Ha Ön egy bérbeadó, vagy csak keres, hogy pénzt keres az ingatlan, ez kulcsfontosságú, hogy megértsék, hogyan kell kezelni egy ingatlan a megfelelő módon. Nem csak arról van szó, hogy tudod, hogyan javítsd meg a dolgokat, ha elromlanak. Ingatlankezelőként, különösen első bérbeadóként, sok kalapot kell viselnie. Az, hogy hogyan kezeli az ingatlant, vagy eldönti, vagy megtöri a siker esélyeit.
A vállalkozók megszállottjaivá váltak a bérbeadásnak, és nem csak a hosszú távú bérbeadásnak. Az AirBnB felemelkedése és a lelkes rohanás, hogy társasházakat és otthonokat alakítsanak át rövid távú, átmeneti bérleményekké, megdöbbentette az ingatlanvilágot. Ha be akar szállni a harcba, vegye figyelembe a rövid távú bérbeadás játékát uraló ingatlankezelők tanácsait.
Míg a rövid távú bérbeadás folyamatosan növekszik, a hosszú távú bérbeadás már régóta forrása minden jövedelem Szent Gráljának: a passzív jövedelemnek is. Az ingatlanok kiváló példája az egyik >legjobb módszernek arra, hogy passzív jövedelmet teremtsünk egy olyan valós eszközből, amelynek értéke idővel növekszik. A legjobb rész? Még akkor is, ha 15 vagy 20 százalékot teszünk le egy ingatlanra, akkor is megkapjuk a bérleti díjból származó jövedelem 100 százalékát. Zene a fülednek, igaz?
Hát, ami nem olyan nyilvánvaló vagy egyszerű, az különösen az, hogy hogyan kezeled ezt az ingatlant. Ha nincs rá időd, nem probléma. Keress egy jó, helyi ingatlankezelőt, aki minden részletet el tud intézni helyetted. Ha van ideje, és még csak most kezdi, akkor valószínűleg szeretné megspórolni a magas díjat, amely gyakran együtt jár az ingatlankezelő cégekkel, amelyek átveszik a gyeplőt. De jobb, ha felkészülsz arra, hogy időt szánsz rá, mert nem lesz könnyű dolgod.
Míg valószínűleg több száz ingatlankezelési tipp van arra, hogy úgymond feszes hajót vezess, az alábbi 15 tipp segít abban, hogy felemeld a készségeidet. A cél? Szakszerűen menedzselni a teljes élményt. Nem csak a megfelelő bérlők megtalálásáról és a megfelelő ár felszámításáról beszélünk, hanem egy egészséges és élettel teli környezet megteremtéséről is, ahol nem az utolsó fillért is ki akarja préselni a vendégekből vagy a hosszú távú bérlőkből, és ahol minden működik az otthonban, és nem a meghibásodás vagy a romlás szélén áll.
Az, ahogyan ezt teszi, vagy jó vagy rossz értelemben különbözteti meg Önt. Michael Joseph és Tom Feldhusen, az InvitedHome társalapítóival folytatott beszélgetésem során éles betekintést nyerhettem az ingatlankezelés világába egy olyan párostól, akik valódi alapértékekre építettek egy kis birodalmat, kihasználva a bizalom valutáját, miközben egy évtizedes növekedésük során rendszerezték és digitalizálták a kulcsfontosságú eljárásokat.
Hasonlóan: Vásároljon bérleményt még az év vége előtt: Miért és hogyan
- Hogyan kezeljük az ingatlanokat helyesen.
- Ismerd meg az otthonodat
- Tervezze meg, hogy újra befektet az otthonába
- Financiális terv készítése
- Munkálkodjon hozzáértő ingatlanügynökkel
- Vizsgáltasson meg több ingatlankezelőt
- Provide easy-to-use instructions
- Ensure proper levels of inventory
- Be strategic about personal use
- Gondoljon otthonára úgy, mint egy vendéglátóipari vállalkozásra
- Be realistic about your pricing
- Építs redundanciát az ellenőrzéseidbe
- Legyen szilárd marketingterve
- Vegye komolyan a megelőző karbantartást
- Dinamikus árképzés és bevételkezelés
Hogyan kezeljük az ingatlanokat helyesen.
Az ingatlanok helyes kezelése az átláthatóságról, a kemény munkáról és a kommunikációról szól. A nap végén a megfelelő elvárásokat kell felállítanod azáltal, hogy extra mérföldet teszel meg, és biztosítod, hogy világos kommunikációs vonalakat nyitva tartasz. Az egyik módja annak, hogy forró vízbe kerülhetsz, ha rossz elvárásokat állítasz fel, és nem kommunikálsz.
