Les nouvelles constructions éclipsent les anciennes maisons dans le Third Ward de Houston. ( Gary Coronado / Houston Chronicle )
Toujours posséder un terrain. C’est l’une des leçons que lui a enseignées le grand-père d’Edwin Harrison, qui a construit la maison familiale à l’angle des rues Reeves et Burkett dans le Third Ward.
« Il faut avoir des terres en Amérique, parce que c’est sur cela que ce pays est construit, sur la propriété », a-t-il dit. « C’est comme ça que les Blancs l’ont mis en place. »
Bien que son grand-père ait ensuite déménagé à Meyerland et dans d’autres quartiers de Houston, la famille de Harrison est revenue. Son plus jeune fils vit aujourd’hui dans l’une des maisons que son grand-père possédait autrefois et Harrison, aujourd’hui sexagénaire, vit près de Southmore Boulevard.
C’est à cela qu’il pense quand il considère le changement qui se répand dans Third Ward. La gentrification. Autant que le terme parle de changement, il est maintenant devenu une constante dans les conversations sur des quartiers comme Third Ward, des zones historiquement noires et hispaniques, proches du centre-ville de Houston, qui ont attiré les promoteurs de maisons de ville.
Lorsqu’une rénovation de plusieurs millions de dollars a finalement été dévoilée au parc historique Emancipation Park, les voisins se sont interrogés : Cela va-t-il accélérer la gentrification ? Alors que l’Université de Houston a grandi et étendu son empreinte de logements étudiants dans le quartier au fil des décennies, les résidents ont demandé : Et nous ?
Les inquiétudes sont justifiées. Dans la partie du quartier la plus proche du centre-ville, qui comprend Emancipation Park, la valeur médiane des maisons a augmenté de 176 % entre 2000 et 2013, selon une analyse des estimations du recensement réalisée par Governing.
DÉCRITS : Comment éviter la gentrification d’un quartier
Il y a eu plusieurs interventions censées freiner la marée et créer de l’abordabilité. Les programmes d’aide à la mise de fonds financés par le gouvernement fédéral et administrés par la ville, couplés à l’autorité de redéveloppement des assemblages de terrains (LARA) de la ville, ont pris des propriétés vacantes en souffrance fiscale et les ont vendues à bas prix à des promoteurs qui ont accepté de produire des maisons à des prix abordables. Les crédits d’impôt pour le logement à faible revenu (LIHTC) sont responsables du premier nouveau développement de la Houston Housing Authority en une décennie qui a ouvert récemment à Independence Heights.
Dans le Third Ward spécifiquement, des groupes de développement communautaire tels que Row House Community Development Corporation et le PRH Preservation, Inc. récemment annoncé, se consacrent à fournir et à gérer des logements à faible revenu.
Et puis il y a les efforts du représentant de l’État Garnet Coleman, qui, par le biais de plusieurs agences quasi-gouvernementales, a aidé à amasser des terrains dans le quartier, en convertissant plusieurs d’entre eux en logements abordables, avec d’autres en préparation.
Dans un État souvent hostile aux efforts menés par les villes pour créer ou préserver l’abordabilité, ces efforts ne sont pas négligeables. Mais il faut plus, soutiennent les défenseurs du quartier. Quelque chose qui ne se contente pas de fournir des subventions pour l’accession à la propriété abordable, mais qui change entièrement la donne.
Alors que la ville de Houston s’est attelée à la création de son propre Community Land Trust (CLT) dans le but de rendre l’accession à la propriété abordable, Third Ward faisait partie des quartiers qui regardaient avec un intérêt particulier. Une fiducie foncière promettait d’être différente des programmes d’abordabilité passés de la ville à plusieurs égards, dont l’abordabilité à plus long terme n’était pas le moindre.
Dans un community land trust typique, selon un document préparé pour le conseil municipal en décembre 2016 par l’organisation Grounded Network Solutions, « le contrat de bail foncier typique entre un CLT et un propriétaire a une durée de 99 ans, peut être hérité et peut être renouvelé à la fin de la première période de 99 ans pour 99 années supplémentaires. »
Mais il y a beaucoup de variabilité dans la façon dont les trusts peuvent fonctionner, même dans le cadre des exigences de l’État. La fiducie foncière de la ville, par exemple, sera à l’échelle de la ville, tandis que dans de nombreux autres cas, ils se concentrent sur un quartier particulier. Et les organismes à but non lucratif peuvent être utilisés à des fins résidentielles ou commerciales, mais se concentrent généralement sur le logement abordable, que ce soit par l’accession à la propriété ou la location.
