08.07.2019 Fundamentos del endoso de títuloPor: Elizabeth Hodge Carr
El seguro de título se emite utilizando formularios estandarizados de pólizas y endosos. Los formularios más utilizados para las propiedades comerciales son los promulgados por la American Land Title Association (ALTA), un grupo de la industria de seguros de títulos a nivel nacional. Un endoso de título es una adición o limitación de la cobertura del seguro de título que se adjunta a una póliza de seguro de título. Los endosos proporcionan una cobertura que adapta la póliza a las necesidades del asegurado para una transacción específica. Existen aproximadamente 80 formularios de endoso aprobados por la ALTA entre los que el asegurado puede elegir una cobertura adicional. Aunque los formularios de endoso son estándar, los requisitos de cada uno varían.
Para garantizar una cobertura adecuada, es importante que conozca los requisitos específicos del suscriptor para emitir un endoso en particular y que prevea un plazo amplio para cumplir con estos requisitos. Su cobertura es tan buena como su endoso. Algunos endosos no requieren presentaciones adicionales al suscriptor y pueden ser de interés si su cronograma y presupuesto lo permiten.
Endosos básicos:
A continuación se presentan algunos de los endosos más comúnmente emitidos, una explicación básica de la cobertura que proporcionan y los requisitos necesarios para su emisión.
Serie 3 de ALTA
Los endosos de la serie 3 de ALTA, los endosos de «Zonificación», a una póliza de préstamo o de propietario proporcionan un seguro en cuanto a la clasificación de zonificación aplicable y el uso autorizado del terreno.
El endoso 3-06 de ALTA, Zonificación de terrenos no mejorados, está diseñado para terrenos vacíos. Proporciona un seguro contra pérdidas o daños sufridos debido a que el terreno no tiene una clasificación de zonificación particular y contra ciertos usos especificados que no están permitidos bajo la(s) ordenanza(s) de zonificación en vigor. Los requisitos de suscripción pueden incluir lo siguiente: revisión de los mapas y ordenanzas de zonificación, informe de zonificación, carta de cumplimiento de la zonificación, opinión de un abogado o declaración jurada del propietario con respecto al uso actual y sin conocimiento de violaciones.
El endoso 3.1-06 de ALTA, Estructura Zonificada, está diseñado para propiedades mejoradas y asegura la clasificación de zonificación y los usos autorizados bajo esa clasificación. Este endoso también asegura contra una orden judicial definitiva que prohíba la estructura actual, y que requiera la remoción o alteración de la estructura actual, debido a la violación de la ordenanza de zonificación en cuanto a la superficie, el ancho o la profundidad del terreno como sitio de construcción, el área de la superficie de la estructura, el retroceso de la estructura, la altura de la estructura o el número de espacios de estacionamiento. Los requisitos de suscripción generalmente incluyen los requeridos por la ALTA 3-06, así como la prueba de la emisión de un permiso de ocupación en el caso de una construcción reciente.
El endoso ALTA 3.2-06, Zonificación – Terreno en desarrollo, está diseñado para terrenos no mejorados con la contemplación de mejoras que se construyen de acuerdo con planes y especificaciones específicas. Los requisitos de aseguramiento incluyen la presentación de planos y especificaciones del terreno para su revisión.
Los endosos ALTA 8.1-06 y 8.2-06 se conocen comúnmente como Embargo de Protección Ambiental y Embargo de Protección Ambiental Comercial, respectivamente. Estos endosos aseguran contra pérdidas o daños sufridos debido a cualquier gravamen ambiental registrado que no aparezca de otra manera como una excepción al título en el Anexo B de la póliza. El endoso 8.1-06 sólo está disponible para las pólizas de préstamo que cubren propiedades residenciales y requiere una búsqueda habitual en los registros de la propiedad. El endoso 8.2-06, por otro lado, está disponible para las pólizas de préstamo o de propietario, se aplica sólo a la propiedad comercial, y no necesita ningún requisito de suscripción adicional.
Restricciones, invasiones, minerales
La serie ALTA 9 ofrece una variedad de coberturas relacionadas con la cesión de gravámenes hipotecarios, las violaciones de las restricciones y las invasiones. Este endoso es comúnmente conocido como el «Endoso Integral» porque fue diseñado para consolidar en un solo endoso muchas de las diversas coberturas a menudo solicitadas o requeridas por los prestamistas institucionales.
