Pourquoi les multipropriétés ne sont pas toujours une arnaque

Vous avez entendu les histoires d’horreur, n’est-ce pas ? Votre frère ou sœur, votre cousin, votre collègue ou votre voisin est allé à Cancún pour les vacances et a assisté à une présentation sur la multipropriété. L’hôtel proposait une offre alléchante en échange d’un tout petit peu de temps. Lorsqu’ils ont enfin pu s’échapper, quelqu’un leur réclamait d’acheter une multipropriété alors qu’ils s’enfuyaient par la porte.

Voici le truc : les multipropriétés, de nos jours, sont rarement des arnaques. The Points Guy, Brian Kelly, s’est récemment assis avec Noah Brodsky de Wyndham Destinations pour discuter de l’évolution du marché de la multipropriété pour le podcast Talking Points. Ensuite, Kelly et moi avons discuté de certaines des erreurs courantes que les gens commettent lorsqu’ils achètent des biens à temps partagé, ainsi que des pièges à éviter. Bien qu’il ne s’agisse pas de stratagèmes purs et simples, les pièges sont nombreux.

Si vous envisagez d’acheter une multipropriété, voici les choses que vous devez absolument savoir avant de vous engager dans une multipropriété avec laquelle vous pourriez être coincé pour le reste de votre vie.

La multipropriété est éternelle

Ou, du moins, pour très longtemps. Lorsque vous achetez une multipropriété, sachez que vous achetez généralement un « bien immobilier en propriété ». C’est similaire à l’achat d’une maison, sauf que vous ne possédez pas réellement une maison indépendante. Au lieu de cela, vous êtes propriétaire d’une parcelle de bien immobilier quelque part. Votre multipropriété réelle peut être constituée de points que vous échangez contre des vacances. C’est une méthode que les sociétés de multipropriété ont développée pour rendre le temps partagé plus accessible.

Les gens qui achetaient du temps partagé il y a 20 ou 30 ans étaient beaucoup plus susceptibles d’acheter une semaine spécifique dans une propriété. Il existait généralement des procédures pour « encaisser » ou « transférer » cette semaine pour l’utiliser ailleurs. Mais les règles et les restrictions compliquées n’ont surtout fait que décourager les propriétaires de recommander la multipropriété à d’autres personnes, ou de profiter pleinement de leur multipropriété.

Aujourd’hui, les sociétés de multipropriété utilisent généralement des points pour représenter ce que vous achetez, avec un tableau pour toutes les propriétés qu’elles possèdent ou gèrent. Bien qu’il puisse y avoir des avantages de réservation anticipée pour certains propriétaires « directs », c’est généralement le premier arrivé, premier servi sur l’inventaire lorsque vous voulez échanger vos points. Mais, vous ne commencez pas avec un « home resort » ou un endroit où la plupart de vos vacances sont censées se dérouler.

En fin de compte, vos points se traduiront généralement par un pourcentage de propriété d’une unité dans une propriété quelque part dans le monde. Cette formule est importante pour les sociétés de multipropriété, car elles l’utilisent pour comprendre combien d’unités ou de points elles doivent vendre.

Il peut y avoir des avantages et des pénalités fiscales

Parce que vous achetez un bien immobilier, vous pouvez rencontrer des avantages (ou des conséquences) fiscaux similaires à l’achat d’une résidence secondaire. Dans certains cas, vos frais de financement et d’entretien peuvent être déductibles des impôts. Vous devez absolument consulter un conseiller fiscal avant de prendre toute décision impliquant des conséquences fiscales.

Dans la plupart des cas, vous pouvez vendre votre participation en temps partagé. Vous pouvez également léguer votre multipropriété à un bénéficiaire. La personne qui hérite de votre multipropriété pourra utiliser le bien, que ce soit pour des vacances ou pour le louer à d’autres personnes. Mais il sera également responsable des frais associés.