C’est là qu’intervient la fiducie foncière communautaire proposée pour Third Ward. Parmi les objectifs du projet de plan de grande envergure pour le quartier créé par l’initiative Complete Communities du maire figure la création d’une fiducie foncière communautaire. Independence Heights, une autre zone historiquement noire juste à l’extérieur du Loop confrontée à un changement de quartier, a également exploré l’idée d’une fiducie foncière communautaire, menant une étude en 2017 pour évaluer les modèles de propriété actuels et établir le niveau d’intérêt des résidents.
« Nous reconnaissons qu’il y a des communautés qui peuvent vouloir un CLT communautaire, et nous soutenons pleinement cela », a déclaré Tom McCasland, chef du département du logement de la ville.
Avec l’expérience de LARA, qui s’est avéré être un effort quelque peu lent qui a produit des maisons que même un employé de la ville a parfois trouvé hors de portée, la ville a beaucoup de ressources pour lancer quelque chose comme une fiducie foncière. McCasland estime que la subvention effective qu’un acheteur de maison pourrait recevoir passerait du montant actuel que la ville aide à financer pour les acheteurs qualifiés à environ 50 000 ou 60 000 dollars.
Mais l’effort dans Third Ward impliquerait de créer quelque chose de nouveau. Et radical.
Une proposition radicale
« La difficulté ici au Texas et à Houston est que nous accordons vraiment une grande importance à la marchandisation des terrains », a expliqué Jeffrey Lowe, professeur associé d’urbanisme et de politique environnementale à la Texas Southern University et Kinder Fellow. « Beaucoup de nos politiques encouragent fondamentalement la propriété privée, non seulement que la terre soit marchandisée, mais qu’elle le soit à sa valeur maximale. »
Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de trusts fonciers communautaires au Texas. Il y en a, et le plus productif d’entre eux, selon Lowe, est le Guadalupe Community Land Trust d’Austin, géré par la société de développement du quartier.
Mais il n’y a pas de trusts fonciers de quartier actifs dans la ville de Houston, favorable aux affaires. Donc, bien qu’il y ait plusieurs étapes à franchir pour créer une fiducie foncière de quartier, y compris la constitution en société à but non lucratif, l’établissement de règlements et de structures de gouvernance, la réception d’une désignation de la ville et la recherche de certaines exonérations fiscales, obtenir l’adhésion de la communauté est une grande partie du processus.
« C’est une question de valeurs », a déclaré Lowe. « Le modèle CLT est un modèle qui ne se prête pas au maximum que le marché peut supporter. Il se prête davantage à donner le maximum de manière à ce que ceux qui ont le plus besoin d’aide, les personnes à faible revenu, par exemple, aient la possibilité d’avoir un logement qu’ils peuvent se permettre. »
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En plus de fournir des logements locatifs abordables, le Guadalupe Community Land Trust d’Austin, par exemple, travaille avec des acheteurs de maison dont les revenus sont égaux ou inférieurs à 80 pour cent du revenu médian de la zone et beaucoup des gens qu’il sert sont bien en dessous de cela. En 2017, le revenu médian de 80 % s’élevait à 52 100 dollars pour un ménage de deux personnes et à 65 100 dollars pour un ménage de quatre personnes. Le groupe donne également la priorité aux ménages qui ont « des liens de longue date avec East Austin ». Entre 1984 et 2018, le land trust est passé de sept à 60 maisons, selon le dernier rapport annuel de l’organisation. Les familles achètent les maisons, vendues bien en dessous de la valeur du marché, et louent le terrain lui-même à la fiducie foncière communautaire. De cette façon, les propriétaires ne paient des impôts que sur la maison, et non sur le terrain.
Les fiducies foncières sont également mises en place pour créer une accessibilité à plus long terme, ce qui signifie que les loyers restent abordables pour une population cible. Si les propriétaires vendent, par exemple, il existe des mesures pour s’assurer que l’argent revient à la fiducie foncière pour continuer à subventionner l’accession à la propriété abordable.
Il existe des moyens pour que les propriétaires puissent bénéficier de la hausse des valeurs. Dans la fiducie foncière de la ville de Houston, par exemple, il pourrait encore y avoir des possibilités de création de richesse.
