Vous avez bénéficié une fois d’un prêt hypothécaire VA. Mais pouvez-vous profiter à nouveau de ce programme de prêt du ministère des Anciens Combattants ?
La bonne nouvelle, c’est que oui, vous pouvez obtenir un autre prêt immobilier VA si vous êtes un membre du service, un ancien combattant ou un autre emprunteur admissible. Voici trois façons dont cela est possible :
- Acheter une maison avec un prêt VA, la vendre et ensuite acheter une autre maison avec un nouveau prêt VA.
- Refinancer d’un prêt VA à un autre.
- Avoir deux ou plusieurs prêts VA pour différentes maisons en même temps.
Alors, êtes-vous impatient de magasiner pour un autre prêt VA ? Avant de commencer le processus, il est intelligent de comprendre ce qui est impliqué et comment le droit fonctionne.
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Le droit au prêt hypothécaire VA expliqué
Le droit au prêt VA est le montant d’argent que le VA garantira sur un prêt immobilier. Cela permet de déterminer le montant que vous êtes autorisé à emprunter avant d’avoir besoin d’un acompte. La protection du droit encourage les prêteurs à offrir des prêts VA avec des taux plus bas, sans mise de fonds et des directives plus faciles pour se qualifier.
Le montant du droit est généralement soit de 36 000 $, soit de 25 % du montant du prêt jusqu’à la limite du prêt conforme ; actuellement, 510 400 $ est la limite dans la plupart des régions du pays, mais elle est plus élevée sur certains marchés.
« Les emprunteurs admissibles dans la plupart des régions du pays ont un droit primaire de 36 000 $ et un droit secondaire supplémentaire de 91 600 $. Cela donne un total de 127 600 $ », explique Sam Atapour, directeur de succursale chez Embrace Home Loans à Ashburn, en Virginie.
Lorsqu’on achète une maison avec un prêt VA, une partie ou la totalité de ce droit est utilisée dans l’hypothèque. Par exemple, avec un prêt de 200 000 dollars, 50 000 dollars (25 %) du droit sont utilisés. Supposons que vous souhaitiez contracter deux prêts VA. Le calcul est simple : 127 600 $ moins 50 000 $ de droit utilisé sur le prêt VA #1 équivaut jusqu’à 77 600 $ de droit qui peut être utilisé pour le prêt VA #2.
Si vous avez actuellement un prêt immobilier VA, vous pouvez demander un certificat d’éligibilité COE pour savoir si vous êtes admissible à acheter votre prochaine maison avec un prêt immobilier VA.
Scénarios de second prêt immobilier VA
Il existe plusieurs façons de tirer parti d’un prêt VA plus d’une fois.
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« Premièrement, vous pourriez vendre votre maison actuelle qui a un prêt hypothécaire VA et acheter une autre maison avec un prêt hypothécaire VA », explique Atapour. « Comme votre première maison a été vendue ou est en train de se vendre au moment où vous achetez une nouvelle maison, votre droit VA peut être rétabli pour l’achat de la maison numéro deux. »
La deuxième façon est de refinancer votre prêt VA existant en un nouveau prêt VA. Cela peut être une bonne option si vous souhaitez réduire votre taux d’intérêt et votre paiement mensuel et/ou puiser dans votre capital immobilier. Vous pouvez choisir un refinancement VA simplifié (également connu sous le nom de prêt de refinancement de réduction du taux d’intérêt, ou IRRRL) ou un prêt de refinancement VA cash-out.
La troisième façon est de porter deux prêts VA pour deux maisons différentes en même temps.
Acheter contre louer en utilisant le droit
« Cela peut se produire si, par exemple, vous êtes stationné à un endroit différent mais ne voulez pas vendre votre maison existante. Dans ce cas, vous décidez de louer votre bien existant et d’en acheter un autre », explique David Reischer, avocat spécialisé dans l’immobilier et PDG de LegalAdvice.com à New York.
Mais il y a un hic : Vous ne pouvez pas convertir votre résidence principale en une location et acheter une maison de taille similaire au même endroit. Il faudrait que la deuxième maison soit une résidence plus grande pour une famille qui s’agrandit ou qu’elle soit dans une région différente.
« Vous ne pourriez utiliser aucun de ces revenus locatifs pour réduire votre ratio dette-revenu lorsque vous demandez le deuxième prêt VA », explique Yvette Clermont, directrice de succursale et conseillère hypothécaire chez Inlanta Mortgage, basé à Pewaukee, dans le Wisconsin. « Mais ce revenu locatif peut contribuer à compenser votre paiement hypothécaire, vous aidant ainsi à vous qualifier pour le second prêt VA. »
L’impact du second prêt sur les frais de financement
N’oubliez pas que le VA facture des frais de financement lorsque vous souscrivez un prêt VA. Ces frais doivent être payés à la clôture ou intégrés au solde de votre prêt.
« Normalement, les frais de financement représentent 2,3 pour cent du montant de votre prêt. Mais elle passe à 3,6 pour cent si vous avez déjà utilisé le programme de prêt VA « , explique Reischer.
Restauration de votre droit à un prêt hypothécaire VA
Rappelez-vous : vous avez une limite de droit. Mais vous pouvez obtenir le rétablissement de votre droit en vendant votre maison et en remboursant le prêt VA en totalité, note Reischer.
Cependant, si votre prêt est simplement remboursé ou refinancé et que vous êtes toujours propriétaire de la maison, le montant du droit reste lié à la maison.
Heureusement, il y a une exception. Vous pouvez demander une restauration unique de l’avantage de droit, même si vous n’avez pas satisfait à la règle de l’obligation de vente de la VA.
Mais disons que l’acheteur de votre maison à vendre est un ancien combattant qui reprend votre prêt hypothécaire VA existant (ce qu’on appelle une « prise en charge »).
« Vous pouvez demander à cette personne de substituer son droit au même montant de droit que celui que vous utilisiez initialement. Si elle accepte, votre droit d’origine sera rétabli « , dit Clermont.
Si elle n’accepte pas, le droit que vous avez utilisé pour acheter la maison restera lié à la propriété jusqu’à ce que le nouveau propriétaire rembourse entièrement le prêt.
Perte définitive de votre droit à un prêt VA
Il est possible que vous perdiez définitivement votre droit à un prêt VA. Cela peut se produire si vous ne remboursez pas votre prêt VA, que le prêteur saisit et vend votre maison pour un montant inférieur à celui que vous devez, et que le VA doit rembourser le prêteur.
Dans ce scénario, le paiement du VA au prêteur est déduit de votre droit, et vous ne pouvez pas le récupérer. Cela vaut également pour une vente à découvert, dans laquelle votre maison est vendue à perte.
Malheureusement, vous ne pouvez pas utiliser votre avantage unique de rétablissement des droits dans le cas d’une vente à découvert ou d’une saisie.
« Cependant, vous pouvez retrouver vos droits si vous remboursez à la VA les pertes liées à la saisie ou à la vente à découvert », ajoute Atapour.
Avec un reportage supplémentaire d’Erik Martin.
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