- It’s a good time to pull cash out from your investment property
- How to get a cash out refinance on an investment property
- Taux de refinancement des immeubles de placement
- Quand utiliser un refinancement cash out sur votre immeuble de placement
- Volume maximal pour les refinancements de biens locatifs
- Fannie Mae rental property refinance max LTV
- Freddie Mac rental property refinance max LTV
- Score de crédit minimum et réserves de trésorerie pour se qualifier
- Périodes d’attente pour le refinancement cash-out
- Refinancement d’une propriété locative que vous avez achetée au comptant
- Prêts personnels : Une alternative au refinancement cash-out
- Refinancement en espèces sur un immeuble de placement FAQ
- Quels sont les taux hypothécaires actuels pour le refinancement en espèces d’une propriété locative ?
It’s a good time to pull cash out from your investment property
Les prix des maisons sont en hausse – beaucoup en hausse.
Selon la Federal Housing Finance Agency, la valeur des maisons a augmenté d’environ 100 000 $ depuis 2012.
C’est donc le moment idéal pour les investisseurs immobiliers d' »encaisser » les fonds propres de leurs propriétés locatives. L’argent liquide peut être utilisé pour :
- Acheter un autre bien locatif
- Améliorer la maison
- Rembourser d’autres prêts immobiliers
- Réduire les dettes personnelles
- Mettre de côté des fonds d’urgence
Avec des taux hypothécaires proches de leurs niveaux records, il pourrait être temps pour les propriétaires de biens locatifs de faire travailler leurs fonds propres.
Vérifier votre admissibilité au refinancement en espèces (24 mars 2021)
Dans cet article (Passer à….)
- How to get cash out on an investment property
- Investment property refinance rates
- When to use a cash out refinance
- Maximum LTV for rental property refinances
- Minimum credit score and cash reserves
- Cash-out refinance waiting periods
- Refinancing a rental property you bought with cash
- Cash-out refinance alternative: Personal loans
- FAQ
How to get a cash out refinance on an investment property
Because investment properties are « non-owner-occupied, » there are special rules about refinancing and taking cash out.
For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.
And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.
In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.
Cela signifie que vous ne pourrez pas refinancer en utilisant des prêts garantis par le gouvernement comme FHA, VA ou USDA.
Au lieu de cela, vous aurez besoin d’un prêt soutenu par Fannie Mae ou Freddie Mac – les deux principales agences qui fixent les règles pour la plupart des prêts hypothécaires américains.
Heureusement, les règles de refinancement conventionnel sont assez clémentes, ce qui permet à de nombreux propriétaires disposant d’un capital d’investissement d’encaisser leurs biens locatifs.
Vérifiez votre éligibilité au refinancement cash out (24 mars 2021)
Taux de refinancement des immeubles de placement
Les taux d’un prêt cash out pour immeuble de placement ont tendance à se situer dans la fourchette haute des taux hypothécaires.
Pourquoi ? Parce que les taux des immeubles de placement sont plus élevés au départ – environ 0,5 % à 0,75 % au-dessus des taux des résidences principales en moyenne.
Et si vous retirez des liquidités lors d’un refinancement, les taux sont généralement un peu plus élevés encore. C’est parce que les prêteurs prennent plus de risques lorsqu’un propriétaire retire des fonds propres de sa propriété.
Trouver un taux de refinancement cash out bas (24 mars 2021)
Quand utiliser un refinancement cash out sur votre immeuble de placement
L’encaissement des fonds propres est l’une des meilleures façons de tirer profit de votre immeuble de placement.
Les capitaux propres non utilisés dans la maison peuvent sembler bons sur le papier, et pour de nombreux investisseurs, c’est très bien. Ils ont des flux de trésorerie et ne veulent pas augmenter le solde et le paiement de leur prêt.
Mais un prêt de refinancement de propriété locative avec encaissement peut mettre une bonne partie de la valeur de la maison au travail.
Par exemple, vous pourriez utiliser l’équité encaissée pour apporter des améliorations à une propriété locative.
Les améliorations apportées à la maison peuvent produire un double rendement. Elles augmentent la valeur de la maison tout en justifiant un loyer plus élevé. Et, les locataires se sentent bien de rester dans la propriété à long terme.
Peut-être que la meilleure utilisation – et le rendement le plus élevé – des fonds encaissés est d’étendre un portefeuille immobilier.
Mais peut-être que la meilleure utilisation – et le rendement le plus élevé – des fonds d’encaissement est d’élargir un portefeuille immobilier.
Par exemple, disons que vous avez une propriété d’une valeur de 250 000 $ avec un prêt de 150 000 $.
Vous pouvez obtenir un prêt cash-out jusqu’à 75 % de la valeur actuelle, ce qui rapporte environ 37 000 $. Cet argent pourrait être utilisé pour mettre 20 % d’acompte sur une autre maison de location valant environ 200 000 $.