« Si vous avez votre formule de revente établie correctement, le prix de revente de la maison augmente, espérons-le, au taux de croissance du revenu de votre population cible ou à peu près, a déclaré McCasland. Supposons qu’une maison de 150 000 $ prenne de la valeur pour atteindre 170 000 $ en 10 ans. Si le propriétaire vend sa maison, « il obtient les 20 000 $ de plus », a déclaré M. McCasland, plus le capital qu’il a investi lorsqu’il a acheté la maison. Avec cette formule, la fiducie foncière communautaire peut idéalement vendre la maison au nouveau prix et elle serait toujours considérée comme abordable. Si ce n’est pas le cas, la fiducie devra ajouter une subvention supplémentaire à la maison. « L’objectif est d’équilibrer la création de richesse avec l’abordabilité dans un modèle de fiducie foncière », a-t-il dit.
Le Conseil de développement économique Emancipation de Third Ward s’est mobilisé autour de l’idée que, face à la gentrification, le quartier a besoin de sa propre fiducie foncière communautaire pour s’assurer que les résidents qui risquent d’être déplacés puissent rester dans leur quartier.
Un partenariat avec le département d’urbanisme du MIT en 2016 a permis de jeter les bases des plans de la fiducie foncière communautaire. Cet effort a identifié la zone autour du parc Emancipation comme une zone bien adaptée à une fiducie foncière. La clé pour atteindre cet objectif, cependant, serait que les propriétaires fonciers existants dans le quartier travaillent ensemble pour rendre ce terrain disponible.
« La force est la communauté qui possède le terrain et permet aux propriétaires, aux résidents à long terme d’avoir leur mot à dire sur ce qui arrive à leur terrain », a déclaré Shanette Prince, coordinatrice communautaire de l’organisation qui rassemble les résidents, les entreprises, les églises et d’autres groupes à travers le quartier. « Les résidents ont leur mot à dire sur ce qui arrive à leur terrain à long terme », a-t-elle dit, et seraient « en mesure d’organiser collectivement ce terrain et de s’assurer que le terrain est utilisé de la manière dont la communauté le souhaite. »
Des racines profondes, de grands espoirs
La promesse est grande. Il pourrait s’agir d’accroître l’abordabilité, d’éviter les déplacements et de créer des logements sûrs et sécurisés. Au-delà de cela, Lowe a déclaré que certains modèles, en particulier ceux qui donnent la priorité au contrôle du quartier, peuvent réellement favoriser la démocratie et servir de plateforme pour l’organisation de la base de manière plus générale. « C’est une plateforme qui aide à construire le capital social et politique humain », a-t-il dit.
Dans tout le pays, il y a plus de 220 fiducies foncières. Elles varient en taille et en emplacement, mais tendent vers les côtes. Il existe des fiducies foncières urbaines et des fiducies foncières rurales. Le mouvement trouve ses racines dans l’ère des droits civiques, explique M. Lowe, lorsqu’il offrait une promesse particulière aux Noirs américains qui voyaient en eux la possibilité d’atténuer les structures et les politiques inégalitaires qui les empêchaient de participer à la société de la même manière que les Américains blancs. L’accession à la propriété n’était que l’une des voies de création de richesse et de stabilisation des quartiers dont étaient exclues de nombreuses familles noires et dans le Sud rural. Les fiducies foncières, comme New Communities Inc. en Géorgie, offraient également une voie vers la stabilité pour sortir du métayage.
Une fiducie foncière communautaire représentait la possibilité de défaire des centaines d’années de dépossession. Au lieu de représenter une perte de propriété, la fiducie foncière offrait le contraire.
Le mouvement s’est développé lentement jusqu’au milieu des années 90, lorsque le nombre de fiducies foncières a augmenté de manière significative, doublant à peu près en une décennie.
Plusieurs de ces obstacles à la création de richesse que certains des premiers partisans des fiducies foncières ont identifiés persistent aujourd’hui. Une étude récente du Harris County Tax Appraisal District, par exemple, a révélé que la race et les données démographiques du quartier étaient des facteurs importants dans l’évaluation des maisons, toutes choses égales par ailleurs. Même avec l’accession à la propriété, la richesse potentielle que les quartiers noirs peuvent créer à partir de leurs maisons a été supprimée.
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Pendant cette même période où les fiducies foncières ont décollé, la gentrification, un terme qui existe depuis à peu près aussi longtemps que la fiducie foncière communautaire, a resserré son emprise sur les villes du pays. Entre 1990 et 2000, 8,6 % des secteurs de recensement admissibles à la gentrification – ce qui signifie que les revenus et les valeurs médianes des ménages étaient déjà supérieurs à un certain niveau – se sont effectivement embourgeoisés, contre 18,4 % depuis 2000, selon l’analyse de Governing. Plusieurs des secteurs de recensement inclus dans la zone Greater Third Ward faisaient partie de ceux qui se gentrifient dans l’analyse.
