A magas osztalékot fizető REIT-ek menedéket kínálnak az ideges pénzeknek

A részvényárfolyamok zuhanása elől menedéket kereső, megrémült befektetők megfontolhatnak bizonyos ingatlanbefektetési társaságokat, amelyek 10% feletti osztalékhozamot kínálnak a törzsrészvényeken – és még többet az elsőbbségi részvényeken.

Az alapkezelők és az elemzők azonban figyelmeztettek, hogy a befektetőknek feltétlenül meg kell vizsgálniuk az egyes REIT-ek pénzforgalmát, adósságterhelését, a bérleti szerződések lejáratát és a hitelminősítést, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy az osztalékot nem fenyegeti a csökkentés veszélye.

“Sok jó lehetőség van” – mondta Larry Antonatos, a chicagói székhelyű Heitman LLC portfóliómenedzsere.

A részvény REIT-ek jelenleg átlagosan 7,3%-os osztalékhozamot kínálnak, míg a jelzálog REIT-ek hozama átlagosan 19,9%, a washingtoni National Association of Real Estate Investment Trusts szerint.

Egyes ingatlanszektorok még nagyobb hozamot kínálnak, a kereskedelmi jelzálog REIT-ek átlagosan 30,6%-ot, a szállás REIT-ek pedig 14,7%-ot termelnek. Az egyes REIT-ek hozamai a Public Storage Inc. 3,0%-os hozamaitól egészen 3,0%-ig terjednek. (PSA) és a philadelphiai RAIT Financial Trust (RAS) 48%-a között mozog.

“A hozamok némelyike azért ilyen magas, mert a piacon azt a kockázatot érzékelik, hogy némelyikük nem lesz képes fizetni az osztalékot” – mondta Sam Lieber, az Alpine Woods Capital Investors LLC vezérigazgatója Purchase-ben, N.Y.

A General Growth Properties Inc. e havi döntése az osztalék felfüggesztéséről felrázta a befektetőket, akik idegesen kezdtek azon gondolkodni, melyik REIT lehet a következő.

De a chicagói székhelyű plázák tulajdonosa, amely 27 milliárd dolláros adóssággal, pénzügyi vezetőjének közelmúltbeli távozásával és az elmúlt évben értékének több mint 90%-át elvesztett részvényeivel küzd, az iparági szakértők szerint anomáliát jelent a REIT-ek világában.

A General Growth az elmúlt hét év szédületes ingatlanpiaci boomja alatt felhalmozta az adósságot. Jim Sullivan, a Green Street Advisors Inc. kaliforniai Newport Beach-i Green Street Advisors Inc. buy-side elemzője egy kutatási jegyzetben elmondta, hogy kétségbeesetten próbálja megtalálni a 2012 vége felé esedékessé váló 22 milliárd dolláros adósság refinanszírozásának módját.

A vállalat közölte, hogy vizsgálja a lehetőségeit, és az iparágban arról beszélnek, hogy a vállalat eladósorba került.

A hasonló adósságproblémákkal küzdő Los Angeles-i irodai REIT, a Maguire Properties Inc. májusban leváltotta alapítóját és vezérigazgatóját, és felfüggesztette az osztalékfizetést.

Cseresznyeválogatás

A szakértők szerint azonban a legtöbb REIT-nek nem kell szembenéznie ezekkel az adósságproblémákkal.

“Az ingatlanok túlnyomó többsége biztonságos” a következő egy évben – mondta Joe Smith, az ING Clarion Real Estate Securities LP (Radnor, Pa) ügyvezető igazgatója és portfóliómenedzsere. Szerinte a szálláshely-REIT-ek jelentenek kivételt, mivel az üzleti utazások visszaesése miatt romló pénzforgalom kockázata fenyegeti őket.

