En savoir plus sur le processus de vente immobilière par homologation
Le processus de vente de biens immobiliers (biens immobiliers) par homologation ou fiducie est une série d’étapes réglementées par le tribunal qui doivent être soigneusement surveillées et gérées. Les délais sont impitoyables, la documentation est spécialisée et la surveillance du tribunal doit être honorée tout au long de la commercialisation, des offres, des négociations et de la vente du bien.
En plus du personnel du tribunal, la vente implique généralement l’exécuteur ou l’administrateur de la succession, l’avocat représentant la succession, un agent immobilier représentant le vendeur (la succession), un ou plusieurs acheteurs qui placent des offres auprès du tribunal et les agents immobiliers des acheteurs. Chacune de ces personnes doit suivre les directives et les délais du tribunal.
En raison de l’implication du tribunal, les ventes d’homologation et de fiducie ont un vocabulaire qui leur est propre (voir le glossaire). Elles impliquent également divers documents d’information et contrats qui ne sont pas utilisés dans d’autres transactions immobilières.
Si vous vendez ou achetez un bien immobilier par le biais d’une telle transaction, votre agent immobilier doit avoir de l’expérience dans les ventes par homologation et fiducie et être en mesure d’expliquer le langage, la documentation et les étapes du processus. Des communications claires sont essentielles.
Pour vous aider à comprendre le processus de vente par homologation et fiducie, voici une liste de certaines des étapes d’une transaction typique :
Nomination de l’administrateur ou de l’exécuteur de la succession. Dans la plupart des cas, le testament du défunt nomme un Exécuteur qui est désigné pour s’occuper de la distribution des biens, y compris les biens immobiliers. Si aucun exécuteur n’est désigné, si l’exécuteur désigné ne veut pas servir ou s’il n’y a pas de testament, le tribunal nomme un administrateur pour remplir ces fonctions. L’exécuteur ou l’administrateur est la personne qui a le pouvoir d’inscrire et de vendre les biens ; la vente ne peut pas avoir lieu tant que cette personne n’a pas été identifiée.
Comme le prévoit la loi sur l’administration indépendante des successions (AIS), l’exécuteur établit un prix de liste pour les biens immobiliers. Ce prix tient compte de l’évaluation faite par l’arbitre d’homologation et est généralement déterminé avec l’aide d’un agent immobilier expérimenté dans les ventes d’homologation et de fiducie. Le bien immobilier est ensuite mis en vente par l’intermédiaire de cet agent/courtier.
L’agent immobilier commercialise le bien immobilier auprès du public de la manière la plus agressive possible pour attirer l’offre la plus élevée. Cela implique généralement un certain nombre d’approches, notamment la signalisation, la publicité dans les journaux, l’inscription sur un ou plusieurs sites Web immobiliers et l’organisation de journées portes ouvertes pour les autres agents immobiliers et les acheteurs potentiels. L’agent immobilier fixera également des rendez-vous pour montrer la propriété aux parties intéressées qui se renseignent directement.
Bien que les acheteurs de biens immobiliers d’homologation et de fiducie puissent être à la recherche d’une bonne affaire, leur gamme d’offres est limitée par le tribunal. Une offre acceptée doit correspondre à 90 % ou plus de la valeur estimée par le juge des successions. Une fois qu’un acheteur est trouvé, l’agent immobilier aide le vendeur à négocier des conditions satisfaisantes pour les deux parties.
Lorsque la propriété a une offre acceptée, un avis de proposition d’action est envoyé par courrier à tous les héritiers, indiquant simplement les conditions de la vente proposée. Les héritiers ont 15 jours pour examiner l’avis et formuler d’éventuelles objections. S’il n’y a pas d’objections, la vente peut se dérouler sans audience au tribunal.
Si l’exécuteur/administrateur n’a pas les pleins pouvoirs indépendants en vertu de l’AIEA, ou si l’un des héritiers pose une objection à l’avis de l’action proposée, l’avis de la vente doit être publié dans un journal local généralement distribué (sauf si le testament ne prévoit pas une telle action).
L’avocat de la succession demande alors une date de tribunal (l' »audience de confirmation ») à laquelle la vente sera exécutée. La date du tribunal est généralement fixée dans les 30 à 45 jours suivant la date de dépôt de la demande. Une copie de la demande et les détails concernant la vente sont envoyés par courrier à toutes les parties intéressées.
Même après que la date du tribunal a été fixée, le courtier immobilier doit continuer à montrer la propriété et à faire de la publicité pour la maison auprès des acheteurs potentiels dans l’espoir d’obtenir un » surenchérisseur » et ainsi augmenter le prix de vente.
Lors de l’audience de confirmation du tribunal, l’offre précédemment acceptée peut être surenchérie par une autre partie intéressée. Dans ce cas, la partie surenchérissant doit se présenter à l’audience avec un chèque de banque (pas de chèques personnels acceptés !) d’un montant totalisant au moins 10 % du prix minimum de surenchère afin de réussir à surenchérir. La surenchère minimale est déterminée par la formule suivante : 10 % des premiers 10 000 $ plus 5 % du solde de l’offre acceptée.
EXEMPLE : Une propriété est inscrite à 200 000 $. L’offre acceptée est de 175 000 $.
La surenchère minimale est calculée comme suit :
Offre acceptée = 175 000 $
+ 0,10 x 10 000 $ = 1 000 $
+ 0,05 x 165 000 $ = 8 250 $
Surenchère minimale = 184 250 $
x 0,10 = 18 425 $ montant du chèque de caisse
S’il y a plus d’un surenchérisseur, l’offre la plus élevée » gagne « . Le soumissionnaire gagnant remet un chèque de banque à l’exécuteur/administrateur et le séquestre est ouvert. L’entiercement sera fermé environ 30 à 45 jours après l’audience du tribunal.
Voyez le tableau pratique de l’équipe Sanborn sur la gestion du processus d’homologation ou consultez la foire aux questions pour les vendeurs de propriétés d’homologation.
Si vous avez besoin d’aide pour vendre des biens immobiliers dans le cadre d’une homologation, d’une fiducie ou d’une mise sous tutelle, appelez l’équipe Sanborn au 310-777-2858 aujourd’hui.