- 19 octobre 2008
- By : Bloomberg
-
-
MINS
-
Les investisseurs en état de choc qui cherchent un refuge face à la dégringolade des cours boursiers pourraient envisager certaines sociétés d’investissement immobilier qui offrent des rendements en dividendes supérieurs à 10 % sur les actions ordinaires – et même plus sur les actions privilégiées.
Cependant, les gestionnaires de fonds et les analystes ont averti qu’il est crucial pour les investisseurs d’examiner les flux de trésorerie, la charge de la dette, l’expiration des baux et la notation de crédit de chaque FPI pour s’assurer que le dividende ne risque pas d’être réduit.
« Il y a beaucoup de bonnes opportunités », a déclaré Larry Antonatos, gestionnaire de portefeuille chez Heitman LLC, basé à Chicago.
Les FPI d’actions offrent actuellement des rendements de dividendes de 7,3 % en moyenne, tandis que les rendements des FPI hypothécaires sont en moyenne de 19,9 %, selon l’Association nationale des sociétés d’investissement immobilier à Washington.
Certains secteurs immobiliers offrent des rendements encore plus importants, les FPI hypothécaires commerciaux générant 30,6 % et les FPI d’hébergement 14,7 % en moyenne. Les rendements des FPI individuelles varient d’un minimum de 3,0 % chez Public Storage Inc. (PSA) de Glendale, en Californie, à 48 % chez RAIT Financial Trust (RAS) à Philadelphie.
« La raison pour laquelle certains des rendements sont si élevés est qu’il existe un risque perçu sur le marché que certains d’entre eux ne soient pas en mesure de payer les dividendes », a déclaré Sam Lieber, directeur général d’Alpine Woods Capital Investors LLC à Purchase, N.Y.
En effet, la décision prise ce mois-ci par General Growth Properties Inc. de suspendre son dividende a secoué les investisseurs, qui ont commencé à se demander nerveusement quelle FPI pourrait être la prochaine.
Mais le propriétaire de centres commerciaux basé à Chicago, qui s’est débattu avec 27 milliards de dollars de dettes, le récent départ de son directeur financier et une action qui a perdu plus de 90 % de sa valeur au cours de l’année écoulée, est une anomalie dans le monde des FPI, selon les experts du secteur.
General Growth a accumulé la dette alors qu’elle était en pleine frénésie d’achat pendant le vertigineux boom immobilier des sept dernières années. Elle a essayé frénétiquement de trouver des moyens de refinancer les 22 milliards de dollars de dette arrivant à échéance d’ici la fin 2012, a déclaré Jim Sullivan, analyste buy-side chez Green Street Advisors Inc. de Newport Beach, en Californie, dans une note de recherche.
La société a déclaré qu’elle explorait ses options, et l’industrie parle d’une mise en vente de la société.
Maguire Properties Inc, une FPI de bureaux de Los Angeles confrontée à des problèmes d’endettement similaires, a évincé son fondateur et PDG et a suspendu son dividende en mai.
La cueillette des cerises
Mais la plupart des FPI ne sont pas confrontées à ces problèmes d’endettement, selon les experts.
« La grande majorité des dividendes immobiliers sont sûrs » au cours de la prochaine année, a déclaré Joe Smith, directeur général et gestionnaire de portefeuille chez ING Clarion Real Estate Securities LP de Radnor, Pa. Les FPI d’hébergement sont l’exception, a-t-il dit, car ils sont confrontés à un risque de détérioration des flux de trésorerie en raison du ralentissement des voyages d’affaires.
Les gestionnaires de fonds pensent que les FPI d’appartements, de self-stockage et de soins de santé offrent les paris les plus sûrs en matière de dividendes, car ces trois secteurs ont traversé la tourmente économique largement indemnes. Mais leurs actions se sont redressées, entraînant une contraction des rendements des dividendes : les rendements sont en moyenne de 6,5 % pour les FPI d’appartements, de 6,4 % pour les FPI de soins de santé et de seulement 3,8 % pour les noms de self-storage.
La sélection des FPI est essentielle pour maximiser la sécurité et les rendements, selon les experts du secteur. M. Lieber et M. Antonatos voient CBL & Associates Properties Inc. de Chattanooga, Tennessee, comme un bon jeu de dividendes.
Bien que la société soit confrontée à un risque lié à son exposition à des marchés moroses dans le Sud-Est et à une certaine dette, M. Lieber pense que son dividende, qui génère un rendement de 22,9%, est sûr pour au moins les six prochains mois. Il a noté que le directeur général et le directeur de l’exploitation de la société ont récemment acheté des actions de CBL, ce qui « est un assez bon signe qu’ils ne s’inquiètent de rien dans l’immédiat. »
M. Lieber et M. Smith voient tous deux Mack-Cali Realty Corp. (CLI) d’Edison, N.J., un REIT de bureaux qui se concentre sur la région métropolitaine de New York, comme un bon pari sur les dividendes avec son rendement de 10,8%.
Les autres sociétés dont le rendement des dividendes est supérieur à 9 % et qui sont peu susceptibles de réduire leurs dividendes comprennent Kite Realty Group Trust (KRG) d’Indianapolis, Liberty PropertyTrust (LRY) de Malvern, Pa, Macerich Co de Santa Monica, Calif, et Weingarten Realty Investors (WRI) de Houston, selon M. Smith.
M. Lieber aime même quelques FPI hypothécaires, dont les actions ont été durement touchées par le sentiment de pitié envers tout ce qui est lié aux prêts hypothécaires sur les marchés du crédit. Il a nommé le fonds new-yorkais Annaly Capital Management Inc. (NLY), qui a un rendement de 18,6 %, et MFA Mortgage Investments Inc. (MFA) de New York, avec un rendement de 17,2%, comme de bons paris sur les dividendes, car tous deux détiennent des titres garantis par Fannie Mae de Washington et Freddie Mac de McLean, Va.
Depuis que le gouvernement a récemment renfloué Fannie et Freddie, leurs obligations sont relativement sûres, a déclaré M. Lieber. Cependant, il ne recommande pas les FPI commerciales hypothécaires comme un jeu de dividendes, même si le rendement moyen de ce groupe est de 30,6%.
« Si les grandes banques commencent à vendre leurs portefeuilles de prêts non performants, nous verrons une pression sur le marché des prêts hypothécaires commerciaux », a déclaré M. Lieber.
Plusieurs de ces sociétés de placement immobilier, comme Gramercy Capital Corp. et iStar Financial Inc, toutes deux de New York, n’ont pas versé de dividendes au troisième trimestre.
Les investisseurs qui s’intéressent aux noms sûrs de REIT bellwether, tels que AMB Property Corp. (AMB) à San Francisco, Kimco Realty Corp. de New Hyde Park, N.Y., Public Storage Inc. de Glendale, Californie, Simon Property Group Inc. d’Indianapolis, et Vornado Realty Trust (VNO) à New York, pourraient remonter la structure du capital vers les dividendes privilégiés pour obtenir des rendements plus élevés, a déclaré Michael Torres, directeur général d’Adelante Capital Management LLC à Oakland, Californie.
À titre d’exemple, les actions privilégiées O d’AMB rapportent 10,9%, alors que ses actions ordinaires ne rapportent que 7,4%, et les actions privilégiées G de Vornado rapportent 10,62%, alors que les actions ordinaires de la société rapportent 5,8%, a-t-il dit.
E-mail Janet Morrissey à [email protected].