ARM vs. fix kamatozású jelzáloghitelek összehasonlítása | NextAdvisor with TIME

A jelzáloghitel kiválasztása bonyolult. Az egyik első választás, amit meg kell hoznia, egyben az egyik legkövetkezetesebb is – fix kamatozású vagy változó kamatozású?

A döntése nemcsak a havi törlesztőrészletre lesz hatással, hanem arra is, hogy mennyi idő alatt tudja visszafizetni a jelzáloghitelét, és mennyi kamatot fizet majd útközben.

A változtatható kamatozású jelzáloghitel, vagy ARM, nagyon speciális körülmények között jobb választás lehet, de mivel a kamatok idén rekordalacsony szinten vannak, a legtöbb hitelfelvevő számára jelenleg egyértelműen a fix kamatozású jelzáloghitel a nyerő.

Az ARM-kérelmek aránya 2020 márciusának vége óta 50%-kal csökkent, és az összes lakáshitel-kérelem 3%-át tette ki a Jelzálogbankárok Egyesületének adatai szerint.

Különbségek a fix kamatozású és a változó kamatozású jelzáloghitelek között

A legfontosabb különbség a fix kamatozású jelzáloghitelek és az ARM-ek között egyszerű. A fix kamatozású jelzáloghitelek kamatlába nem változik. Az állítható kamatozású jelzáloghitelek kamatlába előre meghatározott időközönként változik, a hitel apró betűs részében meghatározott korlátokig.

Az ARM jelzáloghitelek kamatlába a kölcsöntől függően különböző időzítések szerint változik. A kamatmódosítás ütemezése tört alakban jelenik meg. A törtben az első szám a kamatláb kezdeti visszaállításának időpontja, a második szám pedig az, hogy az első kiigazítás után milyen gyakran változik. Tehát egy 5/1 ARM esetében a kamatláb öt évig fix, majd ezt követően a kamatláb évente változik. Az ARM jellemzően 30 éves futamidejű jelzáloghitel.

A fix kamatozású jelzáloghitel egyszerűbb, mint változó kamatozású társa. A fő különbség a fix kamatozású hiteleknél a törlesztési ütemtervben, vagyis a hitelfeltételekben található. Az ARM-hez hasonlóan itt is léteznek 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek. De választhat rövidebb futamidőt is, például 10 vagy 15 évet.

Miért nincs értelme most az ARM-nek

Az ARM és a fix kamatozású jelzáloghitel közötti választás a kockázat és a jutalom viszonyáról szól. A fix kamatozású jelzáloghitellel a hitelfelvevő a jelzáloghitel élettartamára rögzíti a kamatlábat. A változtatható kamatozású jelzáloghitel esetében a hitelfelvevő vállalja annak kockázatát, hogy a jövőben emelkedik a kamatlába. A megnövekedett kockázatért cserébe a hitelfelvevő általában alacsonyabb induló kamatlábat kap.

Az állítható jelzáloghitelek induló kamatlábai közötti különbség jelenleg minimális vagy nem létezik a fix kamatozású hitelekhez képest – magyarázza Greg McBride, a Bankrate.com vezető pénzügyi elemzője. “Ha nem kapunk semmilyen előnyt, de még mindig ugyanannyi kockázatot vállalunk, akkor minek vesződnénk?”.

A jelenlegi gazdasági kilátások csak tovább növelik az ARM csökkenő vonzerejét. Az egyik helyzet, amikor az ARM-nek hagyományosan van értelme, az az, amikor az ingatlan eladását tervezi, mielőtt a kamatláb visszaáll. Ez a stratégia a lakásárak emelkedésére vagy legalábbis stabil maradására épül.

Míg a lakásárak sok területen emelkedtek a rekordalacsony jelzálogkamatok és az alacsony lakásállomány miatt, senki sem tudja garantálni, hogy ez hosszú távon is így marad. Végül is, 2020 januárjában hány szakértő jósolta a világgazdaság több billió dolláros visszaesését? És mivel a munkanélküliség még mindig kétszámjegyű, a COVID-19 pedig Amerika számos részén még késő nyáron is emelkedik, fontos, hogy tervezzünk a jövőbeli bizonytalanságra.

A 80-as évek óta tartó folyamatos csökkenés után a jelzálogkamatoknak már nincs sok helyük a csökkenésre. Tehát, ha Ön olyan helyzetben van, hogy megengedheti magának a lakást, vagy újrafinanszírozni szeretne, a fix kamatláb rögzítése a legjobb megoldás.

Egy fix kamatozású jelzáloghitelnél emellett rugalmasan választhat rövidebb futamidőt, például 15 éves futamidejű hitelt. A 30 éves futamidejű jelzáloghitelhez képest a 15 éves futamidejű lakáshitel alacsonyabb kamatlábbal, de magasabb havi törlesztőrészletekkel jár. Lehet, hogy potenciálisan többet fizet havonta, de a hitelfelvevők hajlandóak ezt megtenni annak érdekében, hogy gyorsabban törlesszék az adósságot, és több ezer dollárt takarítsanak meg a kamatfizetésen a hitel futamideje alatt – mondja Nadia Alcide, a Mortgage Biz of Florida jelzáloghitel-szakértője. Rövidebb futamidejű jelzáloghitel felvételének lehetősége pedig jellemzően nem áll rendelkezésre egy ARM esetében.

