08.07.2019 L’essentiel des avenants aux titresBy : Elizabeth Hodge Carr
L’assurance titres est émise à l’aide de formulaires normalisés de polices et d’avenants. Les formulaires les plus couramment utilisés pour les propriétés commerciales sont ceux promulgués par l’American Land Title Association (ALTA), un groupe industriel national d’assurance titres. Un avenant de titre est un ajout ou une limitation de la couverture d’assurance titre qui est joint à une police d’assurance titre. Les avenants fournissent une couverture qui adapte la police aux besoins de l’assuré pour une transaction spécifique. Il existe environ 80 formulaires d’avenants approuvés par l’ALTA parmi lesquels l’assuré peut choisir une couverture supplémentaire. Bien que les formulaires d’avenant soient standard, les exigences pour chacun d’entre eux varient.
Afin d’assurer une couverture adéquate, il est important que vous soyez conscient des exigences spécifiques du souscripteur pour émettre un avenant particulier et que vous prévoyiez un délai suffisant pour remplir ces exigences. Votre couverture est aussi bonne que votre avenant. Certains avenants ne nécessitent aucune soumission supplémentaire au souscripteur et peuvent être intéressants si votre calendrier et votre budget le permettent.
Avenant de base :
Vous trouverez ci-dessous certains des avenants les plus couramment émis, une explication de base de la couverture qu’ils offrent et les exigences nécessaires à leur émission.
Série 3 de l’ALTA
Les avenants de la série 3 de l’ALTA, les avenants de » zonage « , à une police de prêt ou de propriétaire fournissent une assurance quant à la classification de zonage applicable et à l’utilisation autorisée du terrain.
L’avenant 3-06 de l’ALTA, Zonage des terrains non améliorés, est conçu pour les terrains vacants. Il fournit une assurance contre les pertes ou les dommages subis en raison de l’incapacité du terrain à détenir une classification de zonage particulière et contre certaines utilisations spécifiées non autorisées par la ou les ordonnances de zonage en vigueur. Les exigences de souscription peuvent inclure les éléments suivants : examen des cartes et ordonnances de zonage, rapport de zonage, lettre de conformité de zonage, avis d’un avocat ou affidavit du propriétaire concernant l’utilisation actuelle et l’absence de connaissance de violations.
L’avenant ALTA 3.1-06, Zonage-Structure achevée, est conçu pour les biens améliorés et assure la classification de zonage et les utilisations autorisées sous cette classification. Cet avenant assure également contre une ordonnance définitive d’un tribunal interdisant la structure actuelle, et exigeant l’enlèvement ou la modification de la structure actuelle, en raison d’une violation de l’ordonnance sur le zonage en ce qui concerne la superficie, la largeur ou la profondeur du terrain en tant que site de construction, la surface de plancher de la structure, le retrait de la structure, la hauteur de la structure ou le nombre de places de stationnement. Les exigences de souscription comprennent généralement celles requises pour l’ALTA 3-06, ainsi que la preuve de la délivrance d’un permis d’occupation dans le cas d’une construction récente.
L’avenant ALTA 3.2-06, Zonage – Terrain en cours d’aménagement, est conçu pour les terrains non améliorés avec la contemplation d’améliorations construites selon des plans et des spécifications spécifiques. Les exigences de souscription comprennent la soumission de plans et de spécifications du site pour examen.
La garantie de protection de l’environnement
Les avenants ALTA 8.1-06 et 8.2-06 sont communément appelés respectivement garantie de protection de l’environnement et garantie de protection de l’environnement commercial. Ces avenants assurent les pertes ou les dommages subis en raison de tout privilège environnemental enregistré qui n’est pas autrement indiqué comme une exception au titre dans l’annexe B de la police. L’avenant 8.1-06 n’est disponible que pour les polices de prêt couvrant des biens résidentiels et nécessite une recherche habituelle dans les registres fonciers. L’avenant 8.2-06, quant à lui, est disponible pour les polices de prêt ou de propriétaire, s’applique uniquement aux biens commerciaux et ne nécessite aucune exigence de souscription supplémentaire.
Restrictions, empiètements, minéraux
La série ALTA 9 offre une variété de couvertures liées au dessaisissement des privilèges hypothécaires, aux violations des restrictions et aux empiètements. Cet avenant est communément appelé » avenant complet » car il a été conçu pour regrouper en un seul avenant un grand nombre des diverses couvertures souvent demandées ou exigées par les prêteurs institutionnels.
