la venta de la casa y la fecha en que puede cerrar una refinanciación en efectivo.

Las excepciones a esta regla son las siguientes.

• La propiedad fue heredada
• La casa fue adjudicada legalmente a través de un divorcio u otra orden de separación
• La refinanciación cash-out califica para la excepción de financiación retrasada

Además, las casas que han estado en el mercado en los últimos seis meses tienen un LTV permitido más bajo para la refinanciación cash out, que tiene como máximo el 70%.

Refinanciación de una propiedad de alquiler que compró con dinero en efectivo

La «financiación diferida» se refiere a la práctica de comprar una casa con dinero en efectivo, y luego reembolsar la compra con una refinanciación.

Debido a que no hay préstamos en la compra de una casa con dinero en efectivo, cualquier refinanciación posterior es técnicamente una refinanciación con dinero en efectivo.

Normalmente, el comprador de la propiedad de alquiler de la casa tendría que esperar 6 meses para obtener el reembolso según las reglas estándar de dinero en efectivo. Eso inmoviliza una gran cantidad de dinero en efectivo durante mucho tiempo – no es la situación ideal para un inversor inteligente que quiere poner su dinero a trabajar en otro lugar.

Así, a mediados de 2011, Fannie Mae puso en marcha la «excepción de financiación retrasada». Los inversores de viviendas ahora pueden recibir una refinanciación en efectivo días -no meses- después del cierre.

Las directrices para la financiación retrasada son las siguientes.

• El comprador pagó todo en efectivo por la casa
• El comprador debe documentar la fuente de fondos para la compra
• Los préstamos o gravámenes abiertos para comprar la casa deben ser pagados con el nuevo préstamo
• Una búsqueda de título debe confirmar que no hay financiación en la casa comprada

Conserve toda la documentación para la compra de la casa si planea usar la excepción de financiación retrasada. Lo más importante es que guarde una Divulgación de Cierre final.

Este es el documento uniforme utilizado desde 2015 que sustituyó al HUD-1. En él se detallan los gastos de cierre, además de los préstamos, contratados sobre la propiedad.

Verifique su elegibilidad de refinanciación en efectivo (24 de marzo de 2021)

Préstamos personales: Una alternativa a la refinanciación en efectivo

Cuando empiece a buscar refinanciaciones en efectivo, probablemente descubrirá que hay costes de cierre involucrados, y que tardan entre 30 y 45 días en completarse.

Una alternativa es un préstamo personal. Estos vienen con algunas ventajas:

• Recibir los fondos en menos de una semana en algunos casos
• Olvidar los costos de cierre como el título, la custodia, la evaluación, y muchos honorarios del prestamista
• No tiene que tocar el préstamo existente en la propiedad

Si usted está buscando dinero en efectivo menos de $ 50,000, busque un préstamo personal. Por ejemplo, si usted está pagando $ 5,000 en costos de cierre con un refinanciamiento en efectivo, y sólo se obtiene $ 25,000, eso es un 20% de recargo para recibir esos fondos.

Además, usted restablece su hipoteca existente, potencialmente pagando más en intereses durante la vida del préstamo.

Los préstamos personales pueden ser más baratos en el largo plazo, a pesar de las tasas más altas.

Refinanciación en efectivo en la propiedad de inversión FAQ

¿Cómo puedo sacar la equidad de mi propiedad de inversión?

Puede sacar el capital de su propiedad de inversión utilizando una refinanciación en efectivo. Para muchos propietarios, esta es una buena estrategia en este momento ya que las tasas de refinanciación están cerca de los mínimos históricos. También puede sacar el capital de una propiedad de inversión utilizando una línea de crédito con garantía hipotecaria. Pero esto es más difícil de hacer que conseguir una HELOC en su residencia principal.

¿Cuánto capital puedo sacar de una propiedad de alquiler?

La cantidad de capital que puede sacar depende de la cantidad de capital que tenga actualmente. Las refinanciaciones en efectivo para propiedades de alquiler tienen una relación préstamo-valor máxima del 75% – lo que significa que sólo puede sacar suficiente capital para que el 25% quede en la casa.
Por ejemplo, imagine que posee una propiedad de inversión por valor de 300.000 dólares y que actualmente debe 200.000 dólares de la hipoteca. ¿Tiene 100.000 dólares de patrimonio neto utilizable? No del todo.
Su nuevo préstamo de refinanciación en efectivo tiene una LTV máxima del 75%, es decir, 225.000 dólares en una casa de 300.000 dólares. 200.000 dólares de ese préstamo se utilizan para pagar el saldo del préstamo existente. Y el resto -25.000 dólares- es su patrimonio real, aprovechable.

¿Son los tipos más altos para la refinanciación en efectivo?

Sí, los tipos son generalmente un poco más altos para la refinanciación en efectivo que una refinanciación sin efectivo. Esto se debe a que el propietario está tomando un préstamo más grande, y por lo tanto la creación de un mayor riesgo para el prestamista. No hay una fórmula que le diga cuánto más altos serán los tipos de interés para una refinanciación en efectivo – para averiguarlo, tendrá que comprobar los tipos de interés de algunos prestamistas y ver para qué califica.

¿Cuál es el LTV máximo en una propiedad de inversión?

Por lo general, se necesita al menos un 15-20% de enganche para comprar una propiedad de inversión. Eso significa que el LTV máximo es del 80-85%. Para una refinanciación en efectivo de una propiedad de inversión, el LTV máximo es del 70-75%, dependiendo de su prestamista y de si el préstamo es de tipo fijo o ajustable.

¿Debo obtener una refinanciación en efectivo para pagar la deuda?

Una refinanciación en efectivo es una forma viable de pagar la deuda, especialmente si tiene muchas deudas de alto interés que están minando sus ingresos. Los tipos de interés de las hipotecas están actualmente cerca de los mínimos históricos, por lo que al retirar el capital para pagar los préstamos de mayor interés, puede consolidar toda esa deuda con un tipo de interés más bajo.
Sin embargo, el método de «refinanciación para pagar la deuda» no es para todos. Los refinanciamientos en efectivo tienen requisitos más estrictos que los refinanciamientos típicos, especialmente si está sacando el capital de una propiedad de inversión. Si esta estrategia funcionará para usted depende de la cantidad de capital que tenga, su crédito, sus deudas actuales y otros factores.

¿Es difícil refinanciar una propiedad de alquiler?

Es un poco más difícil refinanciar una propiedad de alquiler que una propiedad en la que se vive. Por un lado, los requisitos de crédito y los ratios de LTV suelen ser más estrictos. Y su elección de préstamos y/o prestamistas puede ser limitada – especialmente si desea una refinanciación en efectivo en su propiedad de alquiler. Sin embargo, todavía es posible para muchos. Busque y explore sus opciones para encontrar un prestamista dispuesto a trabajar con usted.

¿Cuáles son las tasas actuales de refinanciación en efectivo de la propiedad de alquiler?

Los tipos hipotecarios actuales son bajos – todavía la mitad de su norma histórica de más del 8%. Es una oportunidad limitada para cobrar un alquiler y tal vez encontrar una tasa de interés más baja, también.

Compruebe las tasas de refinanciación de propiedades de alquiler de hoy para ver lo que usted califica.

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