Minek kell változnia ahhoz, hogy az ARM-nek értelme legyen?

Hogy az ARM-nek több értelme legyen az emberek számára, a fix és az állítható kamatozású jelzáloghitelek közötti különbségnek növekednie kellene, ami a kamatlábak általános emelkedése esetén valószínűbb.

Az ARM-nek mindenesetre továbbra is csak a lakásvásárlók és a refinanszírozni szándékozók egy kis részhalmaza számára lesz értelme. Íme néhány helyzet, amikor az ARM-nek lehet értelme, ha jelentős megtakarítást jelent egy fix kamatozású hitelhez képest.

Semmiképpen nem tartja meg a kölcsönt hosszú távon

Néhány ember karrierje lehetővé teszi számukra, hogy időről időre költözésre számítsanak és tervezzenek. Az ilyen helyzetben lévők számára az ARM olcsóbb megoldás lehet, mint a fix kamatozású jelzáloghitel. Különösen akkor, ha tudja, hogy a következő 5-10 évben költöznie kell.

De még ebben a helyzetben is érdemes megfuttatni a számokat. Az ARM-hitelnél még mindig Önt terhelik a zárási költségek. A zárási költségek a hitelösszeg 2%-6%-át tehetik ki, és egy átlagos otthon esetében ez több ezer dollárt jelent, amit előre kell fizetnie. Ha csak egy-két évig fog lakni az otthonban, akkor olcsóbb lehet bérelni, mint bármilyen típusú jelzáloghitellel vásárolni.

Az extra megtakarítást az Ön javára fordíthatja

Ha az ARM havi megtakarítása jelentős, az extra megtakarítást akár munkára is fordíthatja.

A változó kamatozású jelzáloghitel bevezető időszaka – amikor a kamat a legalacsonyabb – lehetőséget adhat a nyugdíjcélú megtakarítás növelésére, vagy a vésztartalékalap kialakítására. Azt is megteheti, hogy a megtakarított pénzből visszafizeti a törlesztőrészletet.

Ha azt tervezi, hogy 10 év alatt törleszti jelzáloghitelét, akkor egy 10 éves bevezető kamatlábbal rendelkező ARM könnyebben segíthet ebben. Az Ön által felépített extra saját tőke megkönnyítheti az újrafinanszírozást vagy a megtakarítást azáltal, hogy hamarabb lemond a magán jelzálogbiztosítási követelményről.

Ezzel a megközelítéssel kapcsolatban van egy kikötés: olyan helyzetben kell lennie, hogy ha a kamatlába emelkedik, azt megengedheti magának. Ezt előre megtervezheti, mivel az ARM-nek vannak korlátai arra vonatkozóan, hogy a kamatláb mennyivel emelkedhet egyszerre vagy a hitel futamideje alatt. Ha bármikor ARM-et fontolgat, mindenképpen kérdezze meg hitelezőjét ezekről a korlátokról.

Jumbóhitelt vesz fel

A jumbóhitelek nem megfelelő hitelek, mivel meghaladják a Fannie Mae és a Freddie Mac által meghatározott dollárösszeget. A 2020-as évre a határ az ország nagy részén 510 400 dollár, de akár 150%-kal magasabb is lehet azokon a területeken, ahol a lakások drágábbak.

Mivel a jumbo hiteleket nem a kormány garantálja, a hitelezők számára kockázatosabbak, és szigorúbbak az átvállalási irányelvek. Ezért a jumbo hitelek kamatai is magasabbak, mint a megfelelő hiteleké.

A magasabb kamatlábak miatt a jumbo ARM és a fix kamatozású hitelek közötti különbség nagyobb lehet, mint a megfelelő hitelek esetében. Így a bevezető kamatperiódus alatt többet takaríthat meg, de a jumbo hitelek definíció szerint nagyobb összegű hitelek. Így a jövőbeni kamatemelés a jumbo ARM esetében nagyobb hatással lesz a havi költségvetésére.

A jövedelme növekedni fog

McBride szerint vannak olyan helyzetek, amikor az ARM-nek lehet értelme a magas nettó értékű vagy magasabb jövedelmű háztartások számára. Ha nagy jövedelemnövekedésre számít, akkor egy ARM-nek lehet értelme az Ön számára. Egy rezidenciáját befejező orvos jó példa arra, akire ez vonatkozik.

Az állítható kamatláb alacsonyabb kifizetése rugalmasságot nyújthat, ha a jövedelme változó vagy szezonális – mondja. De ismét hangsúlyozta, hogy ez csak szélsőséges esetekben működik, például sportolók vagy szórakoztatóiparban dolgozók esetében.