« Pour moi, tout est question de vitesse de changement », a déclaré Shannon Van Zandt, chef du département d’architecture paysagère et d’urbanisme de l’université Texas A&M. Coauteur d’une étude récente sur les fiducies foncières communautaires et l’embourgeoisement, Van Zandt a déclaré : « Vous voulez que les choses augmentent en valeur, mais assez lentement pour que les revenus puissent suivre l’augmentation des taxes. »
Avec Myungshik Choi et David Matarrita-Cascante, Van Zandt a constaté que la présence d’une fiducie foncière communautaire semblait effectivement stabiliser la valeur des logements dans les secteurs de recensement qui s’embourgeoisaient entre 2000 et 2010. « Ce qui est important, c’est que cela ralentit le rythme de l’embourgeoisement », a-t-elle expliqué. La présence d’une fiducie foncière communautaire a diminué les chances de gentrification de 70 %, selon l’étude, dans le modèle de l’échantillon complet lorsque tous les autres facteurs étaient égaux.
Il y avait d’autres résultats, certains plus difficiles à expliquer, notamment que la durée d’occupation des résidents n’a en fait pas changé dans les quartiers en gentrification avec CLT ou dans les quartiers non en gentrification, mais, contrairement à une grande partie de la sagesse actuelle, la durée de résidence a en fait augmenté dans les quartiers en gentrification sans CLT et dans les quartiers non en gentrification avec CLT. Ce résultat est un peu une énigme pour Van Zandt. L’une des explications possibles pourrait être « une sorte d’obstination ou d’ancrage ». Des études qualitatives, comme celle de l’Université du Texas qui a examiné les effets de l’embourgeoisement sur les résidents de longue date qui sont restés, ont montré que le déplacement n’est qu’un des impacts négatifs possibles sur les résidents existants.
Toutefois, la conclusion générale que Van Zandt tire est que les fiducies foncières communautaires peuvent offrir un moyen pour les quartiers d’atténuer la gentrification et de fournir de véritables options pour rester ou partir. « Vous voulez que les gens aient des choix, et vous voulez qu’ils soient en mesure de faire ce choix », a-t-elle déclaré.
« C’est la revitalisation du quartier qui s’inscrirait dans une politique publique qui garantit que ceux qui ont le plus besoin de l’aide en bénéficient », a déclaré Lowe. « À mon avis, c’est le plus grand défi ici à Houston, parce que nous n’avons pas de politique publique en place. »
Une vente difficile
En tant que directeur exécutif de Row House Community Development Corporation, Harrison supervise, entre autres, le programme de logements abordables de l’organisation dans le Northern Third Ward. « Nous fournissons des logements aux personnes à faible revenu, mais tout ce que nous faisons est locatif, car 75 % des personnes qui vivent sont locataires », a déclaré Harrison.
Il constate ce besoin au quotidien. Il voit aussi à quel point il peut être difficile d’obtenir les subventions nécessaires pour fournir des logements vraiment abordables. « Vous avez besoin d’une grande quantité de subventions pour vraiment aider les gens qui vivent dans des zones comme le Third Ward, en raison de l’augmentation rapide de la valeur des propriétés », a-t-il déclaré. Pour Row House CDC, par exemple, le comté offre un allégement du taux d’imposition, et il évalue les logements locatifs à faible revenu de l’organisation en fonction du flux de trésorerie qu’elle tire de ces propriétés, ce qui est nettement inférieur à ce que la propriété pourrait générer à la valeur du marché.
Des membres de Houston Southeast, des invités et des élus locaux, dont le représentant de l’État Garnet Coleman et le maire Sylvester Turner (au centre), ont coupé le ruban de l’Emancipation Avenue.
Ces propriétés ont été rendues possibles grâce aux manœuvres de Coleman. Pendant des années, le représentant de l’État a orchestré l’achat de terrains par le biais de la zone de réinvestissement d’incitation fiscale de Midtown (TIRZ) et de l’agence de redéveloppement de Midtown qui lui est liée, dans tout le quartier. Il estime la valeur de tous les terrains que l’agence a amassés à environ 72 millions de dollars.
« Nous achetions des terrains tranquillement. C’est ainsi que l’on procède », a-t-il déclaré. « Ma famille est dans ce quartier de Third Ward depuis 100 ans », a-t-il ajouté. « Je connais mes électeurs. Nous avons déjà fait des plans auparavant. Le premier plan de redéveloppement du Third Ward a été fait en 1993. »
Du point de vue de Coleman, la TIRZ a agi comme une fiducie foncière de facto, rassemblant des terrains et les développant pour qu’ils soient abordables. Il soutient l’EEDC et les efforts visant à créer une fiducie foncière formelle dans le quartier, mais il considère qu’elle travaille parallèlement à son travail, pour la plupart.
