Question
J’ai acheté mon premier bien d’investissement l’année dernière et je suis en train de préparer mes impôts. Puis-je amortir le bien pour réduire mon revenu imposable ?
Réponse
Oui, absolument. En fait, l’I.R.S. s’attendra à ce que la dépréciation soit calculée à partir de la vente d’un immeuble de placement afin d’augmenter le montant des gains imposables que vous aviez sur le bien, donc il est dans votre intérêt de vous assurer que vous profitez de la dépréciation pendant la propriété.
Que pouvez-vous déprécier ? Non seulement vous pouvez amortir le bâtiment, mais vous pouvez également amortir tous les investissements en capital supplémentaires que vous avez faits, qui comportent un calendrier d’amortissement minimum de trois ans. Ces investissements sont communément appelés dépenses en capital ou améliorations CAPEX. Voici quelques exemples de ce qui peut être amorti en plus du bâtiment lui-même :
- les appareils électroménagers, notamment les réfrigérateurs, les lave-linge, les lave-vaisselle et les cuisinières
- les appareils de chauffage
- les améliorations d’immobilisations telles que la rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain
- les nouvelles fenêtres
- le remplacement complet de la toiture
- les améliorations locatives telles que la révision du système électrique ou les nouvelles installations septiques
- les améliorations de l’aménagement paysager
- les frais juridiques, s’ils sont découpés séparément du montant initial de l’achat, et
- l’équipement utilisé pour l’entretien de la propriété, comme l’équipement d’aménagement paysager ou les appareils de nettoyage.
(Pour en savoir plus sur la façon dont votre immeuble de placement peut être amorti, consultez l’article de Nolo intitulé How Landlords Can Deduct Long-Term Assets.)
Vous remarquerez que le terrain ne figure pas dans cette liste. Le terrain n’est pas un actif amortissable et vous ne pouvez pas prendre de déductions à son sujet, car le terrain était là avant que les bâtiments et les améliorations ne soient mis dessus, et il restera une fois qu’ils auront disparu depuis longtemps. Vous ne pouvez pas non plus amortir les coûts de réparation ou les contrats de service. Ceux-ci peuvent être déduits de votre revenu net en tant que dépenses, mais ne sont pas des éléments amortissables.
La période de déduction de l’amortissement dépend du type d’investissement. S’il s’agit d’une propriété commerciale, alors la période d’amortissement est de 39 ans (contre 27,5 ans pour une propriété résidentielle). En utilisant une méthode d’amortissement linéaire pour un bien commercial coûtant 2 millions de dollars, par exemple, vous bénéficiez d’une déduction annuelle de 51 282 dollars (2 millions de dollars / 39 = 51 282 dollars). Votre revenu net annuel est ainsi réduit de ce montant, à des fins fiscales, ce qui réduit le montant des impôts que vous devez à l’IRS.
Contrairement au bâtiment lui-même, les éléments tels que les appareils ou les équipements relèvent généralement d’un calendrier d’amortissement plus court de cinq ou sept ans, en raison de leur durée de vie prévue. En revanche, les chaudières ont généralement un calendrier d’amortissement conforme à celui du bâtiment lui-même, qu’il s’agisse d’une propriété résidentielle ou commerciale. Pour une ventilation des éléments amortissables et des plans correspondants, voir le chapitre 2, « Depreciation of Rental Property », de la publication 527 de l’IRS, « Residential Rental Property ». Le chapitre 2 est pertinent pour les propriétés commerciales, cependant, des détails supplémentaires peuvent être obtenus sur les investissements commerciaux au chapitre 4 de la publication 946 de l’IRS, How to Depreciate Property.