Les avenants ALTA 9-06 et 9.7-06, Restrictions, empiètements, minéraux – Police de prêt, sont disponibles uniquement pour les polices de prêt. Ces avenants traitent des violations des engagements, des conditions, des limitations ou des restrictions, des empiètements existants, des dommages résultant de l’exercice des droits miniers et d’une décision de justice définitive exigeant la suppression d’un empiètement en raison d’une violation des lignes de retrait. L’avenant ALTA 9.7-06 est conçu spécifiquement pour les terrains en cours d’aménagement et ajoute une couverture relative aux améliorations à construire sur le terrain sur la base de plans et de spécifications. De plus, l’avenant ALTA 9.10-06, communément appelé Restrictions, Empiètements, Minéraux – Violations actuelles – Police de prêt, offre la même couverture que l’avenant ALTA 9-06, sauf que la couverture inclut les violations actuelles à la date de la police sur une base » selon les besoins « .
L’avenant ALTA 9.3-06, Covenants, Conditions et Restrictions – Police de prêt, est similaire au 9-06 et s’applique uniquement aux polices de prêt. Il n’assure cependant pas les empiètements ou les dommages résultant de l’exercice futur de tout droit d’utilisation de la surface du terrain pour l’extraction ou le développement de minéraux.
Les avenants ALTA 9.1-06 et 9.2-06, Covenants, Conditions et Restrictions – Police du propriétaire, ne sont disponibles que pour les polices du propriétaire. L’avenant 9.1-06 s’applique uniquement aux biens non améliorés, et l’avenant 9.2-06 s’applique aux terrains améliorés. Ces avenants assurent contre la violation de toute convention, condition ou restriction, autre que celle indiquée à l’annexe B de la police. L’avenant 9.2-06 ajoute également une couverture contre l’enlèvement forcé d’une amélioration résultant d’une violation d’une ligne de retrait. En outre, l’avenant 9.8-06 de l’ALTA est similaire aux avenants 9.1-06 et 9.2-06, sauf qu’il ajoute une couverture pour les améliorations envisagées sur le terrain, telles qu’elles figurent sur des plans et des spécifications spécifiques. L’avenant ALTA 9.8-06 est communément appelé Covenants Conditions and Restrictions – Land Under Development – Owner’s Policy.
Les exigences pour l’émission des avenants ci-dessus varient d’une juridiction à l’autre et peuvent inclure un relevé acceptable et des preuves que les covenants qui affectent la propriété ne sont pas violés.
L’avenant ALTA 9.6-06, Private Rights – Current Assessments – Loan Policy, est disponible uniquement pour les polices de prêt. Cet avenant offre une couverture contre les charges ou évaluations privées, les options d’achat, les droits de premier refus ou un droit d’approbation préalable par un futur acheteur/occupant, mais se limite aux pertes ou dommages découlant d’une charge ou d’une évaluation privée due et payable à la date de la police.
L’avenant ALTA 9.9-06, Private Right – Owner’s Policy, n’est disponible que pour les polices propriétaires et offre une couverture contre les pertes ou les dommages subis en raison de l’application de tout droit privé dans une convention, comme les options, les droits de premier refus ou d’approbation préalable, qui entraîne une perte du titre assuré.
Access and Entry
L’avenant ALTA 17-06, Access and Entry, et l’avenant ALTA 17.1-06, Indirect Access and Entry, sont communément appelés les avenants » Access « . Ces deux avenants sont disponibles pour les polices de propriétaire et de prêt. L’avenant 17-06 de l’ALTA offre une couverture contre les pertes ou les dommages subis du fait que le terrain assuré n’a pas d’accès physique à une emprise publique par le biais d’une servitude d’accès indiquée dans la police comme un intérêt assuré ou subis du fait de la limitation du droit d’accès par le biais de bordures ou d’entrées existantes à une emprise publique. L’avenant ALTA 17.1-06, quant à lui, offre une couverture contre les pertes ou les dommages subis du fait que le terrain assuré n’est pas contigu à un droit de passage public, qu’il n’a pas d’accès physique à un droit de passage public et que le droit d’accès est limité par des entrées ou des sorties en bordure de trottoir existantes vers un droit de passage public. Ces avenants peuvent être émis sur présentation d’un levé actuel du terrain assuré montrant le terrain contigu à un droit de passage public avec des entrées et des sorties en bordure de celui-ci ou contigu à une servitude d’accès assurée qui est contiguë à un droit de passage public. L’avenant peut également être satisfait par une recherche de titre de propriété.
