A peu près n’importe quand est un bon moment pour acheter un fixateur-upper, surtout si vous acquérez la propriété pour beaucoup moins que tout ce qui l’entoure. Contrairement à d’autres propriétés résidentielles, les prix des fixateurs ne dépendent pas autant de la température du marché immobilier local – qu’il soit chaud, froid ou neutre. Le secret pour faire le bon investissement est de choisir la bonne propriété du premier coup, de faire vérifier l’endroit par une foule d’inspecteurs spécialisés et d’apprendre à évaluer les réparations dont il a besoin.
Le Fixer-Upper idéal
Le Fixer-Upper parfait est la maison que tout le monde voudra dans le futur, mais que personne ne veut maintenant. De nombreuses imperfections qui rebutent les gens – peinture écaillée, tapis usés ou luminaires désuets – sont facilement corrigibles. Les imperfections sont difficiles à voir au-delà, et ces maisons languissent souvent sur le marché car la plupart des acheteurs de maison, en particulier les primo-accédants, exigent une maison clé en main, prête à emménager et en parfait état.
Rappellez-vous que si vous faites une offre d’achat pour un fixateur au bon prix, vous commencez à gagner de l’argent le jour où vous fermez. Et c’est même avant de considérer le potentiel de gros bénéfices à la revente. Le moment de penser à vendre est le jour où vous achetez, surtout si vous n’avez pas de projets immédiats de déménagement.
Autre point essentiel à retenir : Tous les fixateurs n’ont pas de potentiel. Le fait qu’une maison particulière, vilain petit canard, puisse se transformer en cygne dépend de plusieurs facteurs.
L’emplacement
L’un des facteurs les plus importants lors de l’achat d’une maison est l’emplacement. N’achetez pas une maison à retaper située sur une intersection très fréquentée, à côté d’une école ou en face de l’entrée d’une décharge. Ces exemples d’endroits indésirables font sombrer même les meilleures maisons. Recherchez des maisons à rénover dans des quartiers attrayants et en plein essor. Examinez les maisons environnantes et la façon dont elles sont entretenues. La plupart des maisons semblent-elles bien entretenues et occupées par leur propriétaire ?
Aménagement
Puis, concentrez-vous sur la configuration de la maison. Le meilleur type de » fixer-upper » à acheter est celui qui plaira au plus grand nombre d’acheteurs : une maison de trois chambres à coucher avec plus d’une salle de bain.
Une maison de deux chambres à coucher peut être rentable, surtout si c’est la taille dominante des maisons du quartier, mais une maison de trois chambres à coucher est un cran au-dessus. Et, si trois chambres à coucher sont mieux, une maison à quatre chambres à coucher surpasse cela. Les acheteurs de trois chambres à coucher vont souvent échanger leur maison contre une maison de quatre chambres à coucher.
L’aménagement doit être fluide. Si la maison est sellée avec un mauvais plan d’étage, réalisez qu’il peut être coûteux ou peu pratique de déplacer les murs. Des chambres à coucher aux extrémités opposées de la maison rebuteront les acheteurs ayant de jeunes enfants, tout comme un étage avec la chambre principale à l’étage et toutes les autres chambres au rez-de-chaussée. Les cuisines avec plus d’une entrée sont souhaitables. Évitez les agencements de maison qui font de la salle à manger le point central de la maison.
A propos de ce terme : Primary Bedroom
Plusieurs associations immobilières, dont la National Association of Home Builders, ont classé le terme « Master Bedroom » comme étant discriminatoire. » Primary Bedroom » est le nom maintenant largement utilisé parmi la communauté immobilière et reflète mieux l’objectif de la pièce.
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Condition
Un fixateur-upper a besoin de travaux, mais certains problèmes sont pires (plus coûteux) que d’autres. Vous devez séparer les problèmes cosmétiques des problèmes plus fondamentaux.
Les réparations faciles comprennent :
- Rattacher les murs, décoller le papier peint, and painting
- Refinishing floors or laying tile or carpet
- Installing ceiling fans and new light fixtures
- Replacing baseboards or adding trim
- Fixing broken windows
- Replacing bathroom subfloors due to leaky toilet seals
- Refacing or painting kitchen cabinets or installing new ones
- Replacing doors
- Changing out outlets and light switches
- Painting the exterior
- Adding a deck
More expensive fixes include:
- Replacing HVAC systems or adding central air conditioning
- Shoring up foundations
- Reroofing, when it involves a tear-off
- Replacing all plumbing, sewer lines, and electrical wiring
- Pouring concrete for driveways, sidewalks, ou des marches
- Installation de fenêtres de remplacement partout
- Remodelage complet de la cuisine ou de la salle de bain
- Construction de garages ou d’ajouts
Inspections pour les maisons à réparer
Dans toute transaction immobilière, obtenez toujours une inspection de la maison par un inspecteur de maison accrédité avant de vous engager à conclure la vente. Il existe de nombreux types d’inspections de maisons que vous devriez examiner avant d’acheter un fix-upper. Considérez ces vérifications comme un coût nécessaire pour obtenir une bonne affaire:
- Certifications de la toiture : Si le vendeur n’a pas déjà fourni de preuves quant à l’âge et à l’état du toit, obtenez une certification du toit aux frais du vendeur.
- Garantie de la maison : Tous les vendeurs ne paieront pas pour une garantie de la maison, mais certains pourraient en vouloir une au lieu de recevoir des appels téléphoniques tard dans la nuit si des choses se brisent après la clôture.
- Inspections antiparasitaires : Cela pourrait être essentiel si votre région traite des dommages causés par les coléoptères, les termites ou les fourmis. Demandez une inspection antiparasitaire et faites dépendre votre offre d’achat de votre approbation du rapport et de toute réparation payée par le vendeur.
- Inspection des canalisations d’égout : Au fur et à mesure que les propriétés vieillissent, les lignes d’égout aussi. Faites vérifier les conduites et les fosses septiques.
- Des rapports d’ingénierie. Un ingénieur fait des révélations sur les risques naturels ou géologiques. Faites attention aux décharges à proximité, aux rapports de contamination et à d’autres risques préjudiciables à la revente.
Toutes les fixations ne nécessitent pas la même quantité de réadaptation ; tout est subjectif. Cela dépend de vous et de ce que vous voulez. Avant d’acheter, tenez compte de votre expertise en matière de remodelage, de vos finances et de la quantité que vous voulez ou devez rénover une maison pour la rendre habitable.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
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