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De l’extérieur, les manœuvres de tant d’organismes quasi-gouvernementaux peuvent sembler lentes et distantes. Mais Coleman a dit que cela fait partie de la réalité de la production de logements abordables. « Nous sommes transparents. Tous ces terrains que nous avons achetés devaient être inscrits à l’ordre du jour d’une entité publique », a-t-il déclaré. Il y a une sorte de plan directeur pour les propriétés de Midtown, a-t-il dit, mais « il n’a pas encore été publié ».
Comme Harrison, il voit un rôle pour une fiducie foncière communautaire, mais a également des réserves. Pour une chose, il a dit qu’il est moins intéressé par l’accession à la propriété et plus par les logements locatifs à faible densité. D’autre part, il n’est pas encore certain que les gens adopteront le modèle. Que se passe-t-il, a-t-il songé, lorsque « les petits-enfants entrent là-dedans et pensent que c’est leur maison, et il s’avère que ce n’est pas vraiment leur maison. »
Selon le modèle de la fiducie foncière communautaire, la maison est la leur mais pas le terrain, ce qui pourrait ne pas être l’arrangement exact auquel ils s’attendaient. Pourtant, comme l’a expliqué McCasland, l’opportunité de création de richesse est toujours là, même si le terrain lui-même est loué.
Et puis il y a tout le travail qui a déjà été fait. « Nous y travaillons depuis 26 ans », a déclaré Coleman. « C’est à ce moment-là que le Third Ward Redevelopment Council a été créé et que sont nés la Old Spanish Trail/Almeda Corridors TIRZ et le Houston Southeast Management District. J’ai fait passer le projet de loi pour Houston Southeast. »
En effet, Harrison reconnaît le leadership de Coleman pour soutenir ce qu’il y a comme logements abordables dans le quartier aujourd’hui.
Tous ces efforts, si dépendants du gouvernement, n’offrent pas ce que font les community land trusts, a soutenu Lowe.
Complete Communities, bien que bien intentionné pour cibler les ressources vers des quartiers longtemps mal desservis, « n’est qu’une initiative », a-t-il dit, « ce n’est pas une intervention politique. » Les diverses stratégies disponibles aujourd’hui pour financer des logements abordables sont, en fin de compte, axées sur le marché. « Par exemple, nous n’avons pas de fonds fiduciaire pour le logement. Nous n’avons pas de zonage inclusif », a déclaré M. Lowe. « Ce qu’un modèle de fiducie foncière communautaire fournirait comme alternative… cela pourrait être, je le soutiens, ici à Houston, une intervention politique majeure qui commencerait à garantir que les résidents à faible revenu bénéficient du changement de quartier. »
Et ce serait radical. L’exemple hypothétique des petits-enfants de Coleman, par exemple, devrait être confronté. « Vous avez un problème de confiance », a déclaré Harrison. En pensant à la fiducie foncière de la ville, M. McCasland a souligné que les attentes devraient être très claires pour tout acheteur potentiel. « La fiducie foncière doit définir les attentes avec les acheteurs de maison », a-t-il dit, « Ils doivent être la personne qui les regarde dans les yeux en disant : « Vous n’achetez pas une maison ordinaire ici, voici vos restrictions. »
Ceci, a déclaré Lowe, pourrait être particulièrement difficile à faire à Houston. « Ici à Houston, les gens aiment l’idée d’une approche où les personnes à faible revenu bénéficient », a-t-il dit, « mais quand il s’agit de la mettre en œuvre, c’est tellement hors du domaine de ce à quoi ils sont habitués… qu’il est très difficile pour eux d’accepter l’approche de la fiducie foncière communautaire. »
Ce à quoi cela se résume, alors, est une question de valeurs, comme l’a dit Lowe. « La revitalisation de la communauté n’a pas été notre objectif », a déclaré Lowe. Au lieu de cela, « il a été principalement le redéveloppement des lieux où les approches du marché bénéficient à ceux qui ont déjà les moyens. La fiducie foncière communautaire est une approche alternative à cela, tout en permettant de faire progresser la démocratisation » et l’organisation de base, a-t-il expliqué. « Si nous croyons que c’est important, alors nous devons penser à des moyens de le reconstruire. »
Leah Binkovitz (@leahbink) est la rédactrice principale du Kinder Institute for Urban Research et de son blog Urban Edge. Elle a précédemment couvert le comté de Fort Bend pour le Houston Chronicle. This story originally appeared on The Urban Edge.
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