Parcelle fiscale
L’avenant ALTA 18-06, parcelle fiscale unique, et l’avenant ALTA 18.1-06, parcelle fiscale multiple, sont disponibles pour les polices de propriétaire et de prêt. Ces avenants offrent une couverture dans le cas où le terrain décrit dans la police et assuré par celle-ci ne constitue pas une ou plusieurs parcelles fiscales distinctes aux fins de l’impôt foncier, séparées et distinctes des autres biens. Cette garantie ne sera probablement pas disponible si vous subdivisez une propriété ou créez une nouvelle parcelle dans le cadre d’une transaction, car aucun numéro de parcelle fiscale n’aura été émis. Aucune exigence de souscription supplémentaire, outre une recherche de titre, n’est nécessaire pour émettre cet avenant.
Contiguïté
L’avenant ALTA 19-06, Contiguïté – Parcelles multiples, et l’avenant ALTA 19.1-06, Contiguïté – Parcelle unique, sont disponibles pour les polices de propriétaire et de prêt. Ces avenants sont le plus souvent demandés lorsque le bien immobilier est décrit comme étant plus d’une parcelle dans la police. L’avenant garantit qu’il n’y a pas de parcelles intermédiaires, de vides ou de pores. Afin d’émettre cet avenant, la compagnie de titres doit généralement examiner un relevé fiable qui confirme la contiguïté des parcelles, selon la complexité. De nombreux endroits exigent que l’arpentage soit dessiné selon les normes de l’ALTA et soit certifié à la compagnie de titres.
Same as Survey
L’avenant ALTA 25-06 est communément appelé Same as Survey. Cet avenant est disponible pour les polices de prêt et de propriétaire et fournit une couverture dans le cas où le terrain identifié sur l’arpentage décrit dans l’avenant n’est pas le même terrain que celui décrit dans la police. Cet avenant est disponible sur réception et examen d’un levé récent et fiable. Selon les circonstances, certains souscripteurs peuvent émettre cet avenant avec un arpentage antérieur et un affidavit du propriétaire du bien indiquant qu’aucun changement n’a été apporté au bien affectant l’exactitude de l’arpentage.
Subdivision
L’avenant ALTA 26-06 offre une couverture sur toute perte résultant du fait que le terrain décrit dans la police et assuré par celle-ci ne constitue pas une parcelle de terrain distincte et légalement créée conformément aux lois étatiques et locales applicables. Cet avenant est disponible à la réception et à l’examen d’un levé actuel et fiable ainsi que des exigences de subdivision de l’État et locales.
Avantages spéciaux :
La couverture de base fournie par une police d’assurance titres ALTA standard répond à bon nombre de vos besoins courants en matière d’assurance titres.
Souvent, cependant, des transactions particulières peuvent présenter des risques spéciaux qui pourraient nécessiter une habilitation ou des exigences supplémentaires autres que celles abordées ci-dessous.
Condominiums
L’avenant ALTA 4-06, Condominium – Politique de prêt, n’est disponible que pour les politiques de prêt. Il fournit une couverture à un prêteur hypothécaire dont le prêt est garanti par un logement en copropriété. L’avenant garantit que le projet de copropriété a été créé conformément à la loi de l’État, qu’il n’existe pas de privilèges d’entretien ou de dispositions de déchéance ayant priorité sur le privilège de l’hypothèque assurée, et qu’il ne peut y avoir d’exercice d’un droit de premier refus en rapport avec des transactions actuelles ou antérieures. Le souscripteur exigera des preuves satisfaisantes qu’il n’y a pas de privilèges impayés pour les charges ou les évaluations de copropriété et que tout droit de premier refus qui aurait pu être exercé a été abandonné.
