Comparer les ARM et les hypothèques à taux fixe | NextAdvisor with TIME

Choisir une hypothèque est compliqué. L’un des premiers choix que vous ferez est aussi l’un des plus conséquents – taux fixe ou taux ajustable ?

Votre décision aura un impact non seulement sur votre paiement mensuel, mais aussi sur le temps qu’il vous faudra pour rembourser votre prêt hypothécaire et sur le montant des intérêts que vous paierez en cours de route.

Un prêt hypothécaire à taux variable, ou ARM, peut être un meilleur choix dans des circonstances très spécifiques, mais avec des taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas cette année, un prêt hypothécaire à taux fixe est le grand gagnant pour la plupart des emprunteurs à l’heure actuelle.

Le pourcentage de demandes ARM a chuté de 50 % depuis la fin mars 2020, et a représenté 3 % de toutes les demandes de prêts hypothécaires résidentiels, selon les données de la Mortgage Bankers Association.

Différences entre les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable

La différence la plus importante entre les prêts hypothécaires à taux fixe et les ARM est simple. Un prêt hypothécaire à taux fixe a un taux d’intérêt qui ne change pas. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux variable change à des moments prédéterminés, jusqu’à des limites décrites dans les petits caractères du prêt.

Le taux d’un ARM sera réinitialisé à des échéances différentes selon le prêt. Le calendrier d’ajustement du taux d’intérêt est représenté par une fraction. Le premier chiffre de la fraction est le moment où le taux se réinitialise initialement, et le deuxième chiffre est la fréquence à laquelle il change après le premier ajustement. Ainsi, un ARM 5/1 a un taux fixe pendant cinq ans, puis le taux s’ajuste annuellement par la suite. Généralement, un ARM est un prêt hypothécaire de 30 ans.

Un prêt hypothécaire à taux fixe est plus simple que son homologue à taux variable. La principale différence que vous trouverez avec les prêts à taux fixe est dans le tableau d’amortissement, ou les conditions du prêt. Comme pour les ARM, il existe des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans. Mais vous pouvez aussi choisir des durées plus courtes, comme 10 ans ou 15 ans.

Pourquoi les ARM n’ont pas de sens en ce moment

Choisir entre un ARM et une hypothèque à taux fixe est une question de risque par rapport à la récompense. Avec un prêt à taux fixe, l’emprunteur s’engage sur un taux pour toute la durée du prêt. Avec un taux variable, l’emprunteur prend le risque de voir son taux augmenter à l’avenir. En échange de ce risque accru, l’emprunteur obtient généralement un taux d’intérêt de départ plus faible.

À l’heure actuelle, la différence entre les taux de départ des prêts hypothécaires ajustables est minime, voire inexistante, par rapport à un prêt à taux fixe, explique Greg McBride, analyste financier en chef chez Bankrate.com. « Si vous n’obtenez aucun avantage, tout en assumant la même quantité de risque, pourquoi s’en préoccuper ? ».

Les perspectives économiques actuelles ne font qu’ajouter à l’attrait décroissant de l’ARM. Une situation où les ARM ont traditionnellement du sens est lorsque vous prévoyez de vendre la propriété avant que le taux ne soit réinitialisé. Cette stratégie repose sur la hausse des prix de l’immobilier ou du moins sur leur stabilité.

Bien que les prix des logements aient augmenté dans de nombreuses régions, sous l’effet de la faiblesse record des taux hypothécaires et du faible inventaire de logements, personne ne peut garantir que cela se poursuivra sur le long terme. Après tout, en janvier 2020, combien d’experts prévoyaient un déclin de plusieurs billions de dollars de l’économie mondiale ? Et avec un taux de chômage toujours à deux chiffres et des COVID-19 qui augmentent encore tard dans l’été dans de nombreuses régions d’Amérique, il est important de planifier l’incertitude future.

Après avoir baissé régulièrement depuis les années 80, les taux hypothécaires n’ont plus beaucoup de place pour baisser. Donc, si vous êtes en mesure d’acheter une maison ou de refinancer, le verrouillage d’un taux fixe est la voie à suivre.

De plus, avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous avez la possibilité de choisir une durée de remboursement plus courte, comme un prêt de 15 ans. Par rapport à un prêt hypothécaire de 30 ans, un prêt immobilier de 15 ans aura un taux d’intérêt plus faible, mais des paiements mensuels plus élevés. Vous pouvez potentiellement payer plus par mois, mais les emprunteurs sont prêts à le faire afin de rembourser la dette plus rapidement et d’économiser des milliers de dollars en paiements d’intérêts sur la durée du prêt, explique Nadia Alcide, une professionnelle en prêts hypothécaires de Mortgage Biz of Florida. Et l’option de prendre un prêt hypothécaire à plus court terme n’est généralement pas disponible avec un ARM.