De cette façon, un prêt cash out pour immeuble de rapport peut aider à construire votre portefeuille immobilier et votre capacité de gain grâce à de nouvelles opportunités de location.
Volume maximal pour les refinancements de biens locatifs
Votre VLT – ou « ratio prêt/valeur » – détermine votre admissibilité à un refinancement en espèces d’un bien locatif. You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits
Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.
The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.
Fannie Mae rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-4 unit | 75% LTV | 75% LTV |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
Freddie Mac rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-unit | 85% LTV | 85% LTV |
| 2-4 unit | 75% LTV | 75% LTV | |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
If you are « on the line » as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.
Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both. Magasinez jusqu’à ce que vous trouviez le bon prêteur pour votre situation.
Ne perdez pas de vue, également, que de nombreux prêteurs offrent des prêts en dehors des règles de Fannie/Freddie. Ils créent leurs propres programmes qui sont plus indulgents sur le LTV, le cash-out, le crédit, et plus encore.
Si votre scénario n’entre pas dans la » boîte » Fannie/Freddie, l’un de ces prêteurs pourrait vous aider.
Score de crédit minimum et réserves de trésorerie pour se qualifier
La souscription est plus stricte pour un refinancement cash-out d’un immeuble de placement. En d’autres termes, il est plus difficile de se qualifier pour ce type de prêt.
Pour commencer, Fannie Mae dit que le score FICO minimum autorisé est de 620. Mais de nombreux prêteurs fixent leur propre minimum jusqu’à 680 ou 700.
Si vous avez un faible score de crédit, faites quelques achats. Certains prêteurs auront des minimums plus bas que d’autres.
Les demandeurs de prêts cash-out pour les biens d’investissement doivent également avoir des réserves de trésorerie adéquates, sans inclure les liquidités reçues de la transaction.
Les réserves minimales sont déterminées en fonction du paiement proposé sur la propriété, et si d’autres propriétés sont possédées. Attendez-vous à avoir n’importe où entre zéro et 12 mois de paiement futur de la propriété dans un compte d’actifs vérifiable.
Vous pouvez également être tenu de détenir en réserve entre 2 et 6 % de tout solde de prêt impayé sur n’importe quelle propriété en dehors de la propriété concernée et de votre résidence principale.
Périodes d’attente pour le refinancement cash-out
De nombreux investisseurs immobiliers achètent une propriété délabrée avec des plans pour la réparer. Vous pouvez prévoir d’effectuer des travaux de réparation en utilisant un refinancement cash-out pour financer les améliorations apportées à la maison.
Bien que cela soit autorisé, des périodes d’attente s’appliquent.
Vous devez attendre au moins six mois entre la clôture de la vente de la maison et la date à laquelle vous pouvez conclure un refinancement cash-out.
Les exceptions à cette règle sont les suivantes.
- La propriété a été héritée
- La maison a été légalement attribuée par un divorce ou une autre ordonnance de séparation
- Le refinancement par encaissement est admissible à l’exception de financement différé
En outre, les maisons qui ont été sur le marché au cours des six derniers mois ont un LTV admissible plus faible pour le refinancement par encaissement, qui plafonne à 70 %.
Refinancement d’une propriété locative que vous avez achetée au comptant
Le « financement différé » fait référence à la pratique consistant à acheter une maison au comptant, puis à rembourser l’achat avec un refinancement.
Parce qu’il n’y a pas de prêt sur un achat de maison entièrement au comptant, tout refinancement ultérieur est techniquement un refinancement au comptant.
Normalement, l’acheteur de la propriété locative devrait attendre 6 mois pour être remboursé selon les règles standard de remboursement au comptant. Cela immobilise beaucoup de liquidités pendant une longue période – ce n’est pas la situation idéale pour un investisseur avisé qui veut faire travailler son argent ailleurs.
Alors, à la mi-2011, Fannie Mae a déployé l' »exception de financement différé ». Les investisseurs immobiliers peuvent maintenant recevoir un refinancement en espèces quelques jours – et non des mois – après la clôture.
Les lignes directrices pour le financement différé sont les suivantes .
- L’acheteur a payé la maison entièrement en espèces
- L’acheteur doit documenter la source des fonds pour l’achat
- Les prêts ou les privilèges ouverts pour acheter la maison doivent être remboursés avec le nouveau prêt
- Une recherche de titre doit confirmer l’absence de financement sur la maison achetée
Gardez toute la documentation pour l’achat de la maison si vous prévoyez d’utiliser l’exception de financement différé. Surtout, conservez une déclaration de clôture finale.
C’est le document uniforme utilisé depuis 2015 qui a remplacé le HUD-1. Il détaille les frais de clôture, plus tout prêt, contracté sur la propriété.
Vérifiez votre éligibilité au refinancement cash out (24 mars 2021)
Prêts personnels : Une alternative au refinancement cash-out
Lorsque vous commencerez à examiner les refinancements cash-out, vous découvrirez probablement qu’il y a des frais de clôture impliqués, et qu’ils prennent 30 à 45 jours pour être complétés.