A rövid távú bérbeadás esetében például, ha leírsz egy olyan funkciót, amely nem áll rendelkezésre egy ingatlanban, az nem a világ vége. De ha ezt a hibát nem közli a vendéggel, és hagyja, hogy a probléma elmérgesedjen, akkor komoly problémával állhat szemben, ami valószínűleg panaszt eredményez. A kommunikáció itt a kulcs. Minden vita megoldható a megfelelő mennyiségű kommunikációval és annak meghatározásával, hogy pontosan mi a probléma, amit meg kell oldani.
Ha ezt a helyes módon szeretné csinálni, akkor egyedül is megteheti, vagy átfésülheti a területet egy szakértő ingatlanmenedzserért, aki segíthet levenni a nyomás egy részét. Joseph és Felduhsen azt mondják, hogy nagyjából 10 százaléktól 30 százalékig terjedő ingatlankezelési díjakkal és felfelé, a bruttó bérleti díjból, attól függően, hogy milyen szintű menedzsmentet keres. Ha rövid távú üdülési bérbeadásról van szó, itt még akkor is jelentős előnyökkel jár, ha egy ingatlankezelő csapat segít Önnek.
Joseph és Feldhusen azt is elmondja, hogy van helyes és helytelen módja annak, hogy ténylegesen kezelje az ingatlant. És bár rengeteg nagyszerű ingatlankezelési tipp van, ez a 15, amely kulcsfontosságú ahhoz, hogy helyesen kezelje otthonát, társasházát vagy lakását. Ha az otthonodat inkább úgy vezeted, mint egy vendéglátóipari vállalkozást, biztosan learatod az előnyöket. Az AirBnB-n ez egyenlő azzal, hogy SuperHost leszel.
A többi platformon, ahol esetleg kiadhatod a lakásodat vagy hirdetheted azt, van néhány hasonló díjmutató, mint például a TripAdvisor . A lényeg? Ha megfelelően kezeled a dolgot, nemcsak folyamatosan növelni fogod az üzletedet az ajánlások és a nagyszerű vélemények révén, hanem olyan akkreditációkat is kiérdemelhetsz, mint ez és sok más, különböző platformoktól, mint például a VRBO vagy a HomeAway, a FlipKey és a TripAdvisor.
Related: 5 ok, amiért érdemes bérelhető ingatlant vásárolni
Ismerd meg az otthonodat
Az új ingatlan megvásárlásakor az első lépésed az legyen, hogy valóban megismerd az otthont és az összes rendszert, amely az otthont alkotja. Otthonának minden egyes rendszerének meghatározott szervizintervalluma és élettartama van. A legutolsó dolog, amit szeretne, amikor kiadja otthonát, hogy valamelyik rendszer meghibásodjon, és ennek oka a megelőző karbantartás vagy gondozás hiánya legyen.
Az olyan szolgáltatások, mint a Home Manager és a Breezeway lehetővé teszik a lakástulajdonosok és az ingatlankezelők számára, hogy jobban nyomon kövessék az otthoni rendszereket, és gondoskodjanak a megelőző karbantartásról. A vezető ingatlankezelő cégek, mint a Joseph és a Feldhusen’s InvitedHome a HomeCraft szoftverrel, az évek során saját rendszereket fejlesztettek ki. A lényeg? Ha egy ingatlankezelőt fontolgat, derítse ki, hogy milyen típusú szoftvert használnak az otthon karbantartásának kezelésére.
Related: Az ingatlanbefektetés 6 előnye a hozzáértő vállalkozók számára
Tervezze meg, hogy újra befektet az otthonába
Ha nyaralóként üzemelteti az otthonát, akkor terveznie kell, hogy az év során az otthonból származó bevétel egy részét újra befektetheti. Ezáltal otthonodat ideális állapotban és csúcsformában tarthatod, miközben bérbe adod. Ne feledje, minél több vendége van, annál több “használatot” fog tapasztalni otthona, társasháza vagy lakása. Ez különösen akkor igaz, ha luxusotthonod van, és az emberek csúcsdollárt fizetnek a bérlésért.
Related: 4 üzleti alapelv, amit megtanultál, hogy 30 éves korodra meggazdagodj ingatlanügyekben
Financiális terv készítése
Tudd meg, hogy otthonod valószínűleg mennyi bevételt fog generálni, ami három kulcsfontosságú tényezőtől függ.