Qu’est-ce qui doit changer pour qu’un ARM ait du sens ?

Pour que les ARM aient plus de sens pour les gens, l’écart entre les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable devrait augmenter, ce qui est plus susceptible de se produire lorsque les taux d’intérêt augmentent globalement.

En tout état de cause, les ARM n’auront toujours de sens que pour un petit sous-ensemble pour les acheteurs de maisons et ceux qui cherchent à se refinancer. Voici quelques situations où un ARM peut avoir du sens, s’il représente une économie significative par rapport à un prêt à taux fixe.

Vous ne gardez certainement pas le prêt à long terme

La carrière de nombreuses personnes leur permet de s’attendre et de planifier un déménagement de temps en temps. Pour les personnes dans cette position, un ARM pourrait être une option plus économique qu’une hypothèque à taux fixe. Surtout si vous savez que vous devrez déménager dans les 5 à 10 prochaines années.

Mais même dans cette circonstance, vous voudrez faire les comptes. Avec un ARM, vous êtes toujours responsable des frais de clôture. Les frais de clôture peuvent représenter 2 % à 6 % du montant du prêt, et pour une maison moyenne, cela représente des milliers de dollars que vous devrez payer d’avance. Si vous n’allez être dans la maison que pour un an ou deux, alors il pourrait être moins cher de louer que d’acheter avec n’importe quel type d’hypothèque.

Vous pouvez faire fructifier les économies supplémentaires

Lorsque les économies mensuelles d’un ARM sont importantes, vous pouvez faire fructifier ces économies supplémentaires.

La période d’introduction d’un prêt hypothécaire à taux variable – lorsque le taux est au plus bas – peut être l’occasion d’augmenter votre épargne-retraite, ou de constituer votre fonds d’urgence. Vous pourriez également prendre l’argent que vous économisez et rembourser votre capital.

Si vous prévoyez de rembourser votre hypothèque en 10 ans, un ARM avec un taux d’introduction de 10 ans pourrait vous aider à le faire plus facilement. L’équité supplémentaire que vous construisez peut vous permettre de refinancer plus facilement ou d’économiser en renonçant plus tôt à votre exigence d’assurance hypothécaire privée.

Il y a une réserve à cette approche : vous devez être dans une situation où si votre taux augmente, vous pouvez vous le permettre. Vous pouvez planifier cela dès le départ, car un ARM a des limites sur le montant de l’augmentation du taux, en une fois ou sur la durée du prêt. Si, à un moment donné, vous envisagez un ARM, assurez-vous de demander à votre prêteur quelles sont ces limites.

Vous contractez un prêt Jumbo

Les prêts Jumbo sont des prêts non conformes car ils dépassent le montant en dollars fixé par Fannie Mae et Freddie Mac. Pour 2020, cette limite est de 510 400 dollars pour la majeure partie du pays, mais elle peut être jusqu’à 150 % plus élevée dans les régions où les maisons sont plus chères.

Parce que les prêts jumbo ne sont pas garantis par le gouvernement, ils sont plus risqués pour les prêteurs et ont des directives de souscription plus strictes. C’est pourquoi les prêts jumbo ont également des taux d’intérêt plus élevés, par rapport aux prêts conformes.

En raison de ces taux plus élevés, l’écart entre les jumbo ARM et les prêts à taux fixe peut être plus important qu’avec les prêts conformes. Vous pourriez donc économiser davantage pendant la période de taux de lancement, mais les prêts jumbo sont, par définition, des prêts plus importants. Ainsi, toute augmentation future du taux sur un jumbo ARM aura un impact plus important sur votre budget mensuel.

Votre revenu va augmenter

Il y a certaines situations où un ARM peut avoir du sens pour les ménages à valeur nette élevée ou à revenu plus élevé, dit McBride. Si vous vous attendez à une forte augmentation de vos revenus, alors un ARM pourrait avoir du sens pour vous. Un médecin qui termine sa résidence est un bon exemple de personne à qui cela s’applique.

Le paiement plus faible sur un taux ajustable peut offrir une certaine flexibilité si votre revenu est variable ou saisonnier, dit-il. Mais là encore, il a souligné que cela ne fonctionne que dans des cas extrêmes, par exemple les athlètes ou les artistes.

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