Az alapkezelők úgy vélik, hogy a lakás-, az önraktározási és az egészségügyi REIT-ek kínálják a legbiztonságosabb fogadásokat az osztalékok tekintetében, mivel ez a három szektor nagyrészt sértetlenül vészelte át a gazdasági zűrzavart. A részvényeik azonban emelkedtek, ami az osztalékhozamok csökkenéséhez vezetett: a lakás-RIT-ek átlagosan 6,5%-os, az egészségügyi REIT-ek 6,4%-os, az önraktározási REIT-ek pedig csak 3,8%-os hozamot biztosítanak.

A REIT-ek kiválasztása a kulcs a biztonság és a hozamok maximalizálásához, mondták az iparági szakértők. Lieber úr és Antonatos úr a CBL & Associates Properties Inc. of Chattanooga, Tenn., jó osztalékjátéknak tartja.

Bár a vállalatnak kockázatot jelent a délkeleti lassuló piacoknak való kitettség és némi adósság, Lieber úr úgy véli, hogy a 22,9%-os hozamot generáló osztalék legalább a következő hat hónapban biztonságos. Megjegyezte, hogy a vállalat vezérigazgatója és operatív igazgatója nemrég CBL-részvényeket vásárolt, ami “elég jó jele annak, hogy nem aggódnak semmi miatt a közeljövőben”.

Lieber úr és Smith úr egyaránt úgy látja, hogy a Mack-Cali Realty Corp. (CLI) (Edison, N.J.), egy irodai REIT, amely a New York-i nagyvárosi területre összpontosít, 10,8%-os hozamával jó osztalékfogadásnak tartja.

Mith szerint a 9% feletti osztalékhozamokkal rendelkező további vállalatok közé tartozik az indianapolisi Kite Realty Group Trust (KRG), a malverni Liberty PropertyTrust (LRY), a kaliforniai Santa Monica-i Macerich Co. és a houstoni Weingarten Realty Investors (WRI), amelyek nem valószínű, hogy csökkentik osztalékukat.

Mr. Lieber még néhány jelzálog REIT-et is kedvel, amelyek részvényeit keményen sújtotta a hitelpiacokon a jelzáloggal kapcsolatos mindennel szembeni finnyás hangulat. A New York-i székhelyű Annaly Capital Management Inc. (NLY), amelynek hozama 18,6%, és az MFA Mortgage Investments Inc. (MFA) vállalatot, amelynek hozama 17,2%, mint jó osztalékot, mivel mindkettő a washingtoni Fannie Mae és a McLean-i Freddie Mac által fedezett értékpapírokat tartja.

Mióta a kormány nemrég kimentette a Fannie-t és a Freddie-t, a kötvényeik viszonylag biztonságosak, mondta Lieber úr. Ugyanakkor nem ajánlja a kereskedelmi jelzáloghiteles REIT-eket osztalékjátéknak, annak ellenére, hogy az átlagos hozam ebben a csoportban 30,6%.

“Ha a nagybankok elkezdik eladni a nem teljesítő hitelekből álló portfólióikat, akkor nyomás fog nehezedni a kereskedelmi jelzálogpiacra” – mondta Lieber úr.

Ezek közül több REIT, például a New York-i Gramercy Capital Corp. és iStar Financial Inc. nem fizetett osztalékot a harmadik negyedévben.

A befektetők, akiket a biztonságos bellwether REIT nevek érdekelnek, mint például az AMB Property Corp. (AMB) San Franciscóban, a Kimco Realty Corp. a New Hyde Parkban, New Yorkban, a Public Storage Inc. a kaliforniai Glendale-ben, a Simon Property Group Inc. Indianapolisban és a Vornado Realty Trust (VNO) New Yorkban, a magasabb hozam elérése érdekében feljebb léphetnek a tőkeszerkezetben az elsőbbségi osztalékok felé, mondta Michael Torres, az Adelante Capital Management LLC vezérigazgatója Oaklandben, Kaliforniában.

Az AMB O elsőbbségi részvényei például 10,9%-ot hoznak, míg a törzsrészvények csak 7,4%-ot, a Vornado G elsőbbségi részvényei pedig 10,62%-ot, míg a vállalat törzsrészvényei 5,8%-ot – mondta.

E-mail Janet Morrissey a [email protected] címen.