- A konkrét elhelyezkedés a célállomáson belül
- Az otthon luxusszintje
- A mérete és felszereltsége
A hivatásos nyaralókölcsönző cégek adatokat használnak, hogy pontosan megjósolják egy otthon bevételeit. Ezen adatokhoz való hozzáférés nélkül Önnek kell elvégeznie a kellő körültekintést, és átfésülnie a webes oldalakat, és kutatnia kell az árakat. A meghirdetett árak azonban nem mindig jósolják meg a várható bevételt, és messze leszel a foglaltsági arányokra vonatkozó ismeretektől.
Related: 4 Powerful Ways Real Estate Can Make You a Millionaire
Munkálkodjon hozzáértő ingatlanügynökkel
Az ingatlanügynök ismeretei az üdülőbérleti üzletágról gyakran változatosak. Néhányan első kézből nagyszerű betekintést nyernek az iparágba. Mások keveset vagy semmit sem tudnak róla. És bár képesek lehetnek ingatlankezelési tippeket adni, bármi legyen is a szakértelmük, fontos, hogy olyan ügynökökkel dolgozzon, akik értik az üzletet, különösen a nyaralóingatlanként használni kívánt otthonok felkutatásának, megvásárlásának és kezelésének korai szakaszában.
Related: The 10 Best U.S. Markets to Get Rich From Real Estate
Vizsgáltasson meg több ingatlankezelőt
Mielőtt felvesz egy ingatlankezelőt, különösen olyat, aki üdülőingatlanokat kezel, győződjön meg róla, hogy több céggel is interjút készített. Van helyi jelenlétük? Milyen hírnevük van? Jól szerepelnek a keresőmotorokban, például a Google-ban az adott területre vonatkozó kereséseknél? Tudja meg, hogy az ingatlankezelő cég hogyan közelíti meg ezt a három kulcsfontosságú területet az otthona kezelésében:
- Az otthonából származó bevételek maximalizálása
- Az otthonáról való gondoskodás és a nagyszerű élmény biztosítása, amikor a városba érkezik
- Az átlátható és őszinte kommunikáció biztosítása
Related: How These 3 Entrepreneurs Are Building Airbnb Empires to Quit Their Day Jobs
Provide easy-to-use instructions
When guests go to vacation and rent a home, they don’t want to spend all their time to figuring out how to use that home. Tegye egyszerűvé számukra. Hogyan használják az A/V rendszereket? Mi a helyzet a TV-vel, a kábeltévével vagy az Apple TV-vel? Mi a helyzet a zenei rendszerekkel vagy a mosodával? A nagyszerű ingatlankezelő cégek ténylegesen végigmennek és részletezik mindezt az Ön számára, hogy ne kelljen magának megtennie. De ha magad csinálod, legyél rendkívül alapos és aprólékos.
Related: Airbnb Hostess Who Earned $61,000 in 9 Months Now Faces Eviction, Judge Rules
Ensure proper levels of inventory
Az egyik legnagyobb ok, amiért a vendégek házat bérelnek és csoportosan utaznak, az az, hogy együtt főzhetnek és étkezhetnek. A legjobb emlékek némelyike a vendégek számára az étkezés és az étkezési élmény körül keletkezik. Tehát ne akadályozza meg ezt a konyhai alapanyagok hiányával. Töltse fel megfelelően a konyhát és az egyéb otthoni alapanyagokat, hogy semmi se hiányozzon. Ha bizonytalan, keressen egy nagyszerű ingatlankezelő céget, hogy segítsen azonosítani, mi hiányzik.
Related: Airbnb “Squatter” Nightmare: Does the Sharing Economy Need a Security Overhaul?
Be strategic about personal use
A nyaralások bérbeadásának csúcsidőszaka, amely jellemzően vagy a nyári vagy a téli szezon körül forog, más néven főszezon, és bárhol 2x és 3x közötti bevételt hoz, néha még többet is. Ha a saját otthonodban maradsz, légy stratégiai fontosságú. Ne foglaljon túl sokat a naptárból a csúcsidőszakban, mivel fennáll annak a veszélye, hogy csökken a potenciálisan generálható bevétel. Próbálj meg minél inkább a szezonon kívüli időszakokhoz ragaszkodni.
Kapcsolódó: Mennyit kereshetsz az Airbnb-n? This Calculator Will Tell You.
Gondoljon otthonára úgy, mint egy vendéglátóipari vállalkozásra
Ha otthonát bérleményként üzemelteti, kezelje úgy, mint egy vendéglátóipari vállalkozást. Az a gondoskodás és figyelem, amit a legtöbb jó szálloda fordít a létesítményeire és szobáira, felülmúlhatatlan. Bár egy ingatlankezelő cég segíthet ebben, ha egyedül csinálod, akkor valódi vágyra van szükséged, hogy a vendégeid kedvében járj. Bánjon velük úgy, mintha barátok vagy családtagok lennének. Ha inkább kellemetlenségnek érzi őket, akkor ne kezelje a vendégeket, mert az értékelések végső soron a kapott negatív tapasztalatokat fogják tükrözni.”