Los endosos ALTA 9-06 y 9.7-06, Restricciones, Usurpaciones, Minerales – Póliza de Préstamo, están disponibles sólo para las pólizas de préstamo. Estos endosos abordan las violaciones de pactos, condiciones, limitaciones o restricciones, las invasiones existentes, los daños resultantes del ejercicio de los derechos minerales y una orden judicial definitiva que requiera la eliminación de una invasión debido a una violación de las líneas de retroceso. El endoso 9.7-06 de ALTA está diseñado específicamente para terrenos en desarrollo y añade cobertura relativa a las mejoras que se construirán en el terreno sobre la base de planos y especificaciones. Además, el Endoso ALTA 9.10-06, comúnmente conocido como Restricciones, Usurpaciones, Minerales – Violaciones Actuales – Póliza de Préstamo, proporciona la misma cobertura que el ALTA 9-06, excepto que la cobertura incluye las violaciones actuales en la Fecha de la Póliza sobre una base «según sea necesario».
El Endoso ALTA 9.3-06, Convenios, Condiciones y Restricciones – Póliza de Préstamo, es similar al 9-06 y sólo se aplica a las pólizas de préstamo. Sin embargo, no asegura sobre invasiones o daños resultantes del ejercicio futuro de cualquier derecho de uso de la superficie del terreno para la extracción o desarrollo de minerales.
Los Endosos ALTA 9.1-06 y 9.2-06, Convenios, Condiciones y Restricciones – Póliza de Propietario, están disponibles sólo para las pólizas de propietario. El endoso 9.1-06 se aplica sólo a la propiedad no mejorada, y el endoso 9.2-06 se aplica a la tierra mejorada. Éstas aseguran contra la violación de cualquier convenio, condición o restricción, que no sea la indicada en el Anexo B de la póliza. La cláusula 9.2-06 también añade cobertura contra la retirada forzosa de una mejora resultante de la violación de una línea de retroceso. Además, la Cláusula ALTA 9.8-06 es similar a las cláusulas 9.1-06 y 9.2-06, salvo que añade la cobertura de las mejoras previstas en el terreno tal y como se muestran en los planos y especificaciones específicas. El endoso ALTA 9.8-06 se conoce comúnmente como Covenants Conditions and Restrictions – Land Under Development – Owner’s Policy.
Los requisitos para la emisión de los endosos anteriores varían de una jurisdicción a otra y pueden incluir una encuesta aceptable y una prueba de que no se está violando ningún convenio que afecte a la propiedad.
El endoso ALTA 9.6-06, Private Rights – Current Assessments – Loan Policy, está disponible sólo para las pólizas de préstamo. Este endoso proporciona cobertura contra cargas o tasaciones privadas, opciones de compra, derechos de tanteo o un derecho de aprobación previa por parte de un futuro comprador/ocupante, pero se limita a las pérdidas o daños derivados de una carga o tasación privada vencida y pagadera en la fecha de la póliza.
El endoso ALTA 9.9-06, Derecho Privado – Póliza de Propietario, está disponible sólo para las pólizas de propietario y proporciona cobertura contra las pérdidas o daños sufridos debido a la ejecución de cualquier Derecho Privado en un Convenio, tales como opciones, derechos de tanteo o aprobación previa, que causa una pérdida del Título Asegurado.
El Endoso ALTA 17-06, Acceso y Entrada, y el Endoso ALTA 17.1-06, Acceso y Entrada Indirectos, son comúnmente conocidos como los endosos de «Acceso». Ambos endosos están disponibles para las pólizas de propietario y de préstamo. El endoso 17-06 de ALTA proporciona cobertura contra las pérdidas o los daños sufridos como resultado de que el terreno asegurado no tenga acceso físico a un derecho de paso público a través de una servidumbre de acceso que figure en la póliza como interés asegurado, o sufridos como resultado de la limitación del derecho de acceso a través de cortes de acera o entradas existentes a un derecho de paso público. Por otro lado, el endoso 17.1-06 de ALTA proporciona cobertura contra las pérdidas o daños sufridos como resultado de que el terreno asegurado no sea contiguo a una servidumbre de paso pública, así como que no tenga acceso físico a una servidumbre de paso pública, y la limitación del derecho de acceso a través de los cortes de acera o entradas existentes a una servidumbre de paso pública. Estos avales pueden ser emitidos tras la presentación de un estudio actual del terreno asegurado que muestre el terreno colindante con un derecho de paso público con cortes de acera y entradas en el mismo o contiguo a una servidumbre de acceso asegurada que colinde con un derecho de paso público. El endoso también puede ser satisfecho por una búsqueda de títulos de la propiedad.