Une alternative est un prêt personnel. Ceux-ci présentent quelques avantages :
- Recevoir des fonds en moins d’une semaine dans certains cas
- Supprimer les frais de clôture comme le titre, le séquestre, l’évaluation et de nombreux frais de prêteur
- Vous n’avez pas à toucher au prêt existant sur la propriété
Si vous cherchez des liquidités inférieures à 50 000 $, envisagez un prêt personnel. Par exemple, si vous payez 5 000 $ de frais de clôture avec un refinancement par encaissement, et que vous n’obtenez que 25 000 $, cela représente une surcharge de 20 % pour recevoir ces fonds.
Plus, vous réinitialisez votre prêt hypothécaire existant, payant potentiellement plus d’intérêts sur la durée du prêt.
Les prêts personnels peuvent être moins chers à long terme, malgré des taux plus élevés.
Refinancement en espèces sur un immeuble de placement FAQ
Vous pouvez être en mesure de retirer des fonds propres de votre immeuble de placement en utilisant un refinancement cash out. Pour de nombreux propriétaires, il s’agit d’une bonne stratégie en ce moment, car les taux de refinancement sont proches des plus bas historiques. Vous pouvez également être en mesure de retirer des fonds propres d’un immeuble de placement en utilisant une ligne de crédit hypothécaire. Mais cela est plus difficile à faire que d’obtenir une LDC sur votre résidence principale.
Le montant de l’équité que vous pouvez retirer dépend de l’équité que vous avez actuellement. Les refinancements en espèces pour les propriétés locatives ont un ratio prêt-valeur maximal de 75 % – ce qui signifie que vous ne pouvez retirer suffisamment de capitaux propres pour qu’il reste 25 % dans la maison.
Par exemple, imaginez que vous possédez un immeuble de placement d’une valeur de 300 000 $ et que vous devez actuellement 200 000 $ sur le prêt hypothécaire. Disposez-vous de 100 000 $ de capitaux propres utilisables ? Pas tout à fait. otre nouveau prêt de refinancement en espèces a un ratio prêt/valeur maximal de 75 %, soit 225 000 $ pour une maison de 300 000 $. 200 000 $ de ce prêt sont utilisés pour rembourser le solde de votre prêt existant. Et le reste – 25 000 $ – constitue votre capital propre réel et mobilisable.
Oui, les taux sont généralement un peu plus élevés pour un refinancement avec retrait en espèces qu’un refinancement sans retrait en espèces. C’est parce que le propriétaire prend un prêt plus important, et crée donc plus de risque pour le prêteur. Il n’y a pas de formule pour vous dire à quel point les taux seront plus élevés pour un refinancement avec décaissement – pour le savoir, vous devrez vérifier les taux de quelques prêteurs et voir à quoi vous êtes admissible.
Généralement, vous avez besoin d’un acompte d’au moins 15 à 20 % pour acheter un immeuble de placement. Cela signifie que le LTV maximal est de 80 à 85 %. Pour un refinancement en espèces d’un immeuble de placement, le LTV maximal est de 70-75 % selon votre prêteur et si le prêt est à taux fixe ou à taux variable.
Un refinancement par encaissement est un moyen viable de rembourser des dettes, surtout si vous avez beaucoup de dettes à taux d’intérêt élevé qui sape vos revenus. Les taux hypothécaires sont actuellement proches de leur niveau le plus bas, donc en encaissant des fonds propres pour rembourser des prêts à taux d’intérêt plus élevé, vous pouvez essentiellement consolider toutes ces dettes sous un taux d’intérêt plus faible.
Cependant, la méthode du « refinancement pour rembourser les dettes » ne convient pas à tout le monde. Les refinancements par encaissement ont des exigences plus strictes que les refinancements typiques – surtout si vous encaissez les capitaux propres d’un immeuble de placement. Le fait que cette stratégie fonctionne ou non pour vous dépend de la valeur nette que vous avez, de votre crédit, de vos dettes actuelles et d’autres facteurs.
Il est un peu plus difficile de refinancer une propriété locative qu’une propriété que vous habitez. Pour commencer, les exigences de crédit et les ratios LTV sont généralement plus stricts. Et votre choix de prêts et/ou de prêteurs peut être limité – surtout si vous voulez un refinancement en espèces sur votre propriété locative. Toutefois, la plupart des gens peuvent encore y arriver. Magasinez et explorez vos options pour trouver un prêteur prêt à travailler avec vous.
Quels sont les taux hypothécaires actuels pour le refinancement en espèces d’une propriété locative ?
Les taux hypothécaires actuels sont bas – encore la moitié de leur norme historique de plus de 8 %. C’est une occasion limitée d’encaisser une location et peut-être de trouver un taux d’intérêt plus bas, aussi.
Vérifiez les taux de refinancement des propriétés locatives d’aujourd’hui pour voir à quoi vous êtes admissible.
Vérifiez votre nouveau taux (24 mars 2021).