Related: How Two ‘Old School’ Travel Platforms are Beating Airbnb
Be realistic about your pricing
Az egyik legnagyobb hiba, amit a lakástulajdonosok, sőt néha még az ingatlankezelők is elkövetnek a lakáskiadás során, hogy túl magasra teszik az árakat. Legyen itt is reális a megközelítéssel kapcsolatban. Végezze el a kutatást. Nézze meg, hogy mások mit kérnek, és ne árazza túl az otthonát. Nehéz lehet megtalálni azt az édes pontot, de ez a trükk, ha magas kihasználtságot szeretne elérni. Ez az egyik olyan ingatlankezelési tipp, amely a pénzügyi növekedés szempontjából az Ön évét meghatározhatja vagy megtörheti.
Kapcsolódó: Üdvözöljük, Guesty! Egy cég, amely segít az Airbnb ingatlanok kezelésében és karbantartásában
11. Építsen jó kapcsolatot a takarítócsapattal
A jó takarítócsapat létfontosságú. Ha saját maga végzi az ingatlankezelést, nagy gondot és figyelmet kell fordítania a megfelelő csapat megtalálására és interjúztatására. Ha hanyagok, és figyelmen kívül hagyják a részleteket, az visszahat rád. Panaszokat és negatív értékeléseket fogsz kapni, és az üzleted szenvedni fog. Ha mégis talál egy nagyszerű csapatot, a kapcsolat elején világosan, írásban rögzítse az elvárásokat, hogy a jövőben elkerülje a konfliktusokat.
Hasonlóan: 17 passzív jövedelemötlet a pénzforgalom automatizálásához
Építs redundanciát az ellenőrzéseidbe
Még a tehetséges, részletekre nagyon figyelő emberek is kihagynak dolgokat. Sok ingatlankezelő és tulajdonos, aki saját maga kezeli a nyaralóingatlanokat, az ellenőrzéseket a szolgáltatást végző házvezetőkre vagy karbantartókra bízza. Mivel hihetetlenül nehéz a saját munkáját ellenőrizni, keressen egy másodlagos ellenőrt, aki elnézi a dolgokat. Hagyja, hogy teszteljék az összes rendszert, és ellenőrizzenek mindent a vendég érkezése előtt, hogy minden tökéletes legyen.
Related: 7 módja annak, hogy főállás mellett is extra jövedelemre tegyen szert
Legyen szilárd marketingterve
Az, hogy egyszerűen feltünteti otthonát az AirBnB-n vagy bármely más nyaralókölcsönző weboldalon, még nem marketingterv. Ez csak egy kezdet. De ez nem terv. Ma már nagyon sok más csatorna van, ahol nyaralását nyaralóházként értékesítheti, de az ezeken a csatornákon lévő leltár áradata miatt a verseny annyira kiéleződött. Ha az a célod, hogy maximalizáld a bevételeidet, végezz kutatásokat arról, hogyan optimalizálhatod a listázást, és fontold meg az olyan szoftverek használatát, mint a myvr.com, hogy mindent naprakészen tarts az összes listázó oldalon.
Related:
Vegye komolyan a megelőző karbantartást
Készítsen megelőző karbantartási tervet az otthona számára, és azt szorgalmasan hajtsa végre. Ez az ingatlanod vagyonkezelésének egyik sarokköve. Nem akarja, hogy a bojler a bérleti csúcsidőszakban, fagypont alatti hőmérsékleten elromoljon, ami dühös vendégeket eredményez. Ezeknek a problémáknak a 95 százaléka megelőzhető az otthona megfelelő karbantartásával és gondozásával. Nemcsak azt kerülheti el, hogy egy ilyen helyzetben dupla túlórát kelljen fizetnie a javításért, hanem azt is, hogy a vendégek bérleti díjának egészét vagy egy részét vissza kelljen térítenie. Vegye ezt komolyan.
Related: 7 Ways Self-Publishing Can Make You 6 Figures
Dinamikus árképzés és bevételkezelés
A légitársaságok és a szállodák már évek óta dinamikus árképzési és bevételkezelési modellt alkalmaznak. Az alapkoncepció? Biztosítani, hogy az árképzés igazodjon a kereslethez és a kínálathoz. Ha otthonát kezeli, tanuljon meg mindent a bevételmenedzsmentről az olyan eszközökkel, mint a HomeAway Market Maker vagy a Beyond Pricing, amelyek segítségével megfelelően árazhatja otthonát, és az árképzést a piac függvényében változtathatja.