El Endoso ALTA 18-06, Parcela Fiscal Única, y el Endoso ALTA 18.1-06, Parcela Fiscal Múltiple, están disponibles para las pólizas de propietario y de préstamo. Estos endosos proporcionan cobertura en el caso de que el terreno descrito y asegurado por la póliza no constituya una parcela o parcelas fiscales distintas a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles, separadas y aparte de otras propiedades. Esto no estará disponible si usted está subdividiendo la propiedad o creando una nueva parcela en una transacción, ya que no se habrá emitido un número de parcela fiscal. No es necesario ningún requisito de suscripción adicional, más allá de una búsqueda de títulos, para emitir este endoso.
El endoso ALTA 19-06, Contigüidad – Parcelas múltiples, y el endoso ALTA 19.1-06, Contigüidad – Parcela única, están disponibles para pólizas de propietario y de préstamo. Estos endosos se solicitan con mayor frecuencia cuando los bienes inmuebles se describen como más de una parcela en la póliza. El endoso permite asegurar que no hay parcelas intermedias, huecos o perforaciones. Para emitir este endoso, la compañía de títulos generalmente debe revisar una encuesta confiable que confirme la contigüidad de las parcelas, dependiendo de la complejidad. Muchos lugares requieren que la encuesta se dibuje según las normas de la ALTA y se certifique a la compañía de títulos.
El endoso 25-06 de la ALTA se llama comúnmente Same as Survey. Este endoso está disponible para las pólizas de préstamo y de propietario y proporciona cobertura en caso de que el terreno identificado en la encuesta descrita en el endoso no sea el mismo terreno que se describe en la póliza. Este endoso está disponible tras la recepción y el examen de un estudio topográfico actual y fiable. Dependiendo de las circunstancias, algunos suscriptores pueden emitir este endoso con una encuesta anterior y una declaración jurada del dueño de la propiedad que indica que no se han producido cambios en la propiedad que afectan a la exactitud de la encuesta.
Subdivisión
El endoso 26-06 de ALTA ofrece cobertura sobre cualquier pérdida resultante de la falta de la tierra descrita y asegurada por la póliza para ser un tramo de tierra separado y legalmente creado de acuerdo con las leyes estatales y locales aplicables. Este endoso está disponible tras la recepción y el examen de una encuesta actual y fiable junto con los requisitos de subdivisión estatales y locales.
Endosos especiales:
La cobertura básica proporcionada por una póliza de seguro de título ALTA estándar aborda muchas de sus necesidades comunes de seguro de título.
A menudo, sin embargo, las transacciones particulares pueden presentar riesgos especiales que podrían requerir una autorización adicional o requisitos distintos de los que se comentan a continuación.
Condominios
El endoso 4-06 de ALTA, Condominio – Póliza de préstamo, sólo está disponible para las pólizas de préstamo. Proporciona cobertura a un prestamista hipotecario cuyo préstamo está garantizado por una unidad de condominio. El endoso asegura que el proyecto de condominio fue creado de acuerdo con la ley estatal, que no hay gravámenes de mantenimiento o disposiciones de caducidad con prioridad sobre el gravamen de la hipoteca asegurada, y que no puede haber ejercicio de un derecho de preferencia en relación con transacciones actuales o anteriores. El suscriptor exigirá pruebas satisfactorias de que no existen gravámenes impagados por cargas o evaluaciones del condominio y de que se ha renunciado a cualquier derecho de preferencia que pudiera haberse ejercido.
El endoso 4.1-06 de ALTA, Condominio, está disponible tanto para las pólizas de propietario como para las de préstamo. Proporciona cobertura a los propietarios de unidades de condominio y a sus prestamistas hipotecarios. Este endoso proporciona las mismas coberturas básicas de seguro que el endoso 4-06, excepto que el 4.1-06 no asegura la prioridad del gravamen de la hipoteca asegurada o de la escritura de fideicomiso sobre las futuras cuotas del condominio. Por el contrario, asegura contra pérdidas o daños en razón de la prioridad de cualquier gravamen por gastos y cuotas del condominio que existan en la Fecha de la Póliza. Los requisitos de suscripción generalmente incluyen los requeridos para el Endoso 4-06.