L’avenant ALTA 4.1-06, Condominium, est disponible pour les polices de propriétaire et les polices de prêt. Il offre une couverture aux propriétaires de logements en copropriété et à leurs prêteurs hypothécaires. Cet avenant offre les mêmes garanties d’assurance de base que l’avenant 4-06, sauf que l’avenant 4.1-06 n’assure pas la priorité du privilège de l’hypothèque assurée ou de l’acte de fiducie sur les évaluations futures de la copropriété. Elle assure plutôt contre les pertes ou les dommages en raison de la priorité de tout privilège pour les charges et les évaluations de copropriété qui existent à la date de la police. Les exigences de souscription comprennent généralement celles requises pour l’avenant 4-06.
Développement d’unités planifiées
L’avenant ALTA 5-06, Développement d’unités planifiées – Police de prêt, n’est disponible que pour les polices de prêt. Bien que l’avenant soit destiné à être utilisé lorsque le terrain fait partie d’un développement d’unité planifiée (PUD), comme les logements, les loisirs, les centres commerciaux et les parcs industriels, il peut également être utilisé dans toute situation où il existe une association de propriétaires ou tout autre type d’accord-cadre. Cet avenant offre une couverture contre les pertes causées par la violation actuelle de certaines restrictions, les pertes découlant de l’absence de priorité de l’hypothèque assurée sur un privilège pour les cotisations de l’association de propriétaires, les pertes dues à l’enlèvement forcé d’une structure existante en raison d’un empiètement, et les pertes découlant du défaut de titre causé par l’exercice d’un droit de premier refus. Là encore, le souscripteur exigera des preuves satisfaisantes qu’il n’y a pas de privilèges impayés pour des évaluations en souffrance et que tout droit de premier refus qui aurait pu être exercé a fait l’objet d’une renonciation ou d’une résiliation.
L’avenant ALTA 5.1-06, Développement d’unités planifiées, offre la même couverture d’assurance de base que l’avenant 5-06, sauf que l’avenant 5.1-06 est disponible à la fois pour les polices de propriétaire et les polices de prêt, et qu’il n’assure pas la priorité du privilège de l’hypothèque assurée sur les évaluations futures du propriétaire. Cet avenant est souvent utilisé dans les États où les cotisations des associations de propriétaires ont priorité sur l’hypothèque assurée en vertu de la loi de l’État. Les exigences de souscription comprennent généralement celles requises pour l’avenant 5-06.
Leasehold
L’avenant ALTA 13-06, Leasehold – Police du propriétaire, et l’avenant ALTA 13.1-06, Leasehold – Police de prêt, sont applicables lorsque tout ou partie du terrain assuré est loué au locataire assuré. L’avenant 13-06 s’applique aux polices de propriétaire et l’avenant 13.1-06 s’applique aux polices de prêt. Ces avenants comportent plusieurs définitions supplémentaires relatives au « leasehold estate » qui est défini comme le droit de possession accordé dans le bail pour la durée du bail. Ces avenants modifient également le calcul des dommages et définissent l’évaluation du domaine.
Non-Imputation
L’avenant ALTA 15-06 (Non-Imputation – Transfert intégral de l’équité), l’avenant ALTA 15.1-05 (Non-imputation – assuré supplémentaire) et l’avenant ALTA 15.2-06 (Non-imputation – transfert partiel d’actions) ne sont disponibles que pour les polices du propriétaire. En cas de transfert de propriété, la connaissance d’une partie peut être imputée par la loi au bénéficiaire du transfert. Par exemple, une entité qui achète toutes les parts d’une société à responsabilité limitée qui possède des biens assurés voudra obtenir l’avenant de non-imputation pour le nouveau propriétaire des parts afin que les connaissances du propriétaire précédent ne soient pas imputées à la société. Un effet de cette connaissance imputée est que, dans le cas d’une réclamation en vertu d’une police d’assurance titre, l’assureur titre peut être en mesure de refuser la responsabilité sur la base que la question donnée était connue de l’assuré et non connue du souscripteur et non divulguée par les dossiers publics. Toutefois, l’avenant 15.1-05 ne protège pas l’entité désignée comme étant l’assuré dans la police, mais plutôt l' »assuré supplémentaire » désigné. De plus, l’avenant 15.2-06 est utilisé lorsqu’un nouvel associé ou un nouveau membre achète un intérêt dans l’entité enregistrée et que l’associé ou le nouveau membre est désigné comme assuré dans la police. Dans chaque cas, un souscripteur exigera une preuve satisfaisante qu’il n’y a pas de telles questions connues par les parties dont la connaissance peut autrement être imputée, généralement sous la forme d’une déclaration sous serment accompagnée d’une indemnité.