Les multipropriétés Disney Vacation Club ne durent pas éternellement

Comme, eh bien, la plupart des autres multipropriétés, les Disney Vacation Clubs ont généralement une durée de vie. Par exemple, je possède un intérêt en multipropriété de Disney Vacation Club (DVC), qui vend des multipropriétés pour une période de 50 ans à partir du moment où le projet est initialement construit. Nous avons acheté la tour Bay Lake, à côté du Disney’s Contemporary Resort, dès son ouverture en 2009. Mais si vous pouviez acheter des points à Bay Lake Tower maintenant, vous ne recevriez vos points que pour les 40 prochaines années : la durée initiale du contrat de 50 ans moins la décennie qui s’est écoulée.

Pour certaines personnes, cela rend le coût du DVC plus difficile à justifier. Mais, les points de multipropriété DVC conservent leur valeur beaucoup mieux que les autres multipropriétés, ce qui peut encore faire pencher le calcul en votre faveur si vous voyagez à Disney avec une certaine régularité.

Les points sont généralement fixes

En règle générale, la plupart des sociétés de multipropriété déterminent le nombre de points nécessaires pour un certain type de réservation. Ce montant varie en fonction de facteurs tels que le lieu, les dates de voyage et la taille de l’hébergement. Cependant, une fois que cela a été déterminé, le « prix » devrait rester le même. Par exemple, Wyndham peut déterminer qu’une unité de luxe avec une chambre à coucher au Bonnet Creek Resort à Orlando coûtera 126 000 points pendant la première semaine de janvier. Ce chiffre restera généralement statique pour ce même type de chambre et cette même semaine à l’avenir.

Disney Vacation Club, là encore, gère les choses un peu différemment. Bien que le nombre total de points pour tous les types de chambres dans une propriété reste le même, DVC se réserve le droit de déplacer les points. Par exemple, ils peuvent augmenter le prix des unités de trois chambres à coucher pendant Noël en raison de la demande. Pour ce faire, ils devraient baisser une autre chambre et une autre période (ou plusieurs chambres) du même nombre de points pour « équilibrer le tableau. »

Les frais d’entretien augmentent toujours

Bien que les points soient généralement fixes, le prix de vos vacances changera à peu près chaque année. C’est parce que les frais d’entretien requis changeront. Les frais d’entretien comprennent les taxes et les évaluations, ainsi que le budget nécessaire pour mettre à jour et rénover toutes les propriétés en multipropriété. Vous payez votre part, en fonction de la taille de votre multipropriété (ou, dans la plupart des cas, du nombre de points que vous achetez).

Comme pour la plupart des dépenses dans la vie, les frais d’entretien évoluent dans une seule direction exactement. Au fil du temps, tous les exemples que j’ai vus montrent que les frais de maintenance augmentent sur n’importe quelle période de dix ans, mais personne ne peut prédire le montant exact des augmentations. Si vous faites des calculs sur ce qu’une multipropriété vous coûtera sur une longue période, vous devez supposer une augmentation moyenne de 3 % des frais chaque année.

À titre d’exemple, Wyndham Destinations dit qu’un premier achat moyen pour un nouveau propriétaire de multipropriété pourrait être de l’ordre de 20 000 $. Au cours de deux décennies, si vos frais d’entretien augmentaient de 3 % par an, vous paieriez environ 20 000 $ de frais d’entretien pour votre multipropriété sur cette période. Ce n’est pas de la petite monnaie.

Vous pouvez calculer le prix de la chambre par nuit

Ce que vous obtenez pour votre investissement en multipropriété varie considérablement. Comme nous l’avons évoqué plus haut, une semaine au Wyndham Bonnet Creek à Orlando vous coûtera 126 000 points début janvier. Mais prenez ces mêmes vacances en mars, et cela peut coûter 166 000 points.

Si nous utilisons l’exemple d’une unité d’une chambre à coucher début janvier, et que vous deviez y prendre une semaine de vacances chaque année pendant les 20 prochaines années au cours de cette même semaine, vous dépenserez environ 2 000 $ par an pour cette chambre – soit environ 286 $ par nuit. En termes de budget, vous pouvez certainement faire mieux que cela en utilisant des nuits gratuites, des points, ou simplement en cherchant un tarif bon marché en espèces. Si une bonne affaire est ce que vous recherchez, vous pouvez rapidement faire le calcul pour déterminer si une multipropriété fonctionnera en votre faveur.