Desarrollo de Unidades Planificadas
El Endoso 5-06 de ALTA, Desarrollo de Unidades Planificadas – Póliza de Préstamo, sólo está disponible para pólizas de préstamo. Aunque el endoso está pensado para su uso cuando el terreno forma parte de un Desarrollo de Unidades Planificadas (PUD, por sus siglas en inglés), como viviendas, recreo, centros comerciales y parques industriales, también puede utilizarse en cualquier situación en la que exista una asociación de propietarios o cualquier otro tipo de acuerdo maestro. Este endoso proporciona cobertura contra las pérdidas causadas por la violación actual de determinadas restricciones, las pérdidas derivadas de la falta de prioridad de la hipoteca asegurada sobre un gravamen por las cuotas de la asociación de propietarios, las pérdidas debidas a la retirada forzosa de una estructura existente a causa de una invasión, y las pérdidas derivadas de la falta de titularidad causada por el ejercicio de un derecho de tanteo. Una vez más, el suscriptor exigirá pruebas satisfactorias de que no existen gravámenes impagados por cuotas vencidas y de que se ha renunciado a cualquier derecho de tanteo que pudiera haberse ejercido.
El Endoso 5.1-06 de ALTA, Desarrollo de Unidades Planificadas, proporciona la misma cobertura de seguro básica que el Endoso 5-06, excepto que el Endoso 5.1-06 está disponible tanto para las pólizas de propietario como para las de préstamo, y no asegura la prioridad del gravamen de la hipoteca asegurada sobre las futuras cuotas del propietario. Este endoso se utiliza a menudo en los estados en los que las cuotas de la comunidad de propietarios tienen prioridad sobre la hipoteca asegurada según la legislación estatal. Los requisitos de suscripción generalmente incluyen los requeridos para el Endoso 5-06.
Arrendamiento
El Endoso 13-06 de ALTA, Arrendamiento – Póliza de Propietario, y el Endoso 13.1-06 de ALTA, Arrendamiento – Póliza de Préstamo, son aplicables cuando todo o parte del terreno asegurado está arrendado al inquilino asegurado. El endoso 13-06 se aplica a las pólizas de propietario y el endoso 13.1-06 se aplica a las pólizas de préstamo. Estas anotaciones incluyen varias definiciones adicionales relativas a la «propiedad de arrendamiento», que se define como el derecho de posesión concedido en el contrato de arrendamiento durante el plazo establecido. Estos endosos también modifican el cálculo de los daños y definen la valoración de la finca.
El endoso 15-06 de ALTA (No imputación – Transferencia total del patrimonio), el endoso 15 de ALTA.1-05 (No imputación – Asegurado adicional), y el endoso ALTA 15.2-06 (No imputación – Transferencia parcial del patrimonio) sólo están disponibles para las pólizas de propietario. En caso de transferencia de la propiedad, el conocimiento de una parte puede ser imputado por ley al cesionario. Por ejemplo, una entidad que adquiere todas las participaciones en una sociedad de responsabilidad limitada que posee bienes asegurados querrá obtener el endoso de no imputación en lo que respecta al nuevo propietario de las participaciones para que el conocimiento del propietario anterior no se impute a la compañía. Uno de los efectos de esta imputación de conocimiento es que, en caso de una reclamación en virtud de una póliza de seguro de título, el asegurador del título puede ser capaz de negar la responsabilidad sobre la base de que el asunto dado era conocido por el asegurado y no conocido por el suscriptor y no revelado por los registros públicos. Sin embargo, la cláusula 15.1-05 no protege a la entidad nombrada como asegurada en la póliza, sino que protege al «asegurado adicional» nombrado. Además, la cláusula 15.2-06 se utiliza cuando un socio o miembro entrante adquiere una participación en la entidad registrada y el socio o miembro entrante se nombra como asegurado en la póliza. En cada caso, un suscriptor requerirá pruebas satisfactorias de que no hay tales asuntos conocidos por las partes de las que el conocimiento puede ser imputado, normalmente en forma de una declaración jurada junto con una indemnización.