L’emplacement
L’avenant ALTA 22-06, Emplacement, et l’avenant ALTA 22.1-06, Emplacement et carte, sont tous deux disponibles pour les polices de propriétaire et les polices de prêt, cependant, 22.1-06 est normalement demandé uniquement pour les polices de prêt. Ces avenants fournissent une assurance contre les pertes ou les dommages résultant du fait que le terrain n’a pas été amélioré de la manière décrite dans l’avenant et qu’il n’a pas été identifié à l’adresse municipale indiquée dans l’avenant. L’avenant 22.1-06 comprend en outre une référence à une carte jointe à la police.
Subvention
L’avenant ALTA 28-06, Servitude – Dommages, est disponible pour les polices de propriétaire et les polices de prêt. Il offre une couverture pour les dommages subis par l’assuré en raison de l’empiètement de tout bâtiment situé sur le terrain sur une servitude. Par exemple, si un bâtiment sur le bien assuré est situé dans les limites d’une servitude de service public qui interdit la construction d’améliorations sur la zone de servitude (ou permet au titulaire de la servitude d’enlever toute amélioration sur la zone de servitude), l’avenant 28-06 fournit une couverture au propriétaire du bien assuré si le titulaire de la servitude de service public exerce ces droits pour enlever le bâtiment de la zone de servitude.
Empiètements
L’avenant ALTA 28.1-06, Empiètements – Limites et servitudes, et l’avenant ALTA 28.2-06, Empiètements – Limites et servitudes – Améliorations décrites, sont disponibles pour les polices du propriétaire et les polices de prêt. Ces avenants couvrent les pertes subies en raison de l’enlèvement forcé d’améliorations empiétant sur un terrain adjacent ou empiétant sur une servitude. L’avenant 28.2-06 permet également d’exclure tout empiètement spécifique.
Minéraux et autres substances souterraines
L’avenant ALTA 35-06 (minéraux et autres substances souterraines – bâtiments) l’avenant ALTA 35.1-06 (minéraux et autres substances souterraines – améliorations) et l’avenant ALTA 35.2-06 (minéraux et autres substances souterraines – améliorations décrites) sont tous disponibles pour les polices du propriétaire et les polices de prêt. L’avenant 35-06 offre une couverture contre les pertes ou les dommages résultant de l’enlèvement forcé ou de la modification de bâtiments situés sur le terrain, tandis que l’avenant 35.1-06 se distingue de l’avenant 35-06 en offrant une couverture contre les dommages résultant de l’enlèvement d’améliorations (telles que définies dans l’avenant) situées sur le terrain. De plus, l’avenant 35.2-06 offre une indemnité plus limitée contre l’enlèvement forcé ou la modification d’améliorations spécifiques énumérées et situées sur le terrain. Dans chaque cas, la couverture ne comprend que les modifications apportées au terrain à la date de la police en raison de l’exercice d’un droit existant d’utiliser la surface du terrain pour l’extraction ou le développement de minéraux ou de toute autre substance souterraine. Ces avenants sont plus fréquemment utilisés dans les États où l’exploitation minière est courante.
L’avenant ALTA 35.3-06, Minéraux et autres substances souterraines – Terrain en cours d’aménagement, prévoit une indemnisation en cas d’enlèvement forcé ou de modification des améliorations situées sur le terrain à la date de la police et des améliorations futures qui seront situées sur le terrain après la date de la police en raison de l’exercice d’un droit existant d’utiliser la surface du terrain pour l’extraction ou l’exploitation de minéraux ou de toute autre substance souterraine. Les plans et les spécifications de ces améliorations futures devront être soumis à votre souscripteur pour examen.
Les avenants peuvent vous fournir, à vous ou à votre client, une couverture supplémentaire indispensable selon les circonstances. Il est important de s’assurer que vos avenants sont complets et précis, car votre couverture ne vaut que par les termes des avenants. De plus, il est important de considérer quels avenants nécessitent des livraisons supplémentaires au souscripteur, ce qui implique des délais supplémentaires, et quels avenants n’ont aucune exigence de souscription. Assurez-vous de tenir compte de ces exigences de souscription ainsi que des coûts et du temps associés à l’émission de chacun des avenants discutés ci-dessus lorsque vous préparez votre transaction.
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