Vous avez des droits

Dans certains États, il existe des limites sur les présentations de multipropriété. (Les sociétés ne peuvent être autorisées à vous  » pitcher  » que pendant 90 minutes.) Nous avons demandé aux membres de notre TPG Facebook Lounge de nous parler de leurs expériences en matière de pitches en temps partagé, et beaucoup ont fait état de conversations parfaitement normales avec les sociétés de temps partagé. Mais d’autres ont rapporté avoir été harcelés pendant le processus – et après. Si jamais vous êtes harcelé lors d’une présentation, le meilleur conseil est de déclarer fermement que vous n’êtes pas intéressé, de vous lever et de partir.

En règle générale, la loi de l’État protégera également votre achat. Cela signifie que vous aurez un certain temps après (généralement sept jours) pour changer d’avis. Un lecteur de TPG, Andrew, a acheté un lot de points à Wyndham lors d’une présentation sur la multipropriété. Lorsqu’il est rentré chez lui et qu’il a creusé un peu plus les calculs, il a découvert que la meilleure valeur pour ses points était de prendre des vacances d’une semaine chaque année. Ce n’est généralement pas sa façon de voyager, il préfère des voyages plus fréquents mais plus courts. Il a décidé d’annuler et a été intégralement remboursé. Il a même pu garder le Kindle qu’on lui avait donné pour l’inciter à rester assis pendant la présentation.

Quand une multipropriété a du sens

À l’époque où notre fille avait presque 4 ans, j’ai commencé à me souvenir à quel point j’aimais visiter Disney World quand j’étais enfant. Ma femme avait également de bons souvenirs de Disney. Alors que nous commencions à planifier notre premier voyage, je suis tombé sur Disney Vacation Club. Au début, j’étais très sceptique. Quand je pensais à la multipropriété, j’imaginais des vendeurs véreux et des condos délabrés.

Nous avons conclu un accord pour prendre des vacances DVC sans engagement. Si nous n’aimions pas notre premier voyage, nous pouvions payer notre chambre et partir. Bien sûr, ma fille s’est éclatée. En fait, nous avons tous été séduits et nous savions que nous voudrions retourner à Disney World chaque année. Lorsque nous avons fait les comptes, nous avons découvert que nous pouvions économiser 30 à 40 % sur le prix d’une chambre d’hôtel à Disney World et obtenir un meilleur hébergement. (Les chambres DVC sont généralement équipées de cuisines, de lave-linge et de sèche-linge.)

Ces économies étaient suffisamment attrayantes pour que nous achetions. Et, nous avons tellement apprécié nos deux premiers voyages que nous avons décidé d’acheter plus de points. Au début, je ne comprenais pas qu’il y avait un marché de la revente, mais cela a finalement joué à notre avantage puisque Disney a maintenant restreint certains avantages uniquement aux personnes qui achètent directement des DVC.

Une décennie de multipropriété a passé pour notre famille et nous utilisons notre multipropriété DVC de différentes manières que celles prévues à l’origine. Nous avons déménagé un peu dans différentes propriétés DVC et nous nous sommes même retrouvés à louer des points DVC. (À titre d’information, la location de points DVC à une personne de confiance peut être un excellent moyen d’économiser de l’argent sur un voyage à Disney World.)

Nous avons 40 ans à tirer de notre multipropriété DVC, et les points se vendent sur le marché de la revente pour environ ce que nous avons payé il y a 10 ans, alors nous avons l’impression d’avoir un filet de sécurité si nous décidons un jour de vendre. Pour l’instant, notre plan est de profiter de voir nos enfants emmener leurs enfants à Disney World en utilisant notre multipropriété.

Quand vous devriez acheter directement

Il existe deux voies principales pour devenir propriétaire d’une multipropriété (en supposant que vous n’avez pas hérité de vos parents d’une multipropriété à Maui dont vous n’avez jamais entendu parler). Vous pouvez soit acheter directement auprès d’une société de multipropriété telle que Wyndham Destinations, soit en acheter une sur le marché de la revente.

Si vous êtes le genre de personne qui aime passer ses vacances au même endroit chaque année, et que c’est un endroit très demandé, vous pourriez être un bon candidat pour acheter une multipropriété directement, car dans la plupart des cas, vous obtenez la priorité de réservation. Si vous ne voulez pas vous stresser à planifier des vacances annuelles chaque année, et que vous préférez une expérience plus proche d’une « maison de vacances », l’achat direct peut également convenir.

Disney Vacation Club est unique en ce sens qu’il limite certains des avantages clés de l’adhésion au DVC uniquement à ceux qui achètent directement. Il y a également des rumeurs selon lesquelles DVC ne permettra pas aux personnes qui achètent sur le marché de la revente de réserver certaines de leurs stations les plus récentes.

Quand vous devriez acheter sur le marché de la revente

Pour la plupart des gens, acheter sur le marché de la revente va représenter une bien meilleure valeur que l’achat direct. Il existe un marché robuste pour les reventes de multipropriétés et les prix varient considérablement. Dans le cas de Disney Vacation Club, les points conservent remarquablement bien leur valeur. Les points en multipropriété de Wyndham, en revanche, n’ont généralement pas la même valeur sur le marché de la revente. Des annonces récentes sur des sites de revente populaires montrent des points dont la valeur varie de 1,7 à 12 cents par point. C’est un écart important !

L’exemple que nous avons utilisé ci-dessus, où vous dépenseriez 20 000 $ avec Wyndham, vous rapporterait environ 140 000 points (soit environ 14 cents par point). Une liste récente sur un site populaire de multipropriété montre un prix d’un peu plus de 1 cent par point. C’est une énorme différence. Et un membre du TPG Lounge, Benjamin, a déclaré avoir acheté des points sur le marché de la revente pour un peu moins d’un centime par point. Il a obtenu une affaire phénoménale qui lui permet de faire passer des vacances à sa famille dans un appartement à deux chambres lorsqu’ils voyagent pour environ 150 dollars par nuit. (Un bien meilleur rendement que la chambre susmentionnée de 285 $ en achetant directement.)

Le marché de la revente comporte certains risques, mais il existe également une surveillance et une réglementation sur le marché de la revente pour vous protéger. Notre meilleur conseil est de travailler avec les entreprises les plus réputées dans le domaine de la revente, comme Fidelity Resales et The Timeshare Store.

Quand vous devriez vous retirer

La propriété en temps partagé n’est pas pour tout le monde. En fait, la multipropriété ne convient probablement pas à la plupart des voyageurs. Si vous accumulez beaucoup de points grâce à vos voyages fréquents et aux primes de signature des cartes de crédit, payer pour une multipropriété n’a probablement pas beaucoup de sens. Et si les avantages traditionnels d’un hôtel, comme le ménage et le service en chambre, sont importants pour vous, la multipropriété ne répondra pas à ces besoins. (Bien que DVC en offre davantage que la plupart des autres sociétés de multipropriété.)

Vous devriez également vous éloigner si vous êtes le type de voyageur qui aime faire des plans de voyage spontanés, si vous misez sur la possibilité de louer votre multipropriété ou si vous êtes intéressé par un bien d’investissement. Ce sont les choses que les vendeurs de multipropriété ont tendance à dénaturer dans les argumentaires.

Pour profiter pleinement des emplacements de multipropriété les plus désirables, vous devrez planifier à l’avance, et la facilité de location dépend entièrement du type de propriété que vous avez réservé, et où (Wyndham a beaucoup plus d’inventaire que DVC, ce qui rend leurs multipropriétés beaucoup plus difficiles à louer). Si vous voulez un bien d’investissement, regardez l’immobilier traditionnel – pas une multipropriété.

The Bottom Line

La chose la plus importante à retenir au sujet des multipropriétés est qu’elles constituent un engagement. Il existe des moyens d’en sortir une fois que vous les avez achetés (et que votre droit d’annulation expire). Mais, ces chemins sont rarement jolis. Bien que la location de votre multipropriété soit une option (nous y reviendrons bientôt), la meilleure chose que vous puissiez faire est de faire des recherches approfondies avant d’acheter. Assurez-vous absolument que vous savez ce que vous achetez, et que des vacances en multipropriété correspondent à votre style de voyage.

Toutes les photos sont une courtoisie de l’auteur.

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