Localización
El Endoso ALTA 22-06, Localización, y el Endoso ALTA 22.1-06, Localización y Mapa, están ambos disponibles para las pólizas de propietario y las pólizas de préstamo, sin embargo, el 22.1-06 se solicita normalmente sólo para las pólizas de préstamo. Estos endosos proporcionan un seguro contra pérdidas o daños por el hecho de que el terreno no esté mejorado como se describe en el endoso y por el hecho de que no esté identificado con la dirección de la calle identificada en el endoso. El endoso 22.1-06 incluye además la referencia a un mapa adjunto a la póliza.
El endoso 28-06 de ALTA, Servidumbre – Daños, está disponible tanto para las pólizas de propietario como para las de préstamo. Proporciona cobertura por los daños sufridos por el asegurado como resultado de la invasión de cualquier edificio situado en el terreno sobre una servidumbre. Por ejemplo, si un edificio de la propiedad asegurada se encuentra dentro de los límites de una servidumbre de servicio que prohíbe la construcción de mejoras en la zona de servidumbre (o permite al titular de la servidumbre eliminar cualquier mejora en la zona de servidumbre), el Endoso 28-06 proporciona cobertura al propietario de la propiedad asegurada si el titular de la servidumbre de servicio ejerce esos derechos para eliminar el edificio de la zona de servidumbre.
Encajes
El Endoso 28.1-06 de ALTA, Encroachments – Boundaries and Easements, y el Endoso 28.2-06 de ALTA, Encroachments – Boundaries and Easements – Described Improvements, están disponibles para las pólizas de propietario y de préstamo. Estas pólizas proporcionan cobertura para las pérdidas sufridas por la retirada forzosa de las mejoras que invaden los terrenos colindantes o que invaden una servidumbre. El endoso 28.2-06 también permite la exclusión de cualquier invasión específica.
Minerales y otras sustancias del subsuelo
El endoso 35-06 de ALTA (Minerales y otras sustancias del subsuelo – Edificios) el endoso 35.1-06 de ALTA (Minerales y otras sustancias del subsuelo – Mejoras) y el endoso 35.2-06 de ALTA (Minerales y otras sustancias del subsuelo – Mejoras descritas) están disponibles para las pólizas de propietario y de préstamo. El endoso 35-06 proporciona cobertura contra pérdidas o daños resultantes de la remoción o alteración forzada de edificios ubicados en el terreno, mientras que el endoso 35.1-06 se distingue del endoso 35-06 por proporcionar cobertura contra daños resultantes de la remoción de Mejoras (como se define en el endoso) ubicadas en el terreno. Además, el endoso 35.2-06 proporciona una indemnización más limitada contra la retirada o alteración forzosa de mejoras específicas enumeradas situadas en el terreno. En cada caso, la cobertura sólo incluye las alteraciones en el terreno en la fecha de la póliza debido al ejercicio de un derecho existente de uso de la superficie del terreno para la extracción o desarrollo de minerales o cualquier otra sustancia del subsuelo. Estas cláusulas se utilizan con más frecuencia en los estados en los que la minería es común.
La cláusula 35.3-06 de ALTA, Minerales y otras sustancias del subsuelo – Terrenos en desarrollo, proporciona una indemnización contra la retirada o alteración forzosa de las mejoras situadas en el terreno en la fecha de la póliza y las futuras mejoras que se situarán en el terreno después de la fecha de la póliza debido al ejercicio de un derecho existente para utilizar la superficie del terreno para la extracción o el desarrollo de minerales o cualquier otra sustancia del subsuelo. Los planos y especificaciones de dichas mejoras futuras deberán ser presentados a su suscriptor para su revisión.
Los endosos pueden proporcionarle a usted o a su cliente una cobertura adicional muy necesaria dependiendo de sus circunstancias. Es importante asegurarse de que sus endosos son completos y precisos, ya que su cobertura es tan buena como los términos de los endosos. Además, es importante considerar qué endosos requieren entregas adicionales al suscriptor que implican un tiempo de espera adicional y qué endosos no tienen requisitos de suscripción. Asegúrese de tener en cuenta estos requisitos de suscripción y los costes y el tiempo asociados a la emisión de cada uno de los endosos mencionados anteriormente cuando prepare su transacción.
Contáctenos | 1-804-420-6288