Au début, je me suis demandé si je devais obtenir ma licence. J’ai fait ma première affaire d’investissement immobilier en 2005, et en tant qu’investisseur, je savais que je n’avais pas besoin d’une licence immobilière. Tous les gourous de l’investissement disaient que devenir un agent agréé était une mauvaise idée – je serais tenu à une norme différente.
Mais je suis allé à l’encontre de leur » sagesse conventionnelle « , et j’ai obtenu ma licence en 2009 ; je générais des prospects et je les recommandais de toute façon, alors je me suis dit que je pouvais aussi bien en profiter.
De nombreux investisseurs immobiliers se retrouvent dans cette situation : obtenir une licence ou pas ? Vous trouverez ci-dessous une liste de pour et de contre qui peut vous aider à décider.
Il y a trois raisons pour lesquelles vous voudriez obtenir une licence immobilière : la commission, le MLS et la croissance du marché grâce aux relations et aux connaissances.
Commission
Avoir votre licence signifie que vous pouvez obtenir une commission sur vos achats et vos ventes. La commission des agents immobiliers est de 6 %.
Elle est divisée en deux entre l’agent de l’acheteur et l’agent du vendeur. Votre courtier gardera une partie de la commission que vous gagnez.
Bien que le bénéfice que vous cherchez à faire puisse être beaucoup plus important que votre commission sur la maison, le revenu supplémentaire n’est pas à bouder.
Gagner une commission est particulièrement important pour les jeunes professionnels qui cherchent à se lancer dans les investissements.
Accès au service d’inscription multiple (MLS)
Lorsque vous êtes un agent immobilier, vous avez un accès direct au système MLS où les maisons sont affichées par toutes les sociétés de courtage. Cela vous donnera accès à un bassin de choix plus large que celui qu’un agent vous présenterait généralement.
En outre, si vous n’y avez pas accès et que votre agent est également un investisseur, il peut choisir de garder les meilleures propriétés et vous donner les propriétés de second ordre.
Le MLS dispose de données historiques sur chaque propriété qui pourraient affecter votre décision d’investir. Ces données comprennent le prix de vente de la maison dans le passé, les propriétés comparables et la vitesse à laquelle ces maisons comparables se sont vendues.
La croissance du marché, les connaissances et les relations
Le fait d’avoir une licence peut vous aider à former des relations qui vous aideront en aval. Un autre agent avec lequel vous interagissez pourrait trouver quelque chose qu’il pense pouvoir vous intéresser et vous transmettre la piste. Vous apprenez à exploiter une entreprise immobilière et à embaucher et structurer votre équipe.
Votre courtier peut vous protéger contre les problèmes juridiques. En outre, votre courtier (et la formation que vous recevez pour obtenir votre licence) peut vous enseigner les tenants et les aboutissants des contrats, afin que vous ne soyez pas pris dans une faille.
Votre courtier aura l’expérience de travailler avec des arpenteurs et des inspecteurs et pourra vous recommander les meilleurs.
Une fois que j’ai obtenu ma licence et que j’ai commencé à étudier les systèmes, mon activité a vraiment décollé. J’ai pu faire plusieurs transactions par mois au lieu d’une transaction par-ci par-là.
J’étais en réseau avec certaines personnes qui vendaient 750 propriétés par an. Il y a très peu de gens qui gèrent une sorte de volume constant. J’ai pu modeler mon entreprise d’investissement sur les méthodes éprouvées de ces personnes qui ont beaucoup de succès.
Avant d’avoir ma licence, j’achetais des maisons à des gens qui étaient proches de la saisie pour moins que ce qu’elles valaient, je les réhabilitais et les revendais ensuite à un prix plus élevé. S’ils ne voulaient pas acheter chez moi, ils raccrochaient le téléphone et appelaient un agent agréé pour obtenir de l’aide.
En tant qu’agent, je peux aider ces personnes à vendre la propriété à un meilleur prix à la place et en tirer une commission. Je ne perdrais plus ce revenu. Cette stratégie m’a aidé à générer un plus grand marché et à collecter tout l’argent qui était sur la table.
Inconvénients de l’obtention d’une licence immobilière
Pendant longtemps, je n’ai pas obtenu de licence à cause des trois raisons suivantes. C’était des « connaissances communes » dans le métier, mais j’ai trouvé qu’elles étaient pour la plupart fausses.
Payer une commission à votre courtier et des frais annuels
Vous devez effectivement donner une commission à votre courtier ou payer des frais annuels pour utiliser le MLS, mais l’avantage est que le MLS vous aide à obtenir une estimation réelle de la valeur d’une maison d’une manière que les autres investisseurs ne peuvent pas.
Le travail et l’argent supplémentaires dissuadent beaucoup d’investisseurs, mais tout cela est payant car vous devenez meilleur qu’eux dans votre domaine.
Loyauté envers votre courtier
Beaucoup croient que les agents sont tenus de vendre à d’autres agents au sein de leur courtier. Cependant, la plupart des courtiers et des agents recherchent la vente la plus rapide.
Bien qu’il soit pratique pour le courtier de faire le double de la commission, cela prendrait beaucoup plus de temps d’attendre qu’un agent au sein de la maison de courtage trouve un acheteur que d’accepter l’entente sur la table.
Il est dans l’intérêt de tous d’obtenir la commission. Si une propriété est sur le MLS, vous pouvez l’acheter, même si elle est inscrite par une société de courtage différente.
Divulgation d’agent
Lorsque je dis que je suis un investisseur immobilier, les gens supposent que je suis un agent, que je le sois ou non.
L’inconvénient est qu’un vendeur peut ne pas vouloir donner de commission, donc il évitera de travailler avec un agent.
Cependant, s’ils supposent déjà que vous en êtes un, vous allez prendre la perte de toute façon. Vous devez effectivement divulguer que vous êtes un agent, et vous êtes considéré comme plus responsable en tant que tel aussi.
Vous avez une responsabilité envers la personne que vous représentez. Mais si vous achetez la maison en tant qu’investisseur, vous agissez en tant que mandant, pas en tant qu’agent, donc vous n’avez pas besoin de le divulguer.
Le publipostage et le marketing sont plus difficiles car vous devez divulguer sur le matériel de marketing, même si vous agissez en tant que mandant. Au tribunal, il n’y a aucun moyen de prouver que vous agissiez en tant que principal et non en tant qu’agent.
Décider de devenir un agent est un choix personnel, et j’espère que cette liste de pour et de contre vous aidera à faire le vôtre.
Martin Orefice est le fondateur de Rent to Own Labs à Orlando, en Floride. Suivez-le sur Facebook ou connectez-vous avec